知名住宅产品配置、量化设计及成本限额标准版本.pdf
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1、 成本管理成果标准 成本管理成果标准 文件编号 CBCG-001 版 本 号 生效日期 2014-05-04 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 2.0 版(盖控制专用章处)修改状态 修 订 情 况 生 效 日 期I CB212 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本 1.0)2012-09-14 II 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0)2014-05-04 III IV V 编 制 张黎黎 职务 资深成本经理 日期 2014-04-22 审 核 陈秀莲 职务 ISO9000 审核员 日期 2014-04-23 审 核 祝峥 职务 产品管理部总经理
2、 日期 2014-04-30 审 核 胡若翔 职务 工程管理部总经理 日期 2014-04-28 审 核 朱重敏 职务 ISO9000 管理者代表 日期 2014-04-23 审 核 韦传军 职务 高级副总裁 日期 2014-05-04 审 核 杨伟民 职务 监事长兼管理学院副院长 日期 2014-04-27 签 发 黄俊灿 职务 总裁 日期 2014-04-30 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版 本 号:2.0)(版 本 号:2.0)金地(集团)股份有限公司 2014年5月 金地(集团
3、)股份有限公司 2014年5月 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 第2 页,共 33 页 目 录 目 录 第一章 总则 第二章 产品配置、量化设计及成本限额指标 第一章 总则 第二章 产品配置、量化设计及成本限额指标(一)产品系列及物业类型选用:产品系列建安总成本表、物业类型选用(二)综合指标:设计量化指标、产品档次及系列配置限额指标 (三)结构指标:钢筋及混凝土设计量化指标表 第三章 关键成本分项控制建议第三章 关键成本分项控制建议 (一)产品研发阶段成本控制规范(二)工程实施阶段成本控制规范 第四章 限额执行检查与反馈 第四章 限额执行检查与反馈(一)限额指标核查表/超限审批表
4、(二)限额指标执行检查/反馈记录表 第五章 支持性文件第五章 支持性文件 金地集团精装修产品配置、量化设计及成本限额标准 金地集团门窗工程选型配置及成本限额标准 规划类、建筑类常用名词口径 规划设计成本导则 户型设计成本导则 结构设计成本导则 景观设计成本导则 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 第3 页,共 33 页 第一章 总 则第一章 总 则 一、背景 一、背景 自2010年4季度以来,人工及主要建筑材料均出现较大涨幅,国家规范要求及标准也在不断提高,建安成本陡然上涨10%以上,不断侵蚀着公司利润,成本上涨已成为现阶段房地产开发过程中不容忽视的现实问题。与此同时从2011年下半
5、年以来,受国家宏观调控政策影响,房价出现了不同幅度的下跌,成交量也急剧萎缩,这种成本上涨而房价下跌的现状不断压缩公司的利润空间。在这种市场环境下,加强成本控制工作是我们必须要面对的课题。为提升金地集团成本控制的综合能力,扭转集团经营面临的缺乏成本竞争力的局面,落实成本控制重心向前期转移的战略部署,加强成本前期预控,提供公司成本竞争力,对于富有弹性的设计、营销、建安费用,结合集团实际情况以及外部对标调研结果,整理出相应的成本数据后,编制金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准。在第一版的基础上,考虑区域政策差异性,在结合各区域的情况基础上进行了整合、修订,修订后标准为金地集团住宅产品配置、量
6、化设计及成本限额标准(2014年5月第二版)(以下简称为本标准),请各区域公司结合实际情况,认真执行。二、编制原则 二、编制原则 1.系统性原则:重点强调项目定位、设计与成本三者之间的协调统一,以全局眼光、系统控制的手法,确保品质与成本双优,避免认识及执行偏颇带来的系统偏差,彻底扭转项目管理粗放,投入产出比过低的不利局面;2.渐进性原则:本标准优先对典型的、影响可售面积单位成本最大的、对产品品质无明显影响的分项进行规范;依照开发阶段顺序及各阶段成本重点核定原则编制 本标准,贯穿投资决策阶段、产品策划及经营阶段、施工图设计阶段、施工阶段及结算阶段全过程。3.强制性原则:全体员工都必须认真、全面、
