中集产城智慧园区建设方案.pptx
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1、中集产城中集产城 智慧园区建设方案智慧园区建设方案第一部分智慧园区现状项目基础数据:园区总投资60亿元占地约502亩总建筑面积约51万,其中产业园区约33万,配套住宅18万中集智谷产业园:中集集团180亿元战略布局东莞四大项目之一中集进军产业地产领域首个园区东莞市重点建设项目东莞中集智谷ABDC12341号地块商住限高60m占地面积17.4亩(11581.9)容积率2.5计容建面28954.8规划备注:商业建面20%;局部住宅可突破60米,控制在80米以内2号地块商住限高60m占地面积25.4亩(16928.8)容积率2.5计容建面42322.0规划备注:商业建面20%;局部住宅可突破60米,
2、控制在80米以内3号地块商住限高60m占地面积32.1亩(21412.5)容积率2.5计容建面53531.3规划备注:商业建面20%;局部住宅可突破60米,控制在80米以内4号地块商住限高60m占地面积32.1亩(21418)容积率2.5计容建面53545.0规划备注:商业建面25%;局部住宅可突破60米,控制在80米以内A地块商办限高100m占地面积28.4亩(18942.5)容积率4.5计容建面85241.3配套设施200(非机动车停车场500辆、出租车营业站10个泊位、公厕、规划宏基站)规划备注:办公面积50%B地块商办限高100m占地面积25.6亩(17083)容积率4计容建面6833
3、2配套设施2000(邮政支局)规划备注:办公面积50%,预留600邻里广场C地块商办限高100m占地面积29.3亩(19544.6)容积率4计容建面78178.4配套设施110KV变电站规划备注:办公面积50%D地块商办限高100m占地面积28.3亩(18851.6)容积率3.1计容建面58439.9规划备注:办公面积50%用地性质商住、商办物业类型高层、商业、办公土地面积(亩)218.6容积率3.21计容建筑面积(m)468544.61总建筑面(m)694529.6楼面地价(万元)/总地价款(万元)/物业类型住宅面积()酒店面积()商业面积()产业面积()办公面积()公寓面积()地下室面积(
4、)销售部分113054.4826273.61116694.6持有部分19950.79105094.4577796.4安置部分7000.28合计140005.55131368.06194491225985上海中集智城龙大高速观光路光明大道龙光项目特建发项目侨明路科能路本项目本项目位于凤凰城区域(高铁所在区域)本项目临近龙大高速和光明大道主干道,距离地铁站300米u光明项目地处新区凤凰城门户板块,紧邻龙大高速光明出口及地铁6号线观光站,交通发达、配套丰富,地块价值潜力巨大。项目占地约2.78万,容积率5.0,计容建面13.88万。其中研发办公用房约9万、配套宿舍3万、配套商业0.5万,以及按政府要
5、求配建展览馆6000、文化活动室1000、体育设施用地2000。指标数值(平方米)说明占地27753.33M0、r5计容建面138766其中:展览馆6000无偿移交政府文化活动室2000宿舍21000办公3000商业6000食堂2000附属配套1000体育活动场地2000独立占地光明-中集智园第二部分需求分析品牌是商业地产(园区)关注的核心问题2015年6月27日下午14时北京八达岭奥特莱斯正式开业第二天开业第二天停业,直接影响品牌及后续经营商场所有楼层及店铺全部停电停电持续数小时,整个商场全部停业事故原因:机电设备超负荷运行机电设备能否安全运行直接影响商业地产(园区)的品牌品牌直接决定商业地
