华清荟养老地产策划.pptx

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1、nts:on42“华华清清荟荟”养老地养老地产项产项目目全程策划全程策划报报告告尹贰相任璐小组成员：张珂南 于言滔张原 王璞 方昭导 师：王守清教授清华大学建设管理系C选题调研Contents:区位竞争3项目定位te1PPP模式5定位规划6后期运营111.1 人口老龄化现状老老龄龄化化进进程加快程加快截止2012年底，中国老年人口已达1.93亿，占人口总数的14.3%，已超过联合国定义的老龄化社会标准(10%)。预计到2020年我国老年人口将达到2.43亿，占比将超过17%，年均净增800万，超过新增人口数量。空巢化空巢化问题严问题严重重中国老龄科研中心调查材料显示，目前北京市 60 岁以上

2、260 多万的老龄人口中“空巢家庭”已近 30；未来 10 年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式。多元化的养老需求多元化的养老需求随经济社会发展“养儿防老”观念正在逐步转变，“4-2-1”家庭结构使得社会化养老需求不断增加。1.2 宏观政策环境中共中央、国中共中央、国务务院关于加院关于加强强老老龄龄工作的决定中工作的决定中发发200013 号号中老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。鼓励和引鼓励和引导导社会各方面社会各方面力量力量积积极参与、共同极参与、共同发发展老年服展老年服务业务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。关于支持社

3、会力量关于支持社会力量兴办兴办社会福利机构的意社会福利机构的意见见民民发发2005170 号号老年福利服务机构是社会福利事业的重要组成部分。当前要抓好财政部、税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097 号）中关于“社会力量投社会力量投资兴办资兴办的福利性、非的福利性、非营营利性的老年服利性的老年服务务机构机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”规定的落实工作。关于加快关于加快发发展养老服展养老服务业务业的意的意见见2006 年十部委年十部委联联合合发发布布要采取多种形式，鼓励和支持社会力量多形式、多渠道参与老年

4、社会福鼓励和支持社会力量多形式、多渠道参与老年社会福利事利事业业，增加老年福利服务设施数量，提高服务质量。老年人社会福利机构基本老年人社会福利机构基本规规范京民福范京民福发发2008543 号号政府通过政策扶持社会力量建设的普通型养老服务机构，以一般工薪老年人为服务对象；政府引政府引导导社会力量投社会力量投资资建建设设的高档型养老服的高档型养老服务务机构，以机构，以满满足养老服足养老服务务的市的市场场需求。需求。着重发展护养型养老服务机构，不断提高全市护养型养老床位比例。选题调研隐形刚需选题调研政策利好111.2 宏观政策环境关于社会力量关于社会力量兴办兴办社会福利机构运社会福利机构运营资营资

5、助助办办法京民福法京民福发发2009117 号号完善社会力量兴办社会福利机构扶持政策，减轻社会力量兴办的社会福利机构在设施设备购置、用水、用电以及车辆使用等方面的运营成本负担，进一步促进社会力量兴办社会福利机构发展。国国务务院关于加快院关于加快发发展养老服展养老服务业务业的若干意的若干意见见国国发发201335 号号加快发展养老服务业，要充分充分发挥发挥政府政府“保基本保基本”的作用，逐步使社会的作用，逐步使社会力量成力量成为发为发展养老服展养老服务业务业的主体的主体。社会力量可以有公益性的、功利性的等多种形式参与养老服务业，壮大中国养老服务业的整体水平。北京市人民政府关于加快推北京市人民政府

6、关于加快推进进养老服养老服务业发务业发展的意展的意见见京政京政发发201332 号号支持社会力量支持社会力量进进入养老服入养老服务领务领域域，鼓励和引导金融机构创新金融产品和服务方式，拓宽信贷抵押担保范围，探索信用担保等方式，加大对养老服务企业及其建设项目的信贷投入。养老服养老服务设务设施用地指施用地指导导意意见见国土国土资厅发资厅发201411 号号在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定，从土地政策上大力支持养老服从土地政策上大力支持养老服务业发务业发展展。1.3 北京市机构养老市场现状9064养老格

7、局养老格局北京市民政局等部门在 2009 年初联合下发的关于加快养老服务机构发展的意见首次提出了“9064”的养老服务新格局。供求不平衡供求不平衡根据北京民政局统计，截至 2011 年年底，养老机构总数为 401家，其中公办 215 家，民办186 家，每百名老人拥有床位数仅 2.9张。2012年市场调研结果表示，全市养老机构床位数为 64,343张，百名老人拥有的床位数不足 4%，首都功能核心区和城市功能拓展区仅为 1 张和 2 张，床位使用率仅为 48.5%。公公办办养老院困境养老院困境约 87%收不抵支，运营费用仍需各级政府予以补助。政府资源利用效率低：主要保障“三无”老人，但实际服务水

