中建可行性研究报告编制指南.pdf
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1、目 录CONTENTS可 行 性 研 究 概 述1可 研 报 告 框 架 分 析3建 设 项 目 领 域 简 介2可 研 格 式 及 内 容 参 考401可 行 性 研 究 概 述首先,要了解什么是可行性研究?可行性研究可行性研究是对拟投资项目进行多方面的调查研究和综合论证,为投资决策提供科学依据,从而保证所投资项目在技术上先进可靠,经济上合理有利,操作上合法可行。项目可行性研究报告的编制项目可行性研究报告的编制是确定建设项目之前具有决定性意义的工作,是在投资决策上的合理性,技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性,从而为投资决策提供科学依据。可行性研究报告可行性研究报告是在前一阶段
2、的项目建议书获得审批通过的基础上,对项目市场、技术、财务工程、经济和环境等方面进行精确系统、完备无遗的分析,完成包括市场和销售、规模和产品、厂址、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本,效益及风险等的计算、论证和评价,选定最佳方案,作为决策依据。1.1可行性研究的概述一四五六二三核心价值1.2可行性研究报告的用途项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件,项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件,其重要性主要体现在如图六个方面作用:其重要性主要体现在如图六个方面作用:1.3可行性研
3、究工作程序可行性研究工作程序项目任务发起根据市场部对项目初步接洽,结合造价部意见对客户项目情况及客户需求进行初步评估,掌握项目基本情况。判断是否属于业务承接范围?是否收集项目资料,进行章节任务分配,其中建设方案章节涉及工艺技术内容,需由总工办配合,提供建、结、水、暖、电相关内容的技术支撑。确定服务意向,市场部与委托方确定服务协议后,造价部开始着手准备可行性研究工作,与委托人进行洽谈,就项目的详细情况进行深入沟通。项目结束为使各专业组协调工作,保证报告总体质量,一般应由可研项目负责人组建工作群负责统筹协调。任务终止造价部根据确定的编制范围、深度、时间、质量要求,结合初步资料情况,制定工作计划,组
4、建工作小组,开展可研编制工作。由总工办各专业人员负责在前期技术经济指标、概念方案等相关资料的基础上,对项目的建设规模及建设方案、场址方案、技术方案、工程方案、设备方案、总图方案、辅助工程方案等内容进行论证比选,构建项目整体推荐方案。其他章节编制人员负责完成项目概况、项目建设背景和必要性、需求分析、建设条件及要素保障、项目影响效果专题分析、投资估算、项目融资与财务方案、项目风险管控方案等章节编制,最后归纳总结得出研究结论,并提出问题与建议,根据实际情况确定附图、附表等内容。各专业组分工编写完成后,经项目负责人衔接协调综合汇总,初步复核、完成修正,提出可行性研究报告初稿。经造价部内部审核修正完成后
5、,与委托单位交换意见,修改完成后形成正式可行性研究报告。(政府立项项目需组织专家评审、上报发改委。)政府项目根据评审及发改委意见进行文案调整最终定稿,成果文件交付,顺利完成项目批复。1.4部门编制工作流程部门编制工作流程编制注意事项:1.4部门编制工作流程部门编制工作流程(1)可行性研究在编制过程中,总论应做到提纲挈领、说明全貌、一目了然。项目的建设背景及必要性分析也很关键,在满足时效性要求的基础上,需充分分析项目建设是否符合国家法律法规、产业政策、行业准入标准,应做到有理有据、合情合理。项目所涉及的发展规划、建设规模、资源、节能、土地利用、拆迁安置、生态环境和经济、社会效果分析,均应具备合理
6、性和可行性。(2)总工办负责版块主要涉及项目供水、供电、排水、供气、安防等内容的初步设计,首先应为其提供明确的项目所在地、项目功能定位、周边环境情况、技术经济指标、项目的建设规模、建筑形式、结构形式、初步概念方案图纸等基础资料,从而完成建、结、水、暖、电相关章节内容的编制,同时需根据项目规模完善环境绿化、室外管网照明等内容的描述,包括各专业编制依据、编制范围、工程概况、设计原则、设计内容、主要设备材料、总体布局等内容。(3)涉及各章节内容中所使用的规范、标准应同步更新,并尽可能完善,涉及主要设备、控制系统、参数指标的内容尽可能与项目匹配且明确具体,确保建设方案章节的内容完善,重点查看如建筑亮化
