知名地产成本管控典型案例分析.pdf

1、Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.1 由典型案例分析看成本管控由典型案例分析看成本管控Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.2项目成本变化回顾项目成本变化回顾成本变化案例分析成本变化案例分析成本管控的思路与方法成本管控的思路与方法成本管控的目标与计划成本管控的目标与计划目录目录成本变化回顾成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.3成本变化回顾成本变化回顾案例分析思路与方法目标

2、与计划这个这个冬天冬天有点冷有点冷 如何找出一条活路，如何找出一条活路，穿越寒冬穿越寒冬 节流开源，对开发节流开源，对开发成本成本的的精细化管理精细化管理Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.4成本变化回顾成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划成本管理能力是地产公司运营能力的重要衡量指标 成 本 管 理产 品 实 现 过 程土地获取和项目论证项目策划管理设计管理招采管理营销管理客户服务工程管理资源 资源的竞争 客户的竞争客户 运营能力的竞争 运营Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights rese

3、rved.5成本变化回顾成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划-159,47048,819243,971114,743199,561241,369147,963359,987124,156197,467302,369157,020392,281-100,000200,000300,000400,000 外滩九里 橡树湾 中央公园 佘山九里 吴中路 金额金额(万万元元)各各阶段阶段建安建安成本成本比较表比较表拿地版估算2011年度目标成本2012年度目标成本51%203%48%8%-1%25%6%9%-50%0%50%100%150%200%250%外滩九里 橡树湾 中央公园 佘山九里 吴中路

4、 各阶段建安成本变化率各阶段建安成本变化率2011年度目标成本较拿地版增长率2012年度目标成本较2011年目标成本增长率上海各项目建安成本回顾上海各项目建安成本回顾Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.6成本变化回顾成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划什么原因导致如此大的成本变化？有什么思路和方法提高成本管理的能力？QoneQtwoCopyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.7成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划项目成本变化回顾项目成本变化回顾成本变化案例分析成本

5、变化案例分析成本管理的思路与方法成本管理的思路与方法成本管理的目标与计划成本管理的目标与计划目录目录Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.8成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城1.橡树湾桩基成本分析2.中央公园的会所成本分析3.3.橡树湾精装修成本分析4.佘山九里成本分析5.杭州万象城成本优化分析Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.9成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基橡树湾桩基中央公

6、园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城1.1 1.1 成本变动概况成本变动概况总造价（万元）建筑面积（万M2)单方造价（元/m2）单方造价增长率合同91011.75 77.48 7777结算171612.48 137.54差值806806 60.06Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.10成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析成本变动原因成本增加（万元）备注1.定位变化废桩（仅北区）716716420420（第一定位变化）另，桩基反复施工导致基坑围护围护的成本共计增加667

7、667万万8686 （第二定位变化）新增桩（南区、北区）210210 2.工期过长，管桩市场价格变动9090 合计806806 橡树湾桩基橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.11成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析定位变化定位变化2008年10月底2008年11月桩基工程定标施工单位进场施工2008年底至2009年初2009年底按照最初市场定位进行了设计第一版施工图施工的桩基工程和终版施工图的桩基工程比较，废桩率85%

8、，废桩金额达到420万。万。08年底市场行情较差，市场定位进行了调整，大户型变更为中小户型；天华设计院于09年8月份出了新版施工图，和终版施工图的桩基工程比较废桩率为48%，废，废桩金额达到桩金额达到86万。万。2009年底市场回暖，市场定位形式再次调整房型，三期的房型由中小户型更改为大户型；定位调整定位调整成本变化成本变化橡树湾桩基橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.12成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析2008年

9、设计方案2009年设计方案2010年设计方案根据市场定位定位的调整，设计方案设计方案进行了两次调整两次调整定位变化定位变化橡树湾桩基橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.13成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析定位变化定位变化楼号楼号桩型桩型综合单价综合单价（元）（元）实际打桩实际打桩实际利用实际利用废桩工程量废桩工程量废桩金额（万元）废桩金额（万元）商业三商业三A300（60）7579根，2212m无79根，2212m

10、1713#13#A400（95）117.8103根，4388m42根，1086m61根，2582m3016#16#A400（95）117.882根，3588m25根，1094m57根，2494m2917#17#A400（95）117.8145根，6174m无145根，6174m7320#20#A400（95）117.8187根，8200m51根，2236m136根，5964m7021#21#裙房商业裙房商业A400（80）101.699根，2643m无99根，2643m2721#21#A400（95）117.8192根，8421m60根，2631m132根，5790m684#4#地库地库B40

