远洋深圳市南山区荔项目(140180平)投标方案.pdf
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1、远洋地产远洋地产深圳市南山区荔山项目深圳市南山区荔山项目PLANNING AND ARCHITECTURAL DESIGNLISHAN PROJECT IN NANSHAN DISTRICTSHENZHEN2021.05效果表现Scheme design方案一鸟瞰图方案一花园俯视图方案一花园俯视图方案一视窗透视图方案一花园俯视图方案一社区商业方案二鸟瞰图方案二北向人视图方案三鸟瞰图方案三看山透视图定位客群定制资源定义豪宅什么是客户认可的豪宅什么是切中痛点的豪宅什么是契合资源的豪宅背景概况Scheme design宝安区BAO AN南山区NAN SHAN福田区FU TIAN香 港HONGKONG
2、罗湖区LUO HU龙岗区LONG GANG龙华区LONG HUA深圳湾超级总部基地Bar super headquar-ters base深圳湾SHENZHEN BAY南山政府Nanshan government前海海边公园Qianhai Seaside Park小南山公园Xiaonanshan Park南山公园Nanshan Park深圳湾口岸Shenzhen Bay Port荔香公园Lixiang Park后海总部基地Houhai headquar-ters base留仙洞总部基地Liuxiandongheadquar-ters base塘朗山Tanglang mountain高新区总部基
3、地High tech Zone headquarters base光明区GUANG MING坪山区PING SHAN盐田区YAN TIANSITESITE LOCATION基地区位项目位于深圳市南山前海片区距蛇口码头3KM,深圳西站4KM,福田中心区和深圳机场18KM,地理位置良好The project is located 3 km from Shekou Wharf,4 km from Shenzhen West Station,18 km from Fukuda Center and Shenzhen Airport蛇口码头Shekou Wharf深圳西站Shenzhen West St
4、ation福田中心区Fukuda Center 深圳机场Shenzhen Airport海Sea小南山公园Xiaonanshan Park月亮湾公园Moon Bay Park荔林公园Li park文天祥纪念馆公园Wen TianxiangMemorial Park太子湾街心公园Prince Bay Street Park女娲滨海公园Nuwa Seaside Park深圳人才公园Shenzhen Talent Park四海公园SihaiPark深圳湾公园Shenzhen Bay Park锦园Jin yuanSITE南山区大南山西麓地块嵌入山体凹处,与大南山山景无缝对接,完全融合,距离海岸线3公里
5、左右,生态景观资源优异The project is located at the western foot of DannanMountain in Nanshan District of Shenzhen.The plot is embedded into the concave of the mountain,seamlessly connected with the scenery of Dannan Mountain,and fully integrated.It is about 3 kilometers away from the coastline,with excellent
6、ecological landscape resources深圳湾(后海湾)Shenzhen Bay(Deep Bay)LANDSCAPE RESOURCES景观资源土木铺淘宝店:https:/ proposal:1.To create a high-quality project in the pan luxury housing area2.Build high-end convenient service facilities and improve living service facilities海SITE海上世界汇港购物中心Sea worldHuigang Shopping Cen