8、平高于社会保障性标准；第一社会福利院扩增500个床位总投资1.47亿元，分摊到每个床位达29.4万元。选题调研政策利好选题调研供不应求11选题调研选题调研1.1 人口老龄化问题凸显1.2 宏观政策环境利好1.3 北京养老市场供不应求1.4 各国养老模式美国美国：CCRC持续照料社区集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到临终关怀的一站式养老服一站式养老服务务。日本日本：介护保险制度根据老年人身体健康状况分健康状况分级级，分分别别匹配匹配所需的介护服务；介护保险费50%由国家负担，40%由地方政府承担，使用者自付10%。法国法国&瑞士瑞士：三重保障国家、企业、个人三重

9、养老保险保障退休生活；各类养老机构均获得政府财政支持，补贴入住老人日常费用。德国德国：储蓄时光德国联邦社会保险部开发了“时间银行”，鼓励成年人到养老机构做义工，将义工时间“储蓄”起来，换取今后养老服务时间。新加坡新加坡：退而不休新加坡政府积极鼓励老年人在退休后继续工作，鼓励老人接受相对较低的工资，同时也可以增加他们受雇的机会。1选题调研1.5 调研采访实实地地/电话电话采采访访寸草春寸草春晖晖万寿老年公寓万寿老年公寓爱爱心敬老院心敬老院专专家家访谈访谈海淀区玉渊潭海淀区玉渊潭乡乡敬老院敬老院丰台街道社区阳光敬老院丰台街道社区阳光敬老院丰台区丰台区卢卢沟沟桥桥宛平敬老院宛平敬老院3.3 项目确定

10、校友会养老校友会养老项项目目项项目需求：目需求：为清华退休校友和教职工打造特色养老社区地地块块信息：信息：西南四环南沙窝桥东南角，临近301医院等医疗机构基于PPP的投资方案挖掘政策有利点，寻求与政府的合作，获取土地与运营期税费减免针对特定需求的适老设计分析老年人生理与心理特点，在功能和服务上迎合客户需求前期定位2土地面积20800m22.1 地块分析区位竞争位于西四环南沙窝桥东南角土地性质现为村集体用地规划要求容积率2.8，退红线5m2.1 地块分析区位竞争实地调研22医疗资源地块现有周边环境并不理想，但紧邻各类公园和文化活动中心玉渊潭公园，玉渊潭公园，驱车18分钟五棵松文化体育中心，五棵松

11、文化体育中心，驱车9分钟国国际际雕塑公园雕塑公园，驱车13分钟莲莲花池公园花池公园，驱车14分钟半月半月圆圆公园公园，驱车16分钟白塔寺，白塔寺，驱车18分钟老山城市休老山城市休闲闲公园，公园，驱车22分钟2.1 地块分析医疗资源丰富，科室全面，交通便利，可满足老年人各类需求解放解放军总军总医院（医院（301医院），医院），三级甲等医院解放解放军军第第302医院，医院，三级甲等医院国泰医院，国泰医院，中医为主、中西医结合，治疗风湿免疫系统疾病，国家一级医院北京中西医北京中西医结结合医院，合医院，二级甲等医院北京因北京因苏苏林糖尿病医院，林糖尿病医院，医保定点医院，国内唯一一家糖尿病专科医院2.

12、1 地块分析区位竞争实地调研区位竞争养老养老项项目目运运营营方方式式床床位位数数量量入住入住情况情况价格价格(元元/月月)户户型型对对象象特点特点万寿万寿老年老年公公寓寓公办52无空床床位费:2100服务费:1级150，2级:240双人间自理到半自理设施齐全,房间全部朝阳北京北京市海市海淀淀蓯蓯赢赢老年老年公公寓寓民办2305%空床率床位费:6300服务费:01500双人间自理到完全不能自理每天定时巡诊，发药负责医保和公费医疗老人报销药费娱乐活动室和室外平台海淀海淀区玉区玉渊渊潭潭乡乡敬老敬老院院民办24010%空床率床位费:2400服务费:0400，冬天+170双人间自理到完全不能自理连续被

