住宅工程分户验收实施细则.pdf
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1、 中建五局中建五局华东华东建设有限公司建设有限公司 住宅工程住宅工程分户验收实施细分户验收实施细则则(试行试行)前前 言言 为了加强住宅工程质量管理,保证住宅套内重要观感质量和安全使用功能,根据建设工程质量管理条例及国家工程质量验收规范等,结合公司实际,制定本细则。本细则在编制过程中,总结了近年来分户质量验收和实施的经验,考虑了与相关标准规范的协调,以统一住宅工程套内质量的验收。本细则共分五章。前三章为总则、术语和基本规定。第四章为建筑物的主控项目建筑尺寸,第五章为套内分项工程的质量验收内容和要求,验收主要分为两个组成部分:1.土建部分。对套内工程普遍涉及到的建筑尺寸、室内地面、室内顶棚、室内
2、墙面、门窗工程、楼梯与护栏、细部等工程按部位进行质量验收。2.安装部分。对给排水与燃气、通风与空调、电气安装等工程则以系统进行质量验收。其中每章均按主控项目和一般项目来设置;考虑到住宅工程套型的多样性,不可能将每种套型住宅所包括的内容一一赘述,最后附表为分户验收时的格式表格,力求对住宅工程套内关键质量全面覆盖。本细则从实用角度出发,给出了套内分项工程质量验收时相应的检验方法、检查数量和具体的抽样部位。给分户验收提供一定的理论依据。目目 录录 一、一、总则总则1 1 二、二、术语术语2 2 三、三、基本规定基本规定3 3 四、四、建筑尺寸建筑尺寸5 5 五、五、分项验收内容分项验收内容6 6 (
3、一)(一)土建部分土建部分6 6 1.1.室内地面室内地面6 6 2 2.室内顶棚室内顶棚9 9 3 3.室内墙面室内墙面1 11 1 4 4.室内建筑门窗室内建筑门窗1 15 5 5 5.室内楼梯与护栏室内楼梯与护栏2020 6 6.室内细部工程室内细部工程2 22 2 (二)(二)安装部分安装部分2 25 5 1 1.给排水与燃气给排水与燃气2 25 5 2 2.通风与空调通风与空调3030 3 3.室内电气室内电气3 32 2 附表附表 1 1 住宅工程质量分户验收内容及要求住宅工程质量分户验收内容及要求3 37 7 附表附表 2 2 住宅工程质量分户验收记录住宅工程质量分户验收记录40
4、40 本本细则细则用词说明用词说明4 48 8 引用标准名录引用标准名录4 49 91 一一 总总 则则 (一)(一)为了加强华东建设住宅工程建设质量管理水平,统一住宅套内工程质量的验收,保证住宅套内工程质量,制定本实施细则。(二)(二)本实施细则适用于新建住宅工程的套内质量验收。(三)(三)本细则规定了住宅工程套内质量验收的项目及其检查验收的数量和方法,不涉及住宅工程建设过程中的地基基础、主体结构、机电安装等隐蔽验收内容。(四)(四)住宅工程质量分户验收及监督管理工作,除参照本细则的规定外,尚应符合国家和当地现行有关标准、规范的规定。2 二二 术术 语语 (一)(一)住宅套内 每套住宅所包含
5、的卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、室内楼梯间、车库、储藏室、阳台等使用面积、居住空间组成的基本住宅单元。(二)(二)住宅套内质量验收 单位工程中每套住宅作为一个单元进行质量验收,主要验收影响住宅套内安全和使用功能以及重要的观感质量的项目。(三)(三)内墙面之间的净距 每个房间中内墙建筑装饰完成面之间的水平距离。(四)(四)对角线净距 每个房间单元中内墙建筑装饰完成面平面对角线之间的水平距离,主要用来控制每个房间的平面方正度。(五)(五)室内净高 室内地面面层至吊顶或楼板底面面层之间的垂直距离。(六)(六)初装饰住宅 俗称毛坯房,是指住宅工程户门以内的部分项目,在施工阶段只完成初步装饰,并简单
