昆山《倚林佳园》房地产项目市场调研分析报告.doc
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1、倚林佳园市调报告 基础信息案名:倚林佳园 曾用名:倚林覌谰 注册名:倚林佳园投资商:北京科林房地产开发有限公司 基地位置:昆山锦溪镇东800米,锦虹路北侧近锦发路开发商:昆山倚林房地产开发有限公司售楼处地址:昆山锦溪镇东800米代理商:北京赛博嘉业房地产经纪有限公司售楼处电话:0512-57229988 /57226888建筑设计:中国建筑设计研究院上海分院建筑楼层:地下 无 地上三层规划用途:住宅工程进度:结构封顶 公开日期:2006-11交房日期: 2008-3-31项目信息基地面积:350000贷款银行:昆山建行基 地 位 置 图总建筑面积:154000贷款额度:70%贷款额度: 贷款年
2、限:30容积率:0.44绿化率:49%主力面积:一期联排 211双拼254得房率:主力总价:一期联排105万双拼150万平均总价:125万主力房型:4房2厅4卫平均单价:一期联排5000元/双拼6000元/单价范围:一期联排46005100元/双拼57006100元/面积范围:一期联排190-210双拼220-260总销金额:一期2.3亿规划户数:364、一期186可售户数:一期133销售率:18.4%物业公司:深圳开元国际 物管费:1.8元/月/车位售价: 车位租金:车位数量:地上 364 地下 综合分析:一、 环境分析该项目位于昆山市锦溪古镇东侧800米,南临锦虬路,北为规划中长寿路,东为
3、规划中锦发路,西临五保湖。锦溪古镇位于江苏省昆山市南侧,东距上海市50公里,西距苏州市35公里。锦溪东依淀山湖,西临澄湖,贯穿昆山南北的交通主干道-南北公路,穿越锦溪与318国道和沪宁高速公路相交接,往东至虹桥机场及上海市区,向南与上海青浦区相接,锦溪处于昆山南大门的显要位置。锦溪之有名,源之于五保湖中的陈妃水墓。陈妃是南宋第二个皇帝赵昚的妃子。据说,宋孝宗还是皇储的时候,陈妃曾随其出征抗金。班师回朝之时,曾憩息于此。不巧在这时陈妃身染重疾,不久病故。因陈妃生前对这片湖光山色异常眷恋,赵昚遂让风水先生觅块墓地,准备将陈妃安葬于此。风水先生勘测后发现有这样一块隐在浅水层中的独圩墩,其奇异处为,无
4、论水深水浅,独圩墩总没在一定的深度里,便认为是一块风水宝地。于是,赵昚就把陈妃葬在这里了。后来赵昚做了皇帝,就在湖畔造了一座莲花院,设寺僧为陈妃超度。这样陈妃的故事得以留传下来,这锦溪镇也就名闻遐迩了。锦溪镇域面积90.69平方公里,境内地势平坦,其中耕地5万亩,自然水面5万亩,属北亚热带南部季风气候,气候温和湿润,四季分明,光照充足,雨量充沛。年平均气温16.4度,最高气温37.1度,最低气温-4.5度,年降水量907毫米,年日照时间1760小时,全年无霜期221天,平均风速3.4米/秒。锦溪镇1999年未在籍人口为45560人。 锦溪,有着宽阔肥沃的土地,丰富的水面资源,众多的名胜古迹和丰
5、厚的历史文化积淀。近日锦溪镇又被江苏省文化厅命名为特色文化之乡,国家AAAA级旅游风景区,随着古镇基础设施的日益完善,旅游开发的逐渐兴起,在国际经济一体化浪潮的推涌下,锦溪这个充满灵气、美丽的古镇,吸引着越来越多的投资者。锦溪镇地处上海、苏州之间,交通条件十分优越,在镇区20公里范围内,北有苏虹机场路、沪宁高速公路、京沪铁路、312国道,西有直达苏州新加坡工业园区的甪锦公路,南北公路穿越全境,沟通内陆各地,南接318国道,距上海虹桥国际机场40公里。市镇公路已实现灰黑化、网络化,全镇村村通公路。境内内河航道纵横交叉,100吨位船舶可直航其内,距上海港60公里、张家港100公里。 全镇自来水供水
