设计阶段成本控制课件(PDF+55P).pdf
《设计阶段成本控制课件(PDF+55P).pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《设计阶段成本控制课件(PDF+55P).pdf(55页珍藏版)》请在沃文网上搜索。
1、房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage 研发设计中心房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage目录Contents三、设计阶段成本控制综述四、概念设计阶段六、施工图设计阶段七、项目后评估体系八、管理措施五、方案设计阶段一、房地产设计阶段成本控制的意义二、成本控制的思路和原则The ideas and principles of cost controlKey con
2、trol nodeThe significance of cost controThe concept design stageScheme design stageconstruction documents design phaseManagement measuresProject post evaluation房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage一、成本控制的意义房地产成本房地产开发企业在城市规划区内土地上通过基础设施建设、房屋建设,进行商品房销售等生产经营活动,以达到盈利的目的,就必须耗费一定的资源(人力、物力和财力
3、),其所耗费资源的货币表现称之为成本。房地产成本控制在保证工程质量的前提下,对营销策划、工程建设等生产经营过程的各个环节进行科学的管理,力求以最少资源消耗来获取得最大的利润。房地产成本控制的意义在银根紧缩和房地产市场微利时代,成本控制是各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。设计阶段的成本控制虽然施工阶段发生的成本巨大,但施工阶段形成的成本仅占到开发总成本的20%。而在设计阶段形成的成本则占到开发总成本的70-80%。设计阶段是成本控制的关键阶段。房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage二、成本控制的思路和原则正确的成本观成本、品
4、质、进度的平衡,只有三者平衡才能获得最小的代价付出,即获得最佳的投入产出比。价值等式价值=功能/成本V=F/C五大措施:功能不变,成本下降功能大幅提高,成本略有增加功能提高,成本降低功能略有减低,成本大幅降低成本不变,功能提高核心目标建立基于客户需求的成本规划体系。地产商和设计院应建立基于客户细分成本规划体系和专业平台,提升产品竞争力,进而提升整体运营力。思路成本不是省出来的,而是与客户感知、产品精细定位、精细决策,专业能力密切相关事中控制增加控制的效率,及反馈的及时性。成本 COST进度schedule品质Quality房地产设计阶段的成本控制Cost control of real est
5、ate design stage开发建设全过程与设计有关的点市调报告产品定位概念方案-预测成本户型设计建筑形象设计报批方案-预估成本方案深化施工图-目标成本室内设计施工图景观施工图施工阶段的后期服务竣工验收效果评估客户反馈品牌地产策划品牌产品推广产品销售三、设计阶段成本控制综述房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage规划方案阶段通过对设计方案的比较,本阶段投资控制的效果为75%-80%,控制投资的阻力最小,控制投资需要的成本最低。设计深化到施工图阶段通过对建筑标准的比较,本阶段投资控制效果约为15%-20%。施工图设计结束至施工阶
6、段通过对施工方案的比较,本阶段投资控制的效果为5%,控制投资阻力较大,控制成本较高。三、设计阶段成本控制综述体验式商业综合体设计研究The Design of experience type Complex三、设计阶段成本控制综述成本规划1、确定盈利模式2、可售比3、产品附送率4、停车率与停车方式5、商业及业态6、会所及配套7、人防及分区质量控制概念设计全过程控制方案设计施工图设计成本配置1、建筑模块2、精装模块3、景观模块4、电梯模块5、智能化模块成本标准1、标准层钢炼2、标准层混凝土含量3、窗地比4、地下室层高5、地下停车面积6、地下室钢筋含量7、景观软硬景比例标 准 化设计各阶段成本控制
