无效成本识别与管控(55页).pdf
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1、BONZER无效成本识别与管控第16课 总25课BONZER1324目录56无效成本如何界定无效成本从何而来在不同的开发阶段,无效成本如何管控无效成本如何统计无效成本如何分析1、招标;2、动态成本监控动态成本监控到位动动态态成成本本1 1.4 4.5 5.持持续续良良好好经经营营2 2.3 3.1、合约规划2、材料设备市场行情了解3、考察、入围4、适合的招标文件5、清单编写6、合同交底7、设计变更现场签证跟踪到位8、动态监控现现状状资资源源整整合合能能力力及及成成本本监监控控能能力力核核心心成成本本工工作作1、施工图纸2、技术要求3、设计变更4、现场签证5、。输输入入条条件件Q1:无效成本从何
2、而来?Q2:在开发不同阶段,无效成本是如何发生的?Q4:如何对无效成本进行统计和分析?Q3:如何对无效成本进行管控?探 讨明 确解 析思 考源起:资料来源:网上公开信息发展:科技行业缺陷管理零缺陷的重要内容是什么?“一个过程”概念:任何工作都是过程;两个基本点:以客户为中心,以结果为导向;以事实和数据为基础;三个代表:建立能满足顾客、员工和供应商需要并有效协调其关系的管理体系;四项基本原则:符合需求,系统预防,一次做对,科学衡量。工业及商业什么是零缺陷?“零缺陷”是被誉于当代“伟大管理思想家”,“零缺陷之父”,“世界质量先生”菲利浦克劳士比(Philip.B Crosby)创造的词汇。它是指对
3、待工作必须坚持第一次做对、符合所有要求的决心和态度,并不是说人不可以犯错误。零缺陷要求我们把“一次做对”和“次次做对”作为工作质量的执行标准,而不是口号,所谓“对”是指符合全部已经确定和承诺的要求,也就是说到做到。对标:独立流程1合并流程无流程独立流程2概概念念管理目的概概念念一一致致提提高高经经济济效效益益成成本本部部门门主主导导责责任任部部门门分分类类通通报报型型代表:职责体系分类及原因管控措施直直接接+间间接接精精细细管管控控、降降本本增增效效专专项项小小组组责责任任部部门门分分类类报报送送型型代表:设设计计变变更更流流程程中中,但但有有单单独独统统计计表表单单代表:代表:一、如何界定无
4、效成本n 1、无效成本的定义房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用,无法获得客户认同和补偿,属于费用浪费的成本有效成本能能形形成成有有效效产产品品或或提提升升价价值值,对对促促进进营营销销有有积积极极作作用用的的成成本本费费用用计算公式有效成本=总成本-无效成本用区分有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿,无效成本无法获得补偿。覆盖各类合同以及非合同性成本的分析,涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口。无效成本主要包含:工程实体的直接损失以及与此相关的措施部分的间接损失、索赔补偿等哪些成本归属于无效成本?哪些成本不属于无效成本n 2、无效成本管理的目的目的案例
5、一 培养、提高全员成本意识;分析项目成本,找出成本构成的有效和无效部分,形成合理目标成本,实施无效成本管理与控制;归纳、汇总无效成本,分析无效成本产生的原因,促进各部门专业能力和计划能力的提高;寻求减少无效成本的途径并提供分析依据,对最终降低项目成本费用提供参考;减少无效成本,降低项目成本费用,以最少的经济消耗取得最优的经济效益。目的案例二 通过培养、提高全员成本意识 提升管理人员业务水平,避免因意识上疏忽和管理上漏洞而产生的无效成本费用,达到精细管控、降本增效的目的。一、如何界定无效成本n 3、无效成本管理的职责体系1、各公司成本管理部负责对项目发生的成本进行分析,明确无效成本产生的金额、原
