工程经济学课程设计--房地产项目初步可行性研究.docx

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1、工 学 院 工 程 管 理 专 业课程设计课程设计名称： 建设项目财务经济评价班级： 姓名： 学号： word文档可自由复制编辑课 程 设 计 名 称 ： 房 地 产 项 目 初 步 可 行 性 研 究一 、 课 程 设 计 目 的 ： 通 过 课 程 设 计 ， 熟 悉 掌 握 房 地 产 市 场 调 查 方 法 和 项 目 策 划 方 法 ， 工 程 经 济 学 的 基 本 原 理 和 方 法 ， 能 运 用 所 学 知 识 进 行 房 地 产 项 目 可 行 性 研 究 。 具 体 包 括 ：1 、 掌 握 房 地 产 市 场 调 查 问 卷 和 楼 盘 调 查 编 写 方 法2 、 熟

2、 悉 房 地 产 市 场 调 查 方 法 和 技 巧3 、 熟 悉 房 地 产 市 场 调 查 数 据 统 计 分 析 方 法4 、 熟 悉 房 地 产 市 场 目 标 市 场 选 择 方 法5 、 掌 握 房 地 产 市 场 定 位 方 法6 、 熟 悉 房 地 产 项 目 成 本 费 用 的 构 成 及 其 用 途7 、 掌 握 成 本 估 算 的 方 法8 、 熟 悉 销 售 收 入 、 利 润 、 税 金 等 概 念 ， 掌 握 销 售 收 入 、 利 润 、 税 金 的 计 算 方 法9 、 熟 悉 财 务 评 价 的 基 本 步 骤1 0 、 掌 握 现 金 流 量 的 构 成 与

3、 现 金 流 量 表 的 编 制11 、 掌 握 财 务 评 价 基 础 数 据 的 测 算1 2 、 掌 握 工 程 项 目 静 态 动 态 评 价 方 法 。 二 、 课 程 设 计 进 度 安 排 ：本 设 计 按 教 学 计 划 安 排 ， 共 2 周 。第 1 天 ， 编 制 楼 盘 调 查 表 和 市 场 调 查 问 卷 第 2 、 3 天 ， 进 行 楼 盘 调 查 和 市 场 问 卷 调 查 第 4 天 ， 进 行 楼 盘 和 调 查 问 卷 统 计 分 析第 5 天 ， 根 据 统 计 分 析 进 行 房 地 产 项 目 市 场 细 分 ， 目 标 客 户 群 定 位 及 房

4、 地 产 产 品 定 位 。第 6 天 ， 根 据 房 地 产 产 品 规 划 ， 进 行 房 地 产 项 目 成 本 费 用 的 估 算 。 第 7 、 8 天 ， 进 行 相 关 经 济 指 标 的 测 算 和 分 析第 9 天 ， 初 步 审 查 设 计 成 果 ， 对 设 计 进 行 修 改 完 善 第 1 0 天 ， 整 理 完 成 课 程 设 计 。三 、 课 程 设 计 内 容 要 求 ： 1 . 内 容 要 求 ：（ 1 ） 2 0 1 0 年 长 沙 市 房 地 产 市 场 分 析（ 2 ） 该 项 目 所 在 区 域 房 地 产 市 场 现 状 分 析（ 3 ） 房 地 产

5、 项 目 市 场 定 位 及 规 划（ 4 ） 房 地 产 项 目 相 关 经 济 指 标 的 测 算 和 分 析（ 5 ） 房 地 产 项 目 可 行 性 分 析（ 6 ） 结 论2 . 内 容 提 纲 ：（ 1 ） 项 目 概 括（ 2 ） 2 0 1 1 年 长 沙 市 房 地 产 发 展 现 状 及 需 求 分 析（ 3 ） 项 目 规 划 ：a . 土 地 所 在 地 周 边 房 地 产 发 展 现 状 （ 根 据 楼 盘 调 查 进 行 说 明 ） b . 消 费 者 需 求 特 点c . 项 目 定 位 ： 目 标 客 户 群 、 产 品 核 心 利 益 的 追 求 （ 核 心

6、产 品 定 位 ） 形 式 产 品 定 位 及 附 加 产 品 定 位 （ 重 点 ）d . 项 目 营 销 策 略 ： 开 盘 时 间 、 销 售 节 奏 的 控 制 及 不 同 时 期 的 销 售 价 格（ 4 ） 房 地 产 项 目 经 济 可 行 性 分 析包 括 各 种 成 本 估 算 表 及 现 金 流 量 表 ， 进 行 经 济 指 标 的 分 析 ， 判 断 项 目 是 否 可 行 。（ 5 ） 社 会 影 响 分 析（ 6 ） 结 论 及 建 议 。备 注 ： 房 地 产 市 场 调 研 6 - 8 名 同 学 为 一 组 进 行 ， 相 关 房 地 产 市 场 研 究 部

