成本策划的实施思路和要点.pptx
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1、内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)财务资金中心成本管理部 成本策划的实施思路和要点内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)策划什么内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)成本管理与成本策划 事后 预结算为中心 结算完账算清 成本核算管理 事中 合同为中心 不超目标成本 成本控制管理 事前 经营为中心 保障目标利润 成本策划管理内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)知道:成本知其然,知其所以然,知道成本构成和来源谋划:用什么样的成本,做什么样的产品,实现什么样的目标计划:谁负责,什么时间实施内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)目录 Contents成本策划的重要性 成本策划
2、的实施要求 成本策划的注意事项 一 二 三内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)存地 存货 问题解决途径 性价比 差异化 低成本内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)提高性价比 同品质低成本 同成本高品质“七前三后”增加 成本策划内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)以目标成本为依据,围绕经营目标实现这一核心目的,开展成本策划成本策划 包含对影响项目成本和利润的重要因素和解决方案进行的规划、以及规划目标 达成所需要的计划和部署。因此 成本策划必须要有 全局性 成本策划要能够实现管控、要充分体现 前置性 成本策划贯穿经营全程、要有 持续性 成本策划的特点内部资料请勿外传(财务资金中心
3、成本管理部)目录 Contents成本策划的重要性 成本策划的实施要求 成本策划的注意事项 一 二 三内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)1122 1个中心:经营目标 1条主线:目标成本 2个基本点:产品定位与规划方案 2个切入点:合约规划与测算分析内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)目标成本 成本策划 分解任务 目标交底 风险预案 明确要点 落实责任 目标成本不超支-目标利润有保障 目标成本有节余-目标利润有提升内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)策划职责内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)区域总为成本策划第一责任人 项目总直接责任 区域成控和成本组织实施成本策划会,
4、区域总裁向集团汇报目标成本及成本策划方案 投资版目标成本 方案版目标成本 成本策划 体现控制原则 成本投资版或利润投资版 体现责任管理 内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)策划时间内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)开盘后评估 区域公司组织全成本策划 成本策划会与工程策划会在开工前合并召开 成本策划 营销策划 开盘前 装修策划 精装前 交楼策划 交楼前 交楼后评估 结算后评估 定位策划 立项前 报建策划 摘牌前 工程策划 开工前内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)策划内容项目经营指标 计 划 总 收 入 计 划 总 成 本 销 售 净
5、 利 润 销 售 净 利 率 土 地 获 利 倍 数 自 有 资 金 回 报 率 资 金 回 正 周 期 价 值 双 享 金 额 内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)产品方案 销售物业产品 公建配套产品 规划指标 规划报建指标 规划产品指标 规划方案 经营指标 全成本策划起点-投资阶段多方案比选和优化 项目定位 客户定位 产品定位成本结构指标 建 造 标 准&交 楼 标 准 结 构 指 标&限 额 设 计 费 用 指 标&定 额 标 准 不 确 定 因 素 成 本 指 标 市 政 配 套 类 成 本 指 标 品 质 效 果 类 成 本 指 标 目标成本制定过程也是成本策划过程 内部资料请
6、勿外传(财务资金中心成本管理部)项目总目标成本汇总表 科目编码 01020303.0103.01.0103.01.0203.01.0303.01.0403.01.0503.01.0603.01.0703.0203.0304050607080910111213科目名称 土地成本 行政事业性收费与前期工程费用 主体建筑安装工程费 主体建筑工程费 基础工程费 桩基础 基坑支护 降水费用 地基处理 地下室结构及粗装修 地上结构及粗装修 地上结构 地上粗装修 门窗工程 公共部位装修 外立面装修 栏杆工程(阳台露台护窗栏杆)室内精装修工程 主体安装工程 景观环境工程 社区管网工程 公共配套设施 工程建设其
