知名地产集团目标成本管理作业指引.pdf
《知名地产集团目标成本管理作业指引.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《知名地产集团目标成本管理作业指引.pdf(259页珍藏版)》请在沃文网上搜索。
1、全成本管理2016年度优秀案例汇编起草成本管理中心成本管理部校核姜巍 吴晓波 张亚妮审定齐艾红签发杨翠珑版本V1.02016 年 12 月2016年全成本管理优秀案例汇编目录 第一篇 序.-1-第二篇 目标成本动态管理.-2-一、目标成本.-3-案例 1:四川区域投资拓展新项目初判及利润率提升攻略.-3-案例 2:广清区域拿地测算案例对比分析.-8-案例 3:沪苏区域投资拿地测算经验教训分享.-11-二、动态管理.-15-案例 4:湖北区域*项目成本超支原因分析.-15-案例 5:广清区域*项目动态管控案例.-23-案例 6:西北区域*项目一期动态成本异常及调整.-25-第三篇 设计阶段比选优
2、化.-30-一、方案比选.-31-案例 7:津晋冀区域架空车库成本及适用性分析.-31-案例 8:湖北区域*项目湿地公园景观成本优化.-34-案例 9:湖南区域*项目综合楼及样板房成本方案优化.-38-案例 10:江西区域*项目溢价案例.-43-案例 11:贵州区域*项目商铺溢价案例.-46-案例 12:湖南区域*碧桂园清水板房优化案例.-51-案例 13:江中区域*项目改使用玻璃化粪池管理案例.-55-案例 14:福建区域*项目外墙装饰线条优化案例.-58-案例 15:广清区域*碧桂园通信网络工程优化分析.-62-案例 16:广西区域*项目地下室优化案例.-65-案例 17:河南区域临建板房
3、方案效益分析.-67-二、设计优化.-75-案例 18:广清区域临时围墙方案优化案例.-75-案例 19:广西区域*项目地下室承台优化管控案例.-77-案例 20:河南区域*项目土方优化方案.-80-案例 21:四川区域*项目物业用房面积优化案例.-86-案例 22:陕西区域结构优化成本分析.-88-案例 23:滨海城区域*项目降水做法优化案例.-93-案例 24:西北区域*项目门窗过梁优化案例.-97-案例 25:贵州区域关于建筑围护结构节能优化的探讨和推广.-100-案例 26:惠深区域*项目接盘后现状梳理及设计优化.-105-2016年全成本管理优秀案例汇编案例 26:惠深区域*项目接盘
4、后现状梳理及设计优化.-105-第四篇 施工阶段过程管控.-109-一、过程管控.-110-案例 27:福建区域不确定性成本监控管控案例.-110-案例 28:广清区域*项目砌体工程局部门垛做法优化案例.-119-案例 29:湖南区域*碧桂园一期门窗工程强制管控案例.-122-案例 30:湖南区域*项目淤泥清运成本优化案例.-127-二、管控分析.-132-案例 31:东北区域*项目地下车位停车效率分析.-132-案例 32:沪苏区域关于室内精装瓷砖铺贴工艺损耗率优化分析.-135-案例 33:东北区域各项目可售比情况统计分析.-140-案例 34:湖北区域各项目建筑面积与可售面积差异分析.-
5、147-案例 35:海南区域各项目装修成本分析报告.-152-三、新材料、新工艺应用.-160-案例 36:浙江区域外墙反射隔热涂料案例.-160-案例 37:福建区域*项目排水立管优化管控案例.-163-案例 38:福建区域*项目 CBS 植被混凝土护坡管控案例.-167-案例 39:佛肇区域*项目新型防水技术使用案例.-173-案例 40:江西区域萍乡*项目新材料应用及成本优化案例.-175-第五篇 对标分析规范管理.-179-一、内外对标.-185-案例 41:集团万科碧桂园对标解析与成果分享.-180-案例 42:陕西区域基准成本分析报告.-187-案例 43:陕西区域*项目空调百叶成
6、本优化案例.-192-案例 44:陕西区域外立面保温及涂料工程成本对标.-195-案例 45:佛肇区域佛山万科与佛山碧桂园成本对标分析.-199-二、专题分析.-206-案例 46:集团五线劳斯莱斯项目全成本管理解析与分享.-206-案例 47:集团合作项目成本管控模式探讨.-213-案例 48:湖南区域合作“在建”项目成本尽职调查经验分享.-221-案例 49:广清区域数据库建设与应用思路详解(以临时道路数据库为例).-225-三、标准建议.-228-2016年全成本管理优秀案例汇编案例 50:集团成本策划专项数据分析与管控建议大宗资产.-228-案例 51:集团集团各区域商业统计分析.-2