7、不折不扣地掌握并执行本标准。三、编制依据 三、编制依据 按集团最新成本管控思想,结合行业调研数据、管理思想及集团现有数据,汇编而成。四、要求实施 四、要求实施 1.本标准落实责任部门为子公司营销、设计、工程及成本职能部门,确保在前期项目定位、设计、招标、施工等全过程中完整落实;2.项目实施过程中,可根据项目实际情况、竞争楼盘配置分析,允许分项成本配置标准跨档次选择,但总成本目标需符合本标准限额要求;分项成本配置为上限,区域可根据实际情况降低配置标准。若受土地出让条件限制或其他特殊情况,项目总成本无法满足本标准的限额要求,需上报集团成本部、产品部审核、总裁审批;金地集团住宅产品配置、量化设计及成
8、本限额标准 第4 页,共 33 页 3.本标准的监督和核实责任部门为各区域/城市公司成本管理部、设计管理部,集团成本管理部、产品管理部对本标准的落实进行定期(季度)或不定期的核查,对严重违反本标准有关规定并给公司造成重大损失的,将追究当事人和部门的责任,给予批评与处分;4.本标准落实责任部门为区域及城市公司设计、工程及成本职能部门,确保在设计合同、施工图设计及审核、招标文件编制及审核、合同会签、工程策划和现场施工、动态成本监控等全过程中完整落实,如总成本指标超过本规范限额指标须按责权先行审批后,方可实施;5.集团总部及各区域公司必须严格执行本标准,集团成本管理部、产品管理部在执行过程中随时收集
9、各区域公司反馈的意见和建议,不断完善;6.本标准由集团成本管理部、产品管理部负责解释、组织修订,适用于集团总部及区域公司的设计产品配置及成本管控工作。金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 第5 页,共 33 页 第二章 产品配置、量化设计、成本限额指标 第二章 产品配置、量化设计、成本限额指标 一、产品系列及物业类型选用 一、产品系列及物业类型选用 项目档次归属及项目档次归属及产品系列选择 产品系列选择 说明:1、上述限额成本为各物业类型分摊后成本,包括基础设施、环境、公建配套、单体分摊成本;2、上述成本不包括涨价预备费;3、主要材料(钢筋、砼、砌体)价格基准:钢筋4500元/吨、C3
10、0砼350元/m3;人工主要基准为2014年1月,各地区政策基准为2014年1月。4、上述成本包括常规少量的赠送面积成本(赠送比例10%以内);以上成本二档可售比按照80%,三档可售比按照78%。可售比如超限额,需与竞品项目对比后确定可售比。5、有外墙保温要求但无采暖要求的地区,在上述成本基础上高层加100元/m2,洋房/经济型别墅加150元/m2;有采暖有保温要求的北方地区,在上述成本基础上加300元/m2;有中水、雨水并要求在小区集中设置回收设备的地区,在上述成本基础上加80元/m2;有太阳能要求的地区,在上述成本基础上高层增加2600-4000元/户,别墅增加成本参照竞品。6、八度抗震等
11、级地区成本增加50元/m2;7、政府垄断因素:上述成本中考虑了市政配套工程具有一定垄断性,基础设施成本按单位销面成本300元/m2以内考虑,若市政配套工程垄断性非常强,完全是按政府规定缴费,无谈价空间,则可根据垄断程度,在上述成本限额基础上据实调增;8、上述成本限额按常规地质条件考虑,如地质情况复杂,可适当考虑增加成本;9、物业类型说明:普通多层与洋房的区别是,普通多层无任何面积赠送(地下室、阁楼、露台等)的多层物业;小、中、高层主要指常规住宅,不包含公寓,公寓视情况可以调整成本。格林三档洋房及经济型别墅参三档建安成本。其他产品系列二档及三档成本均参照褐石及名仕二档、三档成本。10、城市划分:
12、(1)一线城市:北京、上海、广州、深圳(2)较好二线城市:杭州(3)二线城市:省会城市、直辖市及计划单列市(厦门、宁波、青岛、大连);(4)发达三线城市:城区平均房价6000元/m2的三线城市;11、项目档次一经选择,如要调整需重新进行产品策划评审;销面成本控制目标(元/销面)一线+较好二线城市 二线+发达三线城市 普通三线+四线城市 项目 档次 客户定位 可选用的产品系列 高层 洋房 经济型 别墅 高层 洋房 经济型 别墅 高层 普通多层 洋房 经济型别墅 低档 一档(返建房/公租房)无 2800 2600 2400 2200 格林系列 3400 3000 2800 2600 中档 客户:二