7、、餐厨的安装工程设计、室外照明、室外总平、结构形式等内容是否存在遗漏。编制注意事项:1.4部门编制工作流程部门编制工作流程(4)投资估算中,工程费用需结合项目属性、技术参数指标、所在区域以及复杂程度,综合考虑给出合理的造价指标,二类费的取用应全面合理,避免缺漏项。在得出静态投资基础上,需结合项目的融资方案,求出项目的建设期利息,最终确定建设项目投资额。(5)进行财务评价,首先要完成借款偿还情况分析、收入情况分析、成本费用分析,在相关数据基础上,计算出财务内部收益率、财务净现值、总投资回收期,进行盈亏平衡分析及敏感性分析,从而分析项目在经济财务方面是否合理可行。(6)确保文本段落衔接通顺、语言流
8、畅、重点突出,避免出现逻辑混乱及错别字现象,格式规范统一,以保证成果文件的质量。建筑专业关注点:项目建设规模是否符合相关规范要求;平面设计是否合理、舒适并满足安全疏散要求;建筑立面是否和周边建筑和谐统一;建筑高度及层高是否合理;建筑做法是否合理。结构专业关注点:是否说明了项目抗震等级、结构类型、基础类型、主要结构材料、主要功能分区活荷载取值;结构选型、基础选型是否恰当。给排水专业关注点:项目是否落实了给水来源、水压;项目给水设计是否合理;项目场地外是否有切实可靠的市政管网接入口;项目消防管网、水泵、水池等是否满足规范要求;消防设备选型及数量是否恰当。电气专业关注点:项目电源从何变电站接入以及和
9、变电站的距离;项目电力负荷计算是否正确;照明功率密度值是否在合理范围内;项目变压器台数及功率是否合理、经济;所在地弱电管线是否到位。投资专业关注点:项目建安工程单价是否符合实际;投资估算是否有漏项或重复计算;工程建设其他费用计算公式是否正确;对于工业项目,财务分析部分是否正确地反应了项目的盈利能力,取的参考值是否符合当地情况。1.4部门编制工作流程部门编制工作流程编制内容常见问题及思路可参照如下范例中专家评审意见各专业所涉及的一些内容:1.4部门编制工作流程部门编制工作流程编制内容常见问题及思路可参照如下范例中专家评审意见各专业所涉及的一些内容:1.4部门编制工作流程部门编制工作流程编制内容常
10、见问题及思路可参照如下范例中专家评审意见各专业所涉及的一些内容:1.4部门编制工作流程部门编制工作流程02建 设 项 目 领 域 简 介2.1项目的分类项目的分类主要任务包括谈判及签订合同、工程项目设计、施工、安装、职工培训和试车投产。投资期投资期主要工作包括投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究以及项目的投资决策等。该时期要解决的主要问题是判断项目的可行性并进行投资决策。投资前期投资前期主要任务是保证项目在其整个寿命周期内达到预期的经济效益和社会效果。生产期生产期2.2项目全过程周期项目全过程周期生产类项目社会发展类项目基础设施类项目生产类项目:生产类项目:涉及原料、环保、安全、产业政
11、策,相对复杂涉及原料、环保、安全、产业政策,相对复杂包括工业和农业类。这类项目的主要特点是:项目直接为社会生产物质产品;在为社会提供产品的同时,为社会提供财政税收和直接积累;此类项目可以完全市场化运作;项目财务效益明显;投资资金来源可以完全由资本市场筹集,一般无需动用政府预算或财政资金,主要依靠资本市场融资。但是,农业项目比较特殊,产品对社会十分重要,但往往财务效益较差,加之农业的从业人员多,社会影响大,国家一般都对农业采取特殊的资助政策。2.3可研主要涉及的领域可研主要涉及的领域基础设施类项目:基础设施类项目:包括市政道路、给排水、污水处理设施等项目。此类项目的特点是:项目为社会提供基本配套
12、服务设施,一般没有直接的物质产品产出;此类项目垄断性较强,只能在特定条件下参照市场模式运作;这类项目财务效益不明显,但社会效益显著;项目的资金来源主要是政府预算和政府允许的其他资金。社会发展类项目:社会发展类项目:包括文化教育、医疗卫生、体育、旅游、社会福利公共设施等行业项目。这类项目的主要特点是:项目直接为改善和提高人民生活质量的公共事业服务;一般无财务效益,属于非盈利性行业,不能提供财政税收和社会积累;此类项目的运营在政府直接监管下运作,不能完全市场化;项目的产出主要是社会效益;项目资金来源一般全部来自预算资金和公共资金。此类项目是政府关注、投入和监管的重中之重。2.3可研主要涉及的领域可
13、研主要涉及的领域03可 研 报 告 框 架 分 析我国可行性研究工作主要分两个阶段进行:第一阶段是项目建议书阶段;第二阶段是可行性研究报告阶段。项目建议书项目建议书解决“干什么?该不该建?”的问题可行性研究报告可行性研究报告解决“能不能建?该怎么建”的问题初步设计总概算初步设计总概算 解决该花多少钱建的问题3.1可行性研究报告介绍可行性研究报告介绍3.2 我国现行工程项目决策程序示意图我国现行工程项目决策程序示意图可行性研究报告编制的框架,有着底层逻辑,这个底层逻辑对于企业项目而言,其实就是商业逻辑。你为什么做这个项目(背景分析背景分析)?这个项目市场如何(市场分析产品方案市场分析产品方案)?
