青岛上合地块项目(海景高层豪宅)设计方案.pdf
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1、青岛金秋上合地块规划设计方案青岛金秋上合地块规划设计方案上海中房 孔子回来了,因青岛太美了是什么吸引我们参与这次设计?是什么吸引我们参与这次设计?青岛印象 I 青岛印象 I QINGDAO青岛得天独厚的的海滨景观资源青岛印象 I 青岛印象 I QINGDAO青岛独一无二的历史风貌及人文背景青岛印象 I 青岛印象 I QINGDAO青岛的城市活力,国际化、现代化的城市气质设计愿景设计愿景PROJECT VISIONPROJECT VISION国际水准、中国气派、山东风格、青岛特色设计愿景 I 设计愿景 I PROJECT VISION设计目标:跨海大桥胶州段桥头堡&上合示范区人居典范设计愿景 I
2、 设计愿景 I PROJECT VISION产品定位:打造高端海景叠墅大盘设计愿景 I 设计愿景 I PROJECT VISION示范区营造:打造高标识性现代活力社区项目背景项目背景PROJECT BACKGROUNDPROJECT BACKGROUND国家级滨海旅游度假地蓝色硅谷核心区青岛市行政文化、金融商贸商务、旅游度假等综合服务中心科技生态人文新城未来青岛行政中心海洋科技自主创新领航区、海洋经济国际合作先导区、陆海统筹发展试验区半岛制造业基地、商贸物流业枢纽、历史文化名城项目背景 I 项目背景 I PROJECT BACKGROUND高端制造、贸易物流服务、跨境电子商务、创新孵化先进制造
3、业基地上合示范区胶州市西海岸新区即墨老城区红岛经济区青岛主城区鳌山湾新区SITE胶州湾项目用地定位国家级示范区,发展潜力巨大项目用地定位国家级示范区,发展潜力巨大宏观区位项目位置交通相对便利,与市内四区联系紧密项目位置交通相对便利,与市内四区联系紧密青 银 高 速沈海高速机场高速胶 州 湾 大 桥青 兰 高 速青 兰 高 速胶州湾隧道SITE 28KM1h车程胶东国际机场青岛流亭国际机场青岛站青岛北站项目背景 I 项目背景 I PROJECT BACKGROUND区域交通中国上海合作组织地方经贸合作示范区核心区目标定位:建设区域物流中心、现代贸易中心、双向投资合作中心、商旅文交流发展中心,打造
4、上合组织国家面向亚太市场的重要“出海口”SITE项目背景 I 项目背景 I PROJECT BACKGROUND上位规划项目位于上合示范区核心区,政策利好,区位卓越项目位于上合示范区核心区,政策利好,区位卓越上合示范区西海岸新区青岛主城区城阳中车产业园即墨陆港合作园胶东临空经济示范区上合青岛多式联运中心青岛国家高新技术产业开发区青岛保税港区中德产业园SITE青岛中加学校青岛幼儿师范高等专科学校青岛大学胶州校区上合示范区实验小学上合示范区实验初中胶州第二中学上合示范区实验幼儿园产业园区 产业园区项目背景 I 项目背景 I PROJECT BACKGROUND周边资源周边配套快速发展中,教育与产业
5、资源突出周边配套快速发展中,教育与产业资源突出SITE中骏汇景城新城樾府海达如意金岸奥林春天花样年碧云湾青岛达观天下观澜文苑荣盛锦绣外滩荣盛花语海岸龙湖上合一号碧桂园湖悦天境天一仁和悦海大观万恒四季花城新城海韵名邦项目背景 I 项目背景 I PROJECT BACKGROUND周边竞品周边已有较多住宅存量,售价经历过较大下调,竞争较为激烈周边已有较多住宅存量,售价经历过较大下调,竞争较为激烈 SITE北侧有少数在建住宅,临近如意湖基地鸟瞰南侧现状为空地,可远望黄岛珠山地块西侧多为建成或在建住宅项目东侧可看海,临近跨海大桥下桥口1 12 23 34 45 521534项目背景 I 项目背景 I
6、PROJECT BACKGROUND周边现状目前周边均为空地,高层有较好看海条件,前期南侧有山景资源目前周边均为空地,高层有较好看海条件,前期南侧有山景资源胶州湾如意湖规划生态湿地项目背景 I 项目背景 I PROJECT BACKGROUND景观资源项目北侧、东侧有湿地和海景景观资源,南侧可远望珠山山景项目北侧、东侧有湿地和海景景观资源,南侧可远望珠山山景SITE最高景观价值区次高景观价值区中等景观价值区用地指标用地指标20M27M10M15M80M100M48M18M15M50.3M80M用地红线建筑控制SITEN N用地面积:170820总建筑面积:474740计容建筑面积:341640
