知名企业成本管理控制规范(121页).PDF
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1、 目 录 目 录 第一章、总则 第二章、成本控制限额指标 第一章、总则 第二章、成本控制限额指标(一)综合限额指标准标表 (二)钢筋及混凝土设计限额指标表 (三)钢筋及混凝土设计限额指标的应用说明 第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表 (一)设计阶段控制规范(二)采购阶段控制规范(三)工程阶段控制规范 第四章、反馈与检查表 第四章、反馈与检查表(一)成本控制限额指标核查记录表 (二)关键成本项目系统控制规范核查记录表 (三)限额指标审批单(技术指标)(四)限额指标审批单(经济指标)第一章 总第一章 总 则则 第一条第一条 背景 背景 为提升恒大集团成本控
2、制的综合能力,扭转集团经营面临的缺乏发展成本竞争力的局面,落实成本控制重心向中前期转移的战略部署,结合集团实际情况,特制定恒大集团建造成本系统控制规范(2011 年 8 月第一版)(以下简称为本规范)。本规范分为总则、成本控制限额指标、关键成本项目系统控制规范一览表、反馈与检查表共四个部分。第二条第二条 编制原则编制原则 一、系统性原则:规范编制重点强调项目定位、设计与成本三者之间的协调统一,以全局眼光、系统控制的手法,确保品质与成本双优,防止认识及执行偏颇带来的系统偏差,彻底扭转项目管理粗放,投入产出比过低的不利局面;二、渐进性原则:本规范优先对典型的、影响可售面积单位成本最大的、对产品品质
3、无明显影响的、关联多专业的关键性业务类别进行规范。此外,对若干业务设定观察项,待充分实践及仔细论证后编入后续修订版本;三、强制性原则:全体员工都必须认真、全面、不折不扣地掌握并执行本规范,集团人力资源部通过考试、考核等手段确保本规范在全集团规定范围内不留盲点。第三条第三条 编制依据编制依据 本规范编制以 2011 年 6 月 17 日集团成本管控大会的会议精神为指导,以会议中惠州等十个分公司对成本控制思想的独到见解和论述为基础,同时参考东莞分公司产品设计经济型管理办法、深圳分公司关于主体工程成本控制工作指引和成本控制规范第一版、恒大集团综合设计限额指标 2011 版、恒大集团钢筋及砼设计限额指
4、标 2011 版管理理念、行业先进数据及集团现有数据,由集团成本管理部及设计公司牵头,充分调动集团及各分公司相关职能部门广大同事积极参与,集思广益、充分研讨、严谨推导、整理编制而成.第四条第四条 管理实施 管理实施 一、本规范印刷成册,设计、采购、工程、成本各职能部门员工需人手一份,作为工作指引手册。二、公司不定期组织员工进行建造成本系统控制规范宣讲及考试,确保控制手段的贯彻落实。三、本规范落实责任部门为分公司设计、采购、工程及成本职能部门,确保在设计合同、施工图设计及审核、招标文件审核、合同会签、现场施工、动态成本监控等全过程中完整落实;四、本规范的监督和核实责任部门为分公司成本管理部,集团
5、成本管理部对本规范的落实进行定期(季度)或不定期的核查,对严重违反本规范有关规定并给公司造成重大损失的,将追究当事人和部门的责任,给予批评与处分。第五条第五条 集团总部及各下属地产公司必须严格执行本规范,集团成本管理部在执行过程中随时收集各分公司反馈的意见和建议,为建造成本系统控制规范下一版本的修订工作提供支持。第六条第六条 本规范由集团成本管理部负责解释、组织修订,适用于集团总部及各下属地产公司的成本管控工作。别墅住宅及公寓别墅住宅及公寓1-75%1、售建比率为:可售面积/总建筑面积;2、可售面积包括:住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积;3、不可售面积:地下室、架空层、垃
6、圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积,车位不论有无产权,一律计入不可售面积。4、车位售价在保本微利价13万元/个以上时地下室面积可适当放宽;主体概念设计(方案评审会)AA2-27%25%1、窗地比率为:住宅窗户面积/住宅地上建筑面积;2、住宅地上建筑面积:扣除裙楼、架空层以外的地上建筑面积;住宅窗户面积:上述定义住宅地上建筑面积范围内的外墙门窗洞口面积。主体概念设计(方案评审会)BA3-10%18%1、户型赠送比率为:赠送面积/可售面积;2、赠送面积范围及计算办法:阳台、入户花园计一半面积,双层高阳台、落地凸窗、有梁无板空洞计全面积,地下室、天台、定位为复式的住宅室内中空面