6、能力1.5万吨,水源取自淀山湖、阳澄湖,水质清纯,达到国家饮用水标准。 用电来自华东电网,电力供应充足,能满足用户的用电需要,镇现有3.5万伏变电站一座。 通信,全镇程控电话交接机总容量达1.5万门,可随时为用户安装。移动电话、无线寻呼、国际互联网、中国公众多媒体网等现代通信网络已形成。 锦溪属长江三角洲冲积平原,土地肥沃,物产丰富,自古就是鱼米之乡。经过产业结构调整,全镇现拥有3.7万亩耕地、5万亩自然水面和1.6万亩精养鱼塘。年产粮食2.5万吨,油菜籽1500吨,以及各类瓜果蔬菜。水产养殖以特种水产为主,年产锦溪水晶虾等特种水产1500吨,各类淡水鱼1万吨,淀山湖黑砚年出口量达3000吨。
7、甲鱼、河鳗和锦溪巴鱼是锦溪的特色、特产、特菜。 主要有轻工、服装、机械、电子、印染、建材等行业,其中富有特色的是服装工业,现有8家规模较大的服装企业,拥有固定资产1亿多元、标准厂房5万平方米和5000名训练有速的操作员工,年产各类时装1000万件(套),出口至美国、日本等国家和地区,自营出口总额达1亿美元。 第三产业以房地产、旅游为主。锦溪为千年古镇,历史悠久,富有江南水乡的风韵,远在宋代即受宋帝爱妃的喜爱,明代多有诗人雅士吟咏锦溪八景,老镇区至今保留有众多的明清建筑。文昌阁、莲池禅院、古砖瓦博物馆以及金龙花园等人文景观,辅以古桥、小巷的清幽,是旅游、休养的极佳去处。该项目周边环湖,其中加工了
8、300亩的人工湖,湖水深平均3米,最深处约10米。这些水系,均为活水系,暗里和对面的五保湖想通,构成了“自有源头活水来。” 为净化水质,今年5月份,倚林家园将继续投入资金设置一些水生植物,建立一个生态系,让环绕倚林家园的水更清,让倚林家园的环境更优美。 该项目还内有自己的岛屿,设有“钓鱼岛”,分单独水域,可供业主休闲垂钓;“蟹岛”,放养一些螃蟹;有“热带风情岛”,模拟东南亚的风景建设,体现倚林家园独有的风情;有“漫步岛”,体现着休闲、度假、娱乐的轻松性岛屿的设置和不同的特色体现了该项目特有的建筑风味。 二、 产品分析该项目总用地共30万平米,建筑用地为15万平米。整体规划则融入水乡古镇风情,三
9、面环水,并以水贯穿整个社区空间,以水组织整体空间形态和秩序以及景观走廊,通过生态湖面与水道分成一期与二期。同时引入江南水乡的色彩和符号,将传统与现代相结合,创造出较舒适宜人的小环境。该项目的建筑风格上所谓有日式和东南亚式两种,其实就是现代中式。整个小区在吸取江南古典建筑精华的基础上,揉入现代的元素,从而构筑成一个具有新东方风味的别墅群落。该项目的建筑立面与水乡古镇相呼应,但又不是简单纯粹的仿古、复古,它既沿袭了传统中式的粉墙青砖、波纹黛瓦等水乡风格,又加入了现代的建筑线条、深咖的庄重色块,整体的建筑形态古典优雅,又不失现代简洁。在建设规划上,该项目所在地属于东扩核心区,07年底,属于政府提供配
10、套的门前道路将完全通车。到时它所处位置的交通将比较便利,5分钟可到金溪镇,10分钟可到周庄,30分钟可到昆山市中心,兼并宁静与繁华。该项目的北面,还将有新的镇政府建成;南面的五保湖,又有政府规划上将建设的未来沙滩、水上高尔夫等。另外该项目还有自己的养生餐厅,就是在售楼处的一楼,二楼还有自己的陶瓷博物馆,收集着当代一些大家的作品,也和锦溪的民间博物馆之乡相呼应。另外,该项目建成以后还将会建设一个酒店,该酒店从硬件上和设置配套上来说将达到五星级的标准。此外,该项目的外部配套亦是十分完备,距项目800米处的锦溪古镇上酒店、特色餐饮、学校、超市、银行、医院等成熟生活圈一应百具,全面满足了居住、商务、购
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