知名地产集团目标成本管理作业指引.pdf

1、全成本管理2016年度优秀案例汇编起草成本管理中心成本管理部校核姜巍 吴晓波 张亚妮审定齐艾红签发杨翠珑版本V1.02016 年 12 月2016年全成本管理优秀案例汇编目录 第一篇 序.-1-第二篇 目标成本动态管理.-2-一、目标成本.-3-案例 1：四川区域投资拓展新项目初判及利润率提升攻略.-3-案例 2：广清区域拿地测算案例对比分析.-8-案例 3：沪苏区域投资拿地测算经验教训分享.-11-二、动态管理.-15-案例 4：湖北区域*项目成本超支原因分析.-15-案例 5：广清区域*项目动态管控案例.-23-案例 6：西北区域*项目一期动态成本异常及调整.-25-第三篇 设计阶段比选优

2、化.-30-一、方案比选.-31-案例 7：津晋冀区域架空车库成本及适用性分析.-31-案例 8：湖北区域*项目湿地公园景观成本优化.-34-案例 9：湖南区域*项目综合楼及样板房成本方案优化.-38-案例 10：江西区域*项目溢价案例.-43-案例 11：贵州区域*项目商铺溢价案例.-46-案例 12：湖南区域*碧桂园清水板房优化案例.-51-案例 13：江中区域*项目改使用玻璃化粪池管理案例.-55-案例 14：福建区域*项目外墙装饰线条优化案例.-58-案例 15：广清区域*碧桂园通信网络工程优化分析.-62-案例 16：广西区域*项目地下室优化案例.-65-案例 17：河南区域临建板房

3、方案效益分析.-67-二、设计优化.-75-案例 18：广清区域临时围墙方案优化案例.-75-案例 19：广西区域*项目地下室承台优化管控案例.-77-案例 20：河南区域*项目土方优化方案.-80-案例 21：四川区域*项目物业用房面积优化案例.-86-案例 22：陕西区域结构优化成本分析.-88-案例 23：滨海城区域*项目降水做法优化案例.-93-案例 24：西北区域*项目门窗过梁优化案例.-97-案例 25：贵州区域关于建筑围护结构节能优化的探讨和推广.-100-案例 26：惠深区域*项目接盘后现状梳理及设计优化.-105-2016年全成本管理优秀案例汇编案例 26：惠深区域*项目接盘

4、后现状梳理及设计优化.-105-第四篇 施工阶段过程管控.-109-一、过程管控.-110-案例 27：福建区域不确定性成本监控管控案例.-110-案例 28：广清区域*项目砌体工程局部门垛做法优化案例.-119-案例 29：湖南区域*碧桂园一期门窗工程强制管控案例.-122-案例 30：湖南区域*项目淤泥清运成本优化案例.-127-二、管控分析.-132-案例 31：东北区域*项目地下车位停车效率分析.-132-案例 32：沪苏区域关于室内精装瓷砖铺贴工艺损耗率优化分析.-135-案例 33：东北区域各项目可售比情况统计分析.-140-案例 34：湖北区域各项目建筑面积与可售面积差异分析.-

5、147-案例 35：海南区域各项目装修成本分析报告.-152-三、新材料、新工艺应用.-160-案例 36：浙江区域外墙反射隔热涂料案例.-160-案例 37：福建区域*项目排水立管优化管控案例.-163-案例 38：福建区域*项目 CBS 植被混凝土护坡管控案例.-167-案例 39：佛肇区域*项目新型防水技术使用案例.-173-案例 40：江西区域萍乡*项目新材料应用及成本优化案例.-175-第五篇 对标分析规范管理.-179-一、内外对标.-185-案例 41：集团万科碧桂园对标解析与成果分享.-180-案例 42：陕西区域基准成本分析报告.-187-案例 43：陕西区域*项目空调百叶成

6、本优化案例.-192-案例 44：陕西区域外立面保温及涂料工程成本对标.-195-案例 45：佛肇区域佛山万科与佛山碧桂园成本对标分析.-199-二、专题分析.-206-案例 46：集团五线劳斯莱斯项目全成本管理解析与分享.-206-案例 47：集团合作项目成本管控模式探讨.-213-案例 48：湖南区域合作“在建”项目成本尽职调查经验分享.-221-案例 49：广清区域数据库建设与应用思路详解（以临时道路数据库为例）.-225-三、标准建议.-228-2016年全成本管理优秀案例汇编案例 50：集团成本策划专项数据分析与管控建议大宗资产.-228-案例 51：集团集团各区域商业统计分析.-2

