养老地产项目开发可行性研究报告(含投资收益分析).doc
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1、 第一章 宏观市场分析1.1 全国宏观经济及房地产业形势分析 1.1.1宏观经济形势分析2014年,面对经济持续下行的压力,新一届政府坚持去年以来的探索,继续创新调控思路和方式,在加强区间管理的基础上,推出定向调控措施,宏观经济运行总体平稳,继续处于合理区间,2015年三季度,GDP同比增长6.9%,较二季度小幅回落。9月CPI同比上涨1.6%,环比上月回落0.4个百分点。制造业采购经理人指数(PMI)为49.8,较上月小幅回升,但仍收于收缩区间。财新制造业PMI9月终值为47.2,创6年以来新低,表明中小企业的状况不容乐观,制造业动能持续减弱。来源:中国数指研究院总体来看,宏观经济在积极财政
2、政策和稳健货币政策支持下,表现略高于市场预期,呈现较为稳定的增长趋势,但整体经济不确定性仍然较大,预计四季度稳增长力度有望加强。图:2006年至今固定资产投资、基础设施建设投资和房地产开发投资累计同比走势数据来源:国家统计局,中国指数研究院综合整理固定资产投资增速存较大下行压力。2015年1-9月,固定资产投资(不含农户)同比增长10.3%,较1-8月回落0.6个百分点,大幅低于去年同期16.1%的同比增幅。从占比看,房地产开发投资占固定资产投资比例超过六分之一,1-9月房地产开发投资同比增长2.6%,增速大幅降低拖累整体投资增速。长期来看,基建投资高速增长不可持续,投资企稳还有待于房地产投资
3、的支撑。未来货币政策将在外汇占款变动、资本外流状况、通货膨胀走势等多重因素影响下灵活调整,以保持市场资金合理充裕,这有利于促进房地产需求持续释放,降低市场风险,从而改善金融机构的贷款意愿和房地产企业的投资意愿。1.1.2房地产业形势分析1、房地产开发投资累计增速持续下滑图:2006年至今房地产开发投资累计同比走势图1-9月,房地产开发投资累计完成额70535亿元,同比名义增长2.6%,增速比1-8月回落0.9个百分点,比去年同期下降9.9个百分点,连续19个月下滑,创2009年3月以来最低增速水平。9月,房地产开发投资累计完成9472亿元,同比下降3.1%,降幅较上月扩大2.0个百分点,投资增
4、速持续探底。展望四季度,商品房销售持续回暖,宽松货币政策继续发挥作用促进M2同比增速回升,将在一定程度上支持房地产开发投资增长。2、 宽松货币政策有效刺激需求回暖,供应端资金有所改善表:2014年9月至今房地产开发资金来源累计同比增幅统计货币政策生效,资金成本趋于下降。自去年11月以来,央行多次降准降息,M2同比增速回升至13.1%,高于全年目标水平,市场流动性显著增加。从加权平均贷款利率中也可以看出,一般贷款加权平均利率由2014年9月的7.33%降至6.46%,房地产企业融资成本有所降低。10月10日,央行决定推广信贷资产抵押再贷款试点,疏通了大型房企利用信贷资产获得再贷款的渠道,有利于改
5、善融资环境,进一步降低企业融资成本。3、 供需季节性放量,房价环比回落同比仍保持增长2015年9月30日,中国人民银行联合银监会发布通知称,在不实施“限购”措施的城市,降低首次购买普通住房的商业贷款最低首付比例至25%。敏感时点政策再次发力,显示出政府稳定房地产市场的强烈意愿,四季度政策面将以宽松为主,这有利于促进房地产需求持续释放。当前市场整体库存居于高位,“去库存”仍是市场主基调,同时十大城市价格指数环比已于7月高点开始回落,预计四季度价格将延续环比增速小幅回落的态势,同比仍保持增长。图:2010年至今十大城市新房成交量与价格指数环比变化1.2沈阳市房地产市场分析1.2.1 2015上半年