7、分 内 容 要 求 参 考 房 地 产 市 场 研 究 作 业 相 关 内 容 ， 一 组 的 同 学 市 场 研 究 的 内 容 可 以 一 致 ， 相 关 经 济 可 行 性 分 析 每 名 同 学 独 立 完 成 。1 项目概况1 . 1 基 本 情 况1 . 1 . 1 项 目 名 称 大 和 齐 家 地 产1 . 1 . 2 项 目 位 置地 理 位 置 ： 芙 蓉 区 沙 湾 路 1 6 8 8 号交 通 位 置 ：位 于 芙 蓉 区 白 沙 湾 路 和 荷 花 路 的 交 汇 处（ 浏 阳 河 风 光 带 文 化 公 园 旁 ）， 邻 人 民 东 路 ， 通 远 大 路 ， 道

8、路 系 统 四 通 八 达 ； 西 由 荷 花 路 直 连 长 沙 火 车 站 ， 南 由 白 沙 湾 紧 接 武 广 高 铁 ， 出 行 十 分 便 捷 。周 围 交 通 :公 交 线 路 ： 1 3 1 、 4 0 5 、 1 4 2 、 7 0 2 、 1 6 8 等 紧 邻 地 铁 2 号 线 、 5 号 线 与 6 号 线距 地 铁 2 号 线 古 曲 路 站 仅 3 0 0 米 ， 距 地 铁 2 号 线 万 家 丽 站 仅 5 0 0 米 1 . 1 . 3 承 办 单 位 概 况开 发 商 ： 长 沙 大 和 齐 家 地 产 开 发 有 限 公 司 代 理 商 ： 自 然 力设

9、 计 单 位 ： 湖 南 方 圆 建 筑 工 程 设 计 有 限 公 司 施 工 单 位 ： 长 沙 市 富 湘 建 筑 有 限 公 司物 管 单 位 ： 创 新 物 业 长 沙 公 司 1 . 1 . 4 项 目 周 边 情 况项 目 东 临 浏 阳 河 、 南 望 圭 塘 河 ，是 城 央 极 为 罕 见 的 双 河 环 抱 社 区 。 东 临 浏 阳 河 风 光 带 ， 恰 当 隔 离 喧 嚣 ， 凭 添 无 限 美 景 ， 更 增 大 量 观 光 、 休 闲 、 娱 乐 设 施 。 浏 阳 河 休 闲 产 业 带 ， 兼 享 产 业 带 带 来 的 巨 大 升 值 空 间 。南 临 浏

10、 阳 河 文 化 公 园 ，绿 树 簇 拥 ， 碧 水 环 绕 。周 边 配 套 设 齐 全 ，有 超 市 百 货 ：大 润 发 、沃 尔 玛 、步 步 高 、人 人 乐 、家 润 多 ； 有 建 材 家 居 ： 万 家 丽 、 好 百 年 、 欧 亚 达 、 通 程 OUTLI NES ； 还 有 中 西 餐 厅 ： 新 长 福 、 新 玉 楼 东 、 麦 当 劳 、 肯 德 基 、 必 胜 客 ； 以 及 医 疗 门 诊 ： 旺 旺 医 院 、 马 王 堆 疗 养 院 、 湘 雅 附 二 、 黄 兴 医 院 ； 更 有 知 名 学 校 ： 芙 蓉 中 学 、 长 郡 育 才 二 小 、 高

11、 岭 小 学 、 育 英 小 学 、 东 郡 小 学 。 配 套 设 施 齐 全 丰 富 ， 方 便 生 活 起 居 。1 . 1 . 5 项 目 主 旨旨 在 利 用 天 然 的 主 舵 两 河 一 湾 的 地 理 优 势 ，以“ 人 与 自 然 的 和 谐 相 处 ” 为 理 念 ， 提 倡 “ 大 和 ” 思 想 ， 打 造 “ 真 正 自 然 、 健 康 、 惠 民 、 便 利 的 经 济 适 用 房 ”。 让 居 民 享 受 大 自 然 和 都 市 生 活 的 融 合 ，营 造“ 采 菊 东 篱 下 ，悠 然 现 南 山 ”的 氛 围 ； 让 普 通 老 百 姓 都 有 经 济 便