6、配备水、电等设施,在住宅交房后,由用户自行或委托进行再装饰。(七)(七)全装饰住宅 住宅交房前,套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设施全部安装到位。(八)(八)可踏面 墙体或窗台底部宽度大于或等于 0.22m,且高度低于或等于 0.45 m 的可供人踩踏的平面或部位。(九)(九)偏差 实测值与设计值或推算值之差。(十)(十)极差 实测值中最大值与最小值之差。3 三三 基本规定基本规定 (一)(一)分户验收的条件:1 工程已完成设计和合同约定的工程量。2 所含(子)分部工程的质量均验收合格。3 工程质量控制资料完整。4 主要功能项目的抽查结果均符合要求。5 有关
7、安全和功能的检测资料应完整。6 施工单位已提交工程竣工报告。(二)(二)分户验收前的准备工作:1 根据工程特点制定分户验收方案,对验收人员进行培训交底。2 配备好分户验收所需的检测仪器和工具。3 做好屋面蓄(淋)水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作。4 在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线;配电控制箱内电气回路标识清楚。5 确定检查单元。6 建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌。(三)(三)分户验收人员 分户验收应由项目经理组织,项目技术负责人、项目生产经理、质量员、施工员参与验收。(四)(四)分户验收所使用的仪器和计量工具应经计量检定格。(五)
8、(五)住宅工程分户验收应符合下列规定:1 检查项目应符合本规则的规定。4 2 每一检查单元计量检查的项目中有 90%及以上检查点在允许偏差范围内,最大偏差不超过允许偏差的 1.2 倍。3 分户验收记录完整。(六)(六)分户验收时形成下列资料:1 住宅套内分项工程质量验收记录可按住宅工程套内分项工程质量验收记录(附录 A)2 住宅套内分项工程质量验收应全部合格,并填写住宅工程套内质量验收记录(附录 B);3 住宅工程套内质量验收合格后,项目部应将所有的套内质量验收文件交由公司存档,并应保存相关记录 5 年以上。5 四四 建筑尺寸建筑尺寸 通过对住宅套内工程常见质量问题的调查,室内空间尺寸是住宅工
9、程套内质量投诉较多的问题之一。究其原因是由于房间内墙面之间的净距、室内墙面之间的方正度等存在偏差,影响了房间面积大小和装饰装修效果,直接损害了住户的利益。因此细则设置“建筑尺寸”一章,目的是规范质量验收要求,规定了内墙面之间的净距允许偏差,并提出了用房间对角线净距允许偏差来控制每个房间的方正度。主控项目 4.1 住宅套内房间内墙面之间净距的允许偏差为 15mm。房间对角线净距的允许偏差为 20mm。检查数量:对每个房间的长、宽两个方向各测两点,并量测房间的两条对角线。检验方法:钢尺或激光测距仪检查。净距测量时,距墙端 300 mm 处;对角线测量时,即4 个角部测点对角之间的水平距离。一般项目
10、 4.2 住宅室内净高应符合设计要求,其允许偏差为 15mm。相邻净高允许偏差为 10mm。检查数量:对卧室、起居室(厅)测 5 点,即 4 角点加 1 中心点。检验方法:水准仪或拉线、钢尺或激光测距仪检查,角部测点距墙边 300mm。6 五五 分项验收内容分项验收内容 (一)(一)土建部分土建部分 1.室内地面 本条强调相邻面层的标高差的重要性和必要性,以防止有排水的建筑地面面层水倒泄入相邻面层,影响正常使用。初装饰住宅的卫生间、厨房地面标高在无具体设计要求时,应低于室内地面 20mm,对卫生间、阳台地坪与地漏、管道结合处提出无渗漏要求,并对面层的坡度提出要求,以检查泼水不积水和蓄水不漏水为
11、主要标准。关于厨房、卫生间、阳台地面坡度和渗漏问题在国家地面工程质量验收规范内为一般项目,但是在制定细则时考虑到它们直接影响到套内工程的使用功能和住宅的品质,将其提高为主控项目,对面层结合牢固提出要求和检验方法。地面裂纹一直是小业主投诉的主要问题之一,考虑到其重要性和严重性,本条规定地面面层应无空鼓和裂纹,要求项目部在施工期间即采取合理的技术措施予以防治,包括楼板结构裂缝和水泥砂浆整浇面层裂缝的防治等。当出现楼板结构裂缝时,项目部必须提出专项技术处理方案,经公司技术部门认可后,进行认真处理,验收合格后方能进行找平层与面层的施工。11 水泥砂浆、水泥混凝土(含细石混凝土)地面 主控项目 1.1.
