知名地产成本管控典型案例分析.pdf
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1、Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.1 由典型案例分析看成本管控由典型案例分析看成本管控Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.2项目成本变化回顾项目成本变化回顾成本变化案例分析成本变化案例分析成本管控的思路与方法成本管控的思路与方法成本管控的目标与计划成本管控的目标与计划目录目录成本变化回顾成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.3成本变化回顾成本变化回顾案例分析思路与方法目标
2、与计划这个这个冬天冬天有点冷有点冷 如何找出一条活路,如何找出一条活路,穿越寒冬穿越寒冬 节流开源,对开发节流开源,对开发成本成本的的精细化管理精细化管理Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.4成本变化回顾成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划成本管理能力是地产公司运营能力的重要衡量指标 成 本 管 理产 品 实 现 过 程土地获取和项目论证项目策划管理设计管理招采管理营销管理客户服务工程管理资源 资源的竞争 客户的竞争客户 运营能力的竞争 运营Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights rese
3、rved.5成本变化回顾成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划-159,47048,819243,971114,743199,561241,369147,963359,987124,156197,467302,369157,020392,281-100,000200,000300,000400,000 外滩九里 橡树湾 中央公园 佘山九里 吴中路 金额金额(万万元元)各各阶段阶段建安建安成本成本比较表比较表拿地版估算2011年度目标成本2012年度目标成本51%203%48%8%-1%25%6%9%-50%0%50%100%150%200%250%外滩九里 橡树湾 中央公园 佘山九里 吴中路
4、 各阶段建安成本变化率各阶段建安成本变化率2011年度目标成本较拿地版增长率2012年度目标成本较2011年目标成本增长率上海各项目建安成本回顾上海各项目建安成本回顾Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.6成本变化回顾成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划什么原因导致如此大的成本变化?有什么思路和方法提高成本管理的能力?QoneQtwoCopyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.7成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划项目成本变化回顾项目成本变化回顾成本变化案例分析成本
5、变化案例分析成本管理的思路与方法成本管理的思路与方法成本管理的目标与计划成本管理的目标与计划目录目录Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.8成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城1.橡树湾桩基成本分析2.中央公园的会所成本分析3.3.橡树湾精装修成本分析4.佘山九里成本分析5.杭州万象城成本优化分析Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.9成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基橡树湾桩基中央公
6、园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城1.1 1.1 成本变动概况成本变动概况总造价(万元)建筑面积(万M2)单方造价(元/m2)单方造价增长率合同91011.75 77.48 7777结算171612.48 137.54差值806806 60.06Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.10成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析成本变动原因成本增加(万元)备注1.定位变化废桩(仅北区)716716420420(第一定位变化)另,桩基反复施工导致基坑围护围护的成本共计增加667
7、667万万8686 (第二定位变化)新增桩(南区、北区)210210 2.工期过长,管桩市场价格变动9090 合计806806 橡树湾桩基橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.11成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析定位变化定位变化2008年10月底2008年11月桩基工程定标施工单位进场施工2008年底至2009年初2009年底按照最初市场定位进行了设计第一版施工图施工的桩基工程和终版施工图的桩基工程比较,废桩率85%
8、,废桩金额达到420万。万。08年底市场行情较差,市场定位进行了调整,大户型变更为中小户型;天华设计院于09年8月份出了新版施工图,和终版施工图的桩基工程比较废桩率为48%,废,废桩金额达到桩金额达到86万。万。2009年底市场回暖,市场定位形式再次调整房型,三期的房型由中小户型更改为大户型;定位调整定位调整成本变化成本变化橡树湾桩基橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.12成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析2008年