12、利 的 房 子 居 住 ，让“ 小 家 其 乐 融 融 ，让 大 家 团 结 一 致 ”。 1 . 2 各 项 经 济 指 标表 1 - 1序 号项 目单 位数 值1总 占 地 面 积57 49 . 2 72建 筑 面 积1 4948. 1023建 筑 密 度%204容 积 率2 . 65绿 地 率%4 06项 目 总 投 资万 元2 5007财 务 净 现 值万 元29 4. 718财 务 内 部 收 益 率%17 . 29静 态 投 资 回 收 期年2 . 712 投资环境及市场分析2 . 投 资 环 境 分 析2 . 1 . 1 全 国 整 体 经 济 环 境2 0 1 1 年 国 民

13、经 济 发 展 势 头 良 好 ， 据 初 步 测 算 ， 上 半 年 国 内 生 产 总 值 2 0 4 4 5 9 亿 元 ， 同 比 增 长 9 . 6 %。 2 0 1 1 上 半 年 ， 全 国 房 地 产 开 发 投 资 2 6 2 5 0 亿 元 ， 同 比 增 长 3 2 . 9 %。其 中 ，住 宅 投 资 1 8 6 4 1 亿 元 ，增 长 3 6 . 1 %。全 国 商 品 房 销 售 面 积 4 4 4 1 9 万 平 方 米 ， 同 比 增 长 1 2 . 9 %。全 国 房 地 产 开 发 景 气 指 数 为 1 0 1 . 7 5 。房 地 产 趋 势 仍 旧

14、乐 观 ， 有 充 足 的 潜 力 可 挖 掘 。2 0 1 1 年 1 月 2 6 日 ， 国 务 院 总 理 温 家 宝 主 持 召 开 国 务 院 常 务 会 议 ， 发 布 房 地 产 市 场 调 控 “ 新 国 八 条 ”。 在 这 些 政 策 的 综 合 作 用 下 ， 前 三 季 度 房 屋 销 售 增 速 持 续 下 滑 ， 居 民 预 期 有 所 改 变 ， 企 业 资 金 压 力 不 断 上 升 ， 房 价 涨 幅 回 落 ， 房 价 下 降 城 市 数 量 逐 步 增 多 。而 这 正 是 我 们 开 发 经 济 适 用 房 的 好 时 机 ，要 把 握 好 挑 战 ，在

15、 挑 战 我 创 新 ， 求 得 生 存 。而 从 供 需 关 系 来 看 ， 目 前 中 国 城 市 户 均 仅 有 0 . 7 4 套 住 房 ， 距 离 户 均 一 套 尚 有 一 定 距 离 ， 并 且 受 投 资 渠 道 不 畅 ， 通 货 膨 胀 、 人 民 币 升 值 压 力 、 热 钱 流 入 等 的 影 响 ， 促 使 房 地 产 的 需 求 量 增 大 ， 房 地 产 市 场 仍 有 较 大 需 求 ， 可 开 发 潜 力 大 。2 . 1 . 2 项 目 投 资 环 境1 ） 地 块 环 境 分 析（ 1 ） 地 块 周 围 环 境项 目 位 于 芙 蓉 区 白 沙 湾

16、路 和 荷 花 路 的 交 汇 处 ， 邻 人 民 东 路 ，通 远 大 路 ， 道 路 系 统 四 通 八 达 ；西 由 荷 花 路 直 连 长 沙 火 车 站 ，南 由 白 沙 湾 紧 接 武 广 高 铁 ，出 行 十 分 便 捷 。 周 边 房 地 产 开 发 区 较 多 ， 形 成 新 兴 开 发 区 。（ 2 ） 交 通 条 件附 近 公 交 车 便 利 （ 1 3 1 、 4 0 5 、 1 4 2 、 7 0 2 、 1 6 8 等 ）， 紧 邻 地 铁 2 号 线 、 5 号 线 与 6 号 线 ， 距 地 铁 2 号 线 古 曲 路 站 仅 3 0 0 米 ， 距 地 铁 2

17、 号 线 万 家 丽 站 仅 5 0 0 米（ 3 ） 配 套 设 施项 目 设 有 1 3 层 居 民 住 宅 楼 4 栋 ， 地 下 一 层 为 停 车 场 ， 其 中 两 栋 地 上 一 层 为 商 铺 。 住 宅 楼 为 经 济 型 适 用 房 ， 既 适 合 家 庭 居 住 ， 也 适 合 大 学 毕 业 生 、 新 婚 夫 妻 或 白 领 居 住 ， 特 别 为 刚 就 业 客 户 提 供 经 济 房 。2 ） 项 目 环 境 优 劣 分 析（ 1 ） 优 势项 目 主 打 经 济 适 用 房 ， 符 合 当 前 形 势 ， 迎 合 市 场 。项 目 融 合 自 然 与 生 活 为