13、档(首置为主)褐石二档、名仕二档 3600 3200 3000 2800 中高档 客户:三档(首改为主)褐石三档、名仕三档 3850 4250 4450 3450 3850 4050 高档 客户:四档(首改为主)褐石四档、名仕四档 天系四档、世家四档 超高档 客户:五档(多次置业)天系五档、世家五档 参照同片区高档或超高档楼盘进行配置、不宜低配也不得高配。(一)(一)产品研发阶段限额要求产品研发阶段限额要求(若经营方案阶段项目净利润率投资决策阶段目标净利润率,以下各项成本配置均应降低一个档次选择)金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 第6 页,共 33 页 产品系列选择及物业类型组合
14、物业类型组合选择/确定流程:1、方案设计时,在相同容积且规划条件可行的情况下,进行多方案比选,确定项目产品方案;2、各项目需按集团规范要求进行收益测算,选择收益高、风险小的物业组合方案,集团产品组合方法/建议(编撰中)。产品系列选择建议:1、低档项目:以成本最优为原则进行系列选择;2、中档项目(经济刚需):建议首选格林系列;3、中高档及以下项目:不宜选择成本高、施工难度大的系列(如:世家系列);规划指标配置 1、有利指标(容积率、可售面积):应最大化,不得低于规划要求;2、不利指标(停车配比、人防面积、非可售面积):应最小化,不得超出规划要求;在满足规划要求的情况下,还应不懈努力、积极与政府相
15、关部门沟通,力争将不利指标降到最低;在“投资决策评审”、“产品策划评审”“经营方案评审”中,如后一评审阶段较前一阶段有突破,需在评审中专项说明。金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 第7 页,共 33 页 二、综合指标二、综合指标(一)设计量化指标(一)设计量化指标 区域 区域 项目名称 项目名称 档次/类型 档次/类型 华南 华南 华东 华东 东南 东南 华中 华中 华北 华北 西北 西北 东北 东北 备注 备注 返建/公租房 满足政府基本要求85%二档 80%三档 78%四档 可售比 五档 不得低于竞争楼盘 1、可售比:可售比=可售面积/总建筑面积;2、可售面积:包括住宅(含底商)
16、、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积,不包括户内赠送面积;3、不可售面积:地下室(含夹层)、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积,车位不论有无产权,一律计入不可售面积;4、用地面积小于 5 万平米或建筑面积小于 10 万平米,停车配比高于 0.9 个/100,单车位收益率大于 20%或年化收益率大于 10%的项目,可售比可适当下浮,但下浮不应大于3%;5、如仍有合理的特殊要求无法满足指标,可在项目投资及产品策划评审中专项说明 返建/公租房 不得赠送 二档 10%三档 15%四档 参竞品 赠送面积 五档 参竞品 1、户型赠送比率=标准层赠送面积/标准层可售面积;
17、2、本表中指标为常规赠送面积计算:入户花园、单层高阳台计一半面积,落地凸窗、双层高阳台计全面积。3、本指标不含附加赠送,如有附加值赠送,需进行投入产出专项评估。附加值赠送指地下室或需要后改造部分。附加值赠送面积计算:地下室、天台、复式后加楼板、有梁无板空洞计全面积。4、格林二档赠送率考虑 5%。5、赠送率为建安成本衡量指标,非限定指标,此项指标需结合与竞品对标情况,在项目投资及产品策划评审中专项说明;多层 85%小高(11)86%中高层(12-18)83%实用率 高层(18)79%1、实用率=标准层套内面积/标准层可售面积 2、套内面积:按国家规范计容面积统计,不计容的赠送面积不计入。3、采用
18、分离式核心筒户型的项目可下浮 2%,寒冷地区需计外墙保温项目可下浮 1%。车库区+塔楼区+设备区 36 平米/辆 车库区+塔楼区 34 平米/辆 单车位指标 车库区 28 平米/辆 1、塔楼区面积占整个塔楼投影面积的比例 a:当 1/3a1/2、1/4a1/3、a1/4时,表中数值分别减小 1、2、3 平米/辆,2、人防区面积占整个地下车库面积的比例 b:当 1/4b1/3、1/3b1/2、b1/2 时,表中数值分别增加 2、3、4 平米/辆 3、高档项目(客户定位四/五档)产品配套地下车库表中数值增加 2 平米/辆;4、从经济性考虑,不应做机械车库,为避免做多层地库情况除外,做机械车库的项目
19、需进行专项评审;5、如果车库既含了设备区、塔楼区,则应执行车库区+塔楼区+设备区指标;6、项目当地有特殊设计要求的,以特殊设计要求最低值为准。多层 0.45 0.45 0.43 0.4 0.39 0.45 0.4 小高(11)0.38 0.35 中高层(12-18)0.38 0.35 高层(18)0.38 0.35 体型系数 联排 0.55 0.52 0.52 0.55 0.52 0.52 0.52 1、高层分离式核心筒户型表中数值可上调 0.02,一梯四户以上户型表中数值可上调0.05。车库定性指标 车库形式 半地下/半地下/半地下/半地下/半地下/地下 地下 1、地下室顶板覆土厚度要求为平
