安置房PPP综合投资项目计划书.pptx

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1、城乡统筹一体化开发“亿科”综合投资项目计划书特许经营项目融资第4组成员：张翅、王超、王盈盈指导：王守清2汇报提纲 项目背景描述 总体规划 地域特征 开发计划 政策法规解读 宏观政策 项目法规 投融资方案比选 市场分析 方案比选 拟定方案介绍 开发流程 项目结构 成功要素 谈判要点框架 谈判方1：房地产母公司和政府 谈判方2：页岩砖项目子公司和政府项目背景描述4项目背景描述 国家“十一五”总体规划 天津市滨海新区的开发开放 天津某县区域规划 努力建设“四个基地”电力窗体顶端窗体底端能源基地新型建材基地（紫砂页岩）绿色食品生产加工基地 轻工产品加工基地 为企业提供优惠政策 发展工业园区，形成特色产

2、业集群项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2项目名称某乡镇城乡一体化项目项目模式“宅基地换房”辖区面积61500亩（其中山区面积58500亩）可供建设用地5136.33亩原有宅基地面积2873.9亩近期规划镇区面积1720.7亩远期规划镇区面积1720.7亩5项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2项目背景描述 地域特征 天津市某县某乡镇地处京、津、唐、承四市

3、腹心 唐山100km，北京70km，天津110km，承德200km 交通畅达、资源丰富，亟待开发生态旅游区和工业园区 资源优势 某县规划的“四大基地”发展新型建材和绿色食品生产加工基地优势明显6项目背景描述项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2政策法规解读政策法规解读 项目政策解读 城乡一体化 党的十七届三中全会解决农村土地制度、实现农村现代化 2020年，形成城乡经济社会发展一体化新格局。宅基地换房 农民自愿以其宅基地，按规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居

4、住。原村庄建设用地复耕，节约的土地整合后再“招拍挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。8项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2政策法规解读 项目政策解读 土地一级开发 两种主体：土地储备机构、房地产开发企业 中国人民银行：存在显著的融资问题 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。9项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投

5、融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方210项目背景描述 土地二级开发和用地规划项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2投融资方案比选 当地政府的三大任务A：对土地进行一级开发；B：为迁出宅基地的农民建设安置房；C：对土地进行二级开发（招商引资+工业园区）11项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2投融资方案比

6、选13土地一级开发成本估算类单价面积总造价标准估算200/平米1720.7亩2.2943亿七通一平投融资方案比选安置房建设成本估算指标人数单位人估算值8833备注取2020年的8833人人均建设用地户数每户面积栋数平米户平米栋57.25220813053取2010年54.0平米和2020年60.5平米的均值按4口之家计算根据国家相关居住标准根据每栋7层，每层6户计算单位造价总造价元元1200/平米3.4444亿建筑面积占地面积万平米万平米28.704万平米12.66万平米容积率=2.27190亩项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方

7、案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2资源开发政策解读 土地二级开发紫砂页岩矿项目分析 某县矿产资源规划(20062010)和某县页岩资源管理暂行规定 1997年某乡镇建材集团成立，某乡镇充分开发利用，但是资源没有得到最有效的利用。近年来关注综合利用矿产资源，众多沙石料厂已被强令关停，结束了资源乱采乱用的局面，为后续创造条件。14项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2市场销售额15时间研发 阶段成 长期成熟期衰退 期进 入市场导 入期投融资方案比选市场潜力

8、分析 成长期 进入市场 环渤海城市现代化和城镇化建设步伐的加快 紫砂页岩 生产规划：40亿块/年 生产现状：20亿块/年项目概述总投资额年销售收入年利润贴现率动态偿还期河北张家口市赤城县河北三河市大厂县5条页岩砖、陶粒生产线年产页岩砖3500万块年产环保节能型页岩砖1.8亿块5000万元38353万元6000万元30526万元2000万元16519万元10%10%3.02年2.77年项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构 区位成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方216投融资方案比选代号A1A2BC方案描述EPC政

9、府出让生地公司开发生地+转让熟地EPC公司进驻工业园区投资具体项目方案特点政府资金有限可行性不大熟地转让收益大自有资金收回风险大银行贷款可能性小收益小，发展空间有限没有解决A、B任务难以获得优先考虑成功要素传统模式，仅土地一级开发压低政府生地出让价格协商共享土地增值收益的比例鼓励政府招商引资传统模式，仅安置房建设投资项目有高档矿泉水、农产品加工、紫砂页岩矿开采等获得政府支持的障碍大A：对土地进行一级开发；B：为迁出宅基地的农民建设安置房；C：对土地进行二级开发A：对土地进行一级开发；B：为迁出宅基地的农民建设安置房；C：对土地进行二级开发17投融资方案比选代号A+B方案描述捆绑一级开发+安置房