6、因,定期向公司领导层和相关部门、人员通报。公司各部门针对相关的无效成本及时进行总结,以避免重复发生。2、各公司成本管理部有义务在日常工作中督促、提醒并采取主动行为避免和减少无效成本的发生。职责与分工成本部门牵头模式专项工作小组模式一、如何界定无效成本1、各公司成本管理部负责对项目发生的成本进行分析,明确无效成本产生的金额、原因,定期向公司领导层和相关部门、人员通报。公司各部门针对相关的无效成本及时进行总结,以避免重复发生。2、各公司成本管理部有义务在日常工作中督促、提醒并采取主动行为避免和减少无效成本的发生。成本部门牵头模式专项工作小组模式 职责与分工n 3、无效成本管理的职责体系一、如何界定
7、无效成本成本部门牵头模式专项工作小组模式 职责与分工n 3、无效成本管理的职责体系一、如何界定无效成本 分类原则:责任划分原则 二级分类原则:是否纳入考核体系作业环节无效成本产生原因现象表现设计设计失误设计效果的把握拆除和重建变更费用高部品标准过高,工艺过于复杂设计变更管理图纸问题部品与工艺设计保守经济性不合理资料来源:网上公开信息万科无效成本分类:无效成本形成原因分n 4、无效成本分类一、如何界定无效成本资料来源:网上公开信息万科无效成本分类:无效成本形成原因分作业环节无效成本产生原因现象表现招标招标策划招标方式、标段划分、招标计划工期、质量串标、废标报价偏高合同价偏高选择投标单位招标文件条
8、款问题,经济标评定标评标分析失误 分类原则:责任划分原则 二级分类原则:是否纳入考核体系n 4、无效成本分类一、如何界定无效成本资料来源:网上公开信息万科无效成本分类:无效成本形成原因分作业环节无效成本产生原因现象表现施工施工准备临时设施过高标准的临建工期抢工质量返工拆除与重建不准确的签证导致费用增加责任不明,增加费用施工组织设计施工过程施工计划安排现场签证管理质量管理不善维修维修工作程序不正确 分类原则:责任划分原则 二级分类原则:是否纳入考核体系n 4、无效成本分类一、如何界定无效成本资料来源:网上公开信息万科无效成本分类:无效成本形成原因分作业环节无效成本产生原因现象表现销售销售交楼标准
9、交楼标准较高赔偿、增加设施和服务营销设施建造过多,回收较少销售承诺营销设施营销设施建造、销售收回预结算预算合同价、结算价偏高超付款结算 分类原则:责任划分原则 二级分类原则:是否纳入考核体系n 4、无效成本分类一、如何界定无效成本无效成本分类总结设计阶段招标阶段施工阶段销售阶段结算阶段管控阶段产品定位不明,建筑标准与楼盘定位不符,不能有效把握购房客户对产品的敏感度,从而导致成本投入而不能产生产品溢价;对设计效果把握不准确、装饰设计未结合建筑现状导致资金浪费;设计变更下达不及时导致工程拆除重建;材料、施工工艺选择不当导致后期增加与补偿;设计保守导致经济性不合理。招标范围划分不明确,施工过程造成交
10、叉、重复作业,增加成本;招标合约规划工期不合理,在施工阶段为抢关键线路工期而增加成本;拟投标单位选定未经考察,投标竞争力不强,未达到降低成本目的;招标文件编制阶段,合同条款有误,经济标编制出现失误,多承担费用;评标定标阶段,评标分析失误,中标价格偏高。n 4、无效成本分类一、如何界定无效成本设计阶段招标阶段施工阶段销售阶段结算阶段管控阶段施工前期,修建使用周期短的高标准临设,拆除重建费用高,施工节点计划不合理,延误工期,增加成本;施工过程中,施工安排失误,赔偿与维修费用增加,工程质量管理不善,考虑不周,费用增大,非关键线路抢工,费效比不高,拆分合同工作内容未及时签订补充合同,总成本增加,却无法