6、的沈城楼市的整体特点供应:今年上半年市场商品房新增供应量518万平方米,为近年来最低(半年维度),同比下降18%。成交:今年上半年市场商品房成交量597万平方米,高于2012上半年及2014上、下半年,同比上升11%。供销比:上半年供销比为0.9,是近年来首度出现的新供小于成交情况。总体来说,今年上半年沈阳市场呈现出供应收缩、成交回升的态势。库存总量:近年来呈连续提升态势。截至今年上半年结束,全市商品房库存量达到3909万平方米,同比上升5%。去化周期:近年来多呈现出上半年提升、下半年下降的走势,而今年上半年全市商品房去化周期再次回归高位,达35.2个月,但同比略有下降,降幅为8.6%。当前沈
7、阳商品房市场库存压力依然较大,但预计下半年将会有一定幅度的减轻。价格:今年上半年全市商品房成交均价7461元/平方米,同比下降6.3%,也是近年来首次出现同比下降的情况。下半年的价格形势并不乐观,但不会出现像去年下半年那种相对明显下跌的情况。1.2.2沈阳市房地产市场发展趋势判断分析1、政策预判2015年上半年政策调整后购房门槛明显降低,多项指标达到近年来最宽松位置,“放出底限”是上半年政策调整的关键词,区域行政化为大势所趋。要素描述援引利率长期贷款基准利率降至5.4%,达到近年来最低水平央行半年内连续三次降准降息首付款首套房公积金首套自住房首付比例降至20%,商贷首套房首付比例最低为30%,
8、达到09年以来最低水平,购房门槛再度大幅降低“330新政”二套房对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。公积金相关沈阳公积金单人可贷额度提升至80万,试算系数调整至0.4,条件更为宽松辽宁公积金住房中心6.1文件在当前宏观经济下行明显、行业库存压力企高的形势下,预计政府在明年仍将会出台以降低购房门槛、刺激需求释放为主旨的相关政策和调整,政策环境将不断触底,而二手房首付是否会进行调整也将备受关注。2、供销预判年份商品房新开工面积商品房供应面积商品住宅供应面积商品住宅成交面积商品房供应/前一年商品房新开工商品住宅供应/商品房供应下半年商品房供应占比下
9、半年商品住宅成交占比2010366316131408131070%87%66%63%2011295120551763135956%86%63%46%2012382217271472112158%85%62%60%2013357021031770143755%84%63%52%2014232016571405108946%85%60%59%均值57%85%63%56%与均值离散小于10%的年份极值55%-58%84%-87%60%-66%52%-63%根据以上统计得出推导依据并进行调整,推导下半年市场供销情况如下:供应量预估成交量预估全年商品房供应全年商品住宅供应下半年商品房供应下半年商品住宅供
10、应全年商品住宅成交下半年商品住宅成交1250-14001050-1200750-900650-7501100-1300600-750统一单位:万m1.2.3不同类别的市场产品所表现出来的供销走势特点1、商品住宅市场近年来全市商品住宅市场供应与成交均呈现出上半年下降、下半年上升的态势,市场活动主要集中于下半年。价格从2014年上半年开始持续下降,而价格与成交量之间的相关性表现不明显,预计下半年市场成交量将回升并高于去年同期水平,而价格将逐步稳定。2、公寓市场公寓市场下半年成交好于上半年,并逐年呈现出供应收缩、成交稳定走势。价格方面,除2014年下半年走低之外,其他年份基本稳定维持在8500-88
11、00元/平方米的价格区间内,15年上半年市场成交均价已恢复至正常水平,考虑到相对稳定的需求量,预计下半年态势将是成交上升、价格企稳。3、别墅市场除2012年下半年以外,别墅市场供求关系相对平衡,近4年整体供求比为1.16,为所有产品类型中最低,供销均为下半年好于上半年。而由于2012年下半年供求失衡,使得别墅产品成交价格逐步下降,去库存成为难点。今年上半年的供求对比形势(供远小于求)有望使别墅市场形势获得一定缓解。4、商业产品市场商业地产也同样连续呈现出供大于求的情况,但供求差异较写字楼市场较小,而市场活动相对倾向于下半年较为活跃的态势。价格与成交量之间相关性不明显,今年上半年市场成交价格已达