7、terCity花园城City Garden city信和购物广场Sino Mall香江金融中心Hong Kong Financial Center蛇口海关Shekou customs南山区人民政府蛇口街道办事处南山区委党校Nanshan District Party School荔湾小学Li wan primary school月亮湾小学Moon BayPrimary School赤湾学校Chiwan school招银大学ZhaoYinuniversity南山区育才一小Yucai No.1 Primary School,Nanshan District深圳蛇口国际学校Shenzhen shek
8、ouinternational school深大附中(高中部)The affiliated high school of deep(High School)深圳市南山区蛇口人民医院Shenzhen Nanshan District Shekou Peoples Hospital南山区慢性病防治院Nanshan District Chronic Disease Prevention and Control Hospital深圳湾(后海湾)Shenzhen Bay(Deep Bay)南山公园Nanshan park小南山公园Xiaonanshan Park月亮湾公园Moon Bay Park荔林公
9、园Li parkSURROUNDING BUILDINGS周边建筑项目位于深圳市南山区大南山西麓,兴海大道与沿山路交叉口东侧近地铁5号线荔湾站,直线距离仅540米,地铁线贯穿本地块The project is located at the west foot of DannanMountain,Nanshan District,Shenzhen city,east of the intersection of Xinghai Avenue and Yanshan RoadClose to Liwan Station of Metro Line 5,the distance is only 54
10、0 meters as the crow flies.The line runs through the local block荔湾小学地铁5号线(荔湾站)东滨隧道主干道次干道地铁5号线URBAN TRANSPORTATION城市交通SITESITE小学用地163住宅用地本项目基地位置优势2.南侧南山,小南山一线山景基地优劣势总结劣势1.西侧兴海大道高架,常年通行货运车辆 噪音大。2.北侧沿山路 仅为双车道 需承载诸多住区,公交首末站,学校等车流,交通压力大。3.基地不通市政道路,需红线内开辟道路解决市政联接问题3.周边无规模商业配套,指标内有6000商业可为区域服务。4.容积率为2.5,深圳
11、市区内稀缺,项目具备品质打造天然优势。1.项目位于深圳豪宅板块认知的第二梯队劣势景观资源丰富视野开阔,近观山景,远眺大海。配套完善,交通便捷周边交通及配套完善,500米 内有多个公交站和荔湾地铁站。容积率低2.5容积率,给设计提供更多 可能性。环境噪音影响高架桥对西南侧存在一定的 噪音和视线干扰。交通压力大进出项目仅有一条沿山路,且 道路等级低。高差大,不方正用地形状凹凸不方正,且东高 西底,高差较大。VS总结:拥有一线生态山景,位于前海高端 豪宅片区,适合打造高端楼盘。回迁物业影响项目设置回迁物业对总图规划 存在一定影响。优势Elevation Analysis优劣势对比市场分析Site A
12、nalysis深圳豪宅解析Analysis of luxury residence in Shenzhen深圳湾1号关键词:城市中心湾区顶级配置城市综合体海天景廊圈层品味珍罕级湾区景观360全境视界【容 积 率】:5.9【绿 化 率】:30%【户型】:200-600【均价】:200000COMPETING PRODUCTS本地豪宅市场分析深圳中心天元关键词:都市豪宅深圳CBD中心位置商业综合体6000星空花园大面积,品质高端T7大平层环幕公寓身心可栖的全球都会生活平台【容 积 率】:4.5【绿 化 率】:20%【户型】:383-393【均价】:150000170000COMPETING PRO