14、怎么做好这个项目(技术方案工程方案技术方案工程方案)?怎么赚钱(十年以上财务分析十年以上财务分析)?怎么算好每一笔账(十年以上投资估算十年以上投资估算)?会不会有风险?怎么预防?(风险分析风险分析)怎么长期运营好?(运营管理方案运营管理方案)把商业逻辑捋顺,项目才能更好地推进。3.3可行性研究报告框架简析可行性研究报告框架简析基本要素可行性研究报告的结构可行性研究报告的结构 为什么要建此项目(背景、必要性)建此项目所需条件(土地、资金、技术)如何建好此项目(政策、效率、人才)建好此项目的效益(就业、税收、贡献)可研可以按行业分类,但行业分类很复杂,不同行业有不同特点,可研报告也有不同结构,这就
15、是内容决定形式。3.3可行性研究报告框架简析可行性研究报告框架简析 总体来说,可行性研究报告的编制要做到重点突出、逻辑清晰、主次分明。重点突出、逻辑清晰、主次分明。要做到这一点,可以按照金字塔原理的思路来梳理框架,把复杂混乱的、逻辑不清的事情,想清楚,说明白。金字塔原理告诉我们:任何事情都可归纳出一个中心论点,中心论点可由三至七个论据支持,这些论据本身也可是个分论点,被三至七个论据支持,如此延伸状如金字塔。3.4可研编写思路框架可研编写思路框架3.4可研编写思路框架可研编写思路框架报告通过总论提纲挈领,展开论述。总论中有项目概述和结论、建议。围绕着结论,要论证为什么、已有什么、做什么、怎么做,
16、具体到工艺、各环节方案、时间金钱安排、各类评价。最后再进行总结,首尾呼应。项目建设背景、必要性;行业市场预测选址,建设条件;建设内容规模、产品方案技术方案、设备方案和工程方案;原材料供应;总图工程;节能;环保;组织管理项目实施进度;投资估算与资金筹措;财务评价;社会评价;风险评价3.4可研编写思路框架可研编写思路框架一个可行性研究报告至少应包括以下三个方面内容:一个可行性研究报告至少应包括以下三个方面内容:1.分析论证投资项目建设的“必要性”(存在的问题和国家政策)2.项目投资建设的可行性(解决问题具备的条件)3.项目投资建设的合理性(财务上的盈利性和经济上的合理性)3.5可行性研究报告的关键
17、内容3.6可研编制基本要求可研编制基本要求1.深入细致的调研:找出存在问题和解决途径。2.基础资料的收集整理:包括地形地貌、土壤、气候、水文地质、土地利用现状、社会经济、交通、主要原材料、燃料、动力等。3.操作性强的技术措施(方案):一是适合当地的成熟技术,二是可操作性强,三是能解决项目实施主要问题。4.行之有效的保障措施:组织、管理、资金、技术、运行等。3.7可行性研究的依据一、项目法人或项目单位情况简介二、项目建议书及批文三、项目用地的现状资料,周边环境情况四、供水、供电来源及方式,提供意向性协议五、项目资金来源的具体六、规划方案的具体要求说明,总建筑面积及其分配七、有关报建费用享受的优惠
18、政策八、附件 1、项目单位营业执照、资质证书 2、规划选址意见通知书、规划红线图、建设工程设计条件要求通知 3、规划部门工程设计方案审查意见通知书和审定的总平面图 4、建设用地预审报告或土地出让合同复印件 5、项目联合建设(或合资、合作)合同书或协议书 6、建设资金筹措方案的有效证明文件3.8所需资料清单所需资料清单业主需要提供的材料业主需要提供的材料1.项目初步设想方案:总投资、产品产量、预计销售价格、直接成本及清单(含主要材料来源及价格)。2.技术来源、设计专利标准、工艺描述、工艺流程图,对生产环境有特殊要求的请说明。3.项目厂区情况:厂区位置、建筑平米、厂区平面布置图、购置价格、当地土地
