房产税对行业基本面影响及热点城市测算.pdf
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1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业专题研究 2021 年 10 月 24 日 房地产开发房地产开发 房产税专题研究:房产税对行业基本面影响及热点城市测算房产税专题研究:房产税对行业基本面影响及热点城市测算 事件:事件:10 月 23 日,十三届全国人大常委会表示:为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。由于税率较低、征税范围较窄,由于税率较低、征税范围较窄,2011 年上海重庆试点的房产税改革效果一
2、般。年上海重庆试点的房产税改革效果一般。2010 年房价快速上涨的背景下,2011 年 1 月我国在上海和重庆进行了房产税试点改革,但是由于两地税率均较低、征税范围较窄、免税政策力度较大,近十年来效果并不显著。2020 年上海和重庆房产税收入分别为 198.7 和 71.7 亿元,占地方税收的比例仅为 3.4%和 5%。对本地房产税试点改革规则的部分预测。对本地房产税试点改革规则的部分预测。(1)预计试点城市以新房市场供需矛盾较大的热点城市为主:上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、重庆、三亚等。(2)在基本面下行趋势下,预计试点政策正式落地可能将在 2022 年下半年,给予房地产市场充分的恢复
3、及适应时间。(3)本次征税对象可能由增量房改为存量房,税率预计在 0.5%-1%区间不会过高。宽税基搭配低税率避免引起民众强烈的抵触情绪或者大面积的抛售潮影响市场稳定。(4)对于首套房的免征方案将会延续,保障刚需购房者利益。(5)本次试点房产税为本地税,住房信息全国联网短期内可能性较小,长期或有可能。测算测算 2022 年试点城市房产税收入水平较目前上海重庆有大幅提高。年试点城市房产税收入水平较目前上海重庆有大幅提高。我们对上海、广州、深圳、南京、杭州、成都 6 个城市进行了 2022 年的存量房产税测算,根据公式:房产税=人均居住面积*常住人口*二手房成交均价*免征面积比例*房产税率,假设免
4、征面积比例为 70%,房产税率为0.5%。测算结果显示 3 个一线城市受益于高房价,测算房产税额显著高于 3 个二线城市。并且可以看出若上海市征税对象由增量房改为存量房,房产税额将会大幅提高:上海 2022 年住宅房产税额可达 965 亿,占 2020年土地出让金额的 32.7%房产税试点改革带来的影响。房产税试点改革带来的影响。(1)新房及二手房市场:短期来看,一二线城市的核心地段新房市场价格不会有大幅波动,三四线城市虽不在试点之列,但民众出于对房产税的预期,新房市场价格将明显承压。长期来看不影响核心城市和非核心城市的房价分化趋势。(2)租赁市场:供给增多和转嫁房产税意愿影响对冲,预计租赁市
5、场的价格将小幅波动。(3)土地市场:短期看,房产税收如对土地出让金的替代作用较弱,房企拿地意愿可能减弱,长期看房产税有利于降低地方政府对土地出让金的依赖,引导地方商品房库存趋向合理。投资建议:投资建议:房产税相关政策的目的是为了引导房地产市场健康平稳发展,加强对高收入的规范和调节帮助实现共同富裕。短期内一二线城市的非核心区域及三四线城市房价将有一定回调,主要布局三四线城市的房企销售业绩将会承压。但随着四季度以来信贷及调控政策的放松,房产税影响将会被对冲。推荐关注经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企,如金地集团、保利地产、万科 A、华润置地、龙湖集团、新城控股。风险提示:风险提
6、示:房产税税率超预期;房产税免征力度不及预期;房地产市场信贷政策放松不及预期;疫情反复超预期。增持(维持)增持(维持)行业走势行业走势 作者作者 分析师分析师 黄诗涛黄诗涛 执业证书编号:S0680518030009 邮箱: 相关研究相关研究 1、房地产开发:9 月统计局数据点评:单月投资增速由正转负,单月竣工增速骤降至 1%2021-10-24 2、房地产开发:央行表态保持房地产信贷平稳投放,房地产税立法改革稳妥推进2021-10-18 3、房地产开发:黑龙江下调土增税预征率;杭州重庆等多城发布购房风险提示2021-10-11 -32%-16%0%16%32%2020-102021-0220
7、21-062021-10房地产开发沪深300 2021 年 10 月 24 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 内容目录 一、房产税介绍及相关政策整理.3 1.1 房产税和房地产税.3 1.2 2021 年房地产税相关政策整理.3 二、2011 年重庆和上海的房产税试点政策分析.4 三、对本次房产税试点政策的部分预判.6 四、2022 年部分城市房产税测算.8 五、征收房产税带来的影响.9 风险提示.10 图表目录 图表目录 图表 1:房地产税的具体税种.3 图表 2:2021 年房地产税相关政策梳理.4 图表 3:2011 年上海重庆房产税试点政策对比.5