12、1 卫生间、厨房、阳台等有排水要求的建筑地面面层与相连接各类地面面层的标高差应符合设计要求。检查数量:全数检查。检验方法:钢尺检查。1.1.2 卫生间和阳台地坪与地漏、管道结合处应严密,不得渗漏。厨房、卫生间、阳台和有排水要求的地面坡度应符合设计要求,不得有倒泛水和积水现象。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察、泼水试验或坡度尺及蓄水检查。1.1.3 室内地面面层与下一层应结合牢固,无空鼓、裂缝。检查数量:对所有布点全数检查。检验方法:用小锤轻击,按自然间进深和开间两个方向,均匀布点,逐点敲击。注:裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷,当目测发现后,应对其面积进行测量,当缺陷面 7 积不大于 400
13、cm2,且每自然间(标准间)不多于 2 处时可不计,当面积超过 400cm2 时应进行处理。目测发现裂缝应进行表面处理,当目测裂缝宽度较大时应检查裂缝是否因结构层裂缝所引起,由结构层裂缝引起的面层裂缝,应按混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2002 第 8 章的规定进行处理。一般项目 1.1.4 地面表面应洁净,不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察和手摸检查。1.1.5 水泥砂浆踢脚线与墙面应紧密结合,高度一致,出墙厚度均匀。踢脚线上口应平直,允许偏差为 4mm。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察和拉 5m 线用钢尺检查。1.1.6 地面表
14、面平整度的允许偏差为 4mm。检查数量:每个房间至少检查 4 处,即 4 个角部,每处成 45方向测 2 点。检验方法:2m 靠尺和楔形塞尺检查,角部测点离墙边 200mm。1.2 木、竹地板 主控项目 1.2.1 木、竹地板铺设应牢固,不松动。脚踩应无明显响声。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察和脚踩检查。一般项目 1.2.2 木、竹地板面层应平整光洁,无明显划痕、碰伤。缝隙应紧密均匀,接头位置应错开。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察。1.2.3 木、竹地板面层表面平整度允许偏差为 2mm;相邻板材高差的允许偏差为 0.5mm。检查数量:对卧室、起居室(厅)表面平整度测 5 点,即
15、 4 角点加 1 中心点,每处成 45方向测 2 点;对相邻板材高差每个房间检查 5%。检验方法:平整度用 2m 靠尺和楔形塞尺检查,角部测点离墙边 200mm;高差用钢尺和楔形塞尺检查。8 1.2.4 踢脚线表面应光滑,接缝严密,高度一致,出墙厚度均匀。踢脚线上口应平齐,允许偏差为 3mm。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察和拉 5m 通线用钢尺检查。1.2.5 木、竹地板与阳台、厨房、卫生间接口处应作防水隔断处理。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察。1.3 板块地面 主控项目 1.3.1 板块地面面层与下一层的结合应牢固,无空鼓。检查数量:对卧室、起居室(厅)测 5 点,即 4 角
16、点加 1 中心点;厨房、卫生间、楼梯间、阳台等测 4 点,即 4 角点全数检查,每处约 1m2的范围。检验方法:对每一自然间板块地坪按梅花形布点进行敲击,板块阳角处应全数检查。注:单块板块局部空鼓,面积不大于单块板材面积的 15%,且每自然间(标准间)不超过总数的 5%可不计。1.3.2 卫生间和阳台板块地面的坡度应符合设计要求,无倒泛水和积水现象,与地漏、管道结合处应严密牢固,无渗漏。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察、泼水试验或坡度尺及蓄水检查。一般项目 1.3.3 板块面层表面应洁净、平整,接缝均匀。板块应无裂纹、掉角和缺楞等缺陷,与地漏、地插座等套割边角应整齐、光滑。检查数量:全数