9、设计方案2009年设计方案2010年设计方案根据市场定位定位的调整,设计方案设计方案进行了两次调整两次调整定位变化定位变化橡树湾桩基橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.13成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析定位变化定位变化楼号楼号桩型桩型综合单价综合单价(元)(元)实际打桩实际打桩实际利用实际利用废桩工程量废桩工程量废桩金额(万元)废桩金额(万元)商业三商业三A300(60)7579根,2212m无79根,2212m
10、1713#13#A400(95)117.8103根,4388m42根,1086m61根,2582m3016#16#A400(95)117.882根,3588m25根,1094m57根,2494m2917#17#A400(95)117.8145根,6174m无145根,6174m7320#20#A400(95)117.8187根,8200m51根,2236m136根,5964m7021#21#裙房商业裙房商业A400(80)101.699根,2643m无99根,2643m2721#21#A400(95)117.8192根,8421m60根,2631m132根,5790m684#4#地库地库B40
11、0(80)132.9399根,8004m无399根,8004m106总计废桩金额总计废桩金额420420第一次市场第一次市场定位变化导致的北区定位变化导致的北区废桩成本废桩成本橡树湾桩基橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.14成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析定位变化定位变化第二次市场第二次市场定位变化导致的北区定位变化导致的北区废桩成本废桩成本楼号楼号桩型桩型单价(元)单价(元)实际打桩实际打桩实际利用实际利用废桩
12、工程量废桩工程量废桩金额(万元)废桩金额(万元)22#22#AB400(95)129.725根,1104m无25根,1104m1416#16#AB400(95)129.773根,3178m20根,870m53根,2308m3020#20#AB400(95)129.791根,3982m50根,2188m41根,1794m2321#21#AB400(95)129.767根,2918m39根,1698m28根,1220m164#4#地库地库AB300(60)78.4234根,4458m192根,403842根,420m3总计废桩金额总计废桩金额8686橡树湾桩基橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山
13、九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.15成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析工期延长工期延长桩型2008年合同单价(元/m)2010年5月调价(2010年5月至2011年3月前(元/m)2011年3月调价(2011年3月至竣工)(元/m)A400(95)117.8123AB300(60)7895112AB400(95)129.7164各价格阶段打桩量占比44.7%53.6%1.9%施工期间,管桩管桩市场价格上涨价格上涨30%-40%30%-40%,导致桩基
14、成本提高9090万元万元,对桩基成本影响也很大。从20082008年年1111月月进场施工至20112011年年5 5月月桩基施工完毕,先后2 2次次对管桩进行了调价调价,调价结果如下表:橡树湾桩基橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.16成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划1.3 1.3 小结小结n市场定位应准确清晰,并有足够的预见性;n在合同中尽量延长锁定单价的时间,控制市场波动造成的成本增加;n结构专业应加强成本管控环节,在设计过程中可以通过桩基选型措施进行成本
15、优化,控制桩基工程量;n合约部对成本进行全程跟进与管理,并对成本超标进行及时预警;n快速开发,减少市场价格波动对成本的影响。橡树湾桩基橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.17成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城1.橡树湾桩基成本分析2.中央公园的会所成本分析3.3.橡树湾精装修成本分析4.佘山九里成本分析5.5.杭州万象城成本优化分析Copyright by CRLAND(Shanghai)All
16、rights reserved.18成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划2.1 2.1 成本变动概况成本变动概况项目方案版估算20100415(万元)施工图版估算20100909(万元)精装修阶段估算第一版20101209精装修阶段估算第二版20110810目前至方案版的差额成本变化原因达克米勒精装设计(万元)CCD精装设(万元)单方造价(地上面积)(元/m2)单方造价(全面积)(元/m2)设计-1,0001,0001,0001,6239391,0001,000方案版估算中,设计费未列入建安土建1,8742,2432,5032,5044,0652,352631631定位调整,增加钢
17、结构屋顶,桩基增加成本外装饰1,1221,0031,4201,4202,3051,334298298定位调整,石材标准提升、面积增加精装修3,6853,8146,3697,94812,9017,4654,2634,263定位调整,精装标准不断提升机电4238149369361,519879513513定位调整(原邻里中心),产品标准不明确园林景观6006602,1622,1623,5082,0301,5621,562定位调整,景观标准提升,增加红线外景观 其它282281387387628363105105合计7,9868,81413,77715,35724,92614,4227,3717,3
