测绘案例分析知识讲解房产测绘.pptx
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1、大地测量 海洋测绘 工程测量 房产测绘 地籍测绘 房产测量规范GB/T 17996.1-2000 房产测量规范 第2单元 房产图图式GB/T 17986.2-2000 房产控制测量 房产要素测量 房产图绘制 房产面积计算与分摊 房产变更测量房产图绘制 房产分幅平面图 房产分丘平面图 房产分层分户平面图房产测绘的基本内容房产控制测量 平面控制测量 高程控制测量房产面积测算房产调查 房屋用地调查 房屋调查 房屋面积测算 房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算房产要素测量 界址测量 用地面积测算变更测量 现状变更测量 权属变更测量 境界测量 房屋及其附属设施测量 陆地交通测量 水域测量
2、成果资料的检查与验收 其他相关地物测量房产测量成果 房产簿册、房产数据、房产图集。房产测绘项目应上交成果资料内容1.房产测绘技术设计书;2.成果资料索引及说明;3.控制测量成果资料;4.房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表;5.图形数据成果和房产原图;6.技术总结;7.检查验收报告。房产测量的精度指标与限差 以中误差作为评定精度的标准。以两倍中误差作为限差。房产界址点的精度要求 各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过下表的规定:界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差(m)界址点等级限差中误差0.020.050.10一二三0.040.
3、100.20 间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过:D(m 0.02m D)jj房屋房角点执行与界址点相同的标准。房产测绘面积的精度要求精度等级一级限差中误差0.02 S0.0006S0.04 S 0.002S0.08 S 0.006S0.01 S0.0003S0.02 S0.001S二级三级0.04 S0.003S单位:平方米房产测量的坐标系统 应采用1980西安坐标系或地方坐标系。采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。房产测量的平面投影 房产测量统一采用高斯投影。房产控制测量 房产平面控制测量的精度要求:末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过0.025m。房产平面控制点包括二、
4、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。房产平面控制点的密度,建筑物密集区的控制点平均间距在100m左右,建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。房产测量一般不测高程。房产调查 房屋用地调查 包括用地座落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、使用权来源、四至、界标、用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本情况,以及绘制用地范围略图。房屋调查 包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况,以及绘制房屋权界线示意图。房产调查单元 丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一
5、个产权单元时称独立丘,一个地块属于几个产权单元时称组合丘。幢是指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋。房产调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄像片,以及有关产籍等资料,按规定的“房屋调查表”和“房屋用地调查表”以丘和幢为单位逐项实地进行调查。房产编号 丘的编号按“市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘”五级编号。市代码市辖区(县)代码房产区代码房产分区代码丘号(2位)(2位)(2位)(2位)(4位)幢号以丘为单位,自进大门起,从左到右,从前到后,用数字1、2顺序按形编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角,并加括号表示。房产权号:在他人用地范围内所建的房屋,应在幢号后面加编房产权号,房产权号用标
6、识符表示。房屋共有权号:多户共有的房屋,在幢号后面加编共有权号,共有权号用标识符表示。房屋层数 指房屋的自然层数,一般按室内地坪0以上计算。采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20以上的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。房屋的产别分类代码1.国有房产房屋的结构分类代码1.钢结构2.集体所有房产3.私有房产2.钢、钢筋混凝土结构3.钢筋混凝土结构(框架结构)4.混合结构4.联营企业房产5.股份制企业房产6.港澳台投资房产7.涉外房产5.砖木结构6.其他结构8.其他房产房产要
7、素测量方法 野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集、GPS(CORS)技术。精度要求 模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点,相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.5mm。利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时,地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.6mm。对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点,相对于邻近控制点的点位中误差不超过0.05m。采用已有坐标或已有图件,展绘成房产分幅图时,展绘中误差不超过图上0.1mm。房屋及其附属设施测量规定1.房屋测量:逐幢测绘,不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量。独立成幢房屋,以房屋四面墙体外侧为界
8、测量;毗连房屋四面墙体,在房屋所有人指界下,区分自墙、共墙或借墙,以墙体所有权范围为界测量。每幢房屋应分幢分户丈量成图。丈量房屋按外墙勒脚以上墙角为准,测绘房屋以外墙水平投影为准。在测量房屋四面墙体外侧或测量房屋墙角点坐标时应标明房屋墙体的归属。2.房屋附属设施的测量:有柱走廊按柱的外围为准测绘,无柱走廊(包括檐廊)按围护结构外围或外轮廓投影测绘;架空通廊,按围护结构外围或外轮廓投影测绘,门廊以柱或围护物外围测绘;挑廊和阳台以围护结构外围为准;围护结构不规则或难以确定的,以底板投影为准测绘;独立柱和单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚、站台、门顶以顶盖投影为准并测绘柱的位置;门墩、台阶、室外楼梯以外