7、33-案例 52：集团成本策划专题别墅装修成本专项分析与管控建议.-240-案例 53：集团成本策划专题高层洋房公共部位装修成本分析与管控建议.-243-案例 54：集团成本策划专题高层洋房外立面装修成本分析与管控建议.-247-案例 55：集团成本策划专题高层洋房室内装修成本分析与管控建议.-251-第六篇 结束语.-255-2016年全成本管理优秀案例汇编第一篇：序2016年集团纳入全成本管理动态监控的项目超过530个。成本管理部累计完成27个区域、123个项目现场巡检和帮扶工作。成本管理部加强各级专业团队“总结”能力的培养和提升，统筹和组织各区域典型案例整理工作，推动集团全成本专业和管理

8、经验和知识成果沉淀；全年累计收集各区域案例550余篇。岁末，成本管理部优选其中50余篇具有代表性和推广价值的典型案例进行汇总和归类，形成2016年度优秀案例汇编分享给各区域。我们衷心期望：总部和区域的宝贵经验能够给各区域全成本工作带来启示！新一年的全成本管理工作中，典型案例的优秀经验能够得到发扬、历史教训能够有效规避！通过分享，进一步推动集团成本管理水平和成本竞争力提升！进一步为助力项目“做一个成一个”和提升盈利能力而发挥最大的专业价值！我们由衷感谢：提供案例积极分享的各区域和项目！一直关注、帮助和支持集团全成本管理工作的各级团队和领导！2017年我们一定更加努力，期待和各区域一起持续改善！共

9、同推动集团全成本管理工作取得更大进步！编委名单：总策划：齐艾红总编辑：姜巍、吴晓波编辑：朱荧盈、姜巍、吴晓波、张亚妮、伽佳（贵州区域）、余正文（湖南区域）、杨丹昱（福建区域）、吴丹丽（福建区域）、黄凤英（福建区域）、熊玉泉（福建区域）、张洪海（福建区域）、黄妙芫（福建区域）、聂海英（福建区域）成本管理中心成本管理部2016年12月30日12016年全成本管理优秀案例汇编第二篇：目标成本动态管理拿地测算（可研成本、或投资版目标成本）服务于拿地战略；目标成本准确与否，直接决定项目的成本目标在过程中能否控制得住、项目的经营目标能否实现，并最终决定拿地决策是否成功！有效的成本管理是以科学合理的目标成本

10、为起点的，因此建议高度关注和重视拿地测算工作！全成本管理是一种典型的目标管理；只有做好动态成本过程管控，用数据说话，才能够及时发现问题解决问题，才能够让目标成本在过程中受控！及时准确的动态成本是实现前置管控的基本前提！22016年全成本管理优秀案例汇编案例1：四川区域投资拓展新项目初判及利润率提升攻略1.1.1 集团净利润要求：三四线劳斯莱斯项目整体利润率不低于10%；一二线项目整体利润率不低于8%（表外资金）；1.1.2 区域现状：土地成本高、洋房售价低；地下车位配比高、利润率达标困难、投资拿地任务重；每个项目逐项测算、方案变动多、落地率太低、工作量太大!测算 测算 再测算.能否快速甄别呢？

11、销售利润率=总利润总收入工作量太大=可售单方利润可售单方收入可售比差异大=建筑面积单方利润建筑面积单方收入项目名称PY项目PZH项目GA项目JN项目新项目土地单价（万/亩）土地8393110364XX契税3.322.793.310.83XX土地全成本86.3295.79113.3374.79XX土地面积（亩）97138.72282.56106XX容积率1.82.02.02.55XX总建面（m2）133105212725465487252907XXXXX可售建面（m2）116027183276376207180525-总货值（万元）78468125041269161173912XXXXX销售均价

12、（按可售面积）6763682371559634-销售均价（按总建面积）5895587857826877XXXXX建面成本单方（不含税）全成本4546457244715355建造及其他390839403774377837003900土地6386326971577XXXXXX综合税率12.56%11.65%11.89%13.15%1112%税金单方740685688904建面成本单方（全成本）5286525751596260XXXXX利润率10.33%10.57%10.79%8.97%XX%1.2 利润率分析1.1 现状分析1.2.2 新项目利润初判表(营改增前)1.2.1 销售利润率3 投资工作