7、要点预测成本预估成本目标成本房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage三、设计阶段成本控制综述设计阶段须各方全力配合房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage四、概念设计阶段 1、确定盈利模式 2、可售比 3、产品附送率 4、停车率与停车方式 5、商业及业态 6、会所及配套 7、人防及分区针对预估成本做好成本规划 规划决定盈利模式 1、容积率分析 2、用足容积率和建筑密度 3、不平衡使用容积率房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate
8、design stage四、概念设计阶段 1、确定盈利模式 2、可售比 3、产品附送率 4、停车率与停车方式 5、商业及业态 6、会所及配套 7、人防及分区针对预估成本做好成本规划 规划决定盈利模式 1、容积率分析 2、用足容积率和建筑密度 3、不平衡使用容积率房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage四、概念设计阶段 1、确定盈利模式 2、可售比 3、产品附送率 4、停车率与停车方式 5、商业及业态 6、会所及配套 7、人防及分区针对预估成本做好成本规划 规划决定盈利模式 1、容积率分析 2、用足容积率和建筑密度 3、不平衡使用容
9、积率房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage四、概念设计阶段 1、确定盈利模式 2、可售比 3、产品附送率 4、停车率与停车方式 5、商业及业态 6、会所及配套 7、人防及分区针对预估成本做好成本规划 规划决定盈利模式 1、容积率分析 2、用足容积率和建筑密度 3、不平衡使用容积率房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage四、概念设计阶段 1、确定盈利模式 2、可售比 3、产品附送率 4、停车率与停车方式 5、商业及业态 6、会所及配套 7、人防及分区针对预估成本做好成
10、本规划可售比:高容积率项目需评估测可售比:高容积率项目需评估测算算房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage四、概念设计阶段产品附送率:产品附加值如何确定(那种最合算)产品附送率:产品附加值如何确定(那种最合算)1、确定盈利模式 2、可售比 3、产品附送率 4、停车率与停车方式 5、商业及业态 6、会所及配套 7、人防及分区针对预估成本做好成本规划房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage四、概念设计阶段停车率与车库形式如何选择:挖掘地下黄金停车率与车库形式如何选择:挖掘
11、地下黄金 1、确定盈利模式 2、可售比 3、产品附送率 4、停车率与停车方式 5、商业及业态 6、会所及配套 7、人防及分区针对预估成本做好成本规划房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage四、概念设计阶段车库出入口数量:减少维护费用车库出入口数量:减少维护费用 1、确定盈利模式 2、可售比 3、产品附送率 4、停车率与停车方式 5、商业及业态 6、会所及配套 7、人防及分区针对预估成本做好成本规划房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage四、概念设计阶段商业及业态商业及
12、业态 1、确定盈利模式 2、可售比 3、产品附送率 4、停车率与停车方式 5、商业及业态 6、会所及配套 7、人防及分区针对预估成本做好成本规划房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage四、概念设计阶段会所及配套:该大则大,该小则会所及配套:该大则大,该小则小小 1、确定盈利模式 2、可售比 3、产品附送率 4、停车率与停车方式 5、商业及业态 6、会所及配套 7、人防及分区针对预估成本做好成本规划针对预估成本做好成本规划房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage四、概念
13、设计阶段人防:底层、集中布置原则人防:底层、集中布置原则 1、确定盈利模式 2、可售比 3、产品附送率 4、停车率与停车方式 5、商业及业态 6、会所及配套 7、人防及分区针对预估成本做好成本规划房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage五、方案设计阶段建筑模块:层高、饰面工程、栏杆、铝合金、百叶精装专业:风格+成本级配精装修标准体系景观模块:风格+成本级配精装修标准体系电梯模块:设计标准-配置标准智能化模块:室内智能化模块+公共智能点位配置模块标准化设计房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate
14、 design stage五、方案设计阶段1、规划专业 2、建筑专业 3、结构专业 4、水专业 5、暖通专业 6、电气专业 7、室内专业 8、景观专业1.1最优的物业类型配比(不平衡使用容积率)在容积率一定的情况下,结合项目定位,对各物业类型进行合理配比,使效益最大化(多方案比较)。1.2合理的户型配比户型面积与客户群相对应,避免户型过大或过小,而引起单位售价的降低;户型的位置与外部景观资源相匹配。1.3各类资源的利用1 外部资源的利用:外部景观资源利用;地段价值的挖掘,产品分布要与地段价值相匹配。2 地形条件的利用:建筑布局与场地紧密结合,做到土方平衡,降低建设成本;提前做好初勘,避免高层设
15、置在地质条件较差的地段;开发不占用容积率的地上和地下空间,变为可销售面积,相当增加容积率,从而增大销售总价,进而控制成本。3 日照资源的利用:用足外围有利日照条件(如地块北侧为道路、绿地等)1.4节省用地发挥绿地效率(对幼儿园等占地面积较大的物业类型,可结合绿地布置);合理增加建筑进深。1.5合理布置停车方式根据项目定位合理设置地面车位数量;控制地下车库面积,地下停车优先考虑半地下车库,机械车库等。房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage五、方案设计阶段1.6 减少道路面积,合理设置出入口数量;尽可能减少道路的长度,降低道路建设成
16、本(道路建设成本要比绿化草地成本高很多);减少出入口数量(每增加一个出口,将增加一套保安值班,后期物业管理费将每年增加14-20万)。1.7尽量保证非销售面积配套用房的最小化凡是不带来销售价值的用房尽量最小化,从而控制成本1.8合理布置网点与主楼位置关系在主楼与网点位置关系中,主楼尽量不影响网点的使用。1.9合理利用规划指标1 用足容积率、建筑密度,保证最大效益总而控制成本。容积率做到规划条件要求最大值;建筑密度最大化即首层建筑面积最大,地段较好的底层商业网点寸土寸金,绝不能放过。2 用足规划法规边界。在满足规范要求的退界条件下,尽可能多利用外围空间,从而优化内部空间。1.10提前了解市政基础
17、条件,尽量争取靠近市政水电出口的设置节约管线,控制成本。1、规划专业 2、建筑专业 3、结构专业 4、水专业 5、暖通专业 6、电气专业 7、室内专业 8、景观专业房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage五、方案设计阶段2.1平面效率1 建筑形体。住宅建筑,特别是高层、超高层住宅建筑体形不宜异形,其建筑平面宜成简单的几何图形,利于节能和结构设计,降低造价。2 公摊。合理布置平面,在与本栋楼定位相适当的前提下压缩公共走道的管道井面积,降低公摊系数,提高利用系数,将利用系数控制在80%之内。3 结构形式。应根据建筑功能、空间关系、建筑
18、高度、场地条件等因素合理选择建筑结构形式。对由于建筑设计方案决定的结构方案不合理,提出对建筑设计方案的调整意见。4 可售比。减少不可销售面积,使可售比最大化,容积率转化为价值最大化。5 产品附送率。通过赠送不计入容积率的平台、退台等提高项目吸引力。6 电梯楼梯形式。在满足规范和使用要求的前提下,在与本栋楼定位相适当的前提下,尽可能选用少的电梯和楼梯。1、规划专业2、建筑专业 3、结构专业 4、水专业 5、暖通专业 6、电气专业 7、室内专业 8、景观专业房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage五、方案设计阶段2.2立面1 节能。考
19、虑节能因素,在满足通风的前提下减少开窗面积。2 风格。不同风格的立面形式造价不同,现代风格造价较低而法式风格造价就偏高,根据项目定位选定不同的立面风格。3 材料。选用石材、砖材、涂料。涂料成本较低而石材成本较高。或者选用成本较低的仿石涂料代替石材。4 门窗材料开启分格。包括型材、玻璃和五金件选用。按照产品定位选择成本较低的塑钢窗或成本较高的断桥隔热铝合金窗。1、规划专业2、建筑专业 3、结构专业 4、水专业 5、暖通专业 6、电气专业 7、室内专业 8、景观专业房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage五、方案设计阶段2.3单体1