17、检查。检验方法:目测观察,检查板块面层外观质量缺陷,以目测高度为 1.5m 左右,俯视地坪。1.3.4 板块面层表面平整度允许偏差:大理石和花岗石面层为 1mm,陶瓷地砖、陶瓷锦砖面层为 2mm,水泥花砖和碎拼大理石、花岗石面层为 3mm,缸砖面层为 4mm。接缝高低差的允许偏差:大理石和花岗石面层、陶瓷地砖、陶瓷锦砖面层和水泥花砖面层为 0.5mm,缸砖面层 9 为 1.5mm。检查数量:对卧室、起居室(厅)表面平整度测 5 点,即 4 角点加 1 中心点,每处成 45方向测 2 点;厨房、卫生间、楼梯间、阳台等测 4 点,即 4 角点。对接缝高低差每个房间检查 10%。检验方法:平整度用
18、2m 靠尺和楔形塞尺检查,角部测点离墙边 200mm;高低差用钢尺和楔形塞尺检查。1.3.5 踢脚线表面应洁净、高度一致、结合牢固,出墙厚度一致。踢脚线上口应平齐,其允许偏差:大理石和花岗石面层以及碎拼大理石、花岗石面层为 1mm,陶瓷地砖、陶瓷锦砖面层为 3mm,缸砖面层为 4mm。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察、小锤轻击检查和拉 5m 通线用钢尺检查。2 2.室内顶棚室内顶棚 顶棚抹灰工程的质量关键是粘结牢固,无开裂、空鼓与脱落。如果粘结不牢,出现开裂、空鼓与脱落,会降低对顶棚结构的保护作用,影响装饰效果。严重时会引起顶棚安装不牢坠落伤人事故,故作此规定。对顶棚出现的表层裂缝应组织
19、施工单位采取有效措施及时进行修补,而对贯穿裂缝由于会影响住宅的使用寿命及抗震性能,需由设计单位确认后,施工单位制定专项修补方案并经监理单位确认后方才能进行修补,顶棚,尤其是顶层受屋面防水质量影响易产生渗漏,如果有水渍、渗漏等质量缺陷,将影响顶棚的装饰效果,进而影响住户入住的使用功能。2.1 顶棚抹灰 室内顶棚宜采用免粉刷工艺,当采用顶棚砂浆抹灰时,需检查顶棚抹灰层与基层的粘结质室内顶棚宜采用免粉刷工艺,当采用顶棚砂浆抹灰时,需检查顶棚抹灰层与基层的粘结质量量 主控项目 2.1.1 顶棚抹灰层与基层之间及各抹灰之间必须粘结牢固。顶棚抹灰层应无脱层、空鼓,面层应无爆灰和裂缝。检查数量:对卧室、起居
20、室(厅)测 5 处,即 4 个角部加 1 个中心部位;厨房、卫生间、楼梯间、阳台等测 4 处,即 4 个角部。每处面积不得小于 1m2。10 检验方法:目测观察和小锤轻击检查,角部测点离墙边 200mm。2.1.2 住宅顶层顶棚不得有渗漏。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察。一般项目 2.1.3 抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整,阴阳角应方正,与孔洞、槽、盒交接处应整齐、光滑。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察和手摸检查。22 吊顶工程 主控项目 2.2.1 吊顶标高、尺寸、起拱和造型以及面板的规格、图案和颜色应符合设计要求。面板安装必须牢固。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察、钢尺