13、是区域发展的重要工作，任务艰巨，压力山大，成本部需配合拿地任务进行投资测算；如何快速、高效对目标地块进行研判，并从经营视角出发推动项目落地是每一个区域需要深入思考的问题。【案例启示】一、【目标成本】2016年全成本管理优秀案例汇编项目名称GY项目LS项目项目参数总占地：117亩（110万/亩）强排总建面：135842m2别墅：21500m2 售价：9300元/m2 多层：4000m2售价：5800元/m2小高层：70560m2 售价：5143元/m2高层：8320m2 售价：5400元/m2 商业：11428m2 售价：13000元/m2 车库：19464m2 售价：50000元/个公建配套面

14、积：550m2总占地：206亩（160万/亩）强排总建面：337714m2别墅11643m2 售价：11000元/m2 洋房 251347m2售价：5200元/m2商业11396m2 售价：12000元/m2 车库63327m2 售价：70000元/个公建配套面积0m2 销售均价（总货值/总建面）5943元/m25053元/m2 土地单方（土地总成本/总建面）988元/m2982元/m2 建造及销管财单方（根据项目取值）3700元/m2项目无特殊额外成本3760元/m2项目有红线外堤坝调增60元/m2税金单方（销售均价*11%-12%）713元/m2505元/m2 全成本单方（+）5401元/

15、m25247元/m2 利润单方（-）542元/m2-194元/m2 利润率（/）9.1%-4%初判结果建议跟进建议不跟进原因分析项目地价110万/亩，容积率1.5，项目整体可售率85%，地下车库总建面占比14%（按户比约0.8个/户），溢价产品（别墅+商业）占比28.4%（可售产品），公建配套占比0.4%（550m2）较低，且地块无特殊成本（如红线外投资、大型土石方、大宗红线外水电气)支出；项目地价160万/亩，容积率2.0，项目整体可售率81%，地下车库总建面占比19%（按户比约1.3个/户），溢价产品（别墅+商业）占比8.4%偏低，公建配套占比0%此处有风险，地块有特殊成本大型堤坝2000

16、万，建面单方折合60元/m2;结果验证最终测算利润率9.5%，后因政府原因未摘牌最终测算利润率-6%，未跟进项目名称初判利润率实测利润率是否达标说明ST项目6%5.9%GY项目9.1%9.5%NC项目-1%1%均价低、地库配比高DZ项目9.5%9.19%YC项目8.8%8.93%LS项目-4%-6%地价高、配建堤坝注：初判利润率达到到一定标准后，可通过成本优化、售价提升措施等达成集团规定利润率；1.2.2.1 新项目利润初判应用示例1.2.2.2 新项目利润初判验证42016年全成本管理优秀案例汇编1.2.3 销售利润率影响因素单方售价单方成本可售率地下车库配比产品组合（溢价产品占比）公建配套

17、面积产品销售售价地价大型土石方地质情况地块周边水电气接驳红线外投资特殊收费融资成本投资阶段利润率影响因素提炼1.2.3.1 成本角度建面单方成本科目名称PA项目PZH项目GA项目DY项目单方差异主要影响因素133105m2 212725m2 465487m2 305157m2总成本（不含土地税金）3908394037743814行政事业性收费与前期工程费用3443512723581.基础设施配套费；2.人防异地建设费；3.土石方量及单价；4.其他特殊收费（民工保证金、大修基金、罚款）；5.总建面；建造成本3130315729863092主体建筑安装工程费24882411245324491.产品

18、组合；2.功能性成本配置（如指纹密码锁、新风系统、智能家居等）；3.外立面风格；4.结构性成本；景观环境工程2303552273921.红线外景观环境工程的投资(如攀枝花2307万)；2.项目整体容积率影响；3.总建面；4.绿化套餐的选择；社区管网工程2112361871691.地方性垄断行业收费标准（红线内供水、供电）；2.总建面；3.红线外供电、供水；公共配套设施14710156591.当地规划管理技术规定对公配建的建设标准规定；2.板房的设置及标准；3.总建筑面积导致分摊均价；工程建设其他费用545463231.赶工费；2.物业维修费；3.物业前期介入费；开发间接费用9910010010