13、DUCTS本地豪宅市场分析深业上城关键词:产业研发商业综合体城市中轴网红摄影爱好者打卡地Loft特色小镇1000米生态长廊【容 积 率】:6.52【绿 化 率】:40%【户型】:105-358【均价】:130000COMPETING PRODUCTS本地豪宅市场分析华润悦府关键词:多功能综合体乐活休闲滨海景观顶级商业配套滨海长廊自然景观【容 积 率】:12.8【绿 化 率】:35%【户型】:250-365【均价】:120000COMPETING PRODUCTS本地豪宅市场分析华润城润府关键词:高端豪宅南山中心区中国城市人文综合体活力社区世界级商业体验面积段广泛,品质高端优质双地铁百万级综合体
14、业超高层高端住宅配套强悍优质教育资源【容 积 率】:4.5【绿 化 率】:43%【户型】:89-248【均价】:85000COMPETING PRODUCTS本地豪宅市场分析绿景红树湾壹号关键词:海景豪宅福田CBD中心位置大型滨海综合体花园社区超13m奢阔观景尺度面积段广泛,品质高端深圳湾一线海景住宅海湾纯纯南北通板楼166米高天际视野【容 积 率】:8.59【绿 化 率】:30%【户型】:87-240【均价】:9000095000COMPETING PRODUCTS本地豪宅市场分析如何定义豪宅深圳湾1号20W深圳中心天元15W绿景红树湾壹号9.5W华润城润府8.5W深业上城13W华润深圳湾悦
15、府12W?本案COMPETING PRODUCTS本地豪宅市场分析4000-10000W6000-7000W800-2000W900-2000W1000-5000W3000-4000W1000-2500W高单价高总价10-13W本项目是个高单价/低总价的准豪宅盘有一些豪宅特质,但是地块优劣势但不是真正的豪宅项目豪宅-改善+传统豪宅资源地段 牛!景观 牛!文化 牛!配套 牛!形象 牛!超级尺度景观 顶级科技配置独一无二 之上海中鹰黑森林(普陀区内环中环间)ZHONGYING HEISENLIN国内外成功逆袭案例Luxury House 酒店集群 历史价值引入 公建感立面形象独一无二 之复兴珑樾(
16、上海老西门)WANLIU SHUYUAN国内外成功逆袭案例Luxury House 主题形象立意 内部生态景观独一无二 之新加坡皮克林宾雅乐酒店PIKELINBINYALE HOTEL国内外成功逆袭案例Luxury House创造独一无二的自我稀缺性规划、立面、户型、景观逆袭策略TARGET STRATEGY定位客群定制资源定义豪宅什么是客户认可的豪宅什么是切中痛点的豪宅什么是契合资源的豪宅酒店化豪宅国际化豪宅文化感艺术化国际化科技感?小户型豪宅的最好的对标案例是酒店将星级酒店和度假酒店同时带回家酒店化block居住体验+城市轻度假豪宅气质打造GROUP VISIONlifestye不只是山景
17、住区而是最高品质的国际化豪宅LIFESTYLE酒店化豪宅愿景,打造远洋深圳最高端的酒店化豪宅产品线独一无二 企业高管 私营业主 深二代 高校教授地缘改善客户深圳特色客群TARGET GROUP目标客群 高调炫富 柴米油盐 俗世纷杂 随波逐流 圈层文化 生活品质 格调修养 品牌意识追求拒绝客群特征GROUP SPIRIT国际化精致化独特化不是所有的朋友都有幸相识于此圈层社交品牌意识回归自然的怀抱绿色治愈心灵优质景观私家花园艺术气质人文关怀不仅仅是活着更是生活高格调生活方式岂止于“豪宅”奢侈住宅顶级装修GROUP DEMAND客群需求周边产品解析Analysis of peripheral pro
18、ducts深物业前海港湾花园占地面积:19894建筑面积:64625绿 化 率:38%容 积 率:3.2总 户 数:692户本案深物业前海港湾花园(2017年建成)PRODUCT&MARKETING RESEARCH竞品分析高层住宅面积:89总价:900万三房两厅一卫高层住宅面积:124总价:1300万三房两厅两卫高层住宅面积:145总价:1500万3+1房两厅两卫均价:10.7万元/平米PRODUCT&MARKETING RESEARCH竞品分析中熙君南山占地面积:14100建筑面积:56000绿 化 率:30%容 积 率:4.0总 户 数:627户本案中熙君南山(2017年建成)PRODU
19、CT&MARKETING RESEARCH竞品分析均价:13.5万元/平米高层住宅面积:88总价:1100万2+1房两厅两卫高层住宅面积:89总价:1100万2+1房两厅两卫高层住宅面积:139总价:1800万3+1房两厅一卫PRODUCT&MARKETING RESEARCH竞品分析汉京九榕台占地面积:27699建筑面积:61220绿 化 率:30%容 积 率:2.20总 户 数:290户本案汉京九榕台(2017年建成)PRODUCT&MARKETING RESEARCH竞品分析高层住宅面积:89总价:1300万三房两厅一卫高层住宅面积:124总价:1800万三房两厅两卫高层住宅面积:145