13、评为“北京市文明敬老院”包括意外伤害保险爱爱心心敬老敬老院院民办8023个空床位床位费:2170服务费:0250双人间自理到完全不能自理棋牌、健身、休闲娱乐室丰台丰台街道街道社社区阳区阳光敬光敬老老院院公办5035个空床位床位费:2300服务费:0100双人间三人间五人间自理到完全不能自理无花花乡乡养老养老院院公办5046个空床位床位费:2500服务费:1对1服务+4500双人间自理到完全不能自理1对1服务有服务人员24小时看护丰台丰台区区卢卢沟沟桥桥宛宛平敬平敬老老院院民办10056个空床位床位费:2000服务费:非自理+1200双人间自理到完全不能自理智障老人外省老人无周边养老以床位租赁为

14、主，偏向中低端，服务较少，采访中表示入住率较高2部部队队社区：社区：区国企社区：国企社区：空政大院、二炮干休所等，其中不乏军级社中铁建大院、铁道部京铁家园等周边潜在需求较大，部队、国企社区老年人密度较大，休闲娱乐环境较差2.1 地块分析区位竞争潜在需求2.2 竞争项目分析区位竞争周边竞争2自建医院自建医院以中医养身以中医养身为为主主18个月入住46户，现常住80+人，入住率只有32%以养老为营销题材的房地产开发项目2万平米配套，其中1.5万平米的老年北京老年医院；凤凰岭景区；郊公寓和活动中心“活跃长者之家”野公园等静区2土地土地获获取取同类竞争项项目目特点特点区位条件区位条件基基础础配套配套客

15、客户户定位定位太申祥和太申祥和集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村昌平区中关村生命科技园房建设应急呼叫系统每天专人打扫卫生和护理餐饮中心学习健身区域社团活动丰富康乐中心为星级宾馆中端养生、度假客户爱爱慕家慕家高端小型度假型养老公寓海淀区香山新营专业营养配餐提供心理咨询和关爱提供家庭一声护理照料24小时生活服务康娱服务定位高端客户为主寿山福海寿山福海接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格石景山区双峪路餐厅服务生活服务老年乐工作室以西部城区内的中端客户为主只租不售 只租不售运运营营模式模式 入住会员费2050万 入 住 会 员 费 60150 万 ，3年内无月费，服务费自理 3,500

16、10,000月/套土地土地获获取取 租用土地租用土地 租用租用军产军产建筑建筑设设施并改造施并改造与与301医院建立医院建立长长期合作关期合作关医医疗资疗资源源 系，系，资资源共享医源共享医疗疗服服务务、健、健康咨康咨询询2002年开业去化情况去化情况 会员1,000+，现常住500+医院和度假酒店为主营业务引入国外的先进管理经验，但与国内早期“养生度假概念”为题材 市场不符，价格高。的综合运营养生度假项目，以太 依托香山风景，定位高端的度假养老总结总结 医馆为闻名京城。公寓养老公寓不是主营业务，仅为 引入国外风投融资渠道之一。连锁度假九点服务人员与老人比：1:32.2 竞争项目分析只租不售押

17、金58万，床位费1,0003,600元/床服务费自理工工业业用地用地自建医自建医务务室室提供保健康复和医提供保健康复和医疗护疗护理理服服务务17个月入住144床，2年一期住满，10年推出二期，现入住率90%逐渐成熟“小而精”的养老运营机构，是目前养老市场上的新兴明珠。区位竞争项项目目特点特点区位条件区位条件基基础础配套配套东东方太阳城方太阳城 万科幸福万科幸福汇汇 和熹会和熹会以养老为营销题材的房地产开发 会员制管理，未来可以享受各地项目 养老服务顺义区仁和镇潮白河 房山窦店镇 海淀区冷泉村东方嘉宾国际酒店（五星级标准）商业一条街康体中心、各类球馆、温泉泳池5万平米太阳会所7个班的幼儿园菜地认

18、领，休闲娱乐餐饮服务设施客客户户定位定位以空港工业区为主的京城东北部中高端客户中端客户中高端住宅产品全部销售 住宅产品全部销售运运营营模式模式 三期公寓16,000元/平方米 开盘均价10,000元/平方米别墅20,000元/平方米 养老住宅146/1,226住宅用地（含一住宅用地（含一类别类别墅墅 摘牌取得住宅摘牌取得住宅70年年产权产权用地）用地）楼面价楼面价4,354元元/平方米平方米医医疗资疗资源源 自建自建综综合性医院合性医院 无无去化情况去化情况 已售房源入驻率不高 当日销售率83%，两个月一期售罄环境提升项目价值的典型代表项目，高尔夫、水系、湿地、林场赋总结总结 予项目生态价值；