19、01.控制在80-120元/m2；营销费用2062062032021.费率的取值；2.售价影响（售价越高，单方成本越高）；财务费用4556112131.融资模式的选择决定融资成本；2.销售排期决定贷款多少；管理费用837689491.费率的取值；2.售价影响（售价越高，单方成本越高）；52016年全成本管理优秀案例汇编1.2.3.2 售价角度建面单方售价28定律：20%的溢价产品贡献80%的利润溢价产品：别墅+商业在市场允许的情况下尽量多做！提高溢价产品占比木桶效应：短板产品决定整体利润降价产品：地库+公配满足最低规定情况，尽量少做！提高可售率一谈二避三挖四约定谈地价谈政府收费谈配套谈出让条件

20、避地质条件差避大型土石方避大量红线外投资挖规定挖政策空间挖规范约定投资协议约定风险约定提前售谈地价：最大程度将地价，或通过不同形式（楼面/亩价）地价来争取适合我司产品的利益最大化；谈政府收费：力争行政性收费的减免或缓缴，利用我司成品房优势约定减免前提条件；谈配套：投资阶段协调政府解决水电气接通地块；谈出让条件：争取容积率、商业兼容比及建筑密度指标均满足我司不同产品组合方案；一谈避地质条件差地块：同等条件下，尽量避免地质条件较差地块，需考虑地基处理成本折合地价；避大型土石方地块：同等条件下，尽量避免大型土石方地块，需考虑土石方成本折合地价；避大量红线外投资地块：同等条件下，尽量避免存在大量红线外

21、打造风险的地块，需考虑红线外成本折合地价；二避挖规定：挖掘当地规划管理技术规定，争取提高地上车位占比、降低车位配比、停车楼不计容、物业用房可否放置地下室等为设计交底；挖政策空间：挖掘当地政策空间，如可否采用现场搅拌砂浆，节能是否满足等等；挖规范：研究当地计算建面规范，可否做赠送，做溢价产品；三挖约定投资协议：有利条件书面约定到投资协议，避免拿地后政府违约；约定风险：涉及成本风险书面约定责任方，如返还成本详细约定；约定提前售：降低资金占用，降低融资成本；四约定1.3.1 利润提升攻略1.3 经验总结62016年全成本管理优秀案例汇编1.3.2 成果落地项目名称项目政策空间落地后成果JN项目物业用

22、房50%可放地下50%放置地下提高可售产品（高层）面积约370m2，提高销售收入251.6万元，提升净利润13万元JN项目人防基础深度超过3米按全面积设置人防，多层建筑仅需设置5%的人防面积将临河商业从地下室范围中脱离减少了1000平的人防面积，降低成本50万GA项目地上车位当地管理技术规定对地上停车位比例约定不清争取30%地上占比节约地下室面积约11724m2项目名称项目总成本土地亩数折合亩单价GA项目土方成本3035万283亩11万/亩PZH项目红线外公园2300万138.7亩16万/亩PA项目地基处理1003万97亩10万/亩项目名称项目总成本政府承诺落地情况PA项目超标准排污费39万减

23、免项目落地后又收取PZH项目土方工程1700万政府完成竖向土方最终由开发商承担项目名称项目谈判前谈判后成果PA项目土地90万/亩83万/亩节约680万GA项目政府收费只有文件减半征收落地可节约2100万谈：未避：挖：未约：THE END72016年全成本管理优秀案例汇编案例2：广清区域拿地测算案例对比分析（以*项目为例）1.1 项目基本情况*项目地处苏南地区，与苏州，上海相近，为全国百强县第3名。总占地面积233.1亩，容积率2.5，总建筑面积48.136万方，可售面积37.3万方。产品类型：20栋1629层精装高层洋房，2栋6层洋房及U型商业街。1.2 项目利润变化情况成本阶段地上可售面积(

24、m2)预计总收入（万元）总开发成本(万元)预计平均售价（元/m2）单方可售成本（元/m2)总利润（万元）利润率（%）拿地测算阶段380,427 301,534231,3357,9266,081268618.91%目标成本执行版368,537 266,6402439407,2356,61910541.13.95%差额-11,890-34,89412,605-691538-16,320-4.96%经过分析利润下降包括以下四个方面的原因：项目定位原因前期调研、策划不足部门信息不对等政府政策调研不明1.3 成本变动情况分析1.3.1 项目定位不清晰成本项目拿地测算目标成本差额（万元）工程量单价总价（万