20、建筑高度。建筑总高度的不同,结构形式不同,用材不同,影响项目造价。2 层高。根据项目定位确定建筑层高。层高增加成本增加。3 跨度。根据建筑跨度,选用合适的结构形式。钢筋混凝土结构选用经济柱跨,减少成本。4 建筑体型。注意住宅建筑的体形系数,如无特殊和必须,住宅建筑的主体应尽可能简洁,体形系数控制在0.45以内。5 窗墙比住宅建筑应减少不必要的大面积开窗,同时保证足够的通风面积。卧室、书房等房间的窗墙比控制在0.5以内,起居厅的开窗面积也不宜过大。1、规划专业2、建筑专业 3、结构专业 4、水专业 5、暖通专业 6、电气专业 7、室内专业 8、景观专业房地产设计阶段的成本控制Cost contr
21、ol of real estate design stage五、方案设计阶段2.4车库效率1 车位面积车均占用建筑面积是控制地下车库成本的主要指标。确定合理的柱网尺寸,车道利用率最大化,尽可能不出现单面停车情况。2 层高合理确定层高,在综合考虑各种管线布置及结构梁高后,尽可能降低层高。3 车位配比微型车、小型车和中型车配置适当。空间较小时可以布置微型车位。4 车库出入口有条件时利用地形高差设置地下车库出入口,在满足要求的前提下尽可能减少、甚至取消库内坡道。5 车库埋深降低车位埋深,减少土石方开挖量。1、规划专业2、建筑专业 3、结构专业 4、水专业 5、暖通专业 6、电气专业 7、室内专业 8
22、、景观专业房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage五、方案设计阶段2.5网点1 层高。网点的高度影响总的建筑高度,影响整栋楼的消防总高度。可适当提高网点层高,给与住户自行划分成两层的可能。2 物业类型。按照项目定位是确定的物业类型进行位置、面积的设计。尽可能采用独立、独幢式商业体量模式,以其高性价比增加附加值。3 面积。应对临街门面未来的业态进行筹划、定位,由此确定小、中、大的组合方式。商业用房应能作灵活分隔,分隔后应能满足疏散等防火要求。4 总价。根据项目定位和大众接受度,总价控制在100万以内比较合适。1、规划专业2、建筑专业
23、 3、结构专业 4、水专业 5、暖通专业 6、电气专业 7、室内专业 8、景观专业房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage五、方案设计阶段2.6会所及配套1 位置。会所尽量布置在靠小区外侧,便于后期对外经营。2 面积。功能合理,面积适宜,不能盲目求大,考虑资金回收。2.7人防1 面积。根据各地人防管理部门规定,确定最小的建设面积。2 等级及布置方式。根据各地人防管理部门规定,确定最低的设防等级。1、规划专业2、建筑专业 3、结构专业 4、水专业 5、暖通专业 6、电气专业 7、室内专业 8、景观专业房地产设计阶段的成本控制Cost
24、 control of real estate design stage六、施工图设计阶段1、标准钢筋含量2、标准混凝土含量3、窗地比4、地下室层高5、地下车位平均面积6、地下室钢筋含量7、软硬景面积比七项控制指标房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage六、施工图设计阶段审视结构设计条件(外部资料的搜集,对影响经济指标的荷载、建材等提出要求)结构方案概念评审(总工对结构概念设计及整体方案进行控制)成果评审和经济指标评估(严格的校对审核程序控制,再次全过程复核整体、细部及经济性)施工图过程控制(全面的施工图设计,严格按照规范及计算进
25、行设计,不得随意加大配筋)经济测算(对具有代表性的工程进行跟踪经济测算,指导经济目标的制定和优化)控制成本统一措施(制定工程项目的结构设计统一技术措施,采用高强钢材、轻质填充墙)优化建筑方案(结构参加建筑方案评审,对整体方案提出建议,从源头控制建筑经济)技术评审(总工负责结构专业设计评审,全面综合提出建议,整体、细部、经济性全面评审)结构模型优化(结构计算模型的建立、分析,专业主持控制)1、规划专业 2、建筑专业3、结构专业 4、水专业 5、暖通专业6、电气专业7、室内专业 8、景观专业房地产设计阶段的成本控制Cost control of real estate design stage六、
- 1.请仔细阅读文档,确保文档完整性,对于不预览、不比对内容而直接下载带来的问题本站不予受理。
- 2.下载的文档,不会出现我们的网址水印。
- 3、该文档所得收入(下载+内容+预览)归上传者、原创作者;如果您是本文档原作者,请点此认领!既往收益都归您。
下载文档到电脑,查找使用更方便
10 积分
下载 | 加入VIP,下载更划算! |
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 设计 阶段 成本 控制 课件 PDF 55