18、 一 体 ， 惬 意 安 谧 。 项 目 周 边 配 套 设 施 相 对 完 整 ， 交 通 便 捷 。项 目 周 边 的 各 个 开 发 区 对 本 块 地 的 发 展 有 比 较 大 的 促 进 作 用 。（ 2 ） 劣 势项 目 所 在 地 相 对 人 口 密 度 较 低 。项 目 规 模 较 小 ， 对 发 展 有 一 定 影 响 。（ 3 ） 机 会随 着 地 铁 的 建 成 及 周 边 的 开 发 和 配 套 设 施 的 完 善 ， 本 项 目 的 环 境 优 势 将 渐 渐 体 现 。随 着 毕 业 生 逐 渐 增 多 ，购 房 需 求 量 增 大 ， 家 庭 对 经 济 适 用

19、 房 也 愈 来 愈 青 睐 ，本 项 目 将 获 得 更 大 的 发 展 机 会 。（ 4 ） 威 胁当 地 人 对 本 块 地 的 认 识 和 评 价 相 对 不 高 ， 还 要 进 行 有 力 的 宣 传 。 项 目 周 边 楼 盘 较 多 ， 竞 争 大 。2 . 2 市 场 分 析2 . 2 . 1 长 沙 市 场 分 析1 ） GDP 保 持 较 快 增 速 ， 经 济 势 头 良 好自 2 0 0 3 年 以 来 ， 长 沙 GDP 一 直 稳 定 增 长 GDP 增 长 幅 度 稳 定 在 1 4 %以 上 的 水 平 。 在 国 家 政 策 的 扶 持 下 ， 长 沙 经 济

20、 实 现 快 速 发 展 。2 ） 固 定 资 产 投 资 增 幅 较 大 ， 城 市 化 进 程 加 速随 着 2 0 1 1 年 经 济 的 继 续 回 暖 ，长 沙 地 铁 1 、2 号 线 的 开 工 建 设 ，南 湖 路 过 江 隧 道 、城 际 轻 轨 、火 车 北 站 片 区 整 改 等 大 型 项 目 的 相 继 开 工 建 设 ， 长 沙 固 定 资 产 投 资 总 额 不 断 增 长 ， 长 沙 城 市 建 设 正 进 入 一 个 快 速 发 展 的 时 代 。2 . 2 . 2 房 地 产 市 场 分 析 - - 长 沙 房 地 产 市 场 运 行 情 况2 0 1 1

21、年 第 一 季 度 ， 房 地 产 市 场 不 但 遭 遇 限 购 、 价 格 控 制 等 一 系 列 调 控 政 策的 强 力 冲 击 ，同 时 又 受 到 了 传 统 春 节 成 交 淡 季 的 影 响 。在 调 控 政 策 的 紧 锣 密 鼓 下 ， 作 为 二 线 城 市 的 长 沙 ， 3 月 4 日 和 3 1 日 分 别 出 台 了 限 购 细 则 和 限 涨 目 标 ， 但 市场 对 政 策 的 敏 感 程 度 远 不 如 一 线 城 市 ， 一 、二 季 度 成 交 量 不 降 反 升 ，且 价 格 相 对 稳 定 ， 标 志 着 市 场 观 望 和 相 持 状 态 基 本

22、成 型 。1 ) 商 品 房 供 应 情 况 : 上 半 年 全 市 新 建 商 品 房 累 计 批 准 预 售 8 8 1 . 1 0 万 ，同 比 减 少0 . 8 7 %， 其 中 住 宅 批 准 预 售 8 0 5 . 6 3 万 ， 同 比 减 少 0 . 2 7 %。 内 五 区 新 建 商 品 房 累 计 批 准 预 售 5 3 9 . 6 9 万 ， 同 比 减 少 1 8 . 6 3 %， 其 中 住 宅 批 准 预 售 5 0 2 . 1 1 万 ， 同 比 减 少 1 6 . 9 4 %。 内 五 区 新 增 上 市 量 同 比 大 幅 下 降 ， 特 别 是 天 心 区

23、 、 雨 花 区 尤 为 明 显 ； 三 县 市 新 增 上 市 量 同 比 有 较 大 增 长 ， 同 比 增 幅 均 超 过 5 5 %以 上 ， 仅 望 城 新 增 上 市 量 小 幅 下 滑 。2 ) 商 品 房 销 售 情 况 。 1 - 5 月 ， 长 沙 地 区 新 建 商 品 房 累 计 销 售 备 案 8 5 4 . 7 7 万 ， 同 比 减 少 8 . 1 8 %； 其 中 ， 内 五 区 新 建 商 品 房 累 计 销 售 备 案 5 9 8 . 5 1 万 ， 同 比 减少 4 . 9 8 %。截止6 月 2 5 日 ，6 月 前 四 周 长 沙 全 市 新 建 商

