企业全成本管控体系构建及控制(PPT+44P).pptx
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1、标杆房企全成本管控体系构标杆房企全成本管控体系构建及核心控制(五)建及核心控制(五)一、一、房地产房地产成本管控之事中控制成本管控之事中控制动态动态成本成本二、索赔与反索赔管理二、索赔与反索赔管理三、房地产成本管控之事后控制三、房地产成本管控之事后控制成本后评估成本后评估设计变更管理1设计变更控制重点2洽商控制重点3洽商控制措施45 案例分享5一、设计变更管理三种设计变更发包人要求的设计变更更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸;增减合同中约定的工程量;改变有关工程的施工时间和顺序;变更需要的附加工作;承包人要求的设计变更承包人不得因施工方便而要求对原工程设计进行变更,未经同意承包人擅自变更
2、或换用,承包人承担费用,并赔偿发包人的损失,延误的工期不予顺延。设计单位要求设计变更因设计规范或施工规范调整,设计单位可以做设计变更处理。但由于设计深度不够或存在设计缺陷,或设计中各专业之间不闭合而导致的设计变更,设计单位必须承担相应的责任。1.设计变更管理:设计变更是指设计人应业主(承包人通过业主)要求或设计人自行完善原设计,纠正原设计文件疏漏、错误而发出的变更、补充、纠正已签发设计文件的书面通知文件。分为业主要求的设计变更和设计人提出的设计变更。2、设计变更原因:设计团队整体的水平、能力、素质,选择设计团队是控制设计变更最有效的方法之一。房地产公司管理团队的水平、能力、素质,如总工办、销售
3、部、策划 部、成本部、工程部共同编制的策划书、设计委托书科学、准确、具有一定的前瞻性,能有效的控制设计变更的数量,从而达到控制工期和造价。改变使用功能改变使用功能提高合理化建议提高合理化建议 施工中产生错误施工中产生错误设计错误、遗漏设计错误、遗漏 使用的材料品种的改变使用的材料品种的改变 工程地质勘察资料不准确而引起的修改,如基础加深工程地质勘察资料不准确而引起的修改,如基础加深 增减工程内容增减工程内容 修改工艺技术,包括设备的改变修改工艺技术,包括设备的改变3、设计变更8个汇总 4、设计变更额度控制 单位工程设计变更费用一般控制在建安工程造价的5以内,项目总体设计变更产生的新增投资额不得
4、超过不可预见费用的三分之一。设计变更应尽量提前,变更发生的越早则损失越小,反之就越大。如在设计阶段变更,则只修改图纸,其他费用尚未发生,损失有限;如果在采购阶段变更,不仅需要修改图纸,而且设备、材料还需要重新采购;若在施工阶段变更,除上述费用外,已施工的工程还需拆除,势必造成重大变更损失。所以要加强设计变更管理,严格控制设计变更,尽可能把设计变更控制在设计初期阶段,认真做好图纸会审工作,及时发现设计失误和疏漏等问题,及时解决,特别是对工程造价影响较大的设计变更,要先算帐,后变更。严禁通过设计变更扩大建设规 模、增加建设内容、提高建设标准,使工程造价得到有效控制。严格图纸会审制度,各专业图纸审核
5、应该到大样图、节点的深度,加强设计交底管理 加强设计管理,严格考核设计单位设计质量,奖罚分明,明确设计变更导致工程增加总费用上限对施工单位提出的设计变更,凡不增加费用的可适当放松设计委托阶段明确设计标准,设计阶段优化各专业设计,避免进入施工阶段再变化设计标准凡导致费用大幅上升,应严格控制严格审核设计费支付,必须经各职能部门,包括工程、招标、造价、技术等部门的审核 设计变更控制6个重点 设计变更控制重点2 二、工程洽商管理1、洽商概述洽商是指合同双方对由于合同变更和工程变更所引起合同调整的影响内容,包括工程价格、工期等所进行的协商。对合同变更而言,往往合同洽商在前合同变更在后;而工程变更则往往是