18、71销售设施费软装-1,0001,0001,6239391,0001,000定位调整(原邻里中心),方案版未列入总计(万元)7,98610,19416,157177372878916,6589,7519,751橡树湾桩基中央公园会所中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.19成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划2.2 2.2 成本变动原因分析成本变动原因分析定位变化定位变化定位变化引起精装修标准大幅提升,精装修面积也增加较多项目 方案版估算20100415(万元)施工图版估算20
19、100909(万元)精装修阶段估算第一版20101209(万元)精装修阶段估算第二版20110810(万元)精装修工程3,6853,6853,8143,8146,3696,3697,9487,948增长率3%67%25%估算假设按照总面积9213m2,4000元/平1 1.售楼处阶段,按照调增后面积的60%60%做精装修精装修,硬装硬装40004000元元/m2/m2计算;再加上临时售楼处费用约300万元,合计2855.52万元;2 2.商业运营阶段,按照全部重新改造考虑,拆除费用100元/m2,按照30%面积重新做精装修,硬装3000元/m2计算,合计958.32万元。3 3.总计3814万
20、元1 1.达克米勒精装修施工图提供。售楼处阶段,按照60%60%面积做精装修精装修,硬装硬装80008000元元/m2/m2计算;8000*10648*60%=5111.04万元,再加上临时售楼处费用约300万元,合计5411万元;2 2.商业运营阶段,维持原预算958.32万元;3 3.总计6369万元1 1.CCD精装修施工图部分提供,精装修范围扩大精装修范围扩大。售楼处阶段,按照80%80%面积做精装修,硬装8000元/m2计算;8000*10648*80%=6815万元,再加上临时售楼处费用约300万元,合计7114万元。2 2.商业运营阶段调整为833万元。3 3.总计7948万元。
21、橡树湾桩基中央公园会所中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.20成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划2.2 2.2 成本变动原因分析成本变动原因分析定位变化定位变化定位变化引起景观标准较大提升,并为了提升示范区效果,增加了红线外景观成本,使景观成本大幅上升项目估算20100415(万元)估算20100909(万元)招标图201108(万元)施工图201111(万元)红线内景观成本6006608471147红线外景观成本00132113211321合计60066021682468
22、增加率10%261.3%13.8%估算假设红线内景观面积6000平米,按照10001000元元/m2/m2考考虑虑,成本为600万元红线内景观面积6000平米,按照11001100元元/m2/m2考虑,增加考虑,增加成本6060万万标准提升至14001400元元/m2m2,共6000平,增加成本180万万;增加红线外成本1321.5万元万元采用扩初图招标,实际施工图重新测算发现增加增加成本约300万元万元橡树湾桩基中央公园会所中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.21 景观成本由原预算的6
23、00万元增加到24682468万元万元,净增加1868万元,幅度达到311%311%,以下成 本超标的一部分内容:1.采用扩初图招标,实际施工图重新量度发现成本超支约300万元;2.对于已完成的景观进行翻修,增加成本约为100万元;3.宝翔路景观绿化带、精神堡垒及A10地块河边绿化带改造,增加成本约为350万元;4.行道树改为梧桐树,增加成本约为200万元;5.芳菊路沿河绿化改造及华盛顿棕榈,增加成本约200万元;6.人行道板改为石材,增加成本约为130万元;7.草花的频繁更换,增加成本约为120万元;定位变化定位变化2.2 2.2 成本变动原因分析成本变动原因分析橡树湾桩基中央公园会所中央公
24、园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.22成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划2.2 2.2 成本变动原因分析成本变动原因分析定位变化定位变化定位变化引起的结构拆改费用结构拆改费用:由于定位变化及对室内效果的追求,在结构已封顶的情况下仍对结构进行了较多修改,砸掉已浇好的钢筋混凝土顶板,改装钢结构穹顶,造成土建成本增加约240240万元万元橡树湾桩基中央公园会所中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights
25、reserved.23成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划2.2 2.2 成本变动原因分析成本变动原因分析设计及合约管控设计及合约管控景观工程采用扩初图招标扩初图招标,施工图和扩初图的工程量有较大出入,给成本控制带来较大风险较大风险;景观工程实施过程中,有较多的改造改造,改造前未进行充分的成本分析成本分析;制定目标成本时设计与合约未充分沟通,机电机电系统配置标准不够清晰,机电工程中新增了空调系统、新风系统、除湿热泵系统,成本增加约成本增加约400400万元万元;精装修工程处于边设计、边施工、边变更的三边工程三边工程状态;其间精装修面积加大、标准提高无明确的审批流程审批流程,图纸未经
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