24、品 房 网 签 8 2 . 7 6 万 平 方 米 ， 7 8 0 5 套 ； 长 沙 上 半 年 住 宅 成 交 共 4 1 3 9 6 套 ， 4 4 4 . 8 9 万 平 米 ， 同 比 下 跌 3 4 . 8 7 %， 均 价 6 0 1 4 元 / 平 米 ， 同 比 上 涨 2 3 . 1 6 %。3 ) 商 品 房 价 格 情 况 。 2 0 1 1 年 上 半 年 长 沙 房 价 仍 然 保 持 上 涨 态 势 。 岳 麓 区 的 楼 市 均 价 为 5 6 8 1 元 / ， 平 均 每 月 上 涨 7 8 元 / 。 经 开 区 的 楼 市 均 价 为 4 7 5 3 元

25、 / ， 平 均 每 月 上 涨 1 4 1 元 / 。 开 福 区 的 楼 市 均 价 为 7 2 2 0 元 / ， 平 均 每 月 上 涨 7 8元 / 。芙 蓉 区 的 楼 市 均 价 为 8 3 2 3 元 / ，平 均 每 月 上 涨 1 5 8 元 / 。天 心 区 的 楼 市 均 价 为 6 8 4 8 元 / ， 平 均 每 月 上 涨 1 0 3 元 / 。 雨 花 区 的 楼 市 均 价 为 6 9 3 0 元 / ， 平 均 每 月 上 涨 1 3 5 元 / 。 如 果 按 月 来 看 ， 1 月 内 五 区 新 建 纯 商 品 住 宅 备 案 均 价 为 5 1 0

26、 5 元 / ， 2 月 内 五 区 新 建 纯 商 品 住 宅 备 案 均 价 为 5 8 8 9 元 / ， 3 月 内 五 区 新 建 纯 商 品 住 宅 备 案 均 价 为 5 5 2 9 元 / , 4 月 内 五 区 新 建 纯 商 品 住 宅 备 案 均 价 为 5 0 2 1 元 / , 5 月 内 五 区 新 建 纯 商 品 住 宅 备 案 均 价 为 6 5 7 9 元 / , 6 月 内 五区 新 建 纯 商 品 住 宅 备 案 均 价 为 7 1 8 0 元 / 。长 沙 市“ 限 购 令 ”没 有 限 购 商 业 地 产 ， 加 强 了 非 住 宅 市 场 价 格 的

27、 上 涨 预 期 ， 6 月 商 业 地 产 均 价 持 续 上 涨 。 1 - 2 月 内 五 区 非 住 宅 备 案 均 价 累 积 数 为 8 6 4 0 元 / ， 3 月 则 升 为 1 1 9 2 5 元 / 。 从 市 场 反 馈 来看 ， 限 购 之 后 ， 高 品 质 商 业 地 产 的 积 极 入 市 抬 高 了 均 价 。4 ) 房 地 产 市 场 指 数 ： 近 日 ， 长 沙 市 房 产 研 究 中 心 公 布 2 0 1 1 年 6 月 长 沙 房 地 产 市 场 景 气 指 数 分 析 报 告 。 该 报 告 显 示 ， 2 0 1 1 年 6 月 ， 长 沙 房

28、 地 产 市 场 景 气 指 数 为 1 0 0 . 3 8 ， 环 比 下 降 0 . 3 2 点 ， 这 是 自 本 年 度 3 月 以 来 出 现 的 首 次 环 比 下 跌 ， 但 景 气 值 仍 保 持 在 高 景 气 空 间 内 。 其 中 ， 土 地 交 易 指 数 为 8 7 . 1 5 ， 环 比 上 升 7 . 7 1 点 ；房 地 产 开 发 建 设 指 数 为 9 8 . 6 3 ，环 比 下 降 9 . 8 9 点 ；新 房 交 易 指 数 为 1 0 3 . 4 2 ， 环 比 上 升 3 . 2 6 点 ； 二 手 房 交 易 指 数 为 1 0 2 . 2 9

29、， 环 比 上 升 1 . 3 1 点 ； 房 地 产 金 融指 数 为 1 0 3 . 3 8 ，环 比 下 降 5 . 9 4 点 ；房 地 产 市 场 信 心 指 数 为 9 9 . 1 8 ，环 比 上 升 0 . 9 7 点 。2 . 2 . 3 项 目 市 场 分 析本 项 目 以 建 设 经 济 适 用 房 为 主 ，全 部 对 外 出 售 。从 周 围 地 块 的 销 售 情 况 来 看 ， 由 于 地 处 芙 蓉 区 白 沙 湾 路 和 荷 花 路 的 交 汇 处 ， 周 围 环 境 较 好 ，配 套 设 施 齐 全 ，发 展 潜 力 大 。 周 边 住 宅 价 格 属 于