19、价格。4.企业近三年经济数据(包含财务指标、账款应收预付等周转次数、在产品、成品、原材料、动力、现金等的周转次数)。5.项目拟新增的人数规模,拟设置的部门和工资水平,估计项目工资总额(含福利费)。6、提供公司近三年营业费用、管理费用等扣除工资后的大致数值及占收入的比例。7、公司享受的增值税、所得税税率,其他补贴及优惠事项。8、项目产品价格及原料价格按照不含税价格测算,如果均能明确含税价格请逐项列明各种原料的进项税率和各类产品的销项税率。9、项目设备选型表(型号、来源、价格、进口的要注明,需要外协加工的零部件要标明)。1 0、其他资料及信息根据需要随时沟通。3.8所需资料清单所需资料清单3.9可
20、研报告编制者必备材料可研报告编制者必备材料1.国家相关的法律法规。2.国家产业政策,是限制还是鼓励。3.对国内该行业的发展动态了解。4.对国际上该行业发展动态的了解。5.对地方投资政策的了解。3.9可行性研究深度要求(1)反映可行性研究成果(2)主要设备满足订货要求(3)重大方案应该通过多个方案的比选确定(4)技术数据应满足项目初步设计的要求(5)融资方案可靠(6)呈现重大分歧事项(7)附录相关协议等辅助性材料3.10政府投资可研报告要点政府投资可研报告要点1.项目需求及目标定位从社会经济发展战略规划角度,论证项目建设的必要性及社会需求,评价项目目标功能定位是否合理。2.项目建设方案项目建设方
21、案一般包括建设地址选择、占用土地、建筑方案、公用工程等。3.项目实施方案4.土地利用与移民安置方案 5.环境保护措施方案及环境影响评价。环境保护措施方案通常可包括在项目建设方案之内,而环境影响评价及其报告则另成体系,由具有专项资质的咨询单位负责编制,并由国家或地方环境保护主管部门负责审批。6.投资估算。7.资金筹措方案。8.费用效果分析。3.11企业投资可研报告要点企业投资可研报告要点(1)申报单位及项目概况(2)产业政策和行业准入分析(3)资源开发及综合利用分析(4)节能方案分析 (5)建设用地费用与征地可能性(6)征地拆迁及移民安置分析(7)环境和生态影响分析(8)经济影响分析和社会影响分
22、析建设项目经济评价方法与参数第三版.pdf04可研格式及内容参考 4.1可研报告排版说明可研报告排版说明排版说明:美观、简洁、大方1.一级标题二号黑体2.二级标题小二号黑体3.三级标题三号仿宋加粗4.其它三号仿宋5.行距:固定值30磅或单倍行距其它要求:文字统一用Word文档、表格统一用Excel格式,A4纸打印装订,封面用彩纸(包皮);封面内容要求有:项目名称、承担单位、建设地点、联系人、联系电话、编写时间。4.2可研报告文本格式可研报告文本格式(一)报告 文本排序(1)封面。项目名称、研究阶段、编制单位、出版年月、并加盖编制单位印章。(2)封一。编制单位资格证书。如工程咨询资质证书、工程设
23、计证书。(3)封二。编制单位的项目负责人、技术管理负责人、法人代表名单。(4)封三。编制人、校核人、审定人名单。(5)目录。(6)正文。(7)附图、附表、附件。(二)报告 文本的外形尺寸统一为A4(210297mm)可行性研究报告的基本格式包括首页、标题、前言、正文、结论、附件等几部分。4.3可行性研究报告内容参考可行性研究报告内容参考主要分析政策规划背景条件、区域社会经济背景条件、项目发起缘由。在叙述背景情况背景情况和产业发展产业发展概况的同时,应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。一般而言,可从项目建设时所处的政治、经济、社会、文化、生态环境等方面进行阐述,对于不同的项目,侧重点应
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