商业综合体机电工程全生命周期管控要点.pptx
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1、第一讲:商业综合体机电工程 全生命周期管控要点关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!1 商业综合体特点分析2 机电系统设计施工流程3 机电设计阶段管理要点4 机电招标阶段管理要点5 机电施工阶段管理要点6 商业项目消防验收流程关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!提 纲机电设计阶段管理要点机电招标阶段管理要点机电施工阶段管理要点商业综合体特点分析机电系统设计施工流程商业项目消防验收流程345关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!162提 纲商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工
2、阶段管理 消防验收流程关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!运行能耗高,节能潜力大消防系统复杂,验收难度大机电空间零散,设计难度大水电风管井多,竖向转换多综合体各业态系统 独立或合用机电系统成本高、运营影响大机电系统需留有提升改造余地机电设计应服从经营目标不规则、无标准层防火分区形式复杂运营时间不统一业态多样化租售模式不确定商户需求不确定建筑体量大,平效高商业项目机电系统特点商业综合体业态特点商业综合体特点分析
3、机电系统设计施工流程机电设计阶段管理要点机电招标阶段管理要点 机电施工阶段管理要点 商业项目消防验收流程关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!提 纲345261 (按 工)物 理 业管移交收试验调施工图施承包商确定标投招商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!传统住宅项目机电设计及施工流程:初步设计 (总体设计)施工图(招标图)设计总体规划 概念设计方案设计商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程设计院
4、施工图 (招标图)设计总体规划概念设计施工调试验收移交物管、商管、酒管初步设计方案设计机电顾问招标关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!承包商中标商业综合体机电设计及施工流程:甲供设备招投标深化图审批设备审批设备送审施工图深化招投标机电顾问职责:1.在项目方案、扩初阶段,可以要求机电顾问提供多方案比选 (包括比较初投资、运营成本、维护管理、将来发展等因素)。2.协助业主审图 (方案、初设、施工图、深化施工图、装修二次机电图、商家的机电技术条件等)。3.机电顾问对机电设备品牌、型号及其性能差异了如指掌,可以提供高、中、低档设备品牌库,作为业主招标、采购时的参考品牌。
5、4.在机电承包商和关键设备的招标阶段,机电顾问可以协助业主进行投标资格预审、整理分工界面、编写招标技术要求、面试投标单位项目经理、评比技术标、提供评标报告等工作。5.在施工阶段,审核施工深化图、乙供设备的技术参数、变更合理性、施工安装质量、参与调试、验收,并提供技术指导。6.如果在建项目申请LEED金奖认证或绿色建筑,需要有机电顾问评估LEED或绿建得分策略中机电内容。商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!机电顾问招标管控要点:1.参与投标的机电顾问单位应当比设计院具备更丰富的
6、同类项目经验,其项目业绩、专业程度足以指导设计院开展施工图设计;2.在设计任务书(招标文件技术标)中需明确服务范围、服务阶段、服务内容、服务期限、工作成果提交的方式、完成标准、费用组成;3.顾问费用应按不同业态、不同区域、不同阶段拆分成费用细目,便于变更结算或合约终止;4.锁定主要技术骨干、明确审图不限版次 (或明确几版)、招投标服务不限标段数 (或明确分包数量)、锁定面积差异对顾问费的影响、允许服务期间暂停次数、明确服务期间包含的出差次数、明确超过出差次数 后如何收费、明确驻场工程师的收费标准等。商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程关注机电
7、天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!A=COMARUP商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!举例:上海某综合体项目机电顾问评标报告商业综合体特点分析机电系统设计施工流程3 机电设计阶段管理要点4 机电招标阶段管理要点5 机电施工阶段管理要点 6 商业项目消防验收流程关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!提 纲12 负荷密度 弱电系统配置 空调系统形式 给水系统形式 确定电梯数量 供配电方案 消控室位置 主机房位置 排水系统形
8、式 电梯井道确认 强电井布置 其他机房定位 空调管路系统 水池容积计算 电梯参数确定 井道定位设计思路 空调末端形式 给水/消防泵房 定位 燃气管路走向 电梯轿厢配置 扶梯参数确定 电梯节能设计机电方案设计阶段一般遵循原则:1.因地制宜选择机电系统方案;2.机电用房尽量不占用一层、B1层面积、不影响商业动线;商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程3.水、电、风管井、机房不影响商业经营。机电系统机电系统关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!电梯电梯/扶梯扶梯强电强电弱电弱电暖通空调暖通空调给排水给排水/消防消防变电与