30、中 高 档 水 平 ，周 边 住 宅 楼 及 商 业 楼 开 发 较 大 ，且 销 售 状 况 良 好 。 根 据 项 目 的 地 理 位 置 与 销 售 对 象 的 需 求 结 构 分 析 ， 以 及 所 做 调 查 ， 确 定 经 济 适 用 房 为 主 打 户 型 。3 房地产产品方案3 . 1 房 地 产 目 标 市 场 选 择3 . 1 . 1 目 标 市 场 选 择1 ） 定 位 因 素 分 析( 1 ) 项 目 地 块 的 有 利 因 素 ：取 得 土 地 价 格 低 廉 。 土 地 费 为 1 0 3 3 万 元 ， 且 已 经 包 括 拆 迁 费 。 容 积 率 等 规 划

31、指 标 基 本 符 合 公 司 开 发 的 要 求 。超 市 、 医 院 等 生 活 配 套 设 施 可 借 助 现 有 配 套 。 交 通 便 利 ， 地 铁 公 车 四 通 八 达 。当 地 客 户 群 的 人 口 数 量 与 整 个 项 目 的 销 售 量 基 本 相 符 。( 2 ) 项 目 地 块 的 不 利 因 素地 理 位 置 相 对 繁 华 区 （ 步 行 街 ） 有 一 定 距 离 。整 个 区 域 的 品 位 较 低 ， 认 可 度 不 高 ， 市 场 人 气 不 足 。 周 边 楼 盘 较 多 竞 争 大 。2 ） 目 标 客 户 群 的 分 析该 项 目 的 目 标 客

32、 户 群 ， 主 要 由 三 部 分 组 成 ： ( 1 ) 当 地 职 工这 部 分 客 户 群 的 总 体 消 费 能 力 中 等 。因 为 其 收 入 的 刚 性 限 制 ，其 对 房 价 的 总 体 承 受 力 在 3 0 5 0 万 元 / 套 左 右 （ 也 即 首 付 5 6 万 元 ， 月 供 8 0 0 - - 1 0 0 0 元） 。( 2 ) 当 地 个 体 户这 部 分 客 户 的 总 体 消 费 能 力 略 高 于 当 地 职 工 消 费 。 因 为 其 收 入 有 一 部 分 不 确 定 性 ， 其 对 房 价 的 总 体 承 受 力 在 4 0 6 0 万 元 /

33、 套 左 右 （ 也 即 首 付 5 6 万 元 ， 月 供 1 2 0 0 - - 1 5 0 0 元） 。( 3 ) 非 当 地 投 资 者 及 高 薪 人 群这 部 分 客 户 群 的 总 体 消 费 能 力 较 高 ，他 们 的 消 费 一 般 要 求 高 品 质 ，或 者 是 投 资 消 费 。 其 对 房 价 的 总 体 承 受 力 在 5 0 万 元 / 套 左 右 以 上 ， 并 且 可 以 承 担 一 次 性 付 款 。3 ）选 择 依 据 ：经 过 我 们 对 周 边 市 场 的 调 查 及 消 费 者 的 调 查 ，对 市 场 进 行 了 细 分 ， 选 定 中 端 市

34、场 为 我 们 的 目 标 市 场 。表3 -1购 房 者 的 面 积 需 求面 积人 数比 例8 0 平 方 米 以 下24 . 6 5 %8 0 - 9 0 平 方 米51 1 . 6 3 %9 0 - 10 0 平 方 米81 8 . 6 0 %1 0 0 - 1 1 0 平 方 米1 12 5 . 5 8 %1 1 0 - 1 2 0 平 方 米71 6 . 2 8 %1 2 0 平 方 米 以 上1 02 3 . 2 6 %购 房 者 的 面 积 需 求23 %5 %12 %19 %16 % 25 %80 平 方 米 以 下80 - 90 平 方 米90 - 100 平 方 米100

35、 - 110 平 方 米110 - 120 平 方 米120 平 方 米 以 上图 3- 1表 3 - 2想 购 买 的 住 宅 类 型住 宅 类 型人 数小 高 层2 6多 层9低 层8住 宅 类 型 购 买 意 向3025201526人 数105980小 高 层多 层低 层图 3- 2表 3 - 3长 沙 消 费 者 能 接 受 的 住 房 价 格单 价人 数4 0 0 0 元 / 平 米 以 下94 0 0 1 - 5 00 0 元 / 平 米1 55 0 0 1 - 6 00 0 元 / 平 米1 46 0 0 1 - 8 00 0 元 / 平 米48 0 0 0 元 / 平 米1消