11、0（80）132.9399根，8004m无399根，8004m106总计废桩金额总计废桩金额420420第一次市场第一次市场定位变化导致的北区定位变化导致的北区废桩成本废桩成本橡树湾桩基橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.14成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析定位变化定位变化第二次市场第二次市场定位变化导致的北区定位变化导致的北区废桩成本废桩成本楼号楼号桩型桩型单价（元）单价（元）实际打桩实际打桩实际利用实际利用废桩

12、工程量废桩工程量废桩金额（万元）废桩金额（万元）22#22#AB400（95）129.725根，1104m无25根，1104m1416#16#AB400（95）129.773根，3178m20根，870m53根，2308m3020#20#AB400（95）129.791根，3982m50根，2188m41根，1794m2321#21#AB400（95）129.767根，2918m39根，1698m28根，1220m164#4#地库地库AB300（60）78.4234根，4458m192根，403842根，420m3总计废桩金额总计废桩金额8686橡树湾桩基橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山

13、九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.15成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析工期延长工期延长桩型2008年合同单价（元/m）2010年5月调价（2010年5月至2011年3月前（元/m）2011年3月调价（2011年3月至竣工）（元/m)A400（95）117.8123AB300（60）7895112AB400（95）129.7164各价格阶段打桩量占比44.7%53.6%1.9%施工期间，管桩管桩市场价格上涨价格上涨30%-40%30%-40%，导致桩基

14、成本提高9090万元万元，对桩基成本影响也很大。从20082008年年1111月月进场施工至20112011年年5 5月月桩基施工完毕，先后2 2次次对管桩进行了调价调价，调价结果如下表：橡树湾桩基橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.16成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划1.3 1.3 小结小结n市场定位应准确清晰，并有足够的预见性；n在合同中尽量延长锁定单价的时间，控制市场波动造成的成本增加；n结构专业应加强成本管控环节，在设计过程中可以通过桩基选型措施进行成本

15、优化，控制桩基工程量；n合约部对成本进行全程跟进与管理，并对成本超标进行及时预警；n快速开发，减少市场价格波动对成本的影响。橡树湾桩基橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.17成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城1.橡树湾桩基成本分析2.中央公园的会所成本分析3.3.橡树湾精装修成本分析4.佘山九里成本分析5.5.杭州万象城成本优化分析Copyright by CRLAND(Shanghai)All

16、rights reserved.18成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划2.1 2.1 成本变动概况成本变动概况项目方案版估算20100415（万元）施工图版估算20100909（万元）精装修阶段估算第一版20101209精装修阶段估算第二版20110810目前至方案版的差额成本变化原因达克米勒精装设计（万元）CCD精装设(万元)单方造价（地上面积）（元/m2）单方造价（全面积）（元/m2）设计-1,0001,0001,0001,6239391,0001,000方案版估算中，设计费未列入建安土建1,8742,2432,5032,5044,0652,352631631定位调整，增加钢

17、结构屋顶，桩基增加成本外装饰1,1221,0031,4201,4202,3051,334298298定位调整，石材标准提升、面积增加精装修3,6853,8146,3697,94812,9017,4654,2634,263定位调整，精装标准不断提升机电4238149369361,519879513513定位调整（原邻里中心），产品标准不明确园林景观6006602,1622,1623,5082,0301,5621,562定位调整，景观标准提升，增加红线外景观 其它282281387387628363105105合计7,9868,81413,77715,35724,92614,4227,3717,3

18、71销售设施费软装-1,0001,0001,6239391,0001,000定位调整（原邻里中心），方案版未列入总计（万元）7,98610,19416,157177372878916,6589,7519,751橡树湾桩基中央公园会所中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.19成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划2.2 2.2 成本变动原因分析成本变动原因分析定位变化定位变化定位变化引起精装修标准大幅提升，精装修面积也增加较多项目 方案版估算20100415（万元）施工图版估算20