7、容积率:2.0用地面积:170820总建筑面积:474740计容建筑面积:341640容积率:2.0赣江路智慧大道金泽街交大大道闽江路赣江路智慧大道金泽街交大大道闽江路项目背景 I 项目背景 I PROJECT BACKGROUND限制条件项目背景 I 项目背景 I PROJECT BACKGROUND思考总结01 政策优势:01 政策优势:无限购,国家级上合示范区落位,未来区域提升前景巨大无限购,国家级上合示范区落位,未来区域提升前景巨大02 交通优势:02 交通优势:跨海大桥胶州段下桥口、往返市区方便。胶东机场投入使用后享受机场红利跨海大桥胶州段下桥口、往返市区方便。胶东机场投入使用后享受
8、机场红利03 景观优势:03 景观优势:北侧有如意湖,东南侧有公园、海景资源北侧有如意湖,东南侧有公园、海景资源,景观资源丰富景观资源丰富01 配套资源:01 配套资源:周边配套资源相对缺乏,暂未形成完整社区配套体系周边配套资源相对缺乏,暂未形成完整社区配套体系02 短期现状:02 短期现状:跨海大桥收费,短期人口支撑不足跨海大桥收费,短期人口支撑不足03 周边竞品:03 周边竞品:周边已有较多存量住宅在售,竞争较为激烈周边已有较多存量住宅在售,竞争较为激烈优势优势挑战挑战规划策略规划策略PLANNING STRATEGYPLANNING STRATEGY规划策略 I 规划策略 I PLANN
9、ING STRATEGY【开发层面】叠墅最大化,现有规划条件下,做出最高溢价规划策略 I 规划策略 I PLANNING STRATEGY【营销层面】在成本可控前提下,打造区域标杆,助力营销引爆市场规划策略 I 规划策略 I PLANNING STRATEGY【区域立标】紧扣上合示范区主题,借力政策,建立品牌影响力规划策略 I 规划策略 I PLANNING STRATEGY【定位目标】充分利用海景资源,以叠墅区提高项目定位,打造海景叠墅区轻奢大盘货值最大货值最大海景资源海景资源分区有利分区有利组团合理组团合理有利去化有利去化均好性均好性布局中正布局中正豪宅感豪宅感交通合理示范区位置交通合理示
10、范区位置大面宽大面宽落地性落地性城市形象城市形象成本可控成本可控规划策略 I 规划策略 I PLANNING STRATEGY如何挖掘用地价值,提高核心竞争力,实现设计最优化规划策略 I 规划策略 I PLANNING STRATEGY最核心最核心的解决方案的解决方案叠加别墅叠加别墅最大化最大化实现多层产品:量最大化单价最高化总价最高化海景资源海景资源最大化最大化实现高多层产品:看海户数最大化看海效果最优化组团形态组团形态最优化最优化实现规划布局:礼仪轴线花园住区组团清晰规划策略 I 规划策略 I PLANNING STRATEGY设计条件容积率限高建筑密度景观溢价绿地率产品溢价基地的东侧、南
11、侧均为绿地基地到北部的如意湖距离700M基地到东部的海边距离1000M基地到南部的滨河绿地距离1200M2.020%80m35%依据设计条件 寻求策略依据设计条件 寻求策略研发大面宽小进深户型,以最大化利用场地,提升溢价。户型最大化面宽,以最大化景观利用率,提高舒适度。如意湖海景1 1赣江路赣江路智慧大道智慧大道金泽街金泽街交大大道交大大道闽江路闽江路赣江路赣江路智慧大道智慧大道金泽街金泽街交大大道交大大道闽江路闽江路赣江路赣江路智慧大道智慧大道金泽街金泽街交大大道交大大道闽江路闽江路赣江路赣江路智慧大道智慧大道金泽街金泽街交大大道交大大道闽江路闽江路交大大道交大大道SITE注重外部景观利用中
12、心最大限度绿化资源社区公园及口袋公园落位注重外部景观利用中心最大限度绿化资源社区公园及口袋公园落位SITESITE 中心绿化中心绿化中心绿化中心绿化南侧远望珠山,东侧有规划湿地公园和现状海景、湖景,北侧有湖景资源,注重景观最大化利用基地内部最大限度提供绿化资源,外景内景,双重体验利用规划条件要求退界,结合沿街公共绿地,共同打造社区公园、活力核心。SITE塑造城市空间韵律感多重礼仪空间打造24小时活力社区塑造城市空间韵律感多重礼仪空间打造24小时活力社区公园、低层、高层建筑结合,增强街区空间变化,塑造富有韵律不压抑的城市空间从正门到轿厅、会客、起居,营造多重礼仪空间基地内部提供多种类型丰富的休闲
13、空间,打造24小时活力社区规划策略 I 规划策略 I PLANNING STRATEGY策略分析SITE正门正门正门正门中心绿化中心绿化轿厅轿厅会客会客起居起居会客会客轿厅轿厅赣江路赣江路智慧大道智慧大道金泽街金泽街交大大道交大大道闽 江 路闽 江 路智慧大道智慧大道邻里活动中心花园慢行休闲会客活力社区山景海景 户外活动家庭亲子邻里活动中心花园慢行休闲会客活力社区山景海景 户外活动家庭亲子48M20M35.3M土木铺淘宝店:https:/ I 规划策略 I PLANNING STRATEGY策略分析市区方向市区方向市区方向赣江路赣江路智慧大道智慧大道金泽街金泽街交大大道交大大道闽江路闽江路赣江