12、到近年来最高水平,但成交量则是最低水平,需求相对萎靡。5、土地市场受城市开发、规划、政策等多方因素影响,自2014上半年以来土地市场供销均大幅下降,今年上半年更是双双达到最低点供应量和成交量均不及2012上半年的十分之一。在城市可供用地大幅缩减的情况下,楼面地价仍然呈下滑走势,各房企的拿地热情已经明显减少。另一方面,从土地供销走势来看,未来一定时期内全市商品房供应也将会逐步减少。总之,从近几年市场走势看,住宅市场比较稳定,商业市场起伏较大,而土地市场持续收缩;公寓和别墅产品在市场供应方面波动较大,而需求则相对稳定;商品住宅市场和商业地产市场表现普遍下半年好于上半年,预计下半年市场供应较上半年将
13、有所提升点,但成交量与价格的回升空间均较为有限老年市场目前供应紧缺,未来几年的需求将呈现快速增长的趋势。 综合考虑体量差异与市场供求走势,土地市场短期内难有回升,商业产品需积极刺激有效需求的吸纳,住宅产品市场则是“稳”字当头,老年市场则将呈现供不应求。1.3沈阳市养老地产市场分析1.3.1老龄化发展状况和趋势人口老龄化是一个全球性话题。联合国老龄化议题的导言中写道:“世界正处于一个独特的、不可逆转的进程,到2050年将达到20亿。” 数据显示,截至2014年,我国60岁及以上的老年人口总数达2.12亿人,占总人口比重达15.5%,中国已成为世界上老年人口总量最多的国家。根据联合国发布的最新预测
14、,到2050年时,中国60岁及以上老人将达36.5%,高于美国等大部分发达国家。中国老龄人口规模预测(单位:百万人)根据第六次人口普查数据显示,沈阳市老龄化程度已经位列我国省会城市及直辖市老龄化排名的第二位,65岁以上人口比例已达到10.37%。中国已经进入了老龄化社会,人口老龄化已经成为我国不得不重视的社会问题。根据国家统计局统计的数字表明,我国60岁以上的人口已超过总人口的10%,并且每年以3.2%的速度增加,按照联合国规定的标准,我国已经步入了老龄化国家的行列。因此,老年人对老年住房的需求,在未来几年将呈现快速增长的趋势。1.3.2养老模式现状养老模式从单一走向多元化。根据老年人群的需求
15、,可将养老产业分成三个维度的产业:本位产业、相关产业、衍生产业。本位产业包括:养老设施和机构、老年房地产、老年护理服务业、老年服饰、老年食品、老年医疗等;相关产业包括:养老设施和机构供应链上的专业家具、专业设施、专业易耗品等;老年护理服务业供应链上的护理人员的培训、劳务派遣、老年护理专业用品、治疗和康复器械等;还包括来自于老年人深层次需求的娱乐、学习、旅游、医疗保健、营养保健、心理咨询等;衍生产业包括:老年储蓄投资理财产品、老年地产的倒按揭等金融产品,寿险产品的证券化产权产品、长期护理保险产品、老年融资等资本市场。1.3.3.养老机构现状目前,沈阳市养老类型主要有四种:第一种是由政府出资经办的
16、公立型养老院,主要为弱势老年群体提供养老保障。这种养老院由于资金缺乏,建筑时间较久,住宿生活条件都比较低端,只能满足老年人的最低生活要求。第二种是私人出资经营的养老公寓,这类养老公寓一般规模较小,收费低廉,其配套设施建设以及服务水平都不理想。第三种是新兴的养老地产,养老地产的开发运营需要有雄厚的资金做基础,有专业的设计团队做规划,还要有政府的大力支持和引导。养老地产项目在北京、上海、杭州等地都得到一定规模的开发建设,如北京的太阳城、上海的亲和源养老社区等。但沈阳市目前养老地产项目并不多,尚处于探索发展期。截止2014年底,沈阳市的养老地产项目主要有五彩阳光城、听雨观澜公馆、盛世园田居等。就沈阳
17、市日益增长的老年人口需求来讲,当前的养老机构数量已经相对匮乏,养老机构的配套设施和服务理念也无法满足一些中高端收入的老年人群。另外沈阳市现状居住套型也不能适应老年人居住需求,大多数套型在功能细节安排上不符合老年人心理和生理需求。纵观全球养老地产市场,根据参与主体分类,主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型,其中美国的养老地产经营时间较长,也是市场化程度最高的,大部分的养老机构属私立性质,政府通常只向退休者提供最基本的养老需求,因此也更具借鉴意义。养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施,是典型的重资产行业,维护费用、折旧摊销等成本较高;聘用大量专业护理人员,服务方面的