25、元）工程量单价总价（万元）洋房装修标准提升1275916007655 1275917409442 1786 别墅装修标准提升3596650234 3596860309 76 公寓方案变更35961682605 35962379856 251 绿化工程60967.92801707 76783454 34861779 合计3891 标准提升：因营销部门后期调研后请示提升装修标准，建议采用1311升级版装修，卫浴由惠达调整为科勒，局部增加天花吊顶，项目预估装修单方指标提升为洋房740元/m2，公寓860元/m2；公寓方案变更：目标成本按普通3m层高平层公寓考虑，调整为层高5.5m层高LOFT公寓考虑

26、，增加LOFT钢结构工程，主体单方造价提升为2379元/m2（不含桩基）绿化工程：目标成本按普通低标准项目考虑，后调整绿化标准，根据已签合同，示范区绿化：870元/m2；货量区绿化预计：425元/m2，整体单价为454元/m28【案例启示】本案例由于项目定位、前期调研不足、政府政策调研不深入、部门信息不对称等问题造成后续目标成本在执行过程中超支问题严重，影响项目经营指标；投资测算基本确定项目成本管理的基调，成本团队需同营销、项目、开发等团队进行深入沟通，最好从成本视角出发，进行投资测算工作的推进，避免由于错、漏、缺等问题造成成本不准确。2016年全成本管理优秀案例汇编桩基工程：目标成本考虑桩基

27、均价150元/m2，勘探后地质情况很差，低层建筑物设计桩长为28m,高层建筑物设计桩长为55m，且55m桩为600mm直径管桩，根据图纸计算后，桩基单方约提升至350元/m2。临时设施：前期经与项目沟通，临时办公板房，临时围板包含至总包措施费中，不需要建设临时样板房，围板广告包装计入营销费用，后期开工后根据施工组织方案和销售方案增加3项临时设施成本，费用合计334万。1.3.3 政府政策调研不明成本项目拿地测算目标成本差额（万元）工程量单价总价（万元）工程量单价总价（万元）拆迁补偿-0-454 454 人防工程费491517 24 1180-1713 533 铝合金门窗154295 77 11

28、88 154295 179 2762 1574 供电工程491516 190 9339 491516 201 9884 545 供电设计-0-151 151 供水工程380429 35 1332 380429 67 2565 1234 配电房-16-270 254 合计4744 拆迁补偿：投资部意见土地为净地交付，后增加耕地占用税等费用454万元。人防：目标成本按缴纳人防异地建设费单方24元m2，实际要求项目必须建设人防工程，且不小于地下室面积的1/4,剩余按非人防地下室面积49元/m2收费，人防费用调整为1713万。铝合金门窗：目标成本按铝合金门窗综合单价考虑350元/m2，建筑面积折算单方

29、77元/m2，实际需做断桥隔热铝合金门窗680元/m2，增加外遮阳工程220元/m2，两项建筑面积折算单方（150+29）元/m2。市政配套：供电工程根据市政配套报告按总建筑面积190元/m2考虑；供水工程，按地上建筑面积35元/m2考虑；拿地时未明确是否包括供水供电设计费，未估算；拿地时配电房考虑可部分综合配建。实际供电工程部分产品按190元/m2乘以系数计取，供水工程需增收收设施建设费和运营维护费，且不包括供水供电设计费，配电房也只能单独建立。1.3.4 部门信息不对称拿地测算阶段：项目人员知晓红线外综合楼入口处需要建设沿河园建绿化工程，未反馈相关信息至区域成控组，故原预估成本为0。目标成

30、本阶段：后期项目开工后明确需建设沿河红线外园建绿化工程，现增加成本约为332万元；（园建绿化）6000m2*527元/m2+（绿化装饰摆件）6000m2*27元/m2=332万元。91.3.2 前期调研、策划不清晰成本项目拿地测算目标成本差额（万元）工程量单价总价（万元）工程量单价总价（万元）桩基础工程374360 150 5615 372397 350 13034 7419 临时板房1156 588 68 68 临时围挡7800 200 156 156 临时公寓样板房1000 1100 110 110 合计7752 2016年全成本管理优秀案例汇编1、营销前期要调研清楚，确定档次和产品信息；

31、提升建造标准需经成本部门测算2、拿地表中增加指标描述附件，编制工程建造标准及方案描述，反馈给设计，并给项目参考执行；3、加强现场地质调研，做好项目前期策划，施工组织4、各种收费增加政府相关明确收费文件，作为拿地附件5、拿地要做好部门联动，各种信息及时共享。THE END101.4 总结与建议1.4.1 总结项目实际执行比定案时成本增加16720万，值得其他项目借鉴。1.4.2 建议2016年全成本管理优秀案例汇编案例3：沪苏区域投资拿地测算经验教训分享（以*地块为例）1.1 投资测算表的填写流程填表顺序表格名称要求填报人实际填报人1总表投资团队投资团队2成本表1 项目规划指标及收入计划投资团队