6、产(园区)的溢价能力写字楼出售价格(每平方米)050001000015000200002500030000350004000045000410003600029000南京市某区相同地段写字楼售价华润置地恒隆地产其他开发商月租金(元)05000100001500020000250002200016000不同商场商铺租金上海松江万达广场(60平方米)上海松江其他商场(62平方米)数据来源:某房产公司网站数据环境品质、照明舒适度、便利性、精细化管理等因素直接影响商业地产(园区)的品牌品牌包含哪些方面?品牌不仅包含客户体验,高效的管理和运维服务对于品牌更重要精细化管理成本控制品牌不同的管理及运维对于成
7、本的影响能源消耗、人力成本、设备维护等是整体运维成本的主要构成CAPEX(建设成本)OPEX(运维成本)20%80%LCC(LifeCycleCost)能源消耗人力成本设备维护清理保洁能源消耗是运维成本的重要部分数据来源:XX广场16年8月份用电数据摘录总建筑面积(万平方米)月度用电指标(万度)实际用电(万度)02040608010012014045.368.254.84465.1120.3四川绵阳成都金牛总建筑面积(万平方米)月度用电指标(万度)实际用电(万度)02040608010012014059.191.182.958.590.2120.6绍兴柯桥上海周浦不同广场月度用电指标及实际用电
8、量数据对比不同广场月度用电指标及实际用电量数据对比同样的建筑面积,同样的用电指标,相差巨大的实际用电量人力成本支出逐年提高数量基本工资323100343500344100335000某广场运维人员2012年2013年2014年2015年数据来源:实际项目统计数据8%15%40%37%不同年龄运维人员比例30岁以下30至40岁40至50岁50岁以上0%20%40%60%80%25%75%运维人员技术水平有技术职称无技术职称人力成本逐年提高,运维人员年龄偏大,技能偏低,运维效率差海量的机电设备,该如何管理?海量机电设备管理难度较大,难以做到精细化管理某商业地产广场设备清单某商业地产广场设备清单u4
9、个大型变电所u12套不同类型的大型设备组u300多条用电回路u700多台末端设备u海量的其他办公设备 商业地产(园区)关注的核心问题室内环境品质智慧的能源管理机电设备安全运行全周期运维服务便利性流程化设备管理管理+成本品牌第三部分智慧园区建设整体设计项目运营需求机电运维需求物业管理招商管理智慧生活智慧政务智慧交通与出行智慧采购与供应链本地O2O服务统一管理,统一监控,多系统联动预付费管理能源精细化管理设备设施管理电力运行保障智能照明控制机电设备运维一個全面融合的智慧之城我们需要怎样的作为来扩充互联网+园区时代的信息物质交流一個开放共享的绿色之城一個立体高效的创新之城我们需要怎样的园区来连接园区
10、内资源间的价值共享我们需要怎样的内外兼修来体现园区细致入微的智慧及科技创新核心理念A以人为本B绿色生态C全面融合D智慧运营以人为本,将产业集聚发展与城市生活居住所需要的不同空间有机组合,形成社群价值关联、圈层资源共享、土地全时利用的功能复合性城市空间区域;为园区内企业、人才等提供主动、精准、高效、创新的智慧运营服务。核心理念A.以人为本强调以人才吸引与人才关爱为核心打造社群关联型的国际化产城社区商家创客访客以人为本与同行业分享、交流工作、生活的基本事项能在园区解决。共享空间、共享服务、共享资讯。人性化的园区管理和服务态度。便利的市场推广、产品宣传渠道。园区资源共享、数据连接畅通。政务人员企业家