9、配电集中设置 or 分散布置对比分析;竖向干线采用母线 or 预分支电缆对比分析;应急照明细带蓄电池 or EPS供电对比分析;有线电视系统 or IPTV对比分析;背景音乐 与 消防广播系统独立 or 合用对比分析;照明采用BA控制 or 灯控系统对比分析;商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程太阳能热水系统经济技术分析;高区消防垂直串联供水 or 直接供水对比;生活热水系统集中式 or 分散式对比;酒店客房内侧喷 or 下喷对比分析;即热式热水器 or 容积式热水器对比;气体灭火 or 水喷雾灭火对比分析;10kV、20kV、35kV高压供
10、电方案对比分析;35kV 变压至10kV再变至0.4kV or 35kV 直变至0.4kV 对比分析;变配电所位置选择经济技术分析;空调系统冷热源方案比选技术经济分析;市政供热 or 自建锅炉房对比分析;高大空间采用地暖 or 地台暖风机 or 热风采暖对比分析;综合体各业态弱电机房独立 or 合并对比分析;FA、SA、BA监控中心分设 or 合并机房对比分析;模拟安防、半数字式、全数字安防系统对比分析;目的选层 or 传统电梯群控方式对比分析;轿厢高度、装修预留重量对建筑、成本影响分析;曳引电梯、液压电梯、无机房电梯方案对比分析;空调系统末端采用 FCU or VAV对比分析;FCU采用两管
11、制 or 分区两管制 or 四管制对比;地下室诱导通风 or 传统送排风对比分析;自动扶梯节能模式对比分析;双层轿厢设置的技术经济分析;电梯直达地库 or 地库设转换电梯对比分析;变频供水 or 重力供水对比分析;同层排水 or 下层排水对比分析;中水系统、雨水回收技术经济分析;关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!弱电2方案阶段机电系统经济技术分析给排水消防强电1暖通 空调电梯435商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程举例一:某商场空调系统方案比选关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资
12、料!体量大、运行时间统一、制冷季节时间长的项目夏热冬冷地区、体量小、无锅炉房的项目体量小、街区式商业、单元面积100平米的项目电价高、燃气便宜,或有蒸汽或余热可利用地区建筑体量适中、建筑内外区负荷差异大,有同时制冷制热需 求的项目地质条件允许、场地开阔、地下水/江河水资源丰富地区峰谷电价差大、需要申请LEED认证或绿建的项目体量小、每户均可预留空调室外机位置的街区式商业或办公燃气资源丰富、电力供应紧张,开发新区,单体建筑体量大,冷热电负荷可长时间基本平衡商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机
13、电精品好资料!分布式供能(三联供)冰/水 蓄冷系统VRV空调系统吸收式制冷水环热泵分户式分体空调地源/水源热泵冷水机组锅炉风冷热泵常见空调系统形式适用场合:小结:多立管竖向分布已成商场空调水管井主流方案:1.可减少水平管路长度,从而降低对层高影响和系统阻力2.可以有效解决AHU、PAU机房上下错位的问题;3.多业态综合体项目中,此方案便于分别计量及管理4.水力失调度较小,有利于水平衡调试商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程举例二:商场项目空调管路布置思路A.商场空调水管井布置思路关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资
14、料!商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程进深较大的商场,在远离商业主动线位置设机房,服务本层的公共区域空调。新风口可以集中 设置在屋顶或每层墙面上关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!思路一:举例二:商场项目空调管路布置思路B.商场公共区域空调风管布置思路一商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程思路二:进深较小的商场,公共区域空调机房设在屋顶或塔楼与裙房屋顶的夹层中,采用竖向风管接到楼层。关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!举例二:
15、商场项目空调管路布置思路C.商场公共区域空调风管布置思路二商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程举例二:商场项目空调管路布置思路D.商铺内空调管路布置思路关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程举例二:商场项目空调管路布置思路E.餐饮店铺内空调通风管路布置思路关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程关注机电天下微信公
16、众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!举例三:风口与外立面的协调序号对比项目合并分设1系统组成商业、办公、酒店等业态合用一套冷源、一套热源各业态分别设置独立冷源、热源,各设有制冷机房、锅 炉房2总装机容量因营业时间及负荷特性差异,各业态负荷错峰、互补,合并方案的系统总装机容量小于分设系统容量之和。各业态冷、热源均需按负荷峰值设计并预留安全余量,总装机容量较大。3变电所总配电量制冷机房变电所总装机容量小于分设系统配电量之和由于各业态制冷机房分设,相应各变电所总容量较大4设备利用率各功能区域负荷互补,设备(冷机、水泵)可选用相同 型号,减少备用设备数量,可充分发挥联合运行优势在负荷较低
17、时,由于分设系统设备装机容量较大,设备 长期处于低负荷运、低效率行状态。5系统稳定性及可靠性一旦故障,影响范围较大,需通过合理选型增加可靠性各业态系统完全独立,某一业态设备故障,不影响其他 业态6机房面积需求相对较小相对较大7运行维护备件通用,可采用一套群控系统、一套操作维修班组设备规格型号多,备品备件种类繁多,各业态均需配置 操作班组,维护保养成本略高8产权划分共用设备机房由各业态公摊,一旦出售某一业态,设备 物权难以划分,各业态分别经营管理难度较大产权划分清晰,便于分别管理、分业态计量能耗、人工、物业费核算,可以避免运行管理、能源收费纠纷9初投资及运行费用相对较低相对较高10应用场合适用于
