房地产策略整合报告.pdf
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1、2 20 01 15 5年年3 3月月报报告告目目录录房房产产政政策策昆昆山山市市场场竞竞争争市市场场本本案案现现状状突突破破策策略略房房产产政政策策央行:2月5日起下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定,自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行:3月1日起存款基准利率下调0.25%中国人民银行决定,自2015年3月1日起将下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期的贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍
2、调整为1.3倍;其他各档次的存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。房产实名登记2015年3月1日开始实施二手房市场会释放出大量房源,进一步推高市场供应量,库存量继续在高位运行,由此带来的供给过剩问题进一步凸显。两会:房地产“分城施策”3月15日上午十二届全国人大三次会议闭幕后,国务院总理李克强在人民大会堂三楼金色大厅会见采访十二届全国人大三次会议的中外记者并回答记者提出的问题。总理表示,中国还是一个发展中国家,住房既是经济问题,更是民生问题。中国政府要做的,就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。房地产市场有其自身的规律。中国国土面积辽阔,有特大城市、中小城市和小城镇,情况各异,所
3、以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任,因地制宜,分城施策。中国城镇化进程还在加快,房地产市场的需求是刚性的。我们支持居民自住性住房和改善性住房需求,促进房地产市场长期平稳健康发展。济南:公积金出新政,首套房公积金贷款首付20%“分城施策”提出后第一天,3月16日,济南住房公积金管理中心即发布公积金贷款对于首套房认定标准的调整:对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款(含商业住房贷款和住房公积金贷款)的家庭,为改善居住条件而申请使用住房公积金贷款购买自住普通商品住房的,执行首套房住房公积金贷款政策,即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%,90平方米以上的首付比例为
4、30%,贷款利率按基准利率执行。降降准准,缓缓解解资资金金压压力力降降息息,降降低低按按揭揭成成本本分分城城实实策策,给给予予地地方方更更多多自自主主权权房房产产政政策策,从从调调控控转转为为鼓鼓励励支支持持但但,同同时时也也应应该该看看到到各各地地居居高高不不下下的的库库存存量量昆昆山山依依然然在在9 92 20 00 00 0套套左左右右,这这一一数数字字维维持持了了3 3、4 4个个月月昆山市场2015年2月份昆山市场,库存量91837,存量比1月减少379套;签约1490套,月签约量相比1月份减少1416套,暴跌48.72%;同比2014年2月也是减少442套,下降22.07%。(春节
5、假期因素主因);2014年,昆山市场全年成交47988套,比2013年减少16320套,降幅25.37%。成交走势2014年住宅依然为成交绝对主力,成交39626套(比2013年47740套减少8114套,下降16.99%),占总成交量的82.57%,这一比例比去年上升8.27个百分点;商业产品成交7175套(比2013年15075套减少7900套,下跌52.4%),占总成交量的14.91%,这一数据比去年下降48.49个百分点(2014年年初的商业地产新政的重要影响),总体连续三年下降;别墅成交1187套(2013年1493套),占总成交量的2.52%,所占比例比去年降低0.48个百分点,变
6、化不大。成交类型2月份昆山市场,新增供应量为1161套,较1月(3256套)减少2095套,下降64.34%,与去年同期的2840套相比,依然是减少的,减少1679套,下降59.11%。2014年,昆山市场全年供应量71189套,突破了7万套的大关,达到3年来的新高。供应走势 昆山市场近7年的土地成交可以看出,以两年为周期,09、10年为土地成交高峰年份,12、13年为高峰年份,14年急转直下,为7年来新低,仅80.3万。同时,成交比较火爆的年份,土地市场火热,如2009年、2013年;成交差的年份,市场信心不足,土地市场同样冰冷,如2008年、2011年以及2014年。土地供应竞争市场首首要
7、要竞竞争争区区域域:迎迎宾宾路路皓皓康康小小时时代代、天天逸逸华华庭庭、金金瑭瑭珑珑沐沐湾湾、琨琨城城帝帝景景园园、合合生生颐颐庭庭最具威胁的新盘皓康小时代皓康小时代,项目位于城北大道北侧、昆北路东侧,即本案西侧。项目总占地面积为22484,总建筑面积为79909,容积率2.5,绿化率为40.1%,整个小区由8栋高层建筑组成,全部为2梯4户的小面积,60-80多皓康小时代与本案距离1公里内,是距离本案最近的刚需楼盘目前方案已经公示本案最具威胁的新盘天逸华庭天逸华庭,项目位于迎宾路南侧、长江东侧,即本案东北侧。项目总占地面积为10.2万,总建筑面积26.2万(计容),其中住宅16.9万,商业8.