11、入驻企业员工核心理念B.绿色生态以绿色产业聚集驱动城市更新及发展以绿色低碳智慧运维支持新兴产业发展园区禁止引入环境污染大的生产制造环节。绿色设计按照星级绿色建筑标准进行设计。绿色施工采取装配式建筑方式进行建造,集约利用资源和能源。绿色管理采用智能化的能耗管理系统,优化能源使用情况。绿色空间打造绿色、舒适的办公、生活空间,营造人与自然和谐相处的自然景观。绿色产业关联共享互融互通核心理念C.全面融合物理空间与虚拟平台有机融合为用户打造有效关联共享的智慧生态圈办公空间车辆/设施设备商住配套企业服务平台易控管理平台生活服务平台实体空间虚拟空间CPS虚拟融合行政服务单位专业服务机构行业协会/团体创客及人
12、才配套商家入园企业管委会核心理念D.智慧运营以CCDI理念驱动智慧园区一体化平台建设率先在西部打造具特色园区智慧平台CPSCLOUDDATAIoT信息物理系统云服务开放大数据运营万物互联总体架构1智慧大脑1融合网络1数据中心1一体化平台N智慧方案总裁驾驶舱手机客户端智慧产业园区门户园区管理人员/物业人员园区自助终端入驻企业/企业员工企业客户/访客安防服务物业服务产业服务一卡通服务政务服务生活服务商业服务商业WIFI安防监控网园区物联网宽带接入网4G/5G智慧园区骨干网云主机云网络云存储模块化机房智慧园区方案智慧物业智慧建筑智慧安防智慧能效智慧政务智慧交通智慧照明智慧酒店智慧商业智慧物流智慧办公
13、智慧停车机电运维版块园区运营版块机电能效专业设备运维基础机电保障机电设备专网智慧电力智慧机电智慧计费智慧发布总体架构1智慧大脑以智慧可视化的方式全面掌控园区整体运行情况实时、高效、智能的指挥调度以“数据”驱动园区智慧运营可视化呈现智慧运营指挥调度n采集信息,建立强大数据信息库n分析信息,通过数据整合实现n信息发布,实现信息可视化与数据交换n日常运营监控管理n运营指标度量与考核n运营与决策分析n专家策略库保障n应急预案管理系统n标准化作业流程系统n指挥调度系统总体架构1一体化平台应用服务层交互展示层园区信息屏总裁驾驶舱PC端移动APP端微信端平台数据层园区管理用户管理、物业管理、基础设施管理运营
14、管理应用管理、服务管理、资源管理、交易管理.服务资源数据库运营管理数据库设备设施数据库用户信息基础数据库业务信息数据库平台大数据中心信息数据采集、运营数据分析、决策报告服务对象层企业人才创客服务提供商应用提供商政府机构园区运营方数据中心层云数据中心电力监控实时数据电质分析用能计费计量计费账户管理能源管理能耗分析能效专家设备设施设备巡检工单管理智能照明区域群控感应控制安防联动访客管理入侵报警综合监测楼宇自控环境品质其他系统智能发布智慧交通政务服务政务通政策指引物业服务基础服务增值服务企业服务配套服务产业服务IT应用服务SAAS企业应用智慧基础设施园区电商企业集采平台本地智慧商圈创业孵化创业辅导创
15、业资源社群服务工作圈生活圈生活服务差旅出行健康教育园区运营版块机电运维版块基础设施室外LED屏光纤设施4/5G网络网络机房楼宇自控能耗设施智慧停车场信息发布总体架构N智慧方案绿色生态创新高效互融互通策略1:环境友好发展策略2:共享经济驱动低碳节能策略3:智慧平台驱动绿色运营策略4:数据驱动智慧创新运营策略5:有效资源互动n从项目建筑设计、智能化搭建至招商运营始终坚持绿色低碳理念。n如绿色建筑、能耗管理、绿化养护、绿色办公n如共享交通、共享空间、共享服务n创新是以人为本、以服务为导向、以应用和价值实现为核心,提高园区用户办事效率,提升园区管理者运营管理效率。n如智慧的设施设备管理、智慧物业服务、