18、由一家公司经营管理的持有型物业对于管理要求较高的业态(如酒店)通常分设独立系统商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!举例四:空调冷热源主机各业态分设、合并对比分析举例五:方案设计阶段电梯设计要点:1.电梯性能指标的取值2.电梯运载性能分析(确定电梯台数、是否采用双层轿厢)3.电梯参数确定(速度、载重、轿厢面积等)4.整理电梯土建参数(井道尺寸、井道结构、底坑深度、底 坑集水井及排水泵、顶层缓冲高度、机房高度、机房面积 、机房埋件和吊钩)5.群控形式(传统、目的选层)6.确定轿内
19、配置(装修预留重量、对重形式、是否贯通、轿厢 高度、开门尺寸、门保护形式、轿内操纵面板数量、是否 梯控、楼显形式、轿内空调、扬声器、轿内信息发布系统 、轿壁材质)7.确定电梯厅内配置(厅门材质、厅外楼显、到站灯、到站钟)8.无障碍设计9.配合建筑师优化井道布置、优化核心筒商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!茶歇时间15分钟后继续分享关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!原标准层平面的问题:1.高区、低区和地库共用6台1500kg的电梯 ,5分钟载
20、客率 7.48%,平均等候时间1分钟,上班高峰期可能出现排队等电梯现象。2.高、低区都设有环形走道,得房率低。原办公大堂的问题:1.沿街面房间设计成弱电房和设备房。2.办公大堂的开阔区域未能有效利用,而 通往电梯厅的通道狭小。3.缺少办公大堂通往商场中庭的通道。商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!案例1:电梯井道及核心筒优化优化前的办公标准层平面优化前的办公大堂平面优化工作小结:1.高、低区电梯分区,低区3台,高区加到4台客梯,5分钟载客率提高至 10.2%,平均间隔约40秒
21、。高区比原方案减少2台电梯。2.低区电梯靠边设置,在办公大堂实现分流,低区原电梯厅位置做卫生间。3.塔楼高区,原低区电梯井道改为卫生间,低区电梯厅改为办公室,得房率增 加。商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!案例1:电梯井道及核心筒优化优化前的办公标准层平面优化后办公高区核心筒平面:优化后办公低区核心筒平面:优化后的办公大堂平面商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程优化工作小结:1.办公大堂另设通道,通往商场中庭,靠近通道的商
22、铺平效得到提高。2.沿街的机房改为零售店铺。关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!案例1:电梯井道及核心筒优化优化前的办公大堂平面重力供水工频加压泵组将水从地下室生活用水水箱输送到裙房的 商业屋顶水箱,再依靠重力向各区供水。高度不足导致局部压力不够处,增设局部加压变频泵组。地下室的工频加压泵是间断运行,根据屋顶水箱最高水 位来控制泵的启停1)供水可靠性高,供水稳定,不会因商业业态改变而影响整个供水系统和本身用户的运作,对将来招商 及营运的灵活性较高;2)系统较简单,水泵数量较少,初投资较低;1)屋顶水箱较大,对屋顶结构荷载要求大(可增加地下室水泵启停频次,减少水箱
23、容量);2)屋顶水箱存在二次污染的可能性;3)为保证高楼层水压,水箱设置高度要提高。商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程举例六:方案设计阶段商场给水系统形式选择讨论:(重力供水 or 变频供水)关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!优点:缺点:商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程变频供水在地下室商业及住宅生活水泵房内设置变频供水泵分别向每个分区加压供水关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!举例六:方案设计阶段商场给水系统形式选择讨论
24、:1)设备布置集中,便于维护、管理;省去屋顶活水箱,减少建筑物的造价,避免了水源二次污染;2)系统根据用户用水量的变化来调节水泵转速,使水泵始终工作在高效区,以有效节能;变频供水缺点:1)商业业态改变令供水流量增加/减少而影响变频水泵不能在高效区内工作;(见水泵性能曲线图)2)系统分区设计令水泵等设备较多,初次投资大。商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施工阶段管理 消防验收流程关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!举例六:方案设计阶段商场给水系统形式选择讨论:变频供水优点:商业综合体特点 机电设计施工流程 设计阶段管理 招标阶段管理 施
25、工阶段管理 消防验收流程商业业态难确定,日后租户变化性较多,且有条件设置屋顶水箱 时适用重力式商业业态定位较为明确,功能划分较清楚,建成后业态用水量变化不大时适用关注机电天下微信公众号(id:mepbbs)得到更多机电精品好资料!举例六:方案设计阶段商场给水系统形式选择讨论:变频式分分 类类序序 号号智能化子系统智能化子系统配置配置 建议建议备注说明备注说明CA1综合布线2程控电话交换系统收银处应设3局域网及网络交换系统物业管理应设4室内移动通信覆盖系统5有线电视系统6卫星电视接收系统7广播系统(背景音乐及消防广播)8信息引导及发布系统取决于商场规 模、定位9无线对讲室内信号覆盖分分 类类序序
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