32、、区域成控 投资团队、区域成控3销售预测表营销人员投资团队4成本表9 建安工程造价分析表区域成本无5成本表2 项目总目标成本表区域成控、区域成本 区域成控、区域成本5成本表8 成本中心审核表区域成本无6成本表3 土地增值税表区域财务区域财务7成本付款表区域成本、区域财务投资团队8现金流-季财务人员财务人员-现金流-年自动生成自动生成9成就共享测算-周期 财务人员财务人员10成就共享测算-首年财务人员财务人员-成本表4 总投资计划及利润自动生成自动生成-土地敏感性分析自动生成自动生成-成本表5 分业态综合成本自动生成自动生成-成本表6 分业态建安成本自动生成自动生成-成本表7 成本公摊汇总表自动

33、生成自动生成总表/表1表8/9表2付款表/销售预测表现金流利润率/成就共享表格名称要求填报人实际填报人销售预测表营销人员投资团队成本表9 建安工程造价分析表区域成本无成本表8 成本中心审核表区域成本无成本付款表区域成本、区域财务投资团队由上一页的流程可看出，上面的四个表实际填报人员与要求有差异要求与实际填报人差异销售预测表/成本付款表投资部根据其调研情况直接填入，并未征询营销、成本和财务专业人士的意见成本表8/9投资测算时间要求比较急，会省略表8和9，直接在表2中进行测算1.2 各子表填写注意事项1.2.1 成本表1 项目规划指标及收入计划为保证表格测算的准确性，主数据务必要填写准确和完整，表

34、1的规划指标和收入计划尤为重要；本案例结合项目实际对投资测算中分工、存在的问题及解决措施进行了解读，可供相关人员及项目进行有针对性参考；投资测算是每个区域的重点工作，且需相关专业部门深度调研后相互配合完成，合理分工、高效沟通。【案例启示】112016年全成本管理优秀案例汇编1.2.2 成本表2 项目总目标成本表非建安部分遵循从有不从无原则，对政府性收费文件尽可能收集齐全并吃透，注意缴费基数（业态面积or建筑面积or计容面积等）确定是否为净地，是否会有额外收费，比如土地使用税等0101土地成本土地成本01.01土地出让金01.02拆迁补偿及相关费用01.03契税02.01行政事业性收费02.01

35、.01报批报建费02.01.02定额外专项检测费02.01.03增容配套费02.02前期工程费02.02.01三通工程费02.02.02场地平整02.02.03临时设施02.02.04勘测丈量费02.02.05规划设计费02.02.06独立样板房和独立售楼部（含建造和装修）这两个科目包含的内容因类别较多，容易产生重复或者漏项问题04.02园建工程这三个科目易混淆，通常“园建工程”的单价会包含或者部分包含另外两个科目的内容，需注意做到不重不漏04.06红线外景观工程04.04建筑小品05.01小市政管网工程05.02大市政管网工程05.02.01供水系统05.02.02供配电系统需根据政府要求和

36、地块周边环境来判断是否需要，提出方案并测算，易漏项大市政的相关收费在市政的初步报告中会提及，红线外要根据当地政府的规定（引入点至小区距离）来判断有无；根据周边管线情况来判断是否需线路迁移；是否需发生其他成本根据地块标高与周边市政道路标高的差异情况，并结合设计方案来定量04.03.03绿化堆坡造型易漏项建安部分03.01.01基础工程费桩基础基坑支护降水费用地基处理03.01.04门窗工程单元门入户门外立面门窗防火门及防火卷帘03.01.05公共部位装修楼梯间装修入户大堂装修电梯间装修电梯轿箱装修06.04样板房与售楼部装修06.04.01软装06.04.02硬装这两个科目需根据地质条件及参考周

37、边同类项目的情况下进行方案测算，需“因地制宜”注意外门窗系数的合理性，确定单价时需考虑当地节能标准要求室内装修的测算可能包含部分公共部位，需注意拆分，避免造成漏项03.02室内精装修工程测算需注意以下条件：1、装修标准2、交楼标准（是否含部分软装）根据当地政府规定要求来确定是否需要安装03.03.02太阳能热水工程02.02.06独立样板房和独立售楼部（含建造和装修）易漏项根据项目定位情况，确定实体和独立样板房的面积，注意科目的放置12要点一配套类型交通中心大型桥梁独立会所（综合楼）活动中心酒店医院商贸市场幼儿园保障房物业用房员工宿舍其他物业配套教育公建配套分摊指标物业配套分摊指标大型公配小型