16、企业服务、生活服务n虚实空间互融互通,实现产业间横向联动,激发创意灵感。n园区内人才、技术资源的共享互补。n园区内人与人的交流互动。第四部分智慧园区设计方案1概述概述建设内容平台展示建设内容智慧园区=一体化平台1个园区运营版块8项+机电运维版块6项端管云医院智慧后勤运维管理平台一体化服务管理平台一体化服务管理平台一体化服务管理平台一体化服务管理平台园区运营版块园区运营版块园区运营版块园区运营版块机电运维版块机电运维版块机电运维版块机电运维版块移动服务端移动服务端移动服务端移动服务端运维管理端运维管理端运维管理端运维管理端管理驾驶舱管理驾驶舱管理驾驶舱管理驾驶舱方案架构数字机电综合运维平台示意图
17、u以强弱电一体化监控为基础,对建筑内部各专业系统进行业务集成;u以能效管理和设备管理为核心,实现对能源及机电设备的有效管理和优化控制;u以运维支撑服务为抓手,实现运维及管理效率的有效提升;u建设可面向未来演进的集团级计费管理、能源管理、运维管理中心,实现面向不同层级客户的一键式管理。业务集成数字机电综合运维平台一体化监控(多协议网关)实时数据库历史数据库在线整合CDM通用数据模型综合管理与决策引擎(策略分析,系统联动)能源/设备安全能源管理能源审计节能策略能源运维设备运维设备管理性能分析状态评估应用展示计费服务BIM3D2.5D能源管理设备管理暖通空调安防监控消防监控停车管理其它系统变配电监控
18、智能照明信息系统运维服务线下驻场服务线上增值服务运维支撑2机电运维版块机电运维版块基础网络系统安全防范系统能源与设备管理系统中控及调度系统配套服务智能系统运维服务机电运维版块基础网络系统交换主干:采用千兆光纤;语音主干:采用50对大对数电缆;水平布线:采用标准低烟无卤六类布线。布点原则每个工位敷设3条网络线;每个商铺敷设1条4芯光纤和1条六类网线;每个会议室设置1个数据点,1个信息点;对于毛坯区域每10平米2个信息点,1个语音点预留点位在弱电井。基础网络系统综合布线系统用于自持办公和园区运营。采用2层架构,在接入楼层设置24口或48口百兆接入交换机,在网络机房设置万兆核心交换机,网络运维管理软
19、件、出口防火墙、上网行为管理、流量控制设备等。办公网&无线WIFI基础网络系统计算机网络系统用于孵化器和教育培训。采用二层星型的网络拓扑结构,核心层和接入层,在接入楼层设置24口或48口百兆接入交换机,在网络机房设置万兆核心交换机。教育网基础网络系统计算机网络系统用于园区内各智能化系统设备接入。采用二层星型的网络拓扑结构,核心层和接入层。核心层采用万兆核心交换机,主要作为各接入层设备的汇接,与服务器的数据交换,同时还进行安全策略的实施,接入层用于用户终端的接入。智能化专网基础网络系统计算机网络系统系统架构采用IPTV。互动电视设置在餐厅、包间、会议室、报告厅等位置。基础网络系统互动电视系统机电
20、运维版块安全防范系统架构:采用网络架构,前端全部采用网络摄像机通过六类线接入网络交换机,并通过光纤传输到控制中心,实现D1格式存储30天、采用46寸拼接大屏进行显示和控制。点位设置:地下停车场出入口、非机动车库与外界相通的出入口、地下停车场主要通道、地下停车场电梯厅、电梯轿厢、办公区域与外界相通的出入口、办公楼各个楼层的楼梯出入口、办公楼总服务台、消防控制室、商铺与外界相通的出入口、园区室外广场和道路设置设置监控点位安全防范系统视频监控系统架构:采用总线架构,前端设置报警按钮、红外双鉴探测器用于探测前端的非法侵入状况,并将信号接入设置在现场附近防区模块或报警键盘,并通过485总线传输到消防控制
