洛阳孟津御品名城项目认筹前推广执行方案.ppt
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1、御品名城认筹前推广执行方案御品名城认筹前推广执行方案PART 1 项目现状分析PART 2 广告现状分析PART 3 认筹目的及策略要点目录目录PART 4 截止认筹营销策略PART 1 项目现状分析PART 1 项目现状分析PART 2 广告现状分析PART 3 认筹目的及策略要点PART 4 截止认筹营销策略 销售现状分析 得出结论 低上访量原因分析 PART 1 项目现状分析销售现状分析得出结论低上访量原因分析项目现状分析 御品名城项目售楼部于2014年10月中旬启用至今约3个月的时间,根据售楼部的统计情况,截止到2015年01月07日总来访量XX组,来电XX组客户。截止到1月07日已累
2、积办理VIP卡35张,现仍有一部分VIP客户将继续升级定购。客户来访量是影响一个楼盘销售成交量的最大因素,从目前来看,持有御品会VIP会员占前期蓄客的17%,相对而言,转化率较低。通过对目前销售情况的总结和分析,我们可以得出以下结论:销售现状分析销售现状分析项目现状分析得出结论得出结论目前,项目知名度低、上访量少目前,项目知名度低、上访量少项目现状分析低上访量原因分析低上访量原因分析1、孟津房地产市场疲软,供求基本饱和,目前孟津在售和待售的大型楼盘约有10几个(网上可查询),而孟津总人口45万,就目前的放盘量而言,孟津市场面临着“供求持恒”的状况,通过了解得知,孟津在售楼盘中多数都存在着上访量
3、不足的不利形势,销售进度2014年整年而言,都不太乐观,这是孟津每个开发商和销售队伍必须面对的售楼障碍,此时我们如何在逆境中增加上访量,挖掘客户,促进销售已经变得刻不容缓。2、孟津房地产市场面临内忧外患的双重压力。现下,由于交通的便利性,使得洛阳和孟津两地的置业者实现了双向回流的趋势,由于2014年房地产市场的疲软一直持续,是以,不少客户对房地产市场又开始存有观望态度,而孟津本地有一部分优质楼盘由于品质、工程进度、推广力度等方面的影响,使得客户的选择取向更加明确,是以面对这种内忧外患的双重压力,抓住每一个上访客户,促进上访客户的成交,提高有效客户的比例,是售楼部每个销售人员应该抓住的首要任务。
4、3、本案区位优势虽然明显,但由于项目目前仅汉魏国际大酒店动工进程明显,现下所推售的一期1#、2#、3#处于动工初始阶段,是以会流失一部分急需改善住房条件的改善性需求客户,而项目旁边由于亚威金地家园工程进度的影响,使得客户容易形成对比,流失客户。4、此外,由于本案刚刚在孟津启动,蓄水期也仅仅只有3个月的时间,客户蓄水量仅有200多组,还没有达到口碑传播的程度。PART 2 广告现状分析PART 2 广告现状分析PART 1 项目现状分析PART 2 广告现状分析PART3 认筹目的及策略要点PART 4 截止认筹营销策略 目前广告投放情况分析 下阶段工作目标 PART 2 广告现状分析广告现状分
5、析 目前广告投放情况分析目前广告投放情况分析 下阶段工作目标下阶段工作目标 广告现状分析1、广告预算过低。本项目一期XX套房源,预计约XX的销售额,按照0.8%的比例计算,总的广告投放预算费用应为XX万。即使按照目前推出的XX套房源的销售额计算,应该至少投入约XX的广告费用才是较为合理的。但就现在的广告投入费用衡量,我们的广告投放力度是远远不足的。很多较为有实力且盘量较大的楼盘,如:亚威金地家园、孟津新天地红太阳、嘉轩银溪湖畔等,都非常重视广告在受众中的作用。尤其是在孟津这种房地产形势严峻的地区,当务之急就是要通过有效的广告形式或者宣传活动,扩大项目在全市的认知度和美誉度,从实际上提高客户上访
6、量。2、广告推广无广度,无力度。从项目投放的广告渠道来看,目前项目销售过程中曾经运用过的广告媒体分别有:围挡、DM单、车体广告、乡镇墙体等广告形式,以上广告形式不但广度不够,执行的力度和广告的持续性较弱,是以,难以形成轰炸性的视觉效应以及影响力。目前广告投放情况分析目前广告投放情况分析广告现状分析 下阶段工作任务下阶段工作任务为了更好更快的完成销售任务,为开发商回笼资金,策划部和销售部的工作将更为紧密的联系起来,进行认筹前期预热推广,希望开发商给予我们帮助和支持。我们制定的工作任务如下:1、消化前期蓄水客户的同时,继续积累新一批的客户,为本案认筹做准备。预计在认筹前上访客户总量达到500批左右