11、从相应单位扣回;施工后期,维修工作程序不到位,维修时未及时通知责任单位,维修费用无法落实。销售人员做出超出交楼标准的承诺,为承诺付出大量成本;展示资料有误,业主投诉引发索赔。预结算准备工作不足,工程范围不明确,施工设计图纸与竣工图纸未区别开来,对工程成本的准确性造成影响;工程量计量重视程度不够,预算工程量不准确,结算未将施工单位虚报的工程量从有效工程量中扣减出来;定额套用失误,未明确工作内容与项目特征,定额换算的内容不准确,换算方式不合理,对市场未进行充分了解掌握,材料、设备价格偏高,确定各项费用的费率,未严格执行工程造价部门的定额文件、参考标书及文件合同,取费费率偏大,都会增加无效成本的产生
12、。n 4、无效成本分类无效成本分类总结一、如何界定无效成本表格形式【案例4.1 无效成本分类表】n 4、无效成本分类建议一、如何界定无效成本二、无效成本从何而来外部环境内部环境-政府集会-由于政府会议、阅兵、集会、气候环境影响等问题导致停窝工增加费用-不可抗力-因地震、大暴雨、雪灾、飓风、动乱、游行示威等不可抗因素造成的费用增加-政策-政策影响(政府相关规划文件或现场条件原因等)引起的成本增加-经济环境-国家经济大环境变化影响到房地产、建筑市场而导致的各类成本费用增加-监管部门-城管、监察部门等提出新的环保、卫生等要求,对已完工程进行调整修改费用-地方垄断-因地方垄断、地方势力、合作方推荐等因
13、素导致价格高于正常市场价格而增加的费用-各类罚款-未批先建罚款、规划验收类罚款等各类与开发报建或结转引起的费用或罚款,为配合开发报建所引起的重复设计费用-收购遗留-收购项目遗留问题引起的成本增加费用(如已完工部分未达我方品质要求)-外部纠纷-外部纠纷引起的成本增加-应付验收-应付验收(绿化验收、规划验收、节能验收、消防验收、竣备验收等节点)引起的成本增加营销管理类 客户定位不准 销售承诺 示范区管理不当研发设计类 图纸供应计划滞后 设计管理缺陷 设计质量 设计配合 设计保守招标采购类 招标策划 招标范围 投标单位选择 合同管理缺陷 预结算管理工程管理类 施工准备 现场管理 材料管理 施工质量
14、工程支付其它事项类 不可抗力 政策指令 地方垄断 公司决策类 期货类型开发税金类 不做税务筹划 税务知识更新不及时 会计核算能力不足 纳税信用等级低 埋患税务风险 财税管理能力弱三、不同开发阶段,无效成本如何管控n 1、无效成本管控核心点设计阶段招标阶段施工阶段销售阶段结算阶段前置、对标匹配设计变更现场签证过索赔承诺资料考核体系(1)明确产品定位,制定与产品定位相符合的建筑标准。通过市场调研,准确把握购房客户对产品的敏感度,让每笔投入都花在刀刃上;推行限额设计,在设计合同及设计任务书中明确限额指标,各部门可提前介入设计工作,多角度提出设计建议,优化设计方案,加强施工图事前审核,做好图纸会审工作
15、,减少设计变。(2)加强招标环节的控制,加强合格供应商的选择与评估,加大集中采购力度,加强清单招标的使用。(3)确定合理的施工技术方案(降低废品率),严格执行现场签证制度,工程量的确认必须各方参与,报批规范,审核严格。(4)提高技术人员专业能力,提高各部门无效成本控制的意识,确保各岗位人员能够有效地控制无效成本的发生。(5)加强部门间信息沟通,促进各部门协同工作,降低无效成本产生的概率。(6)通过对每单结算(包括合同和签证变更)及非合同性成本进行分析,提炼无效成本数据,建立无效成本档案。(7)定期(每月或每季度)向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息、做出比较,并根据对无效成本产生原因的分析
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