19、项目自身品质较好，但周围环境恶劣早期注明养老概念地产项目，潮白河岸边的低密度超级大盘2.2 竞争项目分析只租不售会员制月租3,90019,700元/床已有已有项项目商目商业业配套改造配套改造自建医自建医疗疗中心中心临临近北京老年医院近北京老年医院去年底开始运营现入住20%附近有老年医院；服务周到；社区文化较好。项目规模较小，公园较小，但是周边有著名的凤凰岭景区等。同类竞争区位竞争项项目目恭和苑恭和苑汇汇晨晨特点特点乐成养老旗下直营连锁市场化的养老机构可接受异地老人地处小汤山龙脉温泉带；人车分离的道路系统以及周界防范、电视监控等系统；周边有较多度假村区位条区位条件件朝阳区百子湾南二路92号昌平区

20、北七家运运营营模模式式按周租或按月租双拼开间单人7,800元/月、双人15,600元/月；小开间9,800元/月，大开间担任12,800元/月、双人16,400元/人，护理服务2,400-5,100元/月公办民营49平米产品4,700元/床；80平米产品5,600元/床；112平米产品7,000元/床土地土地获获取取招拍挂招拍挂公公办办民民营营医医疗疗资资源源自自设设医医疗疗室；室；垂垂杨杨柳医院；北京广仁医院；恒柳医院；北京广仁医院；恒安中安中医院医院太阳城自建的老年医太阳城自建的老年医疗疗中心中心去化情去化情况况入住率9.1%入住率100%总结总结个性化服务计划；在北京、上海、广东、浙江、

21、海南等地区连锁；可接受异地老人环境设计较好，一个近万平米的综合服务中心，养生、医疗、休闲、娱乐、餐饮等配套设施完善SWOT22.2 竞争项目分析区位竞争同类竞争2.3 SWOT分析周边公园和医疗资源优质核心客群确定交通边界、接近市中心项目策划专业知识支付能力有限，偏好难控地块自然环境欠佳社区规模有限对政府依赖性较强S政策环境利好北京城区内养老床位缺乏市场上未有同类产品周边同类产品较少OW 投资回收期长，收益率低 开发运营风险与不确定性T地块区位“”3北京北京 城城 寸草春寸草春晖晖3太申祥和太申祥和 椿萱茂椿萱茂3.1 客群定位“华华清清荟荟”养老养老项项目目潜在客群潜在客群补补充客群充客群3

22、.2 产品定位华清荟，回清华保利安平保利安平和熹会和熹会太阳太阳远远洋洋 泰康之家泰康之家泛清华项目定位学院式养老项目定位&CCRC+特点特点 典型案例典型案例万科幸福汇东方太阳城以售售 月 式式 租方式支 开业一年，入住率不足20%付老年群 90%门费/会员费 北京 出售使用权体后期无月费或月费很低泰康之家中中 北租租 太阳城售售高不高不端端 清华教 开业至今，仅一户入住职工 近59%产销售模式似房只只 将府庄园 清华校友 71%例为3:7或4:6一般比以销售为主33中高端只租不售项目定位3.3 商业模式选择价格定位租售模式老人排号入住北京第一社会福利院需要等10年性质更偏向于商品住宅出售产

23、权 很多养老服务无法在后期无法兑销销 现高昂的入太申祥和京租售租售结结合式合式曜阳国际租租赁赁式式较高的入门费/会员费入门费+月费 后期月费按照入住费用高低有所区别押金+床位费+基本无入住费用服务费 后期月费相对稳定和熹会北京太阳城（租赁）寸草春晖寿山福海恭和苑3.4 服务模式确定中高端自理型养老公寓社区养老项目定位获获得政策支持得政策支持吸引社会关注吸引社会关注社区医院社区医院居家养老中端周边社区居民主要盈利点主要盈利点社区食堂社区食堂护理型养老服务清华校友&教职工日日间护间护理理多方需求政政策策支支持持4.1 PPP背景北京市人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见京政发2013032支持

24、社会力量进入养老服务领域支持采取股份制、股份合作制等形式，探索以基础设施“建设运营移交”模式建设养老服务设施。鼓励和引导金融机构创新金融产品和服务方式，拓宽信贷抵押担保范围，探索信用担保等方式，加大对养老服务企业及其建设项目的信贷投入。拓展市场化融资渠道，支持养老服务企业上市融资，增强自身“造血”功能。养老公寓高端居多养老公寓高端居多 提供可持提供可持续续的养老开的养老开发发模式模式政府政府拥拥有土地有土地 土地土地获获取成本偏高取成本偏高政府政策政府政策优优惠惠 养老地养老地产产开开发发成本成本较较高高政府缺少建政府缺少建设资设资金和建金和建设经验设经验房地房地产产融融资资与开与开发经验发经