19、100909（万元）精装修阶段估算第一版20101209（万元）精装修阶段估算第二版20110810（万元）精装修工程3,6853,6853,8143,8146,3696,3697,9487,948增长率3%67%25%估算假设按照总面积9213m2,4000元/平1 1.售楼处阶段，按照调增后面积的60%60%做精装修精装修，硬装硬装40004000元元/m2/m2计算；再加上临时售楼处费用约300万元，合计2855.52万元；2 2.商业运营阶段，按照全部重新改造考虑，拆除费用100元/m2,按照30%面积重新做精装修，硬装3000元/m2计算，合计958.32万元。3 3.总计3814万

20、元1 1.达克米勒精装修施工图提供。售楼处阶段，按照60%60%面积做精装修精装修，硬装硬装80008000元元/m2/m2计算；8000*10648*60%=5111.04万元，再加上临时售楼处费用约300万元，合计5411万元；2 2.商业运营阶段，维持原预算958.32万元；3 3.总计6369万元1 1.CCD精装修施工图部分提供，精装修范围扩大精装修范围扩大。售楼处阶段，按照80%80%面积做精装修，硬装8000元/m2计算；8000*10648*80%=6815万元，再加上临时售楼处费用约300万元，合计7114万元。2 2.商业运营阶段调整为833万元。3 3.总计7948万元。

21、橡树湾桩基中央公园会所中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.20成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划2.2 2.2 成本变动原因分析成本变动原因分析定位变化定位变化定位变化引起景观标准较大提升，并为了提升示范区效果，增加了红线外景观成本，使景观成本大幅上升项目估算20100415（万元）估算20100909（万元）招标图201108（万元）施工图201111（万元）红线内景观成本6006608471147红线外景观成本00132113211321合计60066021682468

22、增加率10%261.3%13.8%估算假设红线内景观面积6000平米，按照10001000元元/m2/m2考考虑虑，成本为600万元红线内景观面积6000平米，按照11001100元元/m2/m2考虑，增加考虑，增加成本6060万万标准提升至14001400元元/m2m2，共6000平，增加成本180万万；增加红线外成本1321.5万元万元采用扩初图招标，实际施工图重新测算发现增加增加成本约300万元万元橡树湾桩基中央公园会所中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.21 景观成本由原预算的6

23、00万元增加到24682468万元万元，净增加1868万元，幅度达到311%311%，以下成 本超标的一部分内容：1.采用扩初图招标，实际施工图重新量度发现成本超支约300万元；2.对于已完成的景观进行翻修，增加成本约为100万元；3.宝翔路景观绿化带、精神堡垒及A10地块河边绿化带改造，增加成本约为350万元；4.行道树改为梧桐树，增加成本约为200万元；5.芳菊路沿河绿化改造及华盛顿棕榈，增加成本约200万元；6.人行道板改为石材，增加成本约为130万元；7.草花的频繁更换，增加成本约为120万元；定位变化定位变化2.2 2.2 成本变动原因分析成本变动原因分析橡树湾桩基中央公园会所中央公

24、园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.22成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划2.2 2.2 成本变动原因分析成本变动原因分析定位变化定位变化定位变化引起的结构拆改费用结构拆改费用：由于定位变化及对室内效果的追求，在结构已封顶的情况下仍对结构进行了较多修改，砸掉已浇好的钢筋混凝土顶板，改装钢结构穹顶，造成土建成本增加约240240万元万元橡树湾桩基中央公园会所中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights

25、reserved.23成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划2.2 2.2 成本变动原因分析成本变动原因分析设计及合约管控设计及合约管控景观工程采用扩初图招标扩初图招标，施工图和扩初图的工程量有较大出入，给成本控制带来较大风险较大风险；景观工程实施过程中，有较多的改造改造，改造前未进行充分的成本分析成本分析；制定目标成本时设计与合约未充分沟通，机电机电系统配置标准不够清晰，机电工程中新增了空调系统、新风系统、除湿热泵系统，成本增加约成本增加约400400万元万元；精装修工程处于边设计、边施工、边变更的三边工程三边工程状态；其间精装修面积加大、标准提高无明确的审批流程审批流程，图纸未经

26、过合约部进行成本核算成本核算。制定目标成本时设计与合约未充分沟通，设计部结构专业当时未开始精细化管控，导致桩基桩基成本超目标成本超目标成本170170万元万元；土建土建机电机电景观景观精装修精装修橡树湾桩基中央公园会所中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.24成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划2.3 2.3 小结小结n前期定位定位应准确准确清晰，并有足够的预见性预见性；n目标成本的确定和调整缺失审批环节；n应梳理哪些部分为客户敏感客户敏感的成本，对于客户不敏感点的成本不应无谓