7、他费用 开发间接费用 营销费用 财务费用 管理费用 税金 所得税 单 位 数 量 单 价 目标成本 成本 整 理及依据 说 明 方案测算 成本指标内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)通 过成本策划 形 成策划成果 清晰 成控目标、明确成控任务编 码 项目 投资版目标 成 本(万元)策划后成 本(万元)差异 一 项目计划总收入 二 项目计划总成本 开发成本 期间费用 税金 所得税 三 销售部分计划利 润 总额 四 经营指标 销售毛利率 销售净利率 亩产净利润 土地获利倍数 自有资金回报率 五 成 就 共享金额 一 收入调整原因分 析 调整指标 涉及 金额(万 元)投资版 方案版 1 产品定
8、位 2 销售价格 3 其他 项目自 评 总收入是否可控 二 成本调整原因分 析 调整指标 涉及 金额(万 元)投资版 方案版 1 规划指标 2 建造标准 3 成本漏项 4 其他 项目自 评 总成本是否可控 内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)成本策划成果 1-确定经营目标编 码 项目 投资版 策划后 差额 主要差异 说 明 1-开发成本 01土地成本 02行政事业性收费与前期工程费 用 03主体建筑安装工程费 04景观环境工程 05社区管网工程 06公共配套设施 07工程建设其他费用 08开发间接费用 2-期间费用 09营销费用 10财务费用 11管理费用 内部资料请勿外传(财务资金中心
9、成本管理部)成本策划成果 2-明确目标成本产品方案 投资版方案(对 比)策划方案 建筑 面 积 可 售 面 积 交楼标准及 说 明 建筑 面 积 可 售 面 积 交楼标准及 说 明 一 销售 物 业 别 墅 超豪 双拼 联排 洋 房 多层 小高 高层 商 业 底商 商业街 综合楼 二 自持 物 业 酒店 医院 综合楼 商业 三 公建配套 物 业 学校 幼儿园 物管用房 内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)产品方案策划调整说 明:成本策划成果 3-交底产品方案规划用地指标 亩 项目实 际 容 积 率 规划总 占 地面 积 m2 项目可售率 规划及报建指标 单 位 协议值 设计 值 公建配套
10、设施 单 位 建筑 面 积 比 例%容 积 率(建 议 报建时为一 个 区间,如 1 并 2.5,便于 修 改)总公建配套面 积 m 2 100%独 立 会 所 活动 中心 幼儿园 其中 学校 医院 邮局 物业配套建筑面 积 总物业配套面 积 物业用房 员 工 宿舍 架空 层(不计容)医 疗 用房 其中 社区用房 电 房和发 电机 房 水 泵 房 消防 控 制 室 监 控室 其他物业配套 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 单 位 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 建筑 面 积 比 例%100%地下面 积 是否计入容 积 率 是
11、 口 否 口 绿化 率 其中 红线 内景观面 积(绿化/景 观)m2/红线 外景观面 积(绿化/景 观)m2/规划总建筑面 积 规划地上面 积 规划 非人防 其中 地下 人防(异 地建设费 _ 元/m2)面 积 m2 m2 m2 m2 抗震等级 风荷载 地 质情况 溶洞 多 口湿陷 性 黄 土 口持力 层 深度 m 单 位 建筑面 积 地上 地 下 比例%总建筑面 积 指标 m2 100%其中 持 有物业建筑面 积 m2 销售物业建筑面 积 m2 公建配套建筑面 积 m2 物业配套建筑面 积 m2 容 积 率方案 项目指标 或 方案说 明 1 容 积 率 是否 最 大值 拿 地 条件 项目 实
12、 际 2 非 计 容 面 积 分 析 地下 室 地上 其他 后 期 优化 方案 措 施 成本 金额 可售率分析 项目指标 或 方案说 明 1 可售 面 积 拿 地 阶段 项目 实 际 2 可售 率 拿 地 阶段 项目 实 际 3 非 可 售 面 积 地下 室 配套 设施 酒店 自 持 商业 其他 后 期 优化 方案 措 施 成本 金额 内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)概念 规划 负 责人:本版本规划 时 间:内 部资 料、严格 保 密 成本策划成果 4-交底规划方案*项目 概念 规划阶段(投资版目标成本)规划指标 表(第*版)持 有物业建筑面 积 单 位 建筑 面 积 层 数 备 注
13、 比 例%车 位配 比 方案 设 计 值 政 府 要 求 比 例%总 持 有面 积 m 2 100%总 车 位数(个)100%酒店 m 2 其中 地面 车 位数 其 中 地上建筑面 积 m 2 首 层 架空车 位数 地下建筑面 积 m 2 停车 楼 停车 数 综合楼 m 2 地下 非人防车 位 数 其 中 地上建筑面 积 m 2 人防车 位数 地下建筑面 积 m 2 别墅 车 位 医院 m 2 洋房 车 位 其 中 地上建筑面 积 m 2 通廊式住宅车 位 地下建筑面 积 m 2 宿舍车 位 幼儿园 m 2 幼儿园 车 位 学校 m 2 学校车 位 销售物业建筑面 积 单 位 建筑 面 积 其
14、 中 地 下 套 数 比 例%商业 车 位 总销售面 积 m 2 酒店 车 位 别 墅 独栋 别墅 m 2 医院 车 位 双拼别墅 m 2 单个车 位 面 积 地面 车 位 联体别墅 m 2 首 层 架空车 位 坡 地别墅 m 2 停车 楼 停车 位 叠 拼别墅 m 2 地下 非人防车 位 洋 房 洋房 6 层 m 2 人防车 位 7 层 洋房 11 层 m 2 总 车 位配 比系 数 11 层 洋房 18 层 m 2 道 路占 地面 积比(建 议 25%)18 层 100 米 m 2 填 方 挖 方 通 廊 式 住 宅()层 m 2 市 政配套费用(万元)宿 舍()层 m 2 临 水 供 水
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