21、检查和手板检查。一般项目 2.2.2 吊顶面板表面应洁净、平整,不得有翘曲,裂缝和缺损。压条应平直、宽窄一致,转角拼缝应平顺。吊顶安装后面板表面平整度的允许偏差:金属板、矿棉板、木板、塑料板、格栅为 2mm,纸面石膏板为 3mm;接缝直线度的允许偏差:金属板为 1.5mm,纸面石膏板、矿棉板、木板、塑料板、格栅为 3mm;接缝高低差的允许偏差:纸面石膏板、金属板、木板、塑料板、格栅为 1mm,矿棉板为 1.5mm。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察和尺量检查。表面平整度用 2m 靠尺和塞尺检查;接缝直线度拉 5m线用钢尺检查;接缝高低差用钢直尺和塞尺检查。2.2.3 灯具、风口和检查口等的
22、位置应符合设计要求,与面板的交接应吻合、严密。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察。11 3.3.室内墙面室内墙面 由于墙体裂缝、预留孔洞填塞不密实或者其它原因造成室内墙面渗漏,将影响室内墙面装饰效果和使用功能,同时也是小业主投诉的主要内容,故在细则中提出墙面无渗漏要求。对于因墙面开裂引起的渗漏,在砌体结构施工时应采取有效的措施,并在粉刷之间对砌体墙裂缝处理完毕;同时,严格控制外墙粉刷施工工序质量,避免出现开裂,进而产生渗漏。3.1 墙面抹灰 主控项目 3.1.1 墙面抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固。墙面抹灰层应无脱层、空鼓,面层应无爆灰和裂缝。检查数量:全数检查。检验方法:在可
23、击范围内用小锤轻击,均匀布置,逐点敲击。注:空鼓面积不大于 400cm2,且每自然间(标准间)不多于 2 处可不计。3.1.2 墙面不得有渗漏。检查数量:对外墙内侧面全数检查。检验方法:雨后观察检查。一般项目 3.1.3 普通抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整,分格缝应清晰;高级抹灰应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹,分格缝和灰线应清晰美观。检查数量:全数检查。检验方法:距墙 8001000mm 处观察检查。3.1.4 护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰应密实,表面应整齐、光滑;管道后面的抹灰表面应平整。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察。3.1.5 墙面平整度允许偏差:普通抹灰为 4mm,高级抹灰为
24、3mm;立面垂直度允许偏差:普 12 通抹灰为 4mm,高级抹灰为 3mm;阴阳角方正允许偏差:普通抹灰为 4mm,高级抹灰为 3mm。分格条(缝)直线度允许偏差:普通抹灰为 4mm;高级抹灰为 3mm。检查数量:每个墙面至少 3 处,即墙面两端和中间部位,当单面墙长度超过 3m 时,每增加 1m 应增加 1 处。检验方法:表面平整度用 2m 靠尺和塞尺检查;立面垂直度 2m 垂直检测尺检查;阴阳角方正用直角检测尺检查;直线度拉 5m 线用钢尺检查。3.2 饰面板(砖)墙面 主控项目 3.2.1 饰面板安装和饰面砖粘贴必须牢固。满粘法施工时应无裂缝、空鼓。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察
25、、手扳检查和小锤轻击检查。注:单块饰面板(砖)边角有局部空鼓或单块空鼓面积不大于该块地砖面积的 15,且每自然间(标准间)不超过总数的 5%可不计。一般项目 3.2.2 饰面板(砖)表面应平整、洁净,无明显色差,无裂痕和缺损。检查数量:全数检查。检验方法:目测观察。3.2.3 接缝应平直、光滑,嵌缝应连续、密实。接缝直线度允许偏差:光面石材和瓷板为 2mm,剁斧石、蘑菇石为 4mm,木材、塑料和金属为 1mm;接缝高低差允许偏差:光面石材、瓷板和木材为 0.5mm,剁斧石为 3mm,塑料和金属为 1mm;接缝宽度允许偏差:光面石材、瓷板、木材、塑料和金属为 1mm,剁斧石、蘑菇石为 2mm。检
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