27、提升，在考虑高品质的同时也要同时考虑性价比性价比；n要求设计公司有鲜明的成本意识，精装修精装修、外立面外立面、景观等各专业景观等各专业的成本必须在目标目标成本框架成本框架内进行设计，不能单纯为高品质和效果增加成本；n严格控制过程中的修改修改，用严谨科学的制度、流程和决策体系决策体系保证修改的合理性合理性；n避免三边工程避免三边工程，边设计，边施工，边修改；n合约部对成本成本进行全程全程跟进与管理管理，并对成本超标超标进行及时预警预警；橡树湾桩基中央公园会所中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserve

28、d.25成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城1.橡树湾桩基成本分析2.中央公园的会所成本分析3.橡树湾精装修成本分析4.佘山九里成本分析5.杭州万象城成本优化分析Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.26成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划精装修调整历程2008年2009年12月由壹思设计，二期180户型样板房完成后大手装修标准确定。2010年1月2010年6月样板房由壹思设计。一期原3、4#楼东单元拼合户型拆分销售，并部分降低装修标准。项目定

29、位提升，委托GDG重新设计180户型；由GDG设计的二期新180、280户型样板房完成后二期大手装修标准最终确定（除7、8#楼外）定位调整目标成本变化2011年6月由邱德光设计的二期GH户型样板房完成后二期7、8#楼大手装修标准确定。4.1成本变动概况一期为2000元/平米二期180户型为2800元/平米二期180户型（6号楼）为3650元/平米二期180户型（新）为3850元/平米由邱德光设计的三期166、240户型样板房完成后，三期166、240、200户型大手装修标准确定。2011年7月应对市场形势，三期方案调整中。2011年12月二期302、251户型为6400元/平米三期166户型为

30、6600元/平米三期166(简化)为4650元/平米，240、200户型为4550元/平米橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.27精装修目标成本与售价的折现图01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000精装修成本（元）精装修成本（元）户型户型01000020000300004000050000售价（万元）售价（万元）户型户型280户型5000267户型5100302户型6400251户型6400166户型6600166简化户型465024

31、0户型4550200户型4550280户型4.6万267户型4.6万302户型4万251户型4万166户型4万166简化户型4万240户型4万以下200户型4万以下从上表可以发现，从二期280户型开始，到三期166户型，装修标准几经提高。而在市场环境遇冷的情况下，精装成本的增加并没有带来售价的提升。橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.28成本调整方向序号序号项目项目原有原有166166户型户型(6500(6500元元/m2)/m2)施工图阶段施工图阶段简化版简化版1

32、66166户型户型（45004500元元/m2/m2）定位阶段定位阶段合价差异合价差异（元）（元）单方差异单方差异(元元/m2)/m2)调整内容调整内容综合单价综合单价合价合价综合单价综合单价合价合价1.11.1精装修总包精装修总包-装饰部分装饰部分 2,635 437,352 1,743 289,361 -147,992 -892 装饰部分调整：1、取消所有石材水刀拼花，降低石材档次；2、减少客餐厅木饰面等装饰面积，取消次卧背景墙；3、客卫墙面由石材改为墙砖。1.21.2内门及木饰面面层内门及木饰面面层 645 107,000 439 72,800 -34,200 -206 1、内门造型简化

33、；2、木饰面面层减少 1.31.3收纳系统收纳系统 380 63,000 229 38,000 -25,000 -151 取消玄关柜 1.41.4空调系统空调系统 300 49,800 300 49,800 -暂不调整 1.51.5新风系统新风系统 22 3,652 22 3,652 -暂不调整 1.61.6采暖系统采暖系统 90 14,940 90 14,940 -暂不调整 1.71.7热水系统热水系统 18 3,000 18 3,000 -暂不调整 1.81.8水处理系统水处理系统 42 7,000 42 7,000 -暂不调整 橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修橡树湾精装修佘山九里景观杭

34、州万象城成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.29成本测算工具序号序号项目项目原有原有166166户型施工图阶段户型施工图阶段简化版简化版166166户型（户型（45004500元元/m2/m2）定位阶段）定位阶段合价差异合价差异（元）（元）单方差异单方差异(元元/m2)/m2)调整内容调整内容综合单价综合单价合价合价综合单价综合单价合价合价1.91.9除尘系统除尘系统 -未配置 1.101.10除湿系统除湿系统 -未配置 1.111.11智能家居及背景音乐系智能家居及背景音乐系统统 -