10、熟地转让获益方案特点容易获得政府支持项目风险更大银行贷款获得更难成功要素与政府共享土地增值收益鼓励政府招商引资A+C土地一二级连续开发政府出让生地获益一级开发投入大二级开发降低熟地转让风险投资部分项目其余熟地转让压低生地出让价格与政府共享土地增值收益B+C捆绑安置房+投资项目操作简洁且期望收益高，投资项目存在较多竞争者，较难获得政府批准或中标低价建安置房获批高盈利项目可能性大A+B+C捆绑一级开发+安置房+二级开发+投资项目较易获得政府青睐整体项目复杂企业的管理和组织能力谈判过程复杂干系人满意A：对土地进行一级开发；B：为迁出宅基地的农民建设安置房；C：对土地进行二级开发18投融资方案比选理由

11、回报率15%A1否A2可B可C可A+B可A+C可B+C可A+B+C可政策适应贷款难易可可否可否否可可否可可可可可可社会风险参与程度风险程度长期发展政策支持当地支持社会责任拟定方案介绍20拟定方案介绍 项目开发内容 总体思路无偿提供安置房建设生地免费（廉价）使用权、紫砂页岩矿的开采权实现盈利：页岩砖及其他制品的产出销售、部分熟地的转让同时解决就业问题，社会效益 具体操作自有资金完成部分土地一级开发，部分安置房建设紫砂页岩矿项目向银行融资贷款页岩砖项目现金流支持其余土地的一级开发和安置房建设部分熟地转让所得和页岩砖项目现金流获取回报项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投

12、融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2项目编号安置房建设（栋）开发时间建筑面积（m2）项目造价（万元）一期102010.7546006552二期362013.119656023587.2三期72018.1382204586.4拟定方案介绍 项目开发内容 土地一级开发项目拟分二期进行建设：一期：总投资额5333万元，实现镇区居民安置房土地和紫砂页岩采矿制砖项目土地进行开发（共400亩，安置房土地占地190亩，页岩砖项目210亩）；二期：完成镇区其他土地的开发（共1530.7亩），总投资额1.66亿元。安置房项目建设拟分三期进行建设，计划建设5

13、3栋：一期：总投资6552万元，完成10栋安置房的建设，为镇区近期规划的用地的一级开发准备条件。二期：总投资2.36亿元，完成36栋安置房的建设，实现近期某乡镇各村居民能够入住。（按照2014年的7788人计算，插值法）三期：总投资4586万元，完成7栋安置房的建设，满足镇区居民后代的住房需求。21项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方222拟定方案介绍 项目开发内容 安置房项目建设拟分三期进行建设，计划建设53栋 页岩砖项目拟分二期进行建设：一期：总投资4.33亿元，年生产能

14、力达到2亿块标准砖 二期：总投资8.67亿元，建成年生产能力4亿块标准砖项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方223某乡镇城乡一体化项目安居工程用地工业用地商业运作用地二级开发完毕状况耕地耕地耕地宅宅宅宅初始宅基地及拟开发用地宅宅宅宅耕地耕地项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方224宅宅宅宅初始宅基地状况一期工程宅宅宅一期砖厂运营，首批安置房居民入住砖厂安置一

15、期土地一级开发+页岩砖厂建设宅宅宅宅宅砖厂全线运营，土地挂牌出售安置砖厂一级开发完成安置砖厂安居工程用地工业用地商业运作用地二级开发完毕二期工程三期工程项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2252010.01.012010.07.012011.07.012012.01.012012.04.012012.07.012013.01.012013.07.012014.07.012015.01.012018.01.012019.07.012020.01.012022.07.01一期土

16、地一级开发一期页岩砖厂建设（为期一年），安置房一期（一年半）一期页岩砖厂投产首批安置居民入住（为期3月）首批安置完成，二期土地一级开发开始（9月）二期页岩砖厂建设（为期一年）安置房二期建设开工（一年半），二期土地陆续挂牌出售页岩砖厂全线投产二批安置居民入住（为期半年）二批安置完成安置房三期建设开工（一年半）安置房三期建成，三批安置居民入住（为期半年）三批安置完成页岩砖厂移交，矿产开采权被政府收回，项目结束26投资方案比选 财务测算 以页岩砖项目一期为例投资使用计划和资金筹措表借款还本付息表总成本费用估算表损益表（利润估算表）销售收入及税金估算表项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏

17、观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方227投资方案比选 财务效果评估 财务全投资现金流量表 财务自有资金现金流量表 财务盈利能力分析 全投资 NPV=3.8847亿 IRR=22.67%T=8.49年（折现率取15%）自有资金 NPV=4.6428亿 IRR=27.51%T=7.91年（折现率取15%）项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方228天津市某县政府页岩砖项目特许权协议页岩砖项目公司天津市政府安慰信

18、某县电力局能源供应协议保险公司保险合同银行/团贷款协议股东协议承包商EPC合同原料供应合同运营合同或取或付协议承包商EPC合同城乡一体化开发协议当地采矿制砖企业土地一级开发协议农民安置房建设协议页岩砖项目备忘录本房地产公司（85%）项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方229争取上级政府的支持函或安慰信母公司与政府签署总城乡一体化合作开发协议“土地一级开发+安置房建设+支持母公司成立页岩砖项目子公司”页岩砖项目公司和政府签署 特许权协议 涉及政府应该提供的各种优惠及保障措施项目