7、33-案例 52:集团成本策划专题别墅装修成本专项分析与管控建议.-240-案例 53:集团成本策划专题高层洋房公共部位装修成本分析与管控建议.-243-案例 54:集团成本策划专题高层洋房外立面装修成本分析与管控建议.-247-案例 55:集团成本策划专题高层洋房室内装修成本分析与管控建议.-251-第六篇 结束语.-255-2016年全成本管理优秀案例汇编第一篇:序2016年集团纳入全成本管理动态监控的项目超过530个。成本管理部累计完成27个区域、123个项目现场巡检和帮扶工作。成本管理部加强各级专业团队“总结”能力的培养和提升,统筹和组织各区域典型案例整理工作,推动集团全成本专业和管理
8、经验和知识成果沉淀;全年累计收集各区域案例550余篇。岁末,成本管理部优选其中50余篇具有代表性和推广价值的典型案例进行汇总和归类,形成2016年度优秀案例汇编分享给各区域。我们衷心期望:总部和区域的宝贵经验能够给各区域全成本工作带来启示!新一年的全成本管理工作中,典型案例的优秀经验能够得到发扬、历史教训能够有效规避!通过分享,进一步推动集团成本管理水平和成本竞争力提升!进一步为助力项目“做一个成一个”和提升盈利能力而发挥最大的专业价值!我们由衷感谢:提供案例积极分享的各区域和项目!一直关注、帮助和支持集团全成本管理工作的各级团队和领导!2017年我们一定更加努力,期待和各区域一起持续改善!共
9、同推动集团全成本管理工作取得更大进步!编委名单:总策划:齐艾红总编辑:姜巍、吴晓波编辑:朱荧盈、姜巍、吴晓波、张亚妮、伽佳(贵州区域)、余正文(湖南区域)、杨丹昱(福建区域)、吴丹丽(福建区域)、黄凤英(福建区域)、熊玉泉(福建区域)、张洪海(福建区域)、黄妙芫(福建区域)、聂海英(福建区域)成本管理中心成本管理部2016年12月30日12016年全成本管理优秀案例汇编第二篇:目标成本动态管理拿地测算(可研成本、或投资版目标成本)服务于拿地战略;目标成本准确与否,直接决定项目的成本目标在过程中能否控制得住、项目的经营目标能否实现,并最终决定拿地决策是否成功!有效的成本管理是以科学合理的目标成本
10、为起点的,因此建议高度关注和重视拿地测算工作!全成本管理是一种典型的目标管理;只有做好动态成本过程管控,用数据说话,才能够及时发现问题解决问题,才能够让目标成本在过程中受控!及时准确的动态成本是实现前置管控的基本前提!22016年全成本管理优秀案例汇编案例1:四川区域投资拓展新项目初判及利润率提升攻略1.1.1 集团净利润要求:三四线劳斯莱斯项目整体利润率不低于10%;一二线项目整体利润率不低于8%(表外资金);1.1.2 区域现状:土地成本高、洋房售价低;地下车位配比高、利润率达标困难、投资拿地任务重;每个项目逐项测算、方案变动多、落地率太低、工作量太大!测算 测算 再测算.能否快速甄别呢?
11、销售利润率=总利润总收入工作量太大=可售单方利润可售单方收入可售比差异大=建筑面积单方利润建筑面积单方收入项目名称PY项目PZH项目GA项目JN项目新项目土地单价(万/亩)土地8393110364XX契税3.322.793.310.83XX土地全成本86.3295.79113.3374.79XX土地面积(亩)97138.72282.56106XX容积率1.82.02.02.55XX总建面(m2)133105212725465487252907XXXXX可售建面(m2)116027183276376207180525-总货值(万元)78468125041269161173912XXXXX销售均价
12、(按可售面积)6763682371559634-销售均价(按总建面积)5895587857826877XXXXX建面成本单方(不含税)全成本4546457244715355建造及其他390839403774377837003900土地6386326971577XXXXXX综合税率12.56%11.65%11.89%13.15%1112%税金单方740685688904建面成本单方(全成本)5286525751596260XXXXX利润率10.33%10.57%10.79%8.97%XX%1.2 利润率分析1.1 现状分析1.2.2 新项目利润初判表(营改增前)1.2.1 销售利润率3 投资工作
13、是区域发展的重要工作,任务艰巨,压力山大,成本部需配合拿地任务进行投资测算;如何快速、高效对目标地块进行研判,并从经营视角出发推动项目落地是每一个区域需要深入思考的问题。【案例启示】一、【目标成本】2016年全成本管理优秀案例汇编项目名称GY项目LS项目项目参数总占地:117亩(110万/亩)强排总建面:135842m2别墅:21500m2 售价:9300元/m2 多层:4000m2售价:5800元/m2小高层:70560m2 售价:5143元/m2高层:8320m2 售价:5400元/m2 商业:11428m2 售价:13000元/m2 车库:19464m2 售价:50000元/个公建配套面