25、验房地房地产产融融资资与开与开发经验发经验校友会清校友会清华华校友养老地校友养老地产产方案方案4PPP模式4.2 资源结构4PPP模式成本低，公司风险小政府风险较大，不利于项目推进4.3 合同结构4PPP模式4.4 风险分析与谈判策略风风险险分分析析土地获取集体土地，需先由政府收回土地土地获获取方式取方式租赁集体土地招拍挂政府划拨作价入股项项目名称目名称北京太阳城将府庄园优势优势 劣劣势势土地获取方式直接，政府参与程度差，项目关系更加复无需经政府收回 杂，增加项目风险熟悉流程，风险小 成本过高 该地块为农村政府参与程度高，推 财务管理和关系管进项目进行 理较为复杂土地土地获获取方式取方式 租金

26、租金 入住率入住率政府划拨 23003800元/床/月 90%租赁集体土地 50009000元/套/月 80%和熹会恭和苑改建项目招拍挂390019700元/床/月800010000元/床/月20%9%4PPP模式4.4 风险分析与谈判策略谈谈判判策策略略土地获取20年运营期，i=8%NPV=0.31亿元IRR=10.03%土地出让金的有无对项目能否开展重大影响，因此谈判底线是政府以全部地价作价入股，否则项目无法进行20年运营期，i=8%NPV=-3.90亿元IRR=-1.68%4PPP模式4.4 风险分析与谈判策略风风险险分分析析与与谈谈判判策策略略税收优惠20年运营期，i=8%NPV=0.

27、70亿元IRR=12.38%20年运营期，i=8%NPV=0.31亿元IRR=10.03%由于土地为政府作价入股，因此项目不设土地增值税。税收主体为所得税。财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。4PPP模式4.4 风险分析与谈判策略风风险险分分析析出租率谈判时，应争取运营期补贴。出租率低于预期由于土地为政府作价入股，因此项目不设土地增值税。税收主体为所得税经营期为20年，i=8%，当入住率低于6

28、0%时，公司将面临亏损。虽然本项目已经有部分固定客群，但是仍然无法在前期保证超过60%的出租率。周边竞争者消费者偏好对市场的乐观估计4PPP模式4.4 风险分析与谈判策略风风险险分分析析与与谈谈判判策策略略运营补贴20年运营期，i=8%NPV=4.73亿元IRR=10.42%运营期补贴通过改变经营费用占租金收入的百分比确定通常运营费用占租金收入的10%，与5%条件下的累计净现值对比。每降低一个百分点，政府补贴折现值为0.88亿元，谈判梯度可以是0.1%数量级。20年运营期，i=8%NPV=0.31亿元IRR=10.03%经营费用占租金收入的5%经营费用占租金收入的10%4PPP模式谈谈判判策策

29、略略运营期限免税 补贴2028年回本，运营期至少为15年免税 补贴免税 补贴2028年回本，运营期至少为15年免税 补贴2033年回本，运营期至少为19年 2025年回本，运营期至少为11年。4.4 风险分析与谈判策略4PPP模式4.4 风险分析与谈判策略谈谈判判策策略略运营期限谈谈判内容判内容土地税收运营期补贴运营期限策略内容策略内容 策略策略级别级别政府全价作价入股 谈判底线免所得税 法规保护经营费用占租金收入的百分比每降低0.1 尽力争取个百分点，NPV增加880万元免税 补贴 11年 谈判底线免税 补贴 15年免税 补贴 15年免税 补贴 19年4PPP模式PPP小结4PPP模式5规划

30、设计 5.1 整体规划北京市老年人基本情况 常住区域：常住区域：朝阳区33.3%，海淀区22.9%，昌平区19.0%，宣武区9.5%年年龄龄：平均71.31岁 户户籍：籍：北京本地户籍占95.2%婚姻状况：婚姻状况：已婚有偶占62.9%，丧偶占36.2%受教育程度：受教育程度：中学占53.3%，本科及以上占33.4%子女：子女：2-3个子女居多，平均2.7个，83%子女常住北京 同住人：同住人：40%与配偶同住，13.3%与子女同住 生活支出：生活支出：54.3%完全自立，40%部分依赖子女/亲属赡养 月收入：月收入：平均4157.89元 主要供养者家庭年收入：主要供养者家庭年收入：10-16

