知名地产海上洋房别墅项目考察报告.ppt

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1、u 项目简介u 项目规划与卖点u 营销成功经验分享u 样板展示系统u 3D体验系统u 社区展示恒大今年重点项目海上威尼斯上周末开盘，于7月7日、8日两天将总量约3500套的洋房、别墅及公寓三种类型产品推出市场。其中7月7日入市的是洋房和别墅，包括500套洋房，均价为7000-8000元/平米，带2500元/平米的装修，而独栋别墅仅93套，均价为1.7-1.8万元/平米，双拼别墅货量较多有930套，均价为8000-1.3万元/平米。7月8日入市的全部为公寓产品，也是本次销售中货量最多的部分，大概有2000套，均价为5000-6000元/平米，带1500元/平米的装修。截止8日18时，该楼盘共计成

2、交各类房源2509套，成交面积28.68万平方米，成交金额达20.7亿元。该项目的主要购买力来自上海，估计有70%左右，而剩下三成则来自江苏。投资客约占三成。成交业绩恒大海上威尼斯 恒大海上威尼斯项目位于江苏省南通市启东市雄踞长江入海口，三面环海，崇启大桥一桥飞架上海崇明岛与启东，项目距离浦东直线距离50公里，至上海市区1小时40分钟车程。项目有恒大地产开发建设，总建筑面积700万平，以意大利威尼斯水城设计理念规划，由58座居住岛屿组成；项目荟萃欧洲五国皇家园林、十大奢华顶级配套、3.5公里万国风情海滩。恒大集团致力于将项目打造成为集滨海人居、旅游度假、国际会务、奥体运动、名校教育之大成的具备

3、全球影响力的国际滨海度假城。开盘成交2509套，销售额20.7亿元恒大海上威尼斯项目特色：欧陆新古典主义建筑、威尼斯湖景园林、海景环岛栖居、旅游地产建筑类别：独栋、联排别墅 洋房 小高层 高层装修状况：别墅毛坯、公寓精装修装修标准：洋房2500/高层1500（元/）占地面积：8968亩建筑面积：6971206 总套数：46803套开盘时间：2010.7.7-8交房时间：2014年底容积率：1.17绿化率：58%物业费：高层1.9/洋房2.5/别墅3.8（元/）物业公司：恒大金碧物业开发商：恒大地产集团项目动态：7月7日开盘，主推伴海洋房135-192平米，1万抵10万；观海豪邸40-172平米

4、，5000抵5万；另有独栋别墅299-690平米，2万抵20万；双拼别墅175-258平米，1.5万抵15万销售价格：独栋23000/双拼17000/洋房8000/小高层5400/高层4700购买客群：市区客群为主项目卖点：品牌、大盘、海景、旅游、全配套、性价比项目规划与卖点千岛湖伴海洋房日内瓦湖小高层区贝加尔湖亲海私宅区安大略湖双拼私宅区 十大航母级配套区3.5公里私家海岸线人工沙滩高层区加达尔湖双拼私宅区1.8公里景观大道 项目以意大利威尼斯水城设计理念规划，40座世界名桥贯穿119万平方米内海水域，亲海私宅、观海豪邸、伴海洋房构筑58座居住岛屿。荟萃欧洲五国皇家园林、十大奢华顶级配套、3

5、.5公里万国风情海滩，缔造全球首岸国际滨海度假城。十大航母级配套 恒大海上威尼斯，以国际领先理念，全球巨匠手笔规划32万奢华顶级配套，涵盖8.5万白金七星海景酒店、5.6万国际会议中心、2.2万饮食中心、2.6万娱乐中心、1.5万健康中心、0.4万商业中心、2.3万运动中心、3.5万羽毛球中心、4.4万网球中心和1.4万儿童娱乐中心，为旅游与居住提供的顶级的配套支持。十大航母级配套海景旅游 “依托东海广阔的海域资源，恒大地产围海造城，规划建设7.23平方公里的蔚蓝海域，从海南运输天然白沙，成就东海的蓝海白沙，3.5公里的海岸线 成就国际旅游的湾流生活。海上威尼斯项目主打”海生活“依托多媒体效果