14、积:550m2总占地:206亩(160万/亩)强排总建面:337714m2别墅11643m2 售价:11000元/m2 洋房 251347m2售价:5200元/m2商业11396m2 售价:12000元/m2 车库63327m2 售价:70000元/个公建配套面积0m2 销售均价(总货值/总建面)5943元/m25053元/m2 土地单方(土地总成本/总建面)988元/m2982元/m2 建造及销管财单方(根据项目取值)3700元/m2项目无特殊额外成本3760元/m2项目有红线外堤坝调增60元/m2税金单方(销售均价*11%-12%)713元/m2505元/m2 全成本单方(+)5401元/
15、m25247元/m2 利润单方(-)542元/m2-194元/m2 利润率(/)9.1%-4%初判结果建议跟进建议不跟进原因分析项目地价110万/亩,容积率1.5,项目整体可售率85%,地下车库总建面占比14%(按户比约0.8个/户),溢价产品(别墅+商业)占比28.4%(可售产品),公建配套占比0.4%(550m2)较低,且地块无特殊成本(如红线外投资、大型土石方、大宗红线外水电气)支出;项目地价160万/亩,容积率2.0,项目整体可售率81%,地下车库总建面占比19%(按户比约1.3个/户),溢价产品(别墅+商业)占比8.4%偏低,公建配套占比0%此处有风险,地块有特殊成本大型堤坝2000
16、万,建面单方折合60元/m2;结果验证最终测算利润率9.5%,后因政府原因未摘牌最终测算利润率-6%,未跟进项目名称初判利润率实测利润率是否达标说明ST项目6%5.9%GY项目9.1%9.5%NC项目-1%1%均价低、地库配比高DZ项目9.5%9.19%YC项目8.8%8.93%LS项目-4%-6%地价高、配建堤坝注:初判利润率达到到一定标准后,可通过成本优化、售价提升措施等达成集团规定利润率;1.2.2.1 新项目利润初判应用示例1.2.2.2 新项目利润初判验证42016年全成本管理优秀案例汇编1.2.3 销售利润率影响因素单方售价单方成本可售率地下车库配比产品组合(溢价产品占比)公建配套
17、面积产品销售售价地价大型土石方地质情况地块周边水电气接驳红线外投资特殊收费融资成本投资阶段利润率影响因素提炼1.2.3.1 成本角度建面单方成本科目名称PA项目PZH项目GA项目DY项目单方差异主要影响因素133105m2 212725m2 465487m2 305157m2总成本(不含土地税金)3908394037743814行政事业性收费与前期工程费用3443512723581.基础设施配套费;2.人防异地建设费;3.土石方量及单价;4.其他特殊收费(民工保证金、大修基金、罚款);5.总建面;建造成本3130315729863092主体建筑安装工程费24882411245324491.产品
18、组合;2.功能性成本配置(如指纹密码锁、新风系统、智能家居等);3.外立面风格;4.结构性成本;景观环境工程2303552273921.红线外景观环境工程的投资(如攀枝花2307万);2.项目整体容积率影响;3.总建面;4.绿化套餐的选择;社区管网工程2112361871691.地方性垄断行业收费标准(红线内供水、供电);2.总建面;3.红线外供电、供水;公共配套设施14710156591.当地规划管理技术规定对公配建的建设标准规定;2.板房的设置及标准;3.总建筑面积导致分摊均价;工程建设其他费用545463231.赶工费;2.物业维修费;3.物业前期介入费;开发间接费用9910010010
19、01.控制在80-120元/m2;营销费用2062062032021.费率的取值;2.售价影响(售价越高,单方成本越高);财务费用4556112131.融资模式的选择决定融资成本;2.销售排期决定贷款多少;管理费用837689491.费率的取值;2.售价影响(售价越高,单方成本越高);52016年全成本管理优秀案例汇编1.2.3.2 售价角度建面单方售价28定律:20%的溢价产品贡献80%的利润溢价产品:别墅+商业在市场允许的情况下尽量多做!提高溢价产品占比木桶效应:短板产品决定整体利润降价产品:地库+公配满足最低规定情况,尽量少做!提高可售率一谈二避三挖四约定谈地价谈政府收费谈配套谈出让条件