31、万占68.8%健康状况：健康状况：74.3%为完全能自理 护护理照料人：理照料人：配偶护理占22.3%，子女护理占18.3%,护工护理占33.1%职业职业背景：背景：机关事业单位干部占25%，企业里的普通职员占20%；企业单位里的中层管理干部占12.4%数据来源：远洋地产5规划设计 5.1 入住意愿北京市老年人基本情况2013年夏小学期调研基本情况如下：有效问卷1014份，其中306份为子女卷，其余为老人卷受访老人平均年龄72岁受访老人身体健康人数占85.5%家庭内夫妻合计年收入10万元以下占62%，1015万元占30%，1520万元占5%，20万元以上占3%5客群基础充足养老服务需求较大规划

32、设计 5.1 入住意愿北京市内老年人与子女同住的比例较低，有四成老年人处于独居状态。虽有七成以上老人表示生活能够自理，但如遇突发情况无法及时得到照护，若存在饮食起居或者心理上的问题也较难解决。已有33%的老人需要护工护理，这反映出较大的日常护理需求，这些老人也成为养老服务市场的潜在消费者。远洋地产市场调研显示15%被访者考虑过入住老年公寓，其中7%比例有较强的入住意愿；小学期调研数据显示，53%的人会考虑入住老年公寓；校友会提供的网上调研结果也显示有72%的被调查者有入住意愿。一般老人一般老人清清华华校友及教校友及教职职工工周周边边社区居民社区居民关注因素距离医疗机构近软性服务齐全价格租金水平

33、合理配套辅助设施齐全周边风景宜人户型一室一厅型、二室一厅套间、单人间面积20-50平方米朝向对南北通透的要求较高室内功能偏爱阳光室希望在室内配置淋浴及浴缸厨房燃气需求度不高5规划设计 5.2 支付方式及数额足够支付能力偏好租赁校友支付能力强40%的老人希望独立承担入住资金，与子女共同承担占50%，仅有10%的受访者表示完全由子女承担小学期调研显示，有意愿入住老年社区的老人中31.5%希望用积蓄支付，但子女卷显示75.5%希望由子女帮助支付养老公寓费用。远洋地产调研表示90%受访者接受月租形式，10%受访者接受一次性购买产权形式；小学期调研也表示59%的老人希望以租赁方式入住养老社区。可见租赁式

34、养老公寓市场认可程度较高。5接近80%月收入超过3000元，其中超过30%受访者月收入超过5000元，可见清华退休教职工仍有一定比例有着较强的支付能力。规划设计 5.3 需求偏好特殊功能床头呼叫设施和紧急求助按钮5规划设计 5.3 需求偏好清清华华校友及教校友及教职职工工缺乏精神慰藉服务需求 离退休心理需求变化大迫切希望发挥自己的余热周周边边社区居民社区居民缺乏个人护理服务缺乏日常活动场所经济状况较好配套设施充满人文关怀的社区环境安全健康的餐饮服务兴趣活动组织服务类型 定期健康检查出行、旅行协助高知人群群体特征 有强烈的社区组织性圈层文化联系紧密长期的大院生活工作强化了社区的纽带习惯了单位式的

35、福利模式倾向于公办机构在服务质量和环境条件上要求不高5规划设计 5.4 设计重点功能分区功能分区养老社区需要根据不同居住类型进行明确的分区，避免相互干扰尤其对于健康老人和护理老人，由于其居住和活动方式不同，不宜混住道路交通道路交通“顺而不穿，通而不畅”，既要人车分流，又应就近停车社区内各楼栋间需以连廊连接，步行道设计为回游动线，并根据入住者健康状况设计路线步行道需途径公共空间，提供休息场所并增加社区内交流机会景景观环观环境境社区内绿植应为50cm以下的灌木和2.4m以上的乔木，方便工作工人观察在庭院中的老人室外应有尺度合适的休憩空间，不宜空旷和曲折55规划设计 5.4 设计重点室外活室外活动动

36、空空间间动态活动场地：以群体健身如晨练、舞蹈、做操等活动为主的需要较大开场空间的活动场地静态活动场地：进行较为安静和私人的活动如休息、聊天、晒太阳或是观望的活动场地应易于达到，动静分区，避免声音干扰设计中尽量做到夏季有阴、冬季向阳，场地旁有休息座椅和放置物品的位置室内公共空室内公共空间间应保持视线通畅，方便看护人员观察老人的情况增加半公共空间，增加入住者互相交流的机会在楼梯、电梯及主入口附近增设休憩区规划设计 5.5 整体规划总平布置理型养55B154m2规划设计 5.6 平面设计自理型养老公寓规划设计 5.6 平面设计自A A54m2 54m2老公寓B246m2足够的收纳空间轻便可组合的家具