14、路赣江路智慧大道智慧大道金泽街金泽街交大大道交大大道闽江路闽江路赣江路赣江路智慧大道智慧大道金泽街金泽街交大大道交大大道闽江路闽江路231距离青岛市区最近,位于街角昭示性最好闽江路和智慧大道均有较宽的绿化公园,场地大,可打造较宽敞的首开区前场南侧为空地,可远望山景东侧可远看海景距离本区域中心较近,位于街角昭示性好周边道路较成熟闽江路有较宽的绿化公园南侧为空地,可远望山景距离本区域中心近,位于街角周边道路成熟赣江路有较宽的绿化公园北侧可远看湖景东侧可远看海景SITESITESITE推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数 位置1 位置1 处在两条道路交叉口处,离市区最近,昭示性最好,作为
15、首开区位置最佳!2 2位置1:闽江路和智慧大道交叉口处位置1:闽江路和智慧大道交叉口处位置2:赣江路和智慧大道交叉口处位置2:赣江路和智慧大道交叉口处位置3:闽江路和金泽街交叉口处位置3:闽江路和金泽街交叉口处低层产品的选择低层产品的选择合院户数:298户 单价:2.2万元/面积:44700合院货值:9.8亿元合院货值:9.8亿元高层栋数:24栋 单价:1.0万元/面积:284348 高层货值:28.4亿元高层货值:28.4亿元总货值:38.2亿元总货值:38.2亿元三层合院:当地政策不允许!三层合院:当地政策不允许!规划策略 I 规划策略 I PLANNING STRATEGY推荐指数推荐指
16、数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数策略分析产品一:27+3(合院)产品一:27+3(合院)产品二:27+4(叠墅)产品二:27+4(叠墅)产品三:27+5(叠墅)产品三:27+5(叠墅)产品四:27+6(叠墅)产品四:27+6(叠墅)4F叠墅户数:484户 单价:1.70万元/面积:768004F叠墅货值:13.1亿元4F叠墅货值:13.1亿元高层栋数:22栋 单价:1.0万元/面积:252248高层货值:25.2亿元高层货值:25.2亿元总货值:38.3亿元总货值:38.3亿元5F叠墅户数:565户 单价:1.55万元/面积:847505F叠墅货值:13.1亿元5F叠墅货值:
17、13.1亿元高层栋数:21栋 单价:1.0万元/面积244298高层货值:24.4亿元高层货值:24.4亿元总货值:37.5亿元总货值:37.5亿元6F叠墅户数:600户 单价:1.35万元/面积:900006F叠墅货值:12.2亿元6F叠墅货值:12.2亿元高层栋数:20栋 单价:1.0万元/面积:239048 高层货值:23.9亿元高层货值:23.9亿元总货值:36.1亿元总货值:36.1亿元通过强排,对各种产品量及货值的计算和对比,我们的选择是:27+4F通过强排,对各种产品量及货值的计算和对比,我们的选择是:27+4F叠墅组合!3 3叠墅栋数:106高层栋数:22优点:高层、低层和配套
18、各自成组团;有利于分期开发缺点:叠墅栋数太少,货值低;高层海景房较少叠墅栋数:122高层栋数:22优点:对周边地块日照影响小;有利于分期开发缺点:叠拼面宽受限叠墅栋数:128高层栋数:22优点:高层、低层和配套各自成组团;海景房最多;有利于分期开发叠墅栋数:139高层栋数:21优点:叠墅栋数最多;对高层日照最有利;有利于分期开发高低区的布局,多方案比较高低区的布局,多方案比较规划策略 I 规划策略 I PLANNING STRATEGY策略分析推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数高层大组团布局高层大组团布局高层小组团+L型布局高层小组团+L型布局高层L型布局高层L型布局高层U型布局高层U型布局4
19、4 高层L型布局,城市形象优,叠加品质高;高层 高层L型布局,城市形象优,叠加品质高;高层U型布局,叠墅栋数最多,景观资源最大化。这两个方向最优!布局,叠墅栋数最多,景观资源最大化。这两个方向最优!第一步:第一步:原始排列原始排列规划策略 I 规划策略 I PLANNING STRATEGY策略分析低层组团空间营造低层组团空间营造5 5第二步:第二步:组团+主街组团+主街第三步:第三步:节点+次街节点+次街第四步:第四步:围合 空间塑造围合 空间塑造通过主街、次街的划分,大小节点的营造,适当的围合,打造舒适的居住空间环境!通过主街、次街的划分,大小节点的营造,适当的围合,打造舒适的居住空间环境