20、避地质条件差避大型土石方避大量红线外投资挖规定挖政策空间挖规范约定投资协议约定风险约定提前售谈地价:最大程度将地价,或通过不同形式(楼面/亩价)地价来争取适合我司产品的利益最大化;谈政府收费:力争行政性收费的减免或缓缴,利用我司成品房优势约定减免前提条件;谈配套:投资阶段协调政府解决水电气接通地块;谈出让条件:争取容积率、商业兼容比及建筑密度指标均满足我司不同产品组合方案;一谈避地质条件差地块:同等条件下,尽量避免地质条件较差地块,需考虑地基处理成本折合地价;避大型土石方地块:同等条件下,尽量避免大型土石方地块,需考虑土石方成本折合地价;避大量红线外投资地块:同等条件下,尽量避免存在大量红线外
21、打造风险的地块,需考虑红线外成本折合地价;二避挖规定:挖掘当地规划管理技术规定,争取提高地上车位占比、降低车位配比、停车楼不计容、物业用房可否放置地下室等为设计交底;挖政策空间:挖掘当地政策空间,如可否采用现场搅拌砂浆,节能是否满足等等;挖规范:研究当地计算建面规范,可否做赠送,做溢价产品;三挖约定投资协议:有利条件书面约定到投资协议,避免拿地后政府违约;约定风险:涉及成本风险书面约定责任方,如返还成本详细约定;约定提前售:降低资金占用,降低融资成本;四约定1.3.1 利润提升攻略1.3 经验总结62016年全成本管理优秀案例汇编1.3.2 成果落地项目名称项目政策空间落地后成果JN项目物业用
22、房50%可放地下50%放置地下提高可售产品(高层)面积约370m2,提高销售收入251.6万元,提升净利润13万元JN项目人防基础深度超过3米按全面积设置人防,多层建筑仅需设置5%的人防面积将临河商业从地下室范围中脱离减少了1000平的人防面积,降低成本50万GA项目地上车位当地管理技术规定对地上停车位比例约定不清争取30%地上占比节约地下室面积约11724m2项目名称项目总成本土地亩数折合亩单价GA项目土方成本3035万283亩11万/亩PZH项目红线外公园2300万138.7亩16万/亩PA项目地基处理1003万97亩10万/亩项目名称项目总成本政府承诺落地情况PA项目超标准排污费39万减
23、免项目落地后又收取PZH项目土方工程1700万政府完成竖向土方最终由开发商承担项目名称项目谈判前谈判后成果PA项目土地90万/亩83万/亩节约680万GA项目政府收费只有文件减半征收落地可节约2100万谈:未避:挖:未约:THE END72016年全成本管理优秀案例汇编案例2:广清区域拿地测算案例对比分析(以*项目为例)1.1 项目基本情况*项目地处苏南地区,与苏州,上海相近,为全国百强县第3名。总占地面积233.1亩,容积率2.5,总建筑面积48.136万方,可售面积37.3万方。产品类型:20栋1629层精装高层洋房,2栋6层洋房及U型商业街。1.2 项目利润变化情况成本阶段地上可售面积(
24、m2)预计总收入(万元)总开发成本(万元)预计平均售价(元/m2)单方可售成本(元/m2)总利润(万元)利润率(%)拿地测算阶段380,427 301,534231,3357,9266,081268618.91%目标成本执行版368,537 266,6402439407,2356,61910541.13.95%差额-11,890-34,89412,605-691538-16,320-4.96%经过分析利润下降包括以下四个方面的原因:项目定位原因前期调研、策划不足部门信息不对等政府政策调研不明1.3 成本变动情况分析1.3.1 项目定位不清晰成本项目拿地测算目标成本差额(万元)工程量单价总价(万
25、元)工程量单价总价(万元)洋房装修标准提升1275916007655 1275917409442 1786 别墅装修标准提升3596650234 3596860309 76 公寓方案变更35961682605 35962379856 251 绿化工程60967.92801707 76783454 34861779 合计3891 标准提升:因营销部门后期调研后请示提升装修标准,建议采用1311升级版装修,卫浴由惠达调整为科勒,局部增加天花吊顶,项目预估装修单方指标提升为洋房740元/m2,公寓860元/m2;公寓方案变更:目标成本按普通3m层高平层公寓考虑,调整为层高5.5m层高LOFT公寓考虑
- 1.请仔细阅读文档,确保文档完整性,对于不预览、不比对内容而直接下载带来的问题本站不予受理。
- 2.下载的文档,不会出现我们的网址水印。
- 3、该文档所得收入(下载+内容+预览)归上传者、原创作者;如果您是本文档原作者,请点此认领!既往收益都归您。
下载文档到电脑,查找使用更方便
20 积分
下载 | 加入VIP,下载更划算! |
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 知名 地产 集团 目标 成本 管理 作业 指引