35、未配置 1.121.12常规厨房电器常规厨房电器 649 107,800 206 34,200 -73,600 -443 1、品牌由嘉格纳调整为博世；2、2个内置冰箱调整为1个对开门冰箱。1.131.13灯具灯具 -1.141.14开关、插座面板开关、插座面板 -1.151.15精装修机电精装修机电 300 49,800 250 41,500 -8,300 -50 取消定制射灯，减少各类灯具数量，开关面板降档次 1.161.16洁具龙头洁具龙头 311 51,553 204 33,927 -17,626 -106 将主卫的当代和唯宝调整为汉斯格雅和杜拉维特，智能马桶取消 1.171.17橱柜橱

36、柜 373 62,000 -35,000 -27,000 -163 由旭勒调整为国产品牌，功能不变 橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.30成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划4.2 小结n 合约部、设计部和市场部应建立不同产品定位（首置、首改、再改、多改和高端）的精装修标准、成本敏感点及相对应的成本数据库；n 当市场定位调整时，快速提出成本调整建议，以更好地适应市场变化；橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修

37、橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.31成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城1.橡树湾桩基成本分析2.中央公园的会所成本分析3.橡树湾精装修成本分析4.佘山九里成本分析5.杭州万象城成本优化分析Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.325.1 5.1 佘山项目拿地版和方案版面积和业态差异：佘山项目拿地版和方案版面积和业态差异：拿地版拿地版方案版方案版建筑面积：建筑面积：（平

38、方米）（平方米）建筑面积：建筑面积：（平方米）（平方米）业态业态1 1：别墅：别墅108,080108,080业态业态1 1：大平层：大平层103,453103,453业态业态2 2：小高层：小高层9,2399,239业态业态2 2：小高层：小高层44,77044,770业态业态3 3：车库：车库2054020540业态业态3 3：车库：车库22,00822,008业态业态4 4：配套及公建：配套及公建8,3808,380业态业态4 4：配套及公建：配套及公建12,75012,750业态业态5 5：会所：会所0 0业态业态5 5：会所：会所4,2434,243合计：合计：146,239 146

39、,239 合计：合计：187,224187,2241.拿地预测建筑建面142259m2；方案版总建面187223m2；2.业态差异：拿地版业态为双拼、联排、叠加、小高层；方案为大平层+小高层3 标准差异：拿地版双拼、联排和叠加别墅为毛坯交付，方案版为精装交付。橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观佘山九里景观杭州万象城成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.335.1 5.1 佘山项目拿地版和方案版佘山项目拿地版和方案版(2012(2012年）成本差异：年）成本差异：标准差异：拿地

40、版双拼、联排、叠加别墅和小高层均为毛坯交付。方案版大平层为精装修交付（精装修按6300元/m2），高层为精装交付（精装按3500元/m2）橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里佘山九里杭州万象城成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划拿地版拿地版 方案版方案版 建筑面积：建筑面积：（平方米）（平方米）单方（元）单方（元）合计（万元）合计（万元）建筑面积：建筑面积：（平方米）（平方米）单方（元）单方（元）合计（万元）合计（万元）业态业态1 1：别墅：别墅 108,080108,0803,0003,00032,42432,424业态业态1 1：大平层：大平层 103,453103,45

41、3908094679080946791,81491,814业态业态2 2：小高：小高层层 9,2399,2393,5003,5003,2343,234业态业态2 2：小高层：小高层 44,77044,7706803 6803 30,45830,458业态业态3 3：车库：车库 20,54020,54030003300300033006,2716,271业态业态3 3：车库：车库 31,53131,5314207 4207 13,26413,264业态业态4 4：配套：配套及公建及公建 4,4004,40012003000120030001,2131,213业态业态4 4：配套及：配套及公建公建

42、 3,2273,2273415 3415 1,1021,102业态业态5 5：会所：会所 0 00 0业态业态5 5：会所：会所 4,2434,24311273 11273 4,7834,7836.6.环境景观环境景观85203852036006005,1125,1126.6.环境景观环境景观85,20385,2031287128710,96810,9687.7.零星零星(前期、前期、其他工程费等其他工程费等)5655657.7.零星零星(前期、前期、其他工程费等其他工程费等)4,6314,631合计：合计：48,81948,819合计：合计：157,020157,020Copyright b

