万科未来十年中长期规划讨论稿.ppt
《万科未来十年中长期规划讨论稿.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《万科未来十年中长期规划讨论稿.ppt(173页珍藏版)》请在沃文网上搜索。
1、北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司中管网房地产频道万科未来十年中长期万科未来十年中长期规划主报告规划主报告Version:2004-10-20ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司2万科未来十年中长期规划的主报告报告万科未来十年中长期规划的主报告报告背景:房地产行业发展的机会与挑战背景:房地产行业发展的机会与挑战万科第三个十年:在行业目标与行业标杆下持续领跑中国房地产业1在国际化视野下审视万科发展2万科未来十年的战略目标和核心价值观3万科未来十年的业务链规划与战略定位4万科未来十年四大战略1.四大战略之一:30%行业增长2.四大战
2、略之二:聚集城市圈3.四大战略之三:精细化细分价值4.四大战略之四:产业化产品创新5万科的核心能力战略北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司中管网房地产频道背景:背景:房地产行业发展的房地产行业发展的机会与挑战机会与挑战目录ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司4经济支柱特点经济支柱特点-房地产投资占房地产投资占GDPGDP比重持续增长比重持续增长亿元元资料来源:2003年中国统计年鉴l9292、9393年中国房地产行业过热发展后国家对房地产进行有效控制,自年中国房地产行业过热发展后国家对房地产进行有效控制,自19951995年后房地
3、年后房地产投资开始萎缩;产投资开始萎缩;l9898年以后中国房地产投资开始复苏,占年以后中国房地产投资开始复苏,占GDPGDP比重保持持续增长,比重保持持续增长,20022002年达到年达到7.47.4;ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司5经济支柱特点经济支柱特点住宅销售额占住宅销售额占GDPGDP的比重持续增加的比重持续增加亿元亿元资料来源:2003年中国统计年鉴l9292、9393年是中国房地产行业发展历史上的过热阶段,住宅销售出现一个小高潮,随年是中国房地产行业发展历史上的过热阶段,住宅销售出现一个小高潮,随后销售开始下降;后销售开始
4、下降;l9898年以后中国房地产投资开始复苏,住宅销售占年以后中国房地产投资开始复苏,住宅销售占GDPGDP比重开始持续增长,比重开始持续增长,20022002年达到年达到4.74.7;ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司6中国房地产行业的三个发展阶段中国房地产行业的三个发展阶段:1994:1994年之后房地产才真正作年之后房地产才真正作为一个产业出现为一个产业出现第一第一阶段(段(1978197819911991年)年)起步起步阶段段第三第三阶段(段(19931993年年6 6月至今)月至今)调整整阶段段第二第二阶段段过热阶段段房地产真正的
5、作为一个产业是从房地产真正的作为一个产业是从19941994年开始出现的年开始出现的,一批以服务体制外一批以服务体制外(市场经济市场经济)新兴阶层客户为目标顾新兴阶层客户为目标顾客的民营房地产公司开始出现客的民营房地产公司开始出现资料来源:元富料来源:元富证券(香港)券(香港)16161414121210108 86 64 42 20 012012010010080806060404020200 02 20 00 03 33 30 00 02 22 20 00 01 12 20 00 00 01 19 99 99 91 19 99 98 81 19 99 97 71 19 99 96 61 1
6、9 99 95 51 19 99 94 41 19 99 93 31 19 99 92 21 19 99 91 11 19 99 90 01 19 98 89 91 19 98 88 81 19 98 87 71987198720032003年中国年中国GDPGDP增增长与房地与房地产行行业周期波周期波动情况情况GDPGDP增增长率()率()房地房地产投投资完成完成额增增长率()率()ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司7民营房地产企业的崛起是行业走向市场化产业化的标志民营房地产企业的崛起是行业走向市场化产业化的标志ZionZion Cons