37、私密起居集体生活自由布置的中厅电梯边的风景护理型养老院5规划设计 5.6 平面设计半独立空间独立卫生间护理人员休息室5规划设计 5.7 绿色养老住宅渴望温暖舒适渴望空气流通渴望安静渴望亲近自然地源热泵窗洞布置&新风系统墙体隔声材料垂直绿化66回清华清华魂后期运营核心理念后期运营6.1 营销华清荟清华人6.1 营销营销方案华清荟，回清华泛清泛清华华心理：心理：离退休心理需求变化大更希望发挥自己余热并获得尊重注重人际关系网更愿意结交生活品味相同的伙伴子女有成常年在外更需求获得生活关怀与精神慰藉是有故事的人，期待品是有故事的人，期待品读读故事的听众故事的听众教室教室宿舍宿舍回家回家66后期运营6.1

38、 营销圈层营销第三第三阶阶段段6.1 营销第一阶段：老骥伏枥，志在千里重点突破知名校友和教授VIP邀请入驻针对性推广后期运营华清荟回清华666.1 营销第二阶段：为祖国健康工作五十年校友运动会、郊游、琴艺、棋艺、书艺切磋后期运营华清荟回清华后期运营6.1 营销华清荟回清华第三阶段：恰同学少年朋友，告诉我，你这几十年的故事吧过生日、金婚礼、真人图书馆66后期运营华清荟回清华6.1 营销 定期缴纳会费 获得“华清荟”入住权 在入住后享受租金优惠华华清清荟荟养老社区养老社区第三阶段：“银杏”计划事事业业有成的有成的临临退休校友退休校友 拓宽融资渠道 加速资金回收 挖掘潜在客群后期运营与专业养老机构合

39、作6.2 运营分析养老地产开发商专业养老运营机构 资金投入 硬件设施 优质客户 运营经验 养老服务优势互补互利共赢项目名称运营模式上海上海亲亲和源和源亲和源整合了国际一流的专业服务机构，向老年人提供高品质的专业养老服务。亲和源社区物业由美国著名的爱玛客公司提供服务，配餐中心由法国索迪斯经营，护理医院由曙光医院管理，康体会所由香港美格菲提供服务上述机构在专业领域都享有极高的知名度。同时聘请上海美格菲康健管理公司进行管理，提供日常健身、康复护理等服务。保利和熹会保利和熹会保利地产与安平医疗投资公司共同出资成立的保利安平养老产业投资管理有限公司打造的会员制养老品牌。保利地产负责地产开发，安平医疗投资

40、公司提供人员、设备及运营团队。远远洋椿萱茂洋椿萱茂与美国最大的协助生活养老服务公司EMERITUS合作，引入国外成熟的养老商业模式，意图在运营、管理方面打造独特的专业性。中方工作人员在公司管理、医疗、护理、社工、饮食等方面接受美方全方位培训，预期达到最好的效果服务。万科幸福万科幸福汇汇万科幸福汇养老地产试点分为两种形态：利用商业配套用地的“活跃长者之家”和配建于住宅部分的“活跃长者住宅”，其中“活跃长者之家”特聘在全国极具老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行服务管理。66后期运营6.3 相关案例后期运营6.4 合作模式分析加盟连锁指导运营委托运营国内刚刚起步服务经验欠缺公私合资公司组织系统复杂

41、66后期运营6.5 收益分配模式分析收益稳定，激励服务提升最大化运营利润“购物中心”式本项目为福利性项目，注重服务，利润空间不高“百货商场”式后期运营6.6 监督机制季度季度满满意度意度调查调查定价核准制度定价核准制度合合约约中止条件控制中止条件控制6序号序号项项目目备备注注序号序号项项目目计计价数量价数量备备注注机电安装工程基础，加上绿色建筑溢价。后期运营6.6 小结综上，本项目最终运营模式为：由项目开发方委托养老服务机构全权对项目进行经营管理，开发方提供资金、场地、设施与客户，运营方负责项目的日常管理和经营。合作期内，项目运营方每年向开发方缴纳定额合约金。除此之外，项目日常运营过程中的一切

42、收益和费用由运营机构全权享有和承担。合约签订时将确立监督机制，包括服务水平、定价核准及合约中止条件等。6项目主要经济指标、土地费和建安工程费后期 6.7 经济测算运营 功能功能 居住用地居住用地建建设设用地面用地面积积 20,800.00m2建筑面建筑面积积32,875.00m2居住居住户户数数384户526.00项项目主要目主要经济经济指指标标表表容容积积率率 1.6绿绿化率化率 48%土地土地费费估算表估算表单单价价 计计价价 金金额额（元（元/m2）数量数量 （万元）（万元）1 土地出让金 20,800.00m2 0.00 政府入股2 基础设施建设费 160.00 32,875.00m2