36、费 者 的 价 格 意 向8 0 0 0 元 / 平 米2 %6 0 0 1 - 8 0 0 0 元 /4 0 0 0 元 / 平 米 平 米以 下9 %2 1 %5 0 0 1 - 6 0 0 0 元 /平 米 3 3 %4 0 0 1 - 5 0 0 0 元 /平 米 3 5 %4 0 0 0 元 / 平 米 以 下4 0 0 1 - 5 0 0 0 元 / 平 米5 0 0 1 - 6 0 0 0 元 / 平 米6 0 0 1 - 8 0 0 0 元 / 平 米8 0 0 0 元 / 平 米图 3- 34 ) 中 端 市 场 ：( 1 ) 市 场 特 征 ：该 类 产 品 总 价 大 多

37、 在 4 0 6 0 万 ，单 价 在 5 0 0 0 元 左 右 ，产 品 品 质 较 好 ， 配 套 设 施 比 较 齐 全 ， 环 境 较 好 ， 因 此 销 售 速 度 一 般 较 快 。 该 市 场 开 发 商 进 入 的 难 度 较 中 低 端 市 场 大 些 。( 2 ) 目 标 客 户 ：年 龄 ： 2 4 4 5 岁 ， 这 部 分 人 群 也 属 于 有 效 消 费 的 主 力 人 群 ， 在 中 成 公 司 2 0 0 2 年 的 市 场 调 查 中 ， 这 个 年 龄 段 的 人 群 占 到 了 1 4 . 2 %。收 入 ： 他 们 的 收 入 在 4 万 8 万 之

38、 间 ， 有 一 部 分 积 蓄 ， 或 者 可 以 承 担 每 月 的 住 房 贷 款 。家 庭 结 构 ： 三 口 之 家 以 及 刚 就 业 人 员 为 主购 房 目 的 ： 解 决 居 住 问 题 ， 改 善 居 住 环 境 。购 房 行 为 ：比 较 理 智 ，除 实 用 外 ，比 较 注 重 产 品 的 舒 适 性 ，对 品 牌 有 一 定 的 要 求 。 3 . 2 房 地 产 产 品 定 位3 . 2 . 1 定 位 依 据 ： 根 据 房 地 产 市 场 定 位 ， 进 一 步 明 确 产 品 定 位 。根 据 与 当 地 政 府 商 定 的 开 发 节 奏 ， 大 和 齐

39、家 项 目 的 开 发 面 积 为 5 0 0 0 平 米 左 右 ， 建 筑 面 积 约 1 5 万 平 方 米 左 右 。3 . 2 . 2 基 本 思 路 是 ：1 ） 容 积 率 控 制 在 2 . 6 左 右 ；2 ） 绿 化 率 大 于 3 0 %；3 ） 建 筑 密 度 为 2 0 %4 ） 总 建 设 规 模 约 1 5 万 平 方 米 左 右 。5 ） 由 于 当 地 能 够 构 成 商 业 顾 客 的 总 人 口 量 比 较 小 ， 且 地 理 位 置 相 对 不 处 于 繁 华 地 段 ， 同 时 ， 超 市 、 学 校 、 医 院 等 设 施 又 可 以 借 用 周 边

40、 配 套 设 施 ， 因 此 ， 在 地 块 上 不 考 虑 大 面 积 的 综 合 用 地 和 公 建 用 地 。6 ） 超 市 、 酒 店 、 车 库 等 项 目 , 可 以 考 虑 利 用 建 筑 的 底 层 。3 . 2 . 3 产 品 性 质 分 类大 和 齐 家 全 部 由 住 宅 组 成 。公 寓 以 多 层 为 主 ，考 虑 到 容 积 率 、南 北 间 距 比 的 要 求 和 园 区 建 筑 景 观 的 需 要 ， 要 建 设 一 些 绿 地 小 公 园 。3 . 2 . 4 产 品 设 计 细 项1 ） 外 观大 和 齐 家 项 目 周 边 环 境 优 美 ，视 野 开 阔