38、公配公配型的产品要注意放对位置，例如无偿移交给政府的保障房、无获利的会所应该放在大型公配中小型公配的建安成本直接在表2科目6以一笔总数测算，大型公配需要在表2科目3中分产品测算要点二总分摊面积已分摊面积本期区分摊面积是否参与非人防地下室亏损分摊关于非人防地下室的分摊，要根据产品的定位和售价，进行测算决定是否参与分摊，其他需分摊的公配均需要所有地上可售产品来参与分摊。2016年全成本管理优秀案例汇编成本付款表含税成本含税成本进项税进项税支付与总成本差异支付与总成本差异保证支付与总成本差异为0（包括含税成本差异、进项税差异）。1.3 测算存在的问题及解决办法部门沟通不充分01问题：目前拿地投资部作

39、为主导，但其他各部门之间的沟通相对欠缺，成控统筹各部门按照各类表格填写要求编制测算表格，但销售预测表和成本付款表的填写均由投资团队包揽，营销（销售预测表）和成本、财务（成本付款表）并未介入给出意见，最终表格流转至成控检查时才会发现各类问题，如现金流、相关财务指标（如内部收益率等）等明显不合理，导致重复返工，时间浪费。办法：投资部需及时发布信息，便于各部门协调，以保证分工明确，数据准确。成本测算有偏差02问题：*地块作为公司一线城市项目，首次进入，在政府方面、人材机等与二三线差异都比较大，但目前无当地历史项目可参考，相关成本测算未有结果。同时整个测算过程较为紧张，使用新表格后，又匆忙转为老表格（

40、投资部未告知相关部门，自行转换），导致测算主要存在以下问题：1、科目漏项。包括勘测费、门窗工程、公共部位装修、发电机、红线外景观、小区智能化和工程建设其他费用等部分内容测算不全面，存在漏项的问题。2、测算不准确。例如室内精装包括一些家私，单价预估偏低；土石方工程的工程量未考虑地下室大开挖量，导致该科目测算不准确等。3、众筹方案未确定，项目规划方案未敲定，导致成本及利润率偏差较大。办法：采用统一测算表格，预估各类科目成本，不随意变动，不受拿地影响。前期调研不到位03问题：投资拿地测算以充分的前期调研作为基础，但实际情况，土地前期调研基本由投资部单独调研，未通知相关部门参与，投资部关注最多的是前期

41、配套费等，但对相关周边环境，预计土方开挖情况，场地标高等未能有效了解，同时当地人材机等相关调研跟不上。因时间紧迫、测算匆忙，投资部需要成本数据汇报的时候，才会告知要做测算，导致编制成本时发现测算依据不足，测算结果不能有效保证精确性。办法：看地需要有相关成本专业人员参与，对后期测算帮助较大。131.2.3 其他表格总表1、首先需把关键节点信息填入（无公式链接部分）；2、第5点“产品成本情况”中的成本一般为可售单方，这个需特别注明（避免被理解为建筑单方）。销售预测表营业收入（签约）营业收入（签约）营业收入（回笼）营业收入（回笼）营业收入（收楼）营业收入（收楼）注意检查公式，保证三者一致。2016年

42、全成本管理优秀案例汇编测算可参考的文件：1）当地类似或者历史项目的目标成本；2）本地块的“主席专报”3）当地政府规费缴费清单4）本项目市政配套考察报告5）规划方案图6）本项目立项报告（若有）7）数据库在测算之前，除了表1的基本数据之外，综合技术经济指标一览表还需要包括绿地率，道路占地面积比，展示区与示范区占比，土方情况等指标，成本相关部门提前介入看地，可以有利于保证测算的准确性相关部门的深入沟通与配合，能够大大的提高测算效率，各部门合理分工，保持责任心，便于成控充分整合各部门的专业意见，有利于快速、准确的拿出测算成果充分的调研资料+充分的专业沟通=高效率偏差小的投资测算THE END14人员专