6、实现了海居生活的完美传达。主题园林 项目的园林设计者选取了从文艺复兴时期到现代园林中，具有代表性和影响较广的造林艺术，优雅地再现了以时间发展轴分段布局的风景长卷。从主入口到售楼处所在的酒店大堂，一路上的园林风格不断切换，五国园林风格依次为色带花林（荷兰园林）、景观树（意大利园林）、造景树（法式园林）、草坪（英式园林）、森林（奥地利园林）等不同概念。园林景观 入口处的八骏图凸显项目的尊贵大气，大量广场与雕塑的大量应用凸显出欧式园林的韵味，等艺术与亲水人文的小景，使得项目更亲水，更富有人性化。恢弘大气的主入口湖景、水景原版复刻、移植了欧洲40座经典桥梁，将欧洲文化与现代生活通过桥梁实现了完美的时空

7、对接58座岛屿，一岛一世界。通过亲水平台的搭建真正实现临水、亲水的威尼斯水上生活花卉、苗木主干道两旁大量鲜艳花卉的应用整体园林景观绿化植被的造价约2亿元，采用近100个品种的绿色植物，大量应用lED射灯，形成了地面的LED埋地灯配合了高科技重力感应系统的趣味性灯光互动。灯艺项目大量应用各色灯艺，不同风格的主题园林配合以不同的灯艺，凸显项目的品质感；灯艺与雕塑的融合更体现项目品质与艺术内涵。硬质铺装u硬质铺装大量选用石材，使客户体验到纯正的欧式园林u多种艺术走廊的设置，更加凸显人性化园林的意味道路及指示系统小区内主要道路为柏油马路，景观大道为双向四车道小区内主要干道为柏油马路，景观大道为双向四车

8、道的宽度营销成功经验分享营销节点5月51日6月9日6月23日7月7日恒大海上威尼斯登陆上海开启“海生活”3D海居体验馆对外开放5国园林9A级精装现场实景开放内部认筹发放E金卷全球首岸国际滨海度假城明星助阵助推认筹开盘85折惊爆价26万起，送1500豪装盛大开盘全球首岸国际滨海度假城开盘热销2500套，销售额20.7亿成功经验：明确的营销策略高起低落渠道定向体验为王品质为王通过“海生活”理念的传递，利用旅游与海景大盘的优势强势启动，配合以9A级精装、5国园林等重点产品的推广，塑造项目高端品质形象，然后通过开盘特惠大幅度下调价格，实现项目的快速成交客户定位准确，后期推广渠道的针对性较强，主要集中在

9、上海，其他区域仅开盘前做了几次报广项目距离市区与上海距离较远，为保证项目的开盘成功，在上海设立了3D生活体验馆，并且提前实景公开，沿景观大道产品与7星级酒店全部实景开放，通过强势的产品力触动客户购买意愿旅游造势树立项目滨海国际度假城的形象，通过旅游地产全球造势，提升项目关注度与美誉度。规划合理，配套先行奠定项目信心，提升客户期望与认可。成功经验：完善的销售模式 项目在启东，面对的主要客户为上海客户，开发公司选择上海销售代理公司老大易居做为销售代理商，整合了易居中国在上海丰富的客户资源与销售渠道。强强联合形成了强势的业内后背。丰富的客户资源完善的推广渠道清晰的客户认识易居购房网易居E金卷因为项目

10、是一个超大盘，恒大与易居中国强强联手，以严格的销售管理与后勤保障取得了项目的一炮而红，成为行业标杆。400名易居客服100名销售代表推广与体验的互补项目推广重点诉求项目的大盘气势，海居生活；通过体验区、样板段的实际与项目推广主题互补，契合，坚定客户对项目的购买信心，实现最终的快速成交。项目现场沿途长达5公里的道旗指示系统凸显项目的宏大气势。精准的推广渠道整合易居中国推广资源，在上海与周边城市主要通过报纸平面实现项目推广，网络推广主要针对上海客户，利用新浪乐居、上海搜房网、易居购房网在网上迅速形成强势的影响力恒大与启东政府达成共识，政府给予的巨大的政策支持凡购房者政府免除上海业主10年的过桥费上