7、积不计。3、高地价项目可适当调高。主体概念设计(方案评审会)AA-500500-10001000-20002000无人防地下室-3233AA人防面积占1/4-1/3(含)-3435AA人防面积占1/3-1/2(含)-3636AA人防面积占1/2以上-3838AA架空层层高-4.5/5(含局部转换)扣除覆土厚度AA地下室车库层高-2.83.8/3.3(无梁带柱帽)/3.5(无梁无柱帽)考虑机械停车位层高可放宽;如果地下室做商业用途时,层高可适当放宽。AA超高档-3.0AA高档-2.9AA中档-2.9AA铝含量(kg/)-6/8(断桥)5.5/7.5(断桥)铝材含量为:理论重量/门窗面积;本限额含
8、量是按50(窗)/90(门)考虑的CB超高档-50(窗)/110(门)50(窗)/110(门)CB高档-50(窗)/90(门)50(窗)/90(门)CB中档-50(窗)/70(门)50(窗)/70(门)CB核实审批点核实审批点4铝材铝材截面宽度档次调整系数档次调整系数标准层层高层高(m)项目名称项目名称窗地比率地下室车位平均面积(/个)会所面积(m2)总建筑面积5万10万(含)总建筑面积10万20万(含)户型赠送比率5总建筑面积20万以上6主体概念设计(方案评审会)主体概念设计(方案评审会)住宅类指标说明住宅类指标说明1、会所面积包括:室内泳池、室内球场、保龄球馆、健身房、棋牌室、阅览室等以打
9、造卖点、不以赢利为目的、为业主提供休闲及体育场所而配套的面积;不含物管用房、学校、垃圾站、警务室、居委会等配套设施;2、总建筑面积在5万平米以下的社区不设置会所;3、会所不超过一个。3.4(首层)/3.2(其余层)1、地下室车位平均面积为:地下室面积/地下室车位数;地下室面积为整个地下室面积(含人防面积、设备用房、物业用房、消防水池等所有地下室面积);2、计算地下室车位面积时,地下室面积取值可扣除面积为:赠送业主面积、规划要求的自行车位及可抵扣汽车的摩托车位面积;3、上部建筑落入地下室的面积超过1/3时,车位面积增加1/个;超过1/2时,车位面积增加3/个;4、如上部建筑以商业为主时,可在此指
10、标基础上增加3/个。第二章、成本控制限额指标(一)第二章、成本控制限额指标(一)AA综合限额标准指标综合限额标准指标主体概念设计(方案评审会)超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号售建比率别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明综合限额标准指标综合限额标准指标超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号超高档-氟碳喷涂氟碳喷涂CB高档-粉末喷涂或电泳粉末喷涂或电泳CB中档-粉末喷涂或电泳粉末喷涂或电泳CB铝合金门窗(单玻)(元/M2)-345/440(断桥)330/425(断桥)CB铝合金门窗(中空钢化)
11、(元/M2)-410/505(断桥)395/490(断桥)CB铝合金门窗(中空low-E钢化)(元/M2)-505/600(断桥)490/585(断桥)CB塑钢门窗(单玻)(元/M2)-275225CB塑钢门窗(中空钢化)(元/M2)-340290CB塑钢门窗(中空low-E钢化)(元/M2)-435385CB-8585护窗栏杆按铝型材做法考虑;EB超高档-25%(诺托、阿鲁克等)25%(诺托、阿鲁克等)CB中高档-18%(合和、立兴、坚朗)18%(合和、立兴、坚朗)CB铝含量(kg/)-8.38.3CB玻璃幕墙(元/M2)-720720EB石材主材(元/M2)-300300主体方案设计CB骨
12、架(kg/)-1212骨架按钢骨架考虑;石材规格按600*600考虑专业深化设计CB超高档-B高档-2828EB中档-2828EB超高档-100(主材45)100(主材45)EB高档-80(主材30)80(主材30)EB中档-70(主材25)70(主材25)EB超高档-1800*270010001200*2300BB高档-1400*270010001200*2300BB中档-1400*27001000*2300BB1、门窗限额单价为:门窗价格/门窗面积,单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、税金等所有费用;五金件按合和、坚朗等同档次产品配置;2、本指标PVC价格按7050元/吨考虑,
13、如PVC价格变动幅度超过5%则可调整价差,不计其它任何费用,PVC价格以大连商品交易所期货收盘价为基准;塔楼外墙面砖(元/M2)规格尺寸(mm)外立面装修门洞尺寸主体方案设计包干单价;不含外墙抹灰及外墙防水,含水泥膏结合层及面砖损耗;专业深化设计主体方案设计主体方案设计指标中的百分数为:五金件总价/门窗造价*100%;卧室、客厅门窗五金件与其他部位铝合金门窗五金件作级差处理;公共部位门窗五金配件可降低一个档次,选用祥盛等同类品牌外墙涂料(元/M2)包干单价;不含外墙抹灰及外墙防水幕墙玻璃幕墙商业裙楼石材幕墙1、单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、税金等所有费用;五金件按合和、立兴、