20、!规划策略 I 规划策略 I PLANNING STRATEGY策略分析根据推导,我们得出两个方案根据推导,我们得出两个方案方案一方案二山海万里观澜云邸山海万里观澜云邸规划构架 规划构架 I I PLANING FRAME方案一总图方案一总图方案一山海万里赣江路智慧大道金泽街闽江路赣江路智慧大道金泽街闽江路方案一指标方案一经济技术指标项目名称单位数值备注1征地面积170820.0256亩2总建筑面积474740.02.1计容建筑面积341640.0住宅建筑面积(计容)329077.60 幼儿园5040.00 用地8280配套公建建筑面积7522.4其中物业管理用房2374.0总建筑面积5居(村
21、)委会办公用房683.0地上总建筑面积2老年人服务设施570.4每百户20邻里中心3650.0其中社区卫生服务站200.0社区综合性文化服务中心400.0社区体育设施2050.0社区综合服务中心1000.0设备配套245.0给水泵房0.0置于地下,面积80,2处,40/处变(配)电室0.0置于地下,面积1500,10处,300户/处通信接入机房35.01处小区邮件末端公共服务设施40.02处,20/处换热站10.0置于地下,面积300,每处150,20万建筑面积/处;有人值守地下换热站,地上宜配套10-30值班室垃圾收集点(站)80.01处公厕80.01处2.2不计容建筑面积133100.0地
22、下室建筑面积133100.0其中人防车库面积30747.6地上总建筑面积的9%非人防车库面积91462.4叠墅赠送地下室面积10890.03容积率2.004建筑密度20%20%5建筑占地面积34164.00 6绿地率35.00%35%7绿地面积59787.00 8总户数户2832.00 9居住人口人9162按每户3.2人计算10机动车停车位辆3856其中地上停车位辆59幼儿园全部停地面,配套50%停于地面地下停车位辆379811非机动车停车位辆4442住宅户型配比营销面积段营销配比要求(户型比)户型面积户数户型比建筑面积面积比90-10065%-70%65%-70%98 119542.2%11
23、7069.6 35.6%100-110110 52418.5%57620.0 17.5%120-13510%10%130 62922.2%81788.0 24.9%150尽量多尽量多150.0 48417.1%72600.0 22.1%合计2832100.0%329077.6 100.0%高层 南观山 东望海 内观叠墅 连绵屋顶 重重别园 叠拼 南凭栏 北依院 门庭礼序 山林步道 六园驻景 山海观:东方雅韵 难得低密 国际中式 独领潮流水之元素 现代超流体 海滨新印象 区域新标杆 核心配套 填补区域空缺 多主题活动场所 打造人居生活新典范 实景合成方案二 I 方案二 I PLANNING ST
24、RATEGY方案二观澜云邸赣江路智慧大道金泽街闽江路赣江路智慧大道金泽街闽江路方案二 I 方案二 I PLANNING STRATEGY经济技术指标方案二经济技术指标项目名称单位数值备注1征地面积170820.0256亩2总建筑面积474740.02.1计容建筑面积341640.0住宅建筑面积(计容)329093.20 幼儿园5040.00 用地8280配套公建建筑面积7506.8其中物业管理用房2374.0总建筑面积5居(村)委会办公用房683.0地上总建筑面积2老年人服务设施554.8每百户20邻里中心3650.0其中社区卫生服务站200.0社区综合性文化服务中心400.0社区体育设施20
25、50.0社区综合服务中心1000.0设备配套245.0给水泵房0.0置于地下,面积80,2处,40/处变(配)电室0.0置于地下,面积1500,10处,300户/处通信接入机房35.01处小区邮件末端公共服务设施40.02处,20/处换热站10.0置于地下,面积300,每处150,20万建筑面积/处;有人值守地下换热站,地上宜配套10-30值班室垃圾收集点(站)80.01处公厕80.01处2.2不计容建筑面积133100.0地下室建筑面积133100.0其中人防车库面积30747.6地上总建筑面积的9%非人防车库面积90742.4叠墅赠送地下室面积11610.03容积率2.004建筑密度20%
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