8、6万,容积率2.5,绿化率为35%,整个小区由14栋高层建筑组成,住宅共1684户。预计5月开盘。高层仅剩一期34#楼30套左右,面积为112-140的三房和一套90顶楼,预计4月新推180套高层金金瑭瑭珑珑沐沐湾湾金金瑭瑭珑珑沐沐湾湾基本资料位置长江路东侧与迎宾路北侧交界处开发商苏州金菲亚房地产开发有限公司 占地面积8万平方米 建筑面积22.4万平方米容积率2.0绿化率38%总户数1324户物业费2.0元/月车位1205个市场动态推盘量612套去化量共468套,2月份共签约0套存量856套(5栋高层和别墅)价格最低5800,均价6000优惠1.5万抵3万下批房源入市4月份加推29#、30#2
9、9#36#35#34#30#别墅已推出高层即将加推高层6月签约7月签约8月签约9月签约10月份11月份12月份1月份2月份5套5套7套9套19套2套10套2套0套金瑭珑沐湾34-36#高层已经推出,29#、30#预计4月份加推,面积98、122每月销售量走势剩余最后一批,5栋,280套房源琨琨城城帝帝景景园园琨琨城城帝帝景景园园基本资料位置周市镇迎宾东路859号开发商 昆山城开房地产开发有限公司 占地面积20.5万平方米 建筑面积26.3万平方米容积率1.07绿化率50%总户数1304户物业费1.4元/月;2.1元/月;车位1304个市场动态推盘量1277套去化量共900套,2月份共签约4套存
10、量377套价格6600元/优惠一口价6600,无优惠下批房源入市无最后5栋房源6月签约7月签约8月签约9月签约10月份11月份12月份1月份2月份6套5套6套4套3套2套4套11套4套2月4日加推四期5栋楼,104#、105#、106#、107#、108#,300套,面积为130、140和180每月销售量走势共3574户,仅推出716户,后续还有2800户合合生生国国际际花花园园合合生生国国际际花花园园基本资料位置 周市镇迎周路88号开发商 昆山合生房地产开发有限公司 占地面积29.2万平方米 建筑面积62.3万平方米容积率1.8绿化率35%总户数3574物业费1.9元/月;2.8元/月;车位
11、4044个市场动态推盘量716套去化量共383套,2月份共签约23套存量2475套价格5600元/;6000元/优惠1.5万抵3万6月签约7月签约8月签约9月签约10月份11月份12月份1月份2月份12套8套1套20套40套23套41套42套23套在售57#和62#房源,112和140户型,后续房源还有2000多套每月销售量走势高层一期2013年8月31号开盘,推出56#和61#楼;2014年4月25日加推65#楼;9月18日二期57#和62#楼开盘,目前仍在销售65#和57#楼房源,户型单一迎宾路,合生还有2800套,琨城帝景园还有330套,金瑭珑沐湾还有856套两个新盘,天逸华庭和皓康小时
12、代,加起来2400套2 28 80 00 0+3 33 30 0+8 85 56 6+2 24 40 00 0=6 63 38 86 6刚需房源未来其实并不算少,且价格低于本案:合生5500/6000元/;金瑭珑沐湾6000元/;琨城帝景园6600元/。因此,区域竞争,不管是从价格上还是从房源量体上,都十分激烈!次次要要竞竞争争区区域域:3 33 39 9省省道道、萧萧林林路路颐颐景景园园、白白鹭鹭湾湾、九九方方城城、琨琨公公馆馆2015年上半年基本能清盘,后续无体量颐颐景景园园颐颐景景园园基本资料位置青阳路东侧与金浦路南侧交界处开发商昆山颐景园置业有限公司占地面积9.9万平方米 建筑面积24
13、.7万平方米容积率2.5绿化率45%总户数2175户物业费2.03元/月车位2135个市场动态推盘量2195套成交(去化量)共1810套,2月份共签约38套存量375套(主要集中在9#和10#楼)价格对外均价7700元/,近期频繁夜闪购特价房6700-6800-6900优惠2万抵4万下批房源入市最后一栋10#楼约280户已经推出在在售售6月签约7月签约8月签约9月签约10月份11月份12月份1月份2月份62套77套72套68套7278套116套51套38套楼栋户型面积推出去化未售10#126平米25131287平米1202991111平米1062086118平米2515109#138平米962
14、868合计372105267颐景园全部房源均已经推出,剩余375套未售房源中,主要集中在10#楼和9#楼楼王每月销售量走势(预估5月可以基本清盘)白白鹭鹭湾湾今年上半年3-4月份加推高层,洋房客源不足稍后推出白白鹭鹭湾湾基本资料位置富士康路、寰庆路西侧开发商昆山中节能占地面积1143000平方米 建筑面积1000000平方米容积率0.6绿化率40.09%总户数1200户,洋房380,高层900物业费2.2元/月车位1325个市场动态推盘量893套成交(去化量)共410套,2月签约10套存量483套价格6900优惠下批房源入市2015年3-4月份21#楼高层住宅预计3、4月份加推21楼136套房
15、源,两梯四户,两个单元,17层高,面积为87平米、93平米、126平米、141平米,预计均价7200元/平米面积体量百分比140平米3425%85平米3425%93平米3425%126平米3425%白鹭湾21#楼面积配比最最后后一一排排的的小小面面积积都都卖卖完完了了,急急需需新新推推,增增加加小小面面积积供供应应量量2015年上半年主推小公寓住宅消化剩余体量九九方方城城后续住宅(待拆迁)在售住宅:大平层 9600元/平方米小户型8500元/平方米2015年精装修公寓 均价10000元/平方米九方城今年住宅基本无太多体量且面积与本案错位,不直接形成竞争楼栋户型面积推出已售未售40#230平米6
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