7、ulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司8民营房地产企业的崛起大大改善了行业经营水平民营房地产企业的崛起大大改善了行业经营水平,使得行业利使得行业利润走出负增长低谷润走出负增长低谷ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司9民营房地产企业的崛起的另一面是一批体制不清管理混乱经民营房地产企业的崛起的另一面是一批体制不清管理混乱经营不善的企业被淘汰出局营不善的企业被淘汰出局ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司1019981998年取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的年
8、取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的市场竞争环境市场竞争环境(需要在下面标出增长率需要在下面标出增长率)万平方米万平方米资料来源:中料来源:中经网网1999-20031999-2003年的增年的增长量是量是过去十年的增去十年的增长量量总和和ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司1119981998年取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的年取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的市场竞争环境市场竞争环境个人购买单位购买ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司122003
9、2003年房地产行业上市公司的利润水平大部分都远远高于全社年房地产行业上市公司的利润水平大部分都远远高于全社会平均利润水平会平均利润水平,这意味着还将有若干新竞争者进入房地产行业这意味着还将有若干新竞争者进入房地产行业资料来源:料来源:20032003年度上市公司年度上市公司财报目前全社会行目前全社会行业平均平均毛利水平区毛利水平区间ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司13行业规模最大的行业规模最大的100100家企业中年竣工面积普遍不到家企业中年竣工面积普遍不到100100万平米万平米,这这种小公司林立的现状说明房地产公司是在普遍的低水平层
10、次竞争种小公司林立的现状说明房地产公司是在普遍的低水平层次竞争中国房地中国房地产行行业百百强企企业开复工面开复工面积规模分布情况模分布情况房地产行业百强企业中开复工面积超过200万平米的仅3家,大部分企业开复工面积低于50万平米;百强企业年度竣工面积的均值不到30万平方米,百强企业中只有万科集团和合生创展的竣工面积在100万平方米以上;ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司14绝大多数房地产都是区域性企业,并且集中在上海、广东、北绝大多数房地产都是区域性企业,并且集中在上海、广东、北京三地京三地0303年销售额超过年销售额超过2020亿的部分亿
11、的部分企业名称企业名称企业总部所在地企业总部所在地业务区域业务区域万科深圳深圳、北京、沈阳、武汉、成都等绿地上海上海、南昌、合肥招商地产深圳深圳富力地产广州广州、北京顺驰天津天津、北京、上海、武汉等合生创展广州北京、上海、广州、天津陆家嘴上海上海中海深圳深圳、香港中国SOHO北京北京万通北京北京广州恒大广州广州、北京北京城建北京北京首创置业北京北京合生创展、上海绿地、天津顺驰少数几家企业呈现一种跨地域扩张的趋势;中国房地产行业绝大多数企业都是纯粹的区域性企业,并且集中在上海、广东、北京三地;ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司15区域房地产领
12、导者案例区域房地产领导者案例:北京首创置业和北京城建的未来北京首创置业和北京城建的未来1、首创置业是一家北京本地公司,业务集中于北京地区;p目前首创置业拥有325万平方米的土地储备;p65已取得了土地使用权证;2、“北京城建”又一家北京本地公司,业务集中于北京地区;p目前拥有土地546万平方米,规划建筑面积888万平方米,主要集中在北京城乡接合带、奥林匹克公园周边、CBD及中关村等黄金区域p充裕的土地储备足够满足今后3至5年的发展,但三五年后呢?首首创置置业目前土地目前土地储备地理位置分布地理位置分布北京两个主要的房地产企业首创置业和北京城建都是典型的土地资源垄断型企业,这说明目前区域市场的竞