43、y CRLAND(Shanghai)All rights reserved.34成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观佘山九里景观杭州万象城5.2 5.2 景观成本变动概况景观成本变动概况 总造价（万元）软景造价（万元）硬景造价（万元）单方造价(元/M2)软景单方造价(元/M2)硬景单方造价(元/M2)原合同 2,0217431,278 648 397 1,024 预计结算 4,2002,3101,890 1,346 1,057 2,019 差值 2,1792,1791,457522 698 661 995 结算相比合同208%208%3

44、11%311%148%148%208%208%266%266%197%197%景观总面积（M2）软景面积（M2）硬景面积（M2）原合同面积31,20918,72512,484预计结算面积31,20921,8469,363Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.35成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划5.3 5.3 成本变动原因分析成本变动原因分析景观定位参考金地天境的效果，大幅度调整了设计方案，和招标图差异较大，树种种类和增多，规格景观定位参考金地天境的效果，大幅度调整了设计方案，和招标图差异较大，树种种类和增多，规格普遍变

45、大，导致成本大幅提高。普遍变大，导致成本大幅提高。定位变化定位变化招标图招标图 施工图（十月）施工图（十月）乔木数量乔木数量1823株 1798株 乔木种类乔木种类30种6060种种乔木规格乔木规格51种160种平均单价平均单价3100元/株 1100011000元元/株株 灌木数量灌木数量13343.5m2 10881m2 灌木种类灌木种类28种40种平均密度平均密度25株/m2 5050株株/m2/m2 平均单价平均单价137元/m2 280280元元/m2/m2 橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)

46、All rights reserved.36成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划5.3 5.3 成本变动原因分析成本变动原因分析定位变化定位变化项目项目(苗木名称苗木名称)招标图招标图施工图施工图高度高度H H蓬径蓬径P P胸径胸径高度高度H H蓬径蓬径P P胸径胸径特选香樟85060035120070060香樟85050024.1-25.0 750-80050028.1-30.0乐昌含笑701-75035015.1-16.0900-100050030-32桂花球600500/750-800651-700/香柚A451-50035014.1-15.0550500-55028大银杏(

47、直生)90045028 60银杏(直生)80040017.1-18.090042030橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.37成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划5.3 5.3 成本变动原因分析成本变动原因分析定位变化定位变化1、铺装工程金额变化不大，北区铺装材料为锈石未更改，南区黄锈石铺贴改为宝金黄。2、景墙包括宝瓶栏杆分户围墙及花槽墙两种，招标清单为460m及240m，实际施工图 为1986m及90m。3、招标清单中，水景为20个，实际出图后水景为3

48、8个。4、景观亭招标清单为6个，实际施工图也为6个，但是招标图纸标注景观亭为黄锈石立面 实际为卡拉麦里金立面。由3.5万元/个，升高至7万元/个。5、景观灯柱招标清单为6个，实际施工图为22个。6、增加地库廊架2处，增加LOGO墙1处。橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.38成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划5.3 5.3 成本变动原因分析成本变动原因分析设计和合约管控n招标图纸深度：施工图n招标图纸完整性：景观面积共计31209m2 招标图涵盖面积为

49、14153m2 只占总面积的45%。n合同模式：暂定数量单价合同。无图部分根据招标图的区域做等比例 预估。n结算隐患：招标图和施工图变化差异大，合同中清单和施工图清单不匹配，施工单位进场后议价难度高，结算隐患大。橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.39成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划5.3 5.3 成本变动原因分析成本变动原因分析设计和成本管控n三边工程 1、边设计，边施工，边修改,缺失成本核算的预控环节，动态成本数据反映滞后。2、工期延长将会导致工

50、期索赔。20102010年年9 9月月20112011年年2 2月月20112011年年3 3月月20112011年年6 6月月20112011年年1010月月20122012年年2 2月月计划施工时间计划施工时间实际施工时间实际施工时间实际出图时间实际出图时间6个月示范区施工南区施工示范区出图南区优化图南区出图橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观佘山九里景观杭州万象城Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.40成本变化回顾案例分析案例分析思路与方法目标与计划5.4 5.4 小结小结n在项目拓展测算阶段，合约部应配合战略投资部