14、坚朗等同档次产品配置;2、本指标铝锭单价按15000元/吨考虑,如铝锭市场价变化超过5则可调型材差价,不计其它任何费用,铝锭价以南海灵通现货价为准。玻璃按6mm(LOW-e)+12A+6mm考虑;7铝材表面处理护窗栏杆(元/M2)铝合金门窗塑钢门窗(优先推荐使用)五金件及可选用品牌外立面门窗891、门窗限额单价为:门窗价格/门窗面积,单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、税金等所有费用;五金件按合和、立兴、坚朗等同档次产品配置;2、本指标铝锭单价按15000元/吨考虑,如铝锭市场价变化超过5则可调型材差价,不计其它任何费用,铝锭价以南海灵通现货价为准。3、斜杠下的指标为断桥铝合金的指
15、标。4、同一项目有多种窗型应分别满足限额指标要求;专业深化设计别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明综合限额标准指标综合限额标准指标超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号超高档800650EB高档650520EB中档520520EB超高档500500EB高档220220EB中档180180EB超高档-木质防火门CB高档-钢质防火门CB中档-钢质防火门CB超高档-550EB高档-400EB中档-400EB超高档-350(型钢+(6+0.76+6)夹胶玻璃)或铁栏杆350(型钢+(6+0.76+6)夹胶玻璃)或
16、铁栏杆EB高档-180(型钢)/310(型钢+(5+0.76+5)夹胶玻璃)或铁栏杆180(型钢)/310(型钢+(5+0.76+5)夹胶玻璃)或铁栏杆EB中档-180(型钢)180(型钢)EB超高档-160160EB高档-160160EB中档-160160EB超高档-110110EB高档-110110EB中档-110110EB超高档-250250EB高档-180180EB中档-180180EB超高档-2500(硬装)EB高档-2000(硬装)EB中档-1500(硬装)EB超高档-1500(硬装)EB高档-1000(硬装)EB中档-800(硬装)EB超高档-800(硬装)包括墙面、地面、天棚、
17、水电安装及灯饰;不含饰品、家私、窗帘;指标中的面积为走道建筑面积;EB高档-500(硬装)1、包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰;不含饰品、家私、窗帘;2、本指标地面按贴地砖、墙面按全贴砖、顶棚按刷乳胶漆考虑;不建议做吊顶;3、指标中的面积为走道建筑面积;EB中档-300(硬装)1、包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰;不含饰品、家私、窗帘;2、本指标地面按贴地砖、墙面及顶棚按刷乳胶漆考虑;不建议做吊顶;3、指标中的面积为走道建筑面积;EB门框门扇价格包括门框、门扇、合页、门吸等五金件费用,含门锁安装费但不含锁材料费公共部位装修包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰;不含饰品、家私、窗帘;指标
18、中的面积为大堂建筑面积;专业概念设计专业概念设计专业概念设计专业深化设计按甲乙丙级防火门综合考虑,含门框、门扇、防火视窗、闭门器、锁、合页等五金配件专业深化设计主体方案设计指标价为锁材料费,不含安装费,包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰;不含饰品、家私、窗帘;指标中的面积为候梯厅建筑面积;专业深化设计1、材料基价:扁钢4200元/吨;钢材价格波动在5%以外时可调整材料价差,不计其它费用;2、栏杆限额指标按栏杆面积计算;3、客厅、卧室、阳台、露台栏杆如果做法与限额指标的做法不同,则不管选择何种法,栏杆指标不得超过相应指标最高限额值,即:中档不得超过180元/,高档不得超过310元/,超高档不得
19、超过350元/。专业深化设计标准层走道造价指标 (元/M2)大堂造价指标 (元/M2)栏杆生活阳台栏杆(元/)标准层候梯厅造价指标(元/M2)客厅卧室阳台露台栏杆(元/)门锁(元/套)防火门门框门扇(元/M2)入户门13价格(元/M2)10选型1112多层普通楼梯栏杆(元/)消防楼梯栏杆(元/)别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明综合限额标准指标综合限额标准指标超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号超高档450400EB高档350320EB中档300270EB硬景:软景-35%:65%35%:65%面积比