9、围投影为准。3.房角点测量:可以房角外墙勒脚以上(10020)cm处墙角为测点,测定其坐标。4.独立地物测量:应根据地物的几何图形测定其定位点。亭以柱的外围为准;塔、烟囱、罐以底部外围轮廓为准;水井、消火栓以中心为准。5.交通和水域测量:铁路以两铁轨外沿为准;道路、公路以两边路沿为准;桥梁以桥头和桥身外围投影为准。河流、湖泊、水库等水域以岸边线为准;沟渠、池塘以坡顶为准。6.其他相关地物测量:消火栓、碑不测其外围轮廓,以符号中心定位。天桥、阶梯路均依比例表示,取其水平投影位置。站台、游泳池均依边线测绘,内加简注“站台”等。地下铁道、过街地道等不测其地下物的位置,只表示出入口位置。房产分幅图(地
10、籍图)全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是分丘图和分户图的基础资料。分幅图应表示的基本内容结构 控制点;房产区号产别 行政境界;丘界;房屋;房产分区号 房屋附属设施和房屋围护物;层数幢号 与房地产有关的地籍地形要素和注记。房产分幅图上的房屋表示房产分丘图(宗地图)分幅图的局部图,是绘制房屋产权证附图的基本图。房产区号房产分丘图上的房屋表示 分丘图上应表示的内容,除表示分幅图的内容外,还应表示 房屋权界线,包括房屋墙体房产分区号的归属;结构产别层数 界址点的点位与点号,包括建成年份界址点之间的界址边长;房屋产别、房屋结构、房屋层数、建成年份;房屋用地面积、建筑面积和四至;房屋各边边
11、长及阳台、挑廊幢号等。房产(分层)分户图(房产平面图)在分丘图基础上绘制的细部图,是以一户产权人为单位,表示房屋权属范围的细部图,以明确异产毗连房屋的权利界线供核发房屋所有证的附图使用。分户图应表示的主要内容 房屋权界线;四面墙体的归属;楼梯、走道等部位;门牌号、所在层次、户号、室号;房屋建筑面积和房屋边长等。以上三种图的丘号及坐标系是一致的。房屋建筑面积测算 房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平面积,包括阳台、飘走廊、飘楼、阁楼、夹层、地下室、室外楼梯等,且具备上盖,结构牢固,层高在2.2米(包括2.2米)以上的永久性及有使用价值建筑的面积。附:房屋的产权面积是指产权主依法拥有
12、房屋所有权的房屋建筑面积。计算房屋建筑面积的条件1.有上盖。此内容入选2.结构牢固。2014年试题3.层高2.20米以上(含2.20米)。4.有使用功能。5.永久性建筑。计算100%(全部)建筑面积范围(15种情况)1.永外性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2.房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20以上部位计算建筑面积。3.穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20以上的,按其水平投影面积计算。4.楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5.房屋天面上
13、,属永久性建筑,层高在2.20以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20以上的部位,按其外围水平投影面积计算。6.挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7.属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。计算100%(全部)建筑面积范围(15种情况)8.与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。9.房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。10.地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。11.有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围
14、水平投影面积计算。12.玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。13.属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14.依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20以上部位的外围水平面积计算。15.有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。计算50%(一半)建筑面积范围(5种情况)1.与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。3.未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4.无顶盖的室外楼梯按各层水
15、平投影面积的一半计算。5.有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。不计算建筑面积范围(10种情况)1.层高小于2.20以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20的地下室和半地下室。2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3.房屋之间无上盖的架空通廊。4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7.利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。8.活动房屋、临时房屋、简易房屋。9.独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干
16、、支线。10.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。用地面积测算的范围 用地面积以丘(宗地)为单位进行测算,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算,各项地类面积的测算。不计入丘内用地面积范围1.无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地。2.市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地。3.公共使用的河涌、水沟、排污沟。4.已经征用、划拨或者属于原房地产记载的范围,经过规划部门核定需要作为市政建设的用地。5.其他按规定不计入用地的面积。分摊原则 按协议或按单元建筑面积分摊。应分摊的共有建筑面积 大堂、梯间、电房、泵房、外半墙及为整幢服务的管理用房等。不应分摊的建筑面积 架空层、地下层、无使用功能及为多幢服务的管理
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