21、室的报警主机,发生报警状况时候,现场和消控室内的报警器响起,同时附近的网络摄像机在大屏跳出显示报警。点位设置:财务室设置报警按钮、红外双鉴探测器;水泵房、生活水箱、配电房门口设置红外双鉴探测器;消防控制室设置红外双鉴探测器;商铺与外界相通的出入口设置红外双鉴探测器;商铺与外界相通的窗户设置红外双鉴探测器;建筑物的主要出入口、通往屋面层的出入口设置红外双鉴探测器;残卫间设置报警按钮。安全防范系统入侵报警系统架构:系统采用网络架构,前端设置门禁读卡器用于读取访客身份信息,然后将身份信息传输到弱电井的门禁控制器用于识别身份是否有效,门禁控制器通过智能化网络将访客开门和访问信息上传到消防控制室的门禁一
22、卡通服务器存储。点位设置:办公楼一层大厅服务大厅设置访客系统;消防控制室设置门禁点位;空调机房、配电房、管理间、财务室等重要机房设置门禁点位;楼栋通往屋顶的门口设置门禁点位安全防范系统门禁及访客系统架构:系统由巡更信号采集器、巡更信息点和中央信号处理设备构成。点位设置:系统的前端巡更信息点主要设置在步梯间、电梯前室、地下室主要通道、消防控制室区域、网络机房、通讯机房、电梯机房、配电房、空调机房、生活水箱等重点区域。保安人员携带巡更采集器按预定路线按时巡逻,当到达预定巡更点后,将巡更棒接触巡更点读取巡更点号,再按预定路线至下一巡更点,重复以上行动,直至完成每次巡逻回到安保中心,将采集器放入信息通
23、讯器将数据上传至系统软件。巡更棒离线式巡更钮安全防范系统巡更管理系统在办公楼一层电梯前厅设置2通道或4通道速通门系统,对内部办公人员和外来访客分别进行管理,对于内部办公人员,由管理中心统一发卡,凭卡刷卡进入;对于外来访客,先由访客系统识别身份后授权卡片,访客凭授权卡片刷卡进入,出来时候回收卡片。安全防范系统速通门系统通过数字拼接墙显示系统可以实现用户应用系统中计算机信号、视频图像信息的综合显示,形成一套技术先进、多信号源集中控制、大数据量处理、实时准确显示的管理控制平台。满足用户集中管理、调度、判断和决策指挥的需要。用户可以把对监控演示中心的情况控制、突发事件的处理、事件查看、信息发布、监控调
24、用、设备控制等功能的实现直接的做到大屏幕上,实现对上述功能事件、功能系统、设备系统进行最直接最有效的点对点控制。安全防范系统监控指挥中心液晶屏拼接系统在地下车库区域、楼栋的每个楼层敷设无线对讲天线,在消防控制室设置中继台,通过同轴电缆、功分器、耦合器连接前端天线和后台中继台信号,为保洁、工程、安保、管理等人员提供通信支持。消防控制中心安全防范系统无线对讲系统从消防控制室对讲主机到电梯机房、电梯轿厢、电梯底坑、监控中心、电梯顶部敷设RVSP4*0.75的线缆,连接对讲系统,实现电梯机房、电梯轿厢、电梯底坑、监控中心、电梯顶部五方之间的通话。安全防范系统电梯五方通话系统在地下停车场的出入口设置视频
25、停车管理系统,车库入口处设置余位显示屏。每个车位上设有视频车位摄像头,摄像头应具备13车位看管能力,用户可凭车牌号、车位号、入库时间等多种方式进行模糊查询,找到自己的停车位置。安全防范系统停车场管理及反导系统机电运维版块能源及设备管理系统冷热交换站:系统负荷控制、冷水机组的控制、领先/滞后的控制、压差旁通调节控制空调机组:回风温度控制、回风湿度控制、二氧化碳浓度检测、空调机组的开关控制、过滤网压差状态、风机盘管防冻报警、新/回风阀调节控制新风机组:温度控制、湿度控制、新风机组开关控制、过滤网压差状态、风机盘管防冻报警、新风阀的控制能源及设备管理系统空调智能调配控制系统对园区内部公共区域及地下车
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