20、总价:2200万3+1房两厅两卫均价:15-18万元/平米PRODUCT&MARKETING RESEARCH竞品分析楼盘产品面积90-120120-140140-160160-200200以上深物业前海港湾花园中熙君南山汉京九榕台本案周边同等项目户型汇总高层 4室2厅2卫-146高层 3室2厅2卫-124高层 3室2厅1卫-89高层 2室2厅1卫-88高层 3室2厅1卫-139高层 3室2厅1卫-89高层 3室2厅2卫-124高层 3+1房两厅两卫-145周边90-180m竞品户型老旧,缺乏产品力在产品力上超越周边竞品?高层 3+2房两厅三卫-180产品配比115户型140户型180户型20
21、0-260户型品质刚需改善轻奢品质70%13%15%2%83%高去化产品17%品质产品与市内同面积项目相比与同资源山景豪宅相比产品策略景观+舒适大于市区住宅总价+面积小于山景豪宅景观资源型准豪宅盘市区内热销住宅总价总价:1200-2500万南山豪宅舒适度面积段:115-260平方米总价空间以市区豪宅的价格,买到山景豪宅豪宅感的规划+豪宅感的配套改善的面积段+改善的成本标准高配置中配置规划设计Scheme design基地最重要的特征Combing through the most important features of the base梳理:SITE105m小学用地紫园 住宅163用地大南
22、山德尚世家1.建筑用地面积:41688.52.容积率:2.53.计容建筑面积:104221.254.建筑限高:80米。5.建筑物一级退线6米,二级退线9米。6.一级建筑覆盖率35%,二级建筑覆盖率25%。7.绿化率按深标要求为40%。8.应满足深标日照冬至日一小时要求。9.考虑到整体项目运营情况,项目采用全高层方案,不做高低配方案设计。10.162地块内,应提供不少于2100平方米(用地面积5%)独立设置的公共开放空间,公共开放空间长宽比不大于2:1。11.按深圳物业管理条例物业总建筑面积未超过二十五万平方米的,按照不少于物业 总建筑面积的千分之二提供,并不得少于一百平方米。12.本项目需满足
23、深圳90/70政策。本次招标为方案设计招标。建议162、163地块整体统一进行规划,对我司162地块需进行详细方案设计,163地块及小学进行初步总图规划设计。本案用地为R2住宅用地,总用地面积为54613.5,容积率为2.5ENVIRONMENT ANALYSIS主要设计条件规划设计条件特征1:本案用地为R2住宅用地,总用地面积为54613.5,容积率为2.5,限高80mLANDSCAPE BOUNDARY景观界面沿山路SITEENVIRONMENT ANALYSIS周边环境分析兴海大道特征2:沿山路是进入项目用地唯一道路,如何解决日后交通压力是关键LANDSCAPE BOUNDARY景观界面
24、项目紧靠南山公园,用地两边被景观包围,拥有良好自然景观资源,西南侧局部受高架影响,景观有受阻可能性,西侧紧邻城市次要道路,拥有城市景观,但是当前城市面貌一般。北侧受规划高层建筑影响,价值一般沿山路SITEENVIRONMENT ANALYSIS周边环境分析界面价值分析:特征3:东侧,南侧南山景观最优,西南侧受高架影响,西侧 为城市景观,北侧为163地块规划高层住宅正北正南正西正东12345正东正南西南正西西北正北正南正西正东123451.基地北东南向拥有200度无敌山景2.西北向为城市景观3.西南向接临周边地块VISION AND STATUS QUO视线与现状周边现状:1 5 0 m6 0
25、m3 5 m1 0 m9.11m16.5m基地内最大6m高差SITE HEIGHT ANALYSIS场地高层分析9.68m12.47m如何解决地块三个主要特征点将是本案关键How To solve the four characteristic points of the plot will be the key to the case破题:方案比较方案一 都会之光方案二 天空之城方案三 城市森林方案一都会之光LITGHT OF THE CITY轴线礼仪感强城市酒店群理念立面幕墙率68%一线全山景户型山景率54%,二线山景户型山景率46%案例借鉴都会府系气质度假景观营造酒店群落格局公建立面形象
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