43、 526.00 160元建筑面积3 拆迁安置补偿费 0.00 无拆迁4 契税 0.00 土地出让金4%合合计计 建筑安装工程建筑安装工程费费估算表估算表单单价价 金金额额（元（元/m2）（万元）（万元）1 土建及装饰工程 3,190.00 32,875.00m2 10,487.13 3星级酒店标准为2 1,015.00 32,875.00m2 3,336.81合合计计 13,823.94序序号号项项目目金金额额（万元）（万元）备备注注1土地费用526.002建筑安装工程费13,823.943前期工程费898.504公共配套设施建设费212.505开发间接费691.20建安费5%6管理费用762

44、.42(土地费+建安费+前期工程费)5%7不可预见费845.73上述所有费用5%合合计计17,760.28序序号号项项目目2单单价（元价（元/m）计计价数价数量量金金额额（万（万元）元）备备注注1会所900.0022,000.00m180.002社区用房900.002250.00m22.503垃圾站500.002100.00m5.004公厕500.002100.00m5.00合合计计212.50序序号号项项目目金金额额（万元）（万元）项项目目增增长长率率1合约费用2,000.00合约费用上涨率5%项项目目计计价数量价数量6前期工程费公共设施配套费序序号号123456789备备注注建安费2%建安

45、费1.43%建筑面积35元建筑面积1.2元建安费0.8%建安费1%建安费0.18%用地面积0.2元用地面积15元后期运营 6.7 经济测算前期工程前期工程费费估算表估算表金金额额（万元）（万元）市场调研即项目可行性研究费 13,823.94万元 276.48项目规划方案即施工图设计费 13,823.94万元 197.68人防地下室设计费 32,875.00m2 115.06地质钻探费 32,875.00m2 3.95施工临时水、电、道路建设费 13,823.94万元 110.59建设工程监理费 13,823.94万元 138.24建设工程质量监督费 13,823.94万元 24.88地形图测绘

46、费 20,800.00m2 0.42场地平整费 20,800.00m2 31.20合合计计 898.50公共公共设设施配套施配套费费用估算表用估算表后期运营 6.7 经济测算总成本估算6总收入估算总总成本估算表成本估算表总总收入估算表收入估算表6后期运营资金来源与运用表6.7 经济测算资资金来源与运用表金来源与运用表序号序号项项目目合合计计2014201520162017201820191资金来源1.1 租金收入75,075.05 11,840.1957,264.776,970.091,000.002,000.002,000.002,100.002,100.002,205.002,205.00

47、2,315.252,315.255,970.095,970.095,153.65816.450.001,000.001,000.0020222,680.192,680.19366.07100.00266.071,633.932,633.9320232,814.202,814.20394.82105.00289.821,705.184,339.1120242,954.912,954.91425.01110.25314.761,779.996,119.1120253,102.663,102.66456.70115.76340.941,858.557,977.6520263,257.793,257.

48、791.2 自有资金 17,810.28 11,840.192 资金运用 30,225.64 11,840.192.1 开发建设投资 15,460.94 10,307.292.2 经营费用 5,162.58 1,532.902.3 所得税 9,602.11 0.003 盈余资金 44,849.42 0.004 累计盈余资金 0.00序号序号 项项目目 2020 20211 资金来源 2,431.01 2,552.561.1 租金收入 2,431.01 2,552.561.2 自有资金2资金运用489.98524.93561.62600.15640.61683.08727.682.1 开发建设投

49、资32.2 经营费用2.3 所得税盈余资金121.55368.431,941.03127.63397.32,027.63134.01427.612,118.57140.71459.442,214.05147.75492.862,314.31155.13527.952,419.57162.89564.792,530.114累计盈余资金9,918.68 11,946.32 14,064.88 16,278.93 18,593.24 21,012.81 23,542.92序号序号项项目目20272028202920302031203220336后期运营 6.7 经济测算损益表损损益表益表序号序号项项

50、目目合合计计2014201520162017201820191经营收入57,264.770.00 1,000.00 2,000.00 2,100.00 2,205.00 2,315.252经营成本15,460.940.00417.86835.73835.73835.73835.733经营费用5,162.58 1,532.90816.45100.00105.00110.25115.764利润总额36,641.25 -1,532.90-234.31 1,064.27 1,159.27 1,259.02 1,363.7656序号序号1234所得税税后利润项项目目经营收入经营成本经营费用利润总额9,6