13、争格局是个假象,那些靠政府力量垄断土地资源的大公司要么变革,要么迟早会退出竞争的领导行列ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司16中国:中国:万科是中国房地产行业从事商品房开发与销售业务最大的公司,其市场份额不到万科是中国房地产行业从事商品房开发与销售业务最大的公司,其市场份额不到1 1;中国房地产行业前中国房地产行业前3 3名市场份额之和仅仅名市场份额之和仅仅2 2左右;左右;行业前行业前1010名名20032003年销售额之和为年销售额之和为390390亿左右,并且前亿左右,并且前1010名公司并不稳定;名公司并不稳定;美国:美国:美国房地
14、产行业最大的公司美国房地产行业最大的公司Pulte Homes2003Pulte Homes2003年市场份额为年市场份额为4.64.6左右,年销售额是万科的左右,年销售额是万科的13.513.5倍;倍;美国前美国前1010强房地产开发商销售总额强房地产开发商销售总额3686.763686.76亿人民币亿人民币,是中国前,是中国前1010强的强的1010倍倍,市场占有率之和达市场占有率之和达到到27.25%27.25%;销售售额最大公司的市最大公司的市场份份额(0202年、年、0303年均年均为深圳万科)深圳万科)行行业前前3 3名的市名的市场份份额之和(之和(0202年、年、0303年均年均
15、为深圳万科、上海深圳万科、上海绿地、招商地地、招商地产)行行业前前1010名的市名的市场份份额之和之和说明:明:20032003年年销售售额超超过2020亿的房地的房地产企企业有有1717家,由于天家,由于天鸿等几家企等几家企业具体具体销售数据没有售数据没有获得,故没有列入上述分析。得,故没有列入上述分析。对比美国房地比美国房地产行行业,中国房地,中国房地产行行业并没有真正意并没有真正意义的大公司,行的大公司,行业处于高速成于高速成长期期ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司17宏观调控的基点宏观调控的基点:中央政府将会为中国房地产行业创造有利
16、于公中央政府将会为中国房地产行业创造有利于公平竞争的市场化法制化环境平竞争的市场化法制化环境,从而真正确立房地产作为支柱产业从而真正确立房地产作为支柱产业的地位与作用的地位与作用1614121086420120100806040200200320022001200019991998199719961995199419931992199119901989198819871987198720032003年中国年中国GDPGDP增增长与房地与房地产行行业周期波周期波动情况情况GDPGDP增长率()增长率()房地产投资完成额增长率()房地产投资完成额增长率()在1993至今的第三阶段(调整阶段),房地
17、产行业出现了两次集中的宏观政策调控期:l第一次调控期:19931994年;控制行业发展,限制不良现象发展和“泡沫”膨胀;l第二次调控期:2002规范行业发展,促进土地市场化和房地产金融正规化;资料来源:元富证券(香港)资料来源:元富证券(香港)ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司18土地政策向招投标杆方向迈进土地政策向招投标杆方向迈进,由此会带来房地产企业从依赖由此会带来房地产企业从依赖土地生存的格局向依赖金融方向改变土地生存的格局向依赖金融方向改变重点是金重点是金融融紧缩,限制小公限制小公司司发展展认为房地产行业总体健康,肯定了房地产行业的
18、支柱地位;“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理,严禁违规发放房地产贷款”;鼓励“强者恒强”,弱者淘汰;央行上调商业银行存款准备金利率1个百分点,这将使商业银行减少贷款约1000亿元;据统计,截至2003年4月,房地产贷款占到商业银行各项贷款余额的17.6;2004年4月,国务院发出通知,将房地产投资项目资本金比例由20%提高到35%以上,但对一些资金充足的上市公司没有太大影响;20032003年年8 8月月1818号文件号文件20032003年年6 6月月121121号文件号文件紧缩贷款款鼓励鼓励强者者行行业现状状20042004
19、年年存款准存款准备金利率上金利率上调及其他及其他规定定金融金融紧缩认为房地行业过热;要求各商业银行全面收紧对房地产企业的贷款,对开发贷款、土地储备贷款、建筑商流动资金贷款、个人住房按揭贷款、公积金委托贷款等六个方面做出严格规定;资金密集型行业;规模扩大的同时,资金链越绷越紧;银行信贷是房地产金融的主渠道;开开发商、商、银行、客行、客户现状状银行贷款压力大,积极性低;房地产开发企业自有资金不足,贷款渠道单一;购房客户住房贷款需求大,但贷款不足、贷款难;建立三建立三赢结构促构促进大公大公司司发展展未来未来趋势ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司1