20、为:铺装平面面积/绿化平面面积;水景面积计入绿化面积专业概念设计CB11层及以下-1.75EA1225层-2.026层以上,100米以下-2.5EA智能化工程造价超高档-45元/(总建面指标)3500元/户EB智能化工程造价高档-35元/(总建面指标)2500元/户EB智能化工程造价中档-30元/(总建面指标)1800元/户EB说明:一类区域二类区域一级指标15%13%二级指标30%28%三级指标15%13%1.项目档次界定:以片区正在销售的某一楼盘(该楼盘售价约为片区平均价)为典型样板,将本项目与典型样板对比并确定档次,档次确定原则为:超高档,售价片区典型样板房价130%;高档,片区典型样板
21、房价110%售价片区典型样板房价130%;中档,片区典型样板房价90%售价片区典型样板房价110%;利润率目标销售净利润率,一律按降一档次定位;如片区楼盘均为高档或超高档,则直接参照其标准;我司现有开发楼盘均为高档。15主体方案设计(方案评审会)室外环境工程5、核实审批点说明:A-方案与目标成本会签,B-主体施工图出图审核,C-分包施工图出图审核,D-总、分包招标清单审批,E-评标、定标审批;超限审批级别说明:A-运营总裁,B-集团成本高管。销售净利率30%内含报酬率含闭路监控、可视对讲、门禁、保安巡更、周界报警、防雷接地及UPS系统、背景音乐、停车场控制系统;不含停车道闸设施。智能化工程电梯
22、梯速:(m/s)基准值2.调整系数取值:净利润率目标销售净利润率,调整系数取0.9;售价8000元,且净利润率目标销售净利润率,调整系数取1;8000元售价12000元,且净利润率目标销售净利润率,调整系数取1.05;售价12000元,且净利润率目标销售净利润率,调整系数取1.1;专业概念设计1415%销售毛利率3.限额指标按调整系数调整后净利润率需满足目标销售净利润率要求;1、室外环境面积为室外园林建筑及绿化面积(用地面积-建筑覆盖面积),若架空层、屋顶花园、红线外市政作为园林建筑及绿化区域,则并入室外环境面积;2、造价指标为:室外环境造价/室外环境面积;(含园林建筑铺装及装饰面层、种植土、
23、园林绿化、围墙、大门、道路铺装、雕塑小品、水景工程及设备、水电安装;不含园林建筑及道路基层)造价指标(元/M2)4.目标利润率附表:说明:说明:第一类地区包括目前我国主要三个发达经济带的一线城市及部分二线城市;第二类地区包括三个发达经济带的不属于第一类地区的部分二线城市及三个发达经济区外的省会城市;第三类区域包括除第一、第二类区域外的其他城市。在我国目前经济发展的状态下,内含报酬率二级应当比一级降低1-2%,三级应当比一级降低3-5%;1615%投资测算指标北京上海、沈阳深圳、珠海、广州、成都无锡、江阴、惠州、东莞、长沙北京上海、沈阳深圳、珠海、广州、成都无锡、江阴、惠州、东莞、长沙上部结构4
24、64438370.360.360.360.36独栋自带全埋地下室1051051001000.800.800.800.80上部结构484539380.380.380.380.38独栋自带全埋地下室1151151101100.800.800.800.80上部结构494741400.400.400.400.40独栋自带全埋地下室10010095950.800.800.800.80上部结构514943420.420.420.420.42独栋自带全埋地下室959590900.800.800.800.80高层住宅及公寓(建筑高度60M)上部结构514842400.390.390.380.38高层住宅及公寓
25、(60M建筑高度80M)上部结构565344420.390.390.390.39高层住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部结构615748450.400.400.390.39一层地下室1551501451401.201.201.151.15二层及二层以上地下室1451401351301.051.051.001.00说明:1、本限额指标作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限,设计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整,且不得超过本指标。2、2、结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋;不含施工措施
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