开发商投资成本分析.pdf
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1、开发商投资成本分析开发商投资成本分析价值V=功能F成本C价值工程原理利润=收入-成本提高价值的途径:提高价值的途径:(1 1)(2 2)(3 3)(4 4)(5 5)F FC C=V=VF FC C=V=VF FC C=V=VF FC C=V=VF FC C=V=V(运用高新技术,进行产品创新)控制或减少成本是实现价值最大化的有效途径之一。控制或减少成本是实现价值最大化的有效途径之一。成本构成成本构成策划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段土地费用土地费用地价地价毛地价毛地价(土地使用权出让金(土地使用权出让金+城市建设配套费)城市建设配套费)熟地价熟地价(土地使用权出
2、让金(土地使用权出让金+城市建设配套费城市建设配套费+土地开发费)土地开发费)未经拆迁安置补偿的旧城区土地(毛地)或未进行征地补偿的新区土地(生地)已具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地(熟地)土地使用权出让金土地使用权出让金+城市建设配套费城市建设配套费+拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费成本构成成本构成策划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段土地费用土地费用工程前期费用工程前期费用工程前期费用工程前期费用勘察费勘察费规划设计费规划设计费可行性研究可行性研究“三通一平”等土地开发费用三通一平”等土地开发费用(包括建筑物拆除费、场地平整费和通水、电、路费
3、)成本构成成本构成策划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段土地费用土地费用工程前期费用工程前期费用房屋开发费房屋开发费房屋开发费房屋开发费建安工程费建安工程费室外工程费室外工程费(包括:自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建筑费用)公共配套设施建设费公共配套设施建设费(包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等设施的建筑费用)建筑工程费设备及安装工程费室内装饰家具费成本构成成本构成策划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段土地费用土地费用工程前期费用工程前期费用房屋开发费房屋开发费建设单位管理
4、费建设单位管理费建设单位管理费:建设单位管理费:指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、报废损失及其他管理费。成本构成成本构成策划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段土地费用土地费用工程前期费用工程前期费用房屋开发费房屋开发费建设单位管理费建设单位管理费销售费用销售费用销售费用:销售费用:指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括:销售人员工资、
5、奖金、福利费、差旅费,销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。成本构成成本构成策划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段土地费用土地费用工程前期费用工程前期费用房屋开发费房屋开发费建设单位管理费建设单位管理费销售费用销售费用财务费用财务费用财务费用:财务费用:指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。成本构成成本构成策划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段土地费用土地费用工程前期费用工程前期费用房
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