20、9未来是巨大的市场与前所未有的机会,但抓住并不容易未来是巨大的市场与前所未有的机会,但抓住并不容易起步起步起步起步高速发展平稳期平稳期平稳期平稳期衰退期衰退期衰退期衰退期人均收入(单位:美元)未来未来未来未来2020年中国所处阶段年中国所处阶段年中国所处阶段年中国所处阶段稳定增长主要城市所处阶段主要城市所处阶段主要城市所处阶段主要城市所处阶段未来未来20年,中国房地产行业处于高速发展期及稳定增长期年,中国房地产行业处于高速发展期及稳定增长期ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司20做一个假设:如果从做一个假设:如果从19941994年起,万科房
21、地产业务能够以行业增年起,万科房地产业务能够以行业增长率同步增长,万科年销售收入到长率同步增长,万科年销售收入到200200年将达亿元年将达亿元行业CAGR=25.7%万科CAGR=51.4%以万科1994年房地产销售收入7.0亿元为基数,按行业增长率两倍计算万科的销售收入。1994-200年增长率为51.4%19941994年年-2014-2014年房地产行业与万科销售额对比年房地产行业与万科销售额对比数据来源:2003年中国统计年鉴,建设部科技信息研究所,万科内部报告,锡恩公司的分析020004000600080001000012000房地产行业销售额1018.51257.71427.11
22、799.52513.32987.93935.44862.86032.37671万科销售额7.0 10.6 16.0 24.2 36.7 55.6 84.2 127.4 192.9 292.0 19941995199619971998199920002001200220032004c北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司中管网房地产频道万科第三个十年万科第三个十年:在国际化标杆与行在国际化标杆与行业目标下持续领跑中国房地产业业目标下持续领跑中国房地产业目录北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司中管网房地产频道第一部分第一部分:在国际化在国际化视野下审视万科发展视野下审视万科发
23、展目录ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司23万科选取标杆的意义万科选取标杆的意义:通过国际化标杆通过国际化标杆Pulte homesPulte homes公司把握中公司把握中国房地产的未来国房地产的未来做一家持续增长的伟大公司 比如,普尔特公司为何专注于住宅业务,又何以持续53年保持赢利?为什么在美国那样一个成熟的市场,它的净资产回报率能达到18%,近十年增长率达到行业的两倍?比如,为什么在普尔特公司新推出的项目中,老客户重复购买或推荐购买的比例达到47%?它何以实现客户的终身锁定?比如普尔特在业务横跨美国27个州,44个市场的情况下,如何
24、实施它的跨区域经营?Pulte HomesPulte Homes公司的做法公司的做法万科的未来万科的未来ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司24问题问题:在高风险的房地产行业在高风险的房地产行业,房地产公司能够持续增长吗房地产公司能够持续增长吗?年份年份新屋销售额新屋销售额Pulte HomesPulte Homes销售额销售额20027.5%26.1%20013.5%15.7%2000-.00%.5%1999-0.1%19.2%199810.2%5.8%19976.2%8.2%199613.5%15%1995-.01%11.6%1994.0
25、1%13.8%19939.1%22.0%199219.8%20.0%10 年平均7.0%15.9%美国房地美国房地产行行业销售售额在走平的同在走平的同时,PulteHomesPulteHomes却持却持续1010年不断的增年不断的增长通过学习通过学习Pulte Pulte homeshomes持续增长持续增长5050年年,在近十年在近十年两倍于行业增两倍于行业增长长,万科要做一万科要做一家领先于行业家领先于行业增长水平的公增长水平的公司。司。回答是:能!ZionZion Consulting 机密机密中管网房地产频道北京锡恩企业管理顾问公司25问题问题:房地产是一个客户导向房地产是一个客户导向
- 1.请仔细阅读文档,确保文档完整性,对于不预览、不比对内容而直接下载带来的问题本站不予受理。
- 2.下载的文档,不会出现我们的网址水印。
- 3、该文档所得收入(下载+内容+预览)归上传者、原创作者;如果您是本文档原作者,请点此认领!既往收益都归您。
下载文档到电脑,查找使用更方便
20 积分
下载 | 加入VIP,下载更划算! |
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 未来十年 中长期 规划 讨论