20、均覆土厚度,所在城市有覆土厚度相关特殊规范要求的以规范要求最低值为准;金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 第8 页,共 33 页 地下 地下 地下 地下 地下 地下室 1.0m 上海1.5m 江苏1.2m 1.2m 1.2m 北京1.5m 天津1.5m 烟台1.2m 1.2m 洋房1.5m 高层1.8m 覆土厚度 半地下室 1.0m 上海1.5m 江苏1.2m 1.2m 1.2m 北京1.5m 天津1.5M 烟台1.2M 1.2m 洋房1.5m 高层1.8m 2、地下室层数限做 1 层,1 层以上需在项目投资及产品策划评审中专项说明。二档 无 无 无 无 三档 选做 首层入户必须时考
21、虑设置 尽量少 首层入户必须时考虑设置 四档 不限 尽量少(杭州、萧山标配)架空层 五档 不限 高层及小高层可选配一层架空层,作为泛会所功能或景观灰空间不限 高层及小高层可选配一层架空层,作为泛会所功能或景观灰空间 无 无 无 1、二档项目如将架空部分作为入户大堂情况除外,但需严格控制架空层/大堂面积。返建/公租房 2.8m 二档 2.85m 三档 2.9m 四档 3m 标准层层高 五档 3m3.3m 1、此标准为针对高层的限值,洋房、类别墅或大平层层高可根据当地市场竞品情况而定;2、需铺设地暖管道区域,二档层高可增加 0.05m;3、三档项目,户型实得面积均大于 144 的楼栋,层高可增加
22、0.1m,四档、五档项目层高可参照竞品适当浮动;4、如项目层高高于标准,需与当地全国性开发商开发项目对标,在项目投资及产品策划评审中专项说明;有梁楼盖 非人防:3.6 米 m 人防:3.7 米 普通 地下室 无梁楼盖 非人防:3.3 米 人防:3.4 米 有梁楼盖 3.3 米 地下室层高 半地下室 无梁楼盖 3.0 米 1、当地下室平均覆土厚度1.5m 时,地下室层高可增加 0.1m;2、对于无梁楼盖结构,如果采用空心楼板结构,而不采用常规无梁楼盖结构,需进行经济性测算,如必须采用空心楼板结构,地下室层高可增加 0.1m。洋房 0.3 0.23 0.23 0.22 0.22 0.23 0.22
23、 小高(11)0.24 0.22 0.22 0.22 0.22 0.22 0.22 中高层(12-18)0.26 0.23 0.23 0.21 0.22 0.23 0.22 窗地比 高层(18)0.26 0.23 0.23 0.21 0.22 0.23 0.22 1、表中数值为三档数值,二档首置产品需减小 0.02,四档产品可增加 0.02,五档客户不控制;金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 第9 页,共 33 页 联排 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 返建/公租房 不设置电梯 二档 不设置电梯 三档 10 四档 10 多层/洋房 五档 10 返
24、建/公租房 10 二档 10 三档 15 四档 15 小高层(11)五档 不受限 返建/公租房 15 二档 20 三档 25 四档 25 标准层电梯厅面积 高层(11)五档 不受限 1、上述公共区域面积指的为入户门、电梯门、及常态防火门围合空间的建筑面积,包括公共走道、电梯前室面积,不包括独立的消防楼梯前室、双拉通电梯厅连廊面积;2、本指标按照 2 梯 4 户标准层考虑,参照此值其它户型以满足规范要求的最低标准为宜;3、中档及以下档次项目:不建议选用双拉通电梯厅;4、无论是何档次项目,选用双拉通电梯厅时,均需进行专项收益分析,在项目评审中明确溢价;5、双拉通电梯厅对成本影响:200300 元/
25、m2 销面(外立面非石材时),采用双拉通电梯应结合当地市场及售价综合考虑;6、考虑常规住宅标准层,其他类型物业作为参考。7、因当地特殊规范要求高于标准的项目,可适当上浮,以满足规范要求的最低标准为宜。设备房面积 根据规划条件具体实施,以满足最低标准为要求。1、可根据项目规模及当地特殊规范要求按最低值进行适当调整。30 万平方米以下 S6000 3050 万平方米 S8000 示范区面积 项目规模 50 万平方以上 S10000 1、对于大于 50 万平方米以上的 A 类项目,示范区总数量2 处,两处示范区须有足够间距及时间间隔,面积建议按照限额实行梯度设置,首期示范区10000,后期示范区80
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