41、 ， 道 路 及 行 道 树 围 绕 周 边 。 这 将 使 得 未 来 的 大 和 齐 家 项 目 融 自 然 与 生 活 与 一 体 。 因 此 ， 大 和 齐 家 的 建 筑 风 格 、 外 观 、 色 彩 、建 筑 体 量 等 应 与 周 边 自 然 风 景 、河 流 相 结 合 ，透 露 出 自 然 美 与 现 代 气 息 的 融 合 。2 ） 建 筑 群 落 ：大 和 齐 家 的 建 筑 群 体 应 线 条 流 畅 ，针 对 男 方 建 筑 中 线 条 普 遍 较 硬 的 状 况 ，应 尽 可 能 使 用 柔 和 的 线 条 ， 力 求 建 筑 群 在 整 体 上 浑 然 一 体

42、，与 大 自 然 融 为 一 体 ，并 组 合 成 合 理 的 天 际 轮 廓 线 ， 体 现 整 个 园 区 丰 富 、 变 换 的 层 次 ， 既 软 化 建 筑 体 量 ， 又 赋 予 建 筑 以 动 感 。3 ） 建 筑 色 彩 ：大 和 齐 家 因 周 边 环 境 优 美 ，视 野 开 阔 ，尤 其 考 虑 到 冬 天 比 较 寒 冷 的 因 素 ，其 色 彩 应 追 求 与 环 境 融 合 互 补 效 应 ，以 柔 和 明 快 的 暖 色 调 为 主 ，不 宜 过 多 采 用 冷 色 调 。4 ） 空 间 布 局根 据 大 和 齐 家 所 处 的 地 理 位 置 及 其 T 地 形

43、 地 貌 ，考 虑 其 规 模 、档 次 ，园 区 的总 体 布 局 应 分 散 而 统 一 ， 方 便 各 栋 的 生 活 起 居 。 5 ） 项 目 出 入 口 ：从 大 和 齐 家 的 地 块 形 态 分 析 ， T 字 型 布 局 有 一 定 不 变 ， 所 以 可 以 在 T 字 头 与 T 字 尾 各 布 置 一 个 出 入 门 ， 以 方 便 出 行 ， 但 要 注 意 管 理 与 安 全 。 f 泊 车 位 ：大 和 齐 家 的 车 库 、 车 位 配 比 ， 按 照 园 区 的 档 次 ， 可 以 适 当 降 低 比 率 。 计 划 配 置 8 0 %左 右 ， 以 半 地

44、下 车 库 、 车 位 为 主 ， 辅 以 地 面 固 定 车 位 。 规 划 中 充 分 利 用 地 面 空 间 ，可 适 当 设 置 若 干 个 道 路 回 湾 ，增 加 地 面 临 时 访 客 车 位 ，也 可 与 绿 化 结 合 起 来 。6 ） 中 心 花 园 ：大 和 齐 家 倡 导 以 “ 人 与 自 然 的 和 谐 相 处 ” 为 理 念 ， 提 倡 “ 大 和 ” 思 想 ， 打 造 “ 真 正 自 然 、 健 康 、 惠 民 、 便 利 的 经 济 适 用 房 ”。 让 居 民 享 受 大 自 然 和 都 市 生 活 的 融 合 ， 营 造 “ 采 菊 东 篱 下 ， 悠

45、然 现 南 山 ” 的 氛 围 ； 故 要 做 好 绿 化 ， 计 划 设 计 风 格 独 特 的 中 心 花 园 。7 ） 朝 向 ：朝 向 问 题 是 客 户 选 择 住 房 时 的 一 个 重 要 因 素 。 人 们 对 朝 南 的 住 宅 情 有 独 钟 。 无 论 从 有 利 于 身 体 健 康 ， 还 是 从 风 水 、 习 俗 的 角 度 看 ， 都 十 分 重 要 。 大 和 齐 家 项 目 尽 量 满 足 坐 北 朝 南 。规 划 设 计 中 要 特 别 重 视 对 端 套 住 宅 外 墙 、窗 户 的 处 理 ，充 分 挖 掘 东 西 两 侧 的 “ 朝 阳 面 ”。8 ）

46、 结 构根 据 初 步 了 解 的 情 况 ，大 和 齐 家 地 块 的 地 质 条 件 相 对 较 好 ，因 此 其 多 层 建 筑 建 议 采 用 砖 混 墙 和 现 浇 板 ，其 小 高 层 采 用 钢 筋 混 凝 土 框 架 结 构 ，既 符 合 承 重 、抗 压 、 抗 震 、 防 风 的 要 求 ， 又 能 适 当 降 低 成 本 。9 ） 户 型户 型 设 计 宜 以 中 小 户 型 为 主 ， 8 5 平 方 米 左 右 的 两 居 室 户 型 和 1 0 5 平 方 米 左 右 的 三 居 室 户 型 ， 应 成 为 本 项 目 的 主 流 户 型 。 在 此 基 础 上 兼 顾