18、支出也十分庞大。总的来看,美国养老地产行业成本很高,传统开发商想要从中赚钱并非易事。1.3.4政策支持国政府高度重视和解决人口老龄化问题,积极发展老龄事业,初步形成了政府主导、社会参与、全民关怀的发展老龄事业的工作格局。国家成立了全国老龄工作委员会,确定了老龄工作的目标、任务和基本政策;颁布了中华人民共和国老年人权益保障法,制定了中国老龄事业发展“十五”计划纲要,把老龄事业明确纳入了经济社会发展的总体规划和可持续发展战略。老年人的基本生活得到了保障。城市初步建立了养老保险制度和包括老年人在内的医疗保险制度,以及居民最低生活保障制度;农村实行以土地保障为基础的“家庭养老为主与社会扶持相结合”的养
19、老保障制度。许多地方还对救助贫困老年人和高龄老年人采取了特殊的措施。老年服务事业发展迅速。中国政府修订了老年人建筑设计规范、城市道路和建筑物障碍设计规范等相关条例,方便老年人的居住与出行。社区卫生站、托老所、老年活动中心、老年学校、老年休闲广场等老年服务设施逐渐增加,服务老年人的志愿者队伍不断壮大。1.4大品牌房企的重要营销动作1.“万万合作”5月14日上午,双方在北京举行战略合作签约仪式。万科与万达均表示,此次签署的是框架协议,未来具体的合作安排会根据项目情况来确定,主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万科开发项目中住宅部分,万达开发项目中商业部分,以实现优势互补。对万达-放弃低利
20、润、长周期的住宅产品部分;改变商业运营,进入轻资产经营模式;对万科-借力万达商业配套,磨练商业内功,提升住宅销售溢价;搭上万达强土地议价能力顺风车,压缩开发成本。2.房企寻求转型2015上半年,房企竞争加剧,生存压力加大,对转型和创新的需求也更为迫切,在宏观背景引导下,全面进行深度整合,加快战略落地。“金融”是2015房地产行业最热门词汇之一,房企开始金融创新,以多种模式参与金融行业。万达集团联手快钱公司推出“稳赚一号”众筹产品,预期合计年化收益率可达12%以上,募集规模5亿,6月12日至15日进入募集期;绿地集团联手阿里巴巴和平安集团,发布市面上首款互联网地产金融产品,并启动旗下“绿地地产宝
21、”互联网金融平台,约定年化收益率6.4%,首期发行总规模2亿元。3.新媒介合作金地云客与“房多多”和“筑家易”达成“金地云客渠道战略联盟。通过线上经纪人平台,让购房者被推荐到合适的房源,让开发商找到精准的客户。同时,他包容大部分的渠道,任何人可以注册成为金地经纪人,通过推荐客户购买金地项目从而获取佣金。万科今年全面启动的 “地产云客”创新工程主要包括云营销、云服务和云社区。云营销:利用自媒体平台(主要是微信平台)实现全民营销;云服务:“6+2”客户关系经营体系,数据分析+运营管理;云社区:提高社群基础粘度,用户自发组织有趣的活动。1.5小结上半年几大品牌房企首开项目较少,多以旧盘加推为主,产品
22、线多以80-100m之间的两室产品为主,加推特点基本迎合了当前市场上以刚需和首改类型需求为主的客观情况。在营销策略方面展现出了“百花齐放”的态势,并没有出现一味的价格战局面,而把更多的精力投入到渠道拓展、事件营销、话题效应等方面,即使是进行价格变动,也多以“以事件关联优惠”的形式进行释放。越来越多的房企开始注重与新媒介的合作,而以互联网金融为符号的战略创新也标志着房企寻求转型的步伐加快。第二章 项目分析2.1区域分析 2.1.1区域分析的定义区域分析主要是对区域发展的自然条件和社会经济背景特征及其对区域社会经济发展的影响进行分析,探讨区域内部各自然及人文要素间和区域间相互联系的规律。区域分析应
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