8、 图表 4:上海市二手房销售情况.5 图表 5:上海市商品住宅销售情况.5 图表 6:上海市房产税收入及占地方税收比重.6 图表 7:重庆市房产税收入及占地方税收比重.6 图表 8:9 月部分一二线城市的销售及去化情况.6 图表 9:海南省近两年商品房累计销售均价及同比.7 图表 10:全国单月房地产开发投资完成额及增速.7 图表 11:全国单月销售金额及同比增速.7 图表 12:2011-2020 年上海市房产税收入及同比(含含酒店写字楼等租赁物业的房产税).8 图表 13:部分城市 2022 年房产税测算.9 2021 年 10 月 24 日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报
9、告末页声明 一、房产税一、房产税介绍及相关政策整理介绍及相关政策整理 1.1 房产税和房地产税房产税和房地产税 房地产税是政府向地产物业征收的一种财产税,通常向房产的业主或租户等使用者征收。负责征收房地产税的政府机构会对房地产价值进行估值,并以房产价值的一个百分比作为应缴的税额。房地产税房地产税是综合性概念,包括跟取得土地使用权、房地产开发、交易、持有等一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收。而房产税房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税,包含在房包含在房地产地产税税范畴范畴内内。图表 1:房地产税的具体税种 资料来源:政府官网,国盛证券
10、研究所 1.2 2021 年房地产税相关政策整理年房地产税相关政策整理 2021 年房地产税改革加速推进,3 月 13 日,中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要中明确要推进房地产税立法。5 月 11 日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。10 月 15 日,习总书记在求是发文,进一步强调“积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”,加强对高收入的规范和调节。10 月 23 日,全国人民代表大会常务委员会通过一项
11、决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。2021 年 10 月 24 日 P.4 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 2:2021 年房地产税相关政策梳理 日期日期 地地区区 文件文件 具体内容具体内容 2021/1/1 上海 上海市财政局 关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点的若干问题的通知 10 年前政策的延续,并无实质性变化 2021/2/20 浙江 浙江省财政厅、国家税务总局浙江省税务局 关于延续实施应对疫情影响房产税、城镇土地使用税减免政策的通知 明确延长现行房产税、城镇土地使用税优惠政策延长现行房产税、城镇土地使用税优惠政策。2020 年浙江省出
12、台的房产税、城镇土地使用税减免政策执行期延续至 2021 年 6 月 30日,其中对于住宿餐饮、文体娱乐、交通运输、旅游四大行业企业和符合条件的小微企业的自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税,2021 年第一季度按 100%减免,第二季度按 50%减免。2021/3/13 全国 中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要 实施房地产市场平稳健康发展长效机制,促进房地产与实体经济均衡发展。推进房地产税立法推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权。加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步
13、使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。2021/4/7 全国 国新办发布会 将完善和健全税收制度体系,逐步提高直接税占税收收入比重,积极积极稳妥推进房地产税立法和改革。稳妥推进房地产税立法和改革。2021/5/11 全国 房地产税改革试点工作座谈会 财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。2021/7/15 全国 财政部税务总局 关于完善住房租赁有关税收政策的公告 对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企
14、业出租住房的,减按 4%的税率征收房产税。2021/8/18 全国 第十三届全国人大常委会第三十次会议 财政部指出下一步将健全地方税、直接税体系,积极稳妥推进房地产税立法和改革,配合做好增值税法、消费税法、关税法等立法审核工作。2021/8/22 南京 南京市政府 关于应对疫情影响支持企业稳定发展的若干举措 对受疫情影响的住宿餐饮、文体娱乐、交通运输、旅游等行业纳税人以及增值税小规模纳税人,暂免征收第三季度房产税、城镇土地使用税。2021/10/15 全国 求是 习总书记在求是发表文章,进一步强调“积极稳妥推进房地产税“积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”立法和改革,做好试点工作”,
15、加强对高收入的规范和调节。2021/10/23 全国 全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定 为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作房地产税改革试点工作。资料来源:各地政府网站,国盛证券研究所 二二、2011 年年重庆和上海的重庆和上海的房产税房产税试点政策分析试点政策分