11、海客户全部可以办理首套房贷款，不限购恒大充分利用政府资源，进一步减小客户购房抗性，强大的政府支持为项目的顺利开发提供的坚实的保证。强势的政府资源明星代言邀请范冰冰，做项目代言，依据明星的影响力，是项目形象实现全国扩张，进一步增强客户对项目的信息，明星代言发布会当天认购客户数百组。合理的认购流程销售证件与销售流程的公示，为项目集中有序快速认购提供了充分的保障。营销细节名片纯净水不限购水杯餐券看房车鞋套机看房点功能分区分类签到 通过销售道具的精细化管理，将项目卖点与销售管理有机的融合一体，有利于项目形象的树立，并且对销售管理形成了良好的反馈。样板展示系统销售中心七星级酒店作为售楼中心，通过石材与灯

12、艺的应用凸提升项目的品质与尊贵感。销售中心富丽堂皇的7星级酒店作为销售中心，有效提升了项目的品质感，树立项目高端形象的烙印。洋房单元入口单元连接飘窗屋顶、檐口南花园北花园大玻璃窗浮雕洋房户型方正，动静分离，空间利用率高；南本通透，采光通风良好；各个功能区开间进深尺度均好性强，各个功能区的舒适度得到保障；赠送面积较多，总体概括起来户型较为优越。并且产品面积比例适中，大小面积的产品供应量相对均衡，满足了不同客户的需求，避免的产品的同质性。户型一：158三房两厅三卫户型二：137三房两厅两卫户型一：200 四房两厅三卫户型二：136三房两厅两卫户型一：116三房两厅一卫户型二：140三房两厅两卫户型

13、一：140三房两厅两卫户型二：116三房两厅一卫洋房洋房赠送大量洋房精装标准2500元/装修大量应用石材，公共区域与卫生间地面基本用石材铺设，卧室一般采用实木地板，洗浴用具采用TOTO与MOEN，配送消毒柜高层高层建筑大量使用镀膜玻璃，环保节能入户门厅全石材铺装，门厅挑高4米门厅方正，空间利用绿较高高层小高层一梯两户设计，户型整体方正，保证两卧与客厅朝南，采光通风好。独栋院门立面南花园入户门厅下沉庭院北花园独栋独栋别墅地下一层地上两层，总体面积不大，约330赠送无产权地下160，花园670样板间装修沿用简欧风格双拼南立面北立面造型灯楼梯主卧落地窗客厅U厨房 双拼别墅面积范围在180-260之间

14、，赠送无产权地下100与南北花园，装修风格沿用简欧风格。样板间小结特点：样板间精装基本沿用简欧风格赠送面积较大，且总送部位较多（多阳台、飘窗、入户花园、露台）套房式装修比例较低主卧室与客厅尺度较大主要部位大型吊灯赠送厨卫精装基本采用石材铺装公共部位大量使用石材，卧室等私人区域全部采用木质地板 评价：对外装修标准虚高，但实际的装修成本较低，整体装修风格与精细化处理不够，主要的装修成本在于较大尺度石材的使用，其他方面整体质量一般，大型吊灯的赠送也可以说是精装费用的一种补贴。品牌生活展示。3D体验系统海游馆品牌生活馆静安区展览中心看房大巴看房班车恒大在上海市中心上海展览中心西二馆布置了一个6000的

15、展厅，将企业品牌与项目品质通过3D多媒体与实物进行展示，充分调动上海客户的购房意愿。项目3D展示海生活光电沙盘环幕视频控制项目视频触摸屏展示视频控制应用多媒体手段，对项目的品质与规划进行全方位的展示，加大了客户的项目的认可，提升项目品质感。项目配套展示配套沙盘健康中心国际会议中心网球中心国际幼儿园七星级酒店餐饮中心海生活大幅度的展示项目配套，将项目旅游、酒店、生活、运动、教育、疗养的全配套充分展示，提升想目的整体功能性，树立项目信心。企业品牌建材品质展示上海3D海游馆中，对恒大企业品牌，企业实力进行了重点的阐述，迎合了客户注重企业品牌的需要，并且公开展示住宅建材品牌，树立项目的高品质形象。样板展示上海海游馆展示的样板间较小，仅仅一室一厅一厨一卫，并且做了相应的提示社区展示停车绿化入口雕塑广场广场桥别墅洋房园林物业配套气氛南方人法律意识较强，对于房地产买卖过程中的规定熟悉程度较高，恒大海上威尼斯的热销，也在于一期工程的准现房公开与销售手续的齐备，才可以实现逆势热销的成功。