7、,VIP卡办理累积达到100张。2、开始新一波的广告推广工作,防止在认筹期出现推广活动断裂现象。为公开认筹蓄水。3、对置业顾问进行加强训练,以保证后期的“杀客”能力。PART3认筹目的及策略要点PART 1 项目现状分析PART 2 广告现状分析PART 3 认筹目的及策略要点PART 4 截止认筹营销策略 认筹目的 策略要点 认筹策略 PART 3 认筹目的及策略要点 认筹目的认筹目的 策略要点策略要点认筹策略认筹策略认筹目的及策略要点 认筹目的认筹目的1.拓宽客户渠道且同时释放市场信息,加大项目客户量及市场关注度;2.通过营销策略提升客户信心,带动口碑宣传,提高项目上访量及认筹量;认筹目的
8、及策略要点 策略要点策略要点针对本次一期认筹推出的临岭南路正南门1#、2#、3#这三栋楼的119及129户型,由于综合素质较好,建议以认筹的包装形式推出市场,聚集目标客户群体且提高项目总体形象,对外释放一定的市场声音,增加市场爆光率;针对3#129平方户型,在认筹活动中加强对此户型的引导,并从119平方客户中转移至129平方户型,从而增加129平方户型的认筹量。若客户有特殊需求且诚意度较高,建议作特殊申请处理;认筹目的及策略要点认筹策略认筹策略 策略说明策略说明1)利用“返乡置业”优惠制作噱头,蓄客,以认筹形式初定于4月中旬集中引爆开盘;2)梳理现有单位,分析优劣区域,为下一步营销执行铺垫;3
9、)以快速施工进度说话,建立良好的美誉度,巩固项目品牌楼盘地位,以销售业绩为依据;4)现场说辞,配合销售深化区域沙盘说辞,加强软式宣传;认筹细则认筹细则认筹时间:2015年3月8日至4月8日(具体解筹时间根据市场、认筹量待定)认筹地点:营销中心认筹内容:1)1)老带新客户:老带新客户:老业主介绍客户认筹且成功认购的,建议在正式签约后奖励老业主2000元购物卡。注:1、老业主介绍客户必须是第一次上门且未在来访来电记录中,同时客户第一次到访时需老业主陪同及确认方可认定为有效转介,否则视为自然上门客户;2、老业主介绍客户第一次上门做好登记,即填写老带新登记表。成交后补写登记表的视为老带新无效。认筹目的
10、及策略要点认筹策略认筹策略2)2)认筹优惠措施如下:认筹优惠措施如下:认筹目的及策略要点认筹策略认筹策略备注:备注:1.在开盘前进行客户诚意度摸底,针对诚意客户进行置业升级,补齐认筹金后,享受同等选房的优惠方案;2.开盘期间认购定金设为20000元/套,同时认筹金转为定金;3.购物卡赠送标准以客户付款方式(按揭客户付清首付款、一次性客户支付房款50%以上)为准,发放购物卡;4.如客户要求赠送购物卡金额抵同等金额的房款,需另写申请单,由领导指示。认筹目的及策略要点认筹策略认筹策略3)3)付款方式优惠措施付款方式优惠措施 认筹付款方式:交付现金或者刷卡认筹付款方式:交付现金或者刷卡PART4截止认
11、筹营销策略PART 1 项目现状分析PART 2 广告现状分析PART 3 认筹目的及策略要点PART 4 截止认筹营销策略n推广目标推广目标n推广途径推广途径n销售节点销售节点n营销费用估算营销费用估算PART4 截止认筹营销策略n推广目标推广目标n任务分解任务分解n销售节点销售节点n营销费用估算营销费用估算资资金金稳稳健健回回流流企企业业品品牌牌升升华华利润最大化利润最大化目标目标目标目标1 1 1 1:现金流:现金流:现金流:现金流通过分阶段的配合营销,实通过分阶段的配合营销,实通过分阶段的配合营销,实通过分阶段的配合营销,实现项目的可持续性开发,为现项目的可持续性开发,为现项目的可持续
12、性开发,为现项目的可持续性开发,为开发商保证良好的现金流,开发商保证良好的现金流,开发商保证良好的现金流,开发商保证良好的现金流,从而确保资金的快速回拢!从而确保资金的快速回拢!从而确保资金的快速回拢!从而确保资金的快速回拢!目标目标目标目标3 3 3 3:形象与品牌:形象与品牌:形象与品牌:形象与品牌通过对本项目的成功开通过对本项目的成功开通过对本项目的成功开通过对本项目的成功开发,奠定开发商在市场发,奠定开发商在市场发,奠定开发商在市场发,奠定开发商在市场中的形象,实现利润与中的形象,实现利润与中的形象,实现利润与中的形象,实现利润与品牌的双赢!品牌的双赢!品牌的双赢!品牌的双赢!目标目标
13、目标目标2 2 2 2:利润:利润:利润:利润依托御品名城的产品品质,充分依托御品名城的产品品质,充分依托御品名城的产品品质,充分依托御品名城的产品品质,充分发挥项目自身和潜在的价值,实发挥项目自身和潜在的价值,实发挥项目自身和潜在的价值,实发挥项目自身和潜在的价值,实现项目利润最大化!现项目利润最大化!现项目利润最大化!现项目利润最大化!全案营销目标全案营销目标保证项目现金流的稳健回收是项目成功的基础!保证项目现金流的稳健回收是项目成功的基础!理性的风险控制就理性的风险控制就理性的风险控制就理性的风险控制就 像项目的保护伞像项目的保护伞像项目的保护伞像项目的保护伞争取以项目养项目争取以项目养
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