43、业水平有限04问题：采用新表格测算时，总表及表1，成控已多次沟通如何填写，但实际操作还会发生各类问题。投资部在填写时不与成控沟通，表格填完直接流转至成本部，成本部只填写表2，表8/表9不填写，但因表1往往存在很多问题，（成本部表示不复核表1），导致表2填写完毕后，成控检查各类表格不平，类似重新填写，修改过程反复。办法：加强与投资部沟通，多做相关表1培训。1.4 总结与建议2016年全成本管理优秀案例汇编案例4：湖北区域*项目成本超支原因分析1.1 项目概况*项目于*年*月*日摘拍土地*亩，均价*万/亩。*一期全部开发，土地价款5915万元，建筑面积137464平方米（无地下室）。项目于*年*月

44、*日首次开盘，截止*年*月*日已售货值为5.09亿元，预计未售货值为1.13亿元（62套别墅，21套商铺，1套超豪，2套洋房未售）目前正在验收交楼过程中。项目名称投资版目标成本定案版目标成本2015年7月动态成本单方总金额单方总金额单方总金额（元/m2）（万元）（元/m2）（万元）（元/m2）（万元）可售面积（m2）128960130394130394容积率1.171.171.17销售均价497264125481462766477562260开发成本306039459355046289377049759其中：土地成本479617647461844746184建造成本25813328330764

45、0105334043576三费(营销/管理/财务)311400616821971672182税金(营业税及土增税)557718842054824165429企业所得税261336716921991071402全成本418954020430756168439758772净利润7841010550665992673488净利润率15.76%10.51%5.60%1.2 经营指标15 本案例项目利润率下降原因有二：其一，乐观估计市场情况，销售过程中产品售价降低，其二，未结合碧桂园实际设置目标成本，造成目标成本预估不足；通过动态成本梳理除了发现项目管控过程中的问题外，还可以总结经验教训，指导新项目在测

46、算、编制目标成本等阶段结合碧桂园实际，使成本科学、合理。【案例启示】二、【动态管理】2016年全成本管理优秀案例汇编 利润：2015年7月动态利润3488万（5.6%），较定案版减少3111万（5.33%）；收入减少：2015年7月动态货值62260万，较定案版减少506万；成本超支：2015年7月动态全成本58773万，定案版增加2604万，其中开发成本49759万，超支3470万，税金及所得税减少。1.3 销售情况产品装修标准投资版方案版销售情况（动态）已售未售均价（元/m2）合计货值（万元）去化率%可售面积（m2）售价（元/m2）货值（万元）可售面积（m2）售价（元/m2）货值（万元）可

47、售面积（m2）售价（元/m2）货值（万元）可售面积（m2）售价（元/m2）货值（万元）超豪别墅豪装0442145216424859962483489 12792625113831108 44%毛坯102210000102244212364547双拼别墅精装047712131579235096218 14617 146366107 8939 6175 23556 62%毛坯38590 6500 2508437658 6094 22949多层洋房精装1501 43006451721 5954102515575242816136450061 5182877 93%高层洋房毛坯018908 34096

48、446846743913 33132119383446 3913 33177100%高层洋房精装82260 4000 3290465886 4053 26704底商 毛坯5587 800044702872 7974229023777885187524836712 1666 72863541 53%商业街毛坯1988 79751585合计128960 4972 64125 130394 4814 62766 1126034522 50923 17863634711337 4772 62260 82%128960.00130394.10130465.59128000.00128500.001290

49、00.00129500.00130000.00130500.00131000.00投资版 方案版动态可售面积变化可售面积变化4972.444813.564772.124650.004700.004750.004800.004850.004900.004950.005000.00投资版方案版动态销售均价变化销售均价变化64124.5362766.0162259.7361000.0061500.0062000.0062500.0063000.0063500.0064000.0064500.00投资版方案版动态总货值变化总货值变化=1=506.28 货值（销售收入减少），主要原因是销售均价降低（超豪

50、降低2067元/m2，多层洋房降低772元/m2，商铺降低688元/m2）；别墅去化率较低，超豪44%，双拼62%。162016年全成本管理优秀案例汇编1.4 动态成本-主体建筑安装工程序号科目定案版目标成本动态成本差异（动态-目标）建筑面积综合指标(元/m2）总成本（万元）建筑面积综合指标(元/m2）总成本（万元）建筑面积综合指标(元/m2）总成本（万元）01土地成本452 6,184 452 6,184-02行政事业性收费与前期工程费用169 2,320 169 2,320-03主体建筑安装工程费1,973 27,014 2,018 27,636 45 622 04景观环境工程350 4,