6、执行现场监理工程师有关变更的指令,引起的合同价款变更在后。2、工程洽商的签发原则及注意事项洽商的内容不能超出合同约定的范围。在合同中约定的,不能以洽商形式出现。应在施工组织方案中审批的,不能做洽商处理。洽商内容必须与实际相符。建设单位应对所签署的工程洽商记录进行存档备案,以备发生争议时查证。应要求施工单位编号报审,避免重复签证。施工合同签订过程当中,必须明确约定合同范围以外施工项目的计量方式和结算方式以及支付时间。站在甲方的角度上,洽商的支付尽量放在结算完成后;在办理洽商过程中要注意以下五要素:a.由谁提出增加或变更施工项目;b.增加或变更项目的具体名称和部位(1轴到5轴至A轴到C轴之间);c
7、.增加或变更项目的具体做法,按实际做法进行详细描述;d.施工中所使用的材料名称、规格、型号要描述楚;e.施工项目的工程量计算式及汇总量,施工图纸,施工记录(现场照片)附在洽商后页。在施工过程中所发生的洽商项目要及时办理洽商,争取一事一洽。不要秋后算账,最后可能导致不了了之。洽商要做到施工方、设计方、监理、业主代表签字盖章,否则虽然发生了,结算时业主或审计单位可不予认可。4 3.洽商控制4大措施u制定内部洽商考核指标,分解到各专业或专项工程上;u严格内部审核程序,一般执行部门提报,相关部门(技术、工程、招标、成本)审核,主管领导审批,凡不涉及费用增加可适当放松;u完善合同管理,制定洽商费用一定额
8、度内由承包人承担,超过部分只支付直接费和税金;u分级审批权限;案例分享 案例一:知名企业设计变更洽商管理制度三、材料价差管理确定基数和不调整范围(5%)超出部分按材料价差调整,不参与取费、不记取利润,调整税金。四、工程款支付管理索赔索赔与反索赔管理与反索赔管理一、概念和特征二、分类三、起因四、程序五、原则六、审查一、概念和特征1、概念:因对方责任,造成损失,给予赔偿或补偿。2、特征:双向的实际经济损失或权利损害;未经确认的单方行为,需协商、谈判、调节或仲裁、诉讼才能实现(与工程签证的区别)。二、分 类1、按合同依据:名示或默示(隐含)2、按目的:工期(权利)、费用(经济)3、按性质:工程延误索
9、赔:未按合同要求提供施工或条件,如未及时交付图纸、现场、道路等;工程变更索赔:增减工程量或增加附加工程、修改设计、变更施工顺序等;合同被迫终止的索赔:无责任方提出;工程加速索赔:加快施工速度,缩短工期而引起承包人额外开支;意外风险和不可预见因素索赔:地下水、地质断层、溶洞、地下文物、地下其它障碍物其他索赔:货币贬值、汇率变化、物价、工资上涨、政策法令变化;1、工程项目的特殊性工程规模大、技术性强、投资额大、工期长、材料设备价格变化快2、内外部环境的复杂性和多变性技术环境、经济环境、社会环境、法律环境的变化;地质条件变化、材料价格上涨、货币贬值、国家政策、法规的变化3、参与工程建设主体的多元性发
10、包人总包人、监理工程师、分包人、指定分包人、材料设备供应商4、工程合同复杂性及易出错性合同文件多而复杂,措词不党、缺陷、图纸错误等三、起 因四、索赔程序四、索赔程序1 1、承包人的索赔、承包人的索赔提出索赔要求(索赔事件发生28天内发出索赔意向通知,索赔意向通知提交后28天内递交索赔报告);审核索赔报告(审核索赔申请,判断索赔是否成立,对索赔报告的审查);确定合理的补偿额(协商补偿,处理决定);承包人是否接受;2、发包人的索赔 拒收不合格的材料和工程;承包人未能按照指示完成缺陷补救工作;由于承包人的原因修改进度计划导致业主有额外投入;拖期违约赔偿;业主为承包人提供的电、气、水等应收款项;未能通
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