16、析 在 2010 年房价快速上涨的背景下,2011 年 1 月我国在上海和重庆进行了房产税试点改革,但是由于两地税率均较低、征税范围较窄、免税政策力度较大,近十年来效果并不显著。一方面房产税对房价抑制作用有限,虽然 2011 年上海二手房和商品住宅的销售 2021 年 10 月 24 日 P.5 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 面积出现短期回落,售价基本持平,但是从 2013 年商品住宅售价增速开始重新回升;另一方面,房产税对城市税收收入的贡献较低,2020年上海和重庆房产税收入分别为 198.7和 71.7 亿元,占地方税收的比例仅为 3.4%和 5%。图表 3:2011
17、年上海重庆房产税试点政策对比 上海上海 重庆重庆 试点范围 上海十六个行政辖区 主城 9 区 征税对象 本地居民新购的第二套以上住房 外地居民新购住房 新购和存量个人独栋住宅、新购的个人高档住宅 重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房(2017 年改为首套及以上)税率 一般税率为 0.6%,房屋交易价格低于上年度新建商品住宅平均交易价格 2 倍以内减按0.4%征收 独栋及高档住宅低于上两年试点区域新建商品住房平均交易单价 3 倍的,税率为 0.5%;3-4 倍,税率为 1%;4 倍以上,税率为 1.2%三无人员新购买的普通住房,税率为 0.5%计税依据 按应税住房市场交
18、易价格的 70%来计算缴纳。按应税住房的市场交易价格计算缴纳 免税 相 关政策 本地居民新购第二套以上住房,给予家庭人均60 平方米的免税面积,人均超过 60 平方米的,只对超过部分征税;本市具有无住房成年子女共同居住的计入免征住房面积 一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积;独栋商品住宅免税面积为每户 180 平;新购高档住宅免税面积为每户 100 平;三无人员新购买的第二套及以上的普通住房无免税面积的扣除 计算公式 应纳税额=应税住房面积住房市场交易价格70%税率 应纳税额=应税建筑面积住房市场交易价格税率 资料来源:各地政府网站,国盛证券研究所 图表 4:上海市二手房销售情况 图表 5:
19、上海市商品住宅销售情况 资料来源:CREIS,国盛证券研究所 资料来源:CREIS,国盛证券研究所 010,00020,00030,00040,00050,00005001,0001,5002,0002,5003,0003,500上海二手房销售面积(万方,左轴)上海二手房销售单价(元/平,右轴)010,00020,00030,00040,00050,00060,00005001,0001,5002,000上海商品住宅销售面积(万方,左轴)上海商品住宅销售单价(元/平,右轴)2021 年 10 月 24 日 P.6 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 6:上海市房产税收入及占
20、地方税收比重 图表 7:重庆市房产税收入及占地方税收比重 资料来源:Wind,国盛证券研究所 资料来源:Wind,国盛证券研究所 三、三、对本次房产税对本次房产税试点试点政策的部分预判政策的部分预判(1)预计试点城市以新房市场供需矛盾较大的热点城市为主:上海、预计试点城市以新房市场供需矛盾较大的热点城市为主:上海、广州、广州、深圳、深圳、南京、杭州、成都、重庆、三亚等南京、杭州、成都、重庆、三亚等。决定 中指出房产税试点先行的目的是“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展”。而房产税对市场产生影响是通过调节供需关系传导的:通过增加持有房产的成本,让更多空置的房产流入
21、市场从而增加供给;投资炒房意愿被打击,更多的购房需求者转为观望从而暂时降低需求。因此我们判断在新房市场供过于求、热度居高不下的一二线城市推出房产税的可能性较大,一方面房产税的推出可以缓解这些城市的供需矛盾,促进房地产市场平稳运行,另一方面由于这些城市的平均房价和存量住宅面积较高,房地产税的征收额度较为可观。根据我们统计的 43 城 9 月商品住宅销售及去化情况显示,9 月去化周期小于 10 个月的一二线城市有:上海、深圳、南京、杭州、成都上海、深圳、南京、杭州、成都。图表 8:9 月部分一二线城市的销售及去化情况 资料来源:CREIS,国盛证券研究所 除上述城市以外,广州广州作为一线城市,外来
22、人口流入量大,9 月去化周期为 13.0 月也处于较低水平;重庆重庆自 2011 年开始房产税试点改革,本次继续作为试点进一步探索有效房产税制的可能性较大。海南省作为我国大力建设的自由贸易港,也是首个提出“去房地产化”的城市,今年海2.7%2.3%2.3%2.7%2.5%2.4%2.5%3.0%3.5%3.4%3.5%3.4%0%1%1%2%2%3%3%4%4%050100150200250上海市房产税(亿元,左轴)占地方税收比重(%,右轴)2.8%2.3%2.4%2.8%2.8%3.1%3.6%4.0%4.4%4.2%4.7%5.0%0%1%2%3%4%5%6%010203040506070
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- 房产税 行业 基本面 影响 热点 城市 测算