19、公司和两个母公司签署产品“或取或付”协议、原料供应协议、运营协议等项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2谈判要点框架31谈判要点框架城乡一体化总体合作开发谈判要点谈判方：房地产公司和政府页岩砖项目谈判要点谈判方：页岩砖项目公司和政府项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2谈判要点框架1 1.1 生地转让和土地一级开发可退让的基本方案最低底线谈判要点政府负责宅基

20、地原村民全部迁出，及残留建筑及构筑物的彻底清理。公司无偿获得生地使用权，政府可共享熟地开发的部分收益，若熟地转让收益不足以弥补一级开发成本，要求政府给予一定补偿。政府负责宅基地原村民全部迁出，并引导村民将残留建筑及构筑物清理彻底。公司无偿获得生地使用权，政府共享熟地开发部分收益。政府负责宅基地原村民全部迁出，公司负责残留建筑及构筑物的清理，清理费用列入开发成本。公司象征性支付生地使用权转让费，政府共享熟地开发部分收益。32项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2谈判要点框架1

21、1.2 安置小区设计建造及后续运作谈判要点可退让的基本方案最低底线公司拥有自行设计项目的权力，无偿提供安置小区建设，政府中途不得做出任何设计变更；政府若中途提出设计变更，应给予企业一定补偿；政府给予公司后续房地产开发的优先权。公司依照政府规定建设标准无偿提供安置小区建设，政府若中途提出设计变更，应给予企业一定补偿。政府给予公司后续房地产开发的优先权。公司依照政府规定建设标准无偿提供安置小区建设，政府对后续房地产开发给予本公司优先考虑。33项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2

22、谈判要点框架2 2.1 项目总体授权 2.1.1 项目所有权及其移交土地及有形资产所有权可退让的基本方案最低底线项目公司在特许期内拥有项目工程、设施、原材料等有形资产所有权。特许期满后，项目公司可选择对项目的续约、继续租用或有偿转让。项目公司在特许期内拥有对土地的使用权及项目工程、设施、原材料等有形资产所有权。特许期满后，项目固定资产由政府收回，但政府需给予一定的补偿。项目公司在特许期内拥有项目工程、设施、原材料等有形资产所有权。特许期满后，项目固定资产由政府无偿收回。在BOT形式下，尽量争取最长特许期。34项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析

23、方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方235谈判要点框架2 2.1 项目总体授权 2.1.1 项目所有权及其移交无形产权（著作权、商标权、专利权、冠名权）可退让的 在特许期内所形成的著作权、商标权和专利权等归属项目公司。特许期满后，无形资产未经允许不得无偿使用。基本方案 在特许期内所形成的著作权、商标权和专利权等归属项目公司。特许期满后，无形资产归属政府和项目公司共同拥有。最低底线 在特许期内所形成的著作权、商标权和专利权等归属项目公司。特许期满后，无形资产归属政府。项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟

24、定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方236谈判要点框架2 2.1 项目总体授权 2.1.2 页岩矿开采权处置权限开采权的再授予可退让的项目公司对于页岩矿的开采权可自由转让和对于开采工作可以自主分包。特许期内不在该县范围内另授开采权。基本方案项目公司对于页岩矿的开采权可自由转让，但对于开采不作分包。特许期内不在该县范围内另授开采权。最低底线页岩矿开采权的可转让性限定在贷款担保范围内，开采不作分包。仅在特许期后期允许新的企业获得开采权。项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框

25、架谈判方1谈判方2谈判要点框架2 2003年中华人民共和国矿产资源法和1998年国土资探矿权采矿权转让审批有关问题的规定 探矿权人获得矿产地后，可依法获得采矿权 积极培育矿业权市场，促进探矿权、采矿权依法出让和转让。包括国家出资勘查并已经探明的矿产地、依法收归国有的矿产地和其他矿业权空白地。出让方式：依法申请批准、招标、拍卖等 转让方式：出售、作价出资、合作勘查或开采、上市等 亦可出租、抵押探矿权和采矿权37项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2谈判要点框架2 2.1 项目总

26、体授权 2.1.3 矿山道路等设施的专项使用权谈判要点可退让的基本方案最低底线项目公司在特许期内拥有对土地的使用权。政府保证道路使用的便利性，地上物对应土地的排他免费使用，道路运输规定时段的排他免费使用。项目公司在特许期内拥有对土地的使用权。政府保证道路使用的便利性，地上物对应部分土地的排他优惠使用，道路运输规定时段的排他优惠使用权。项目公司在特许期内拥有对土地的使用权。政府给予项目公司使用道路一定的便利，并保证道路运输规定时段的使用权。38项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判

27、方2谈判要点框架2 2.1 项目总体授权 2.1.4 投资收益担保及安慰函谈判要点可退让的基本方案最低底线政府为项目收益提供最低收益担保、并为项目的建设和运营尽可能提供良好的政策环境、投资环境。为企业的长期运营提供运营担保，并保证对项目的长期支持。政府为项目收益提供最低收益担保，并为项目公司及股东出具安慰信。政府不提供最低收益担保，但为项目公司及股东出具安慰信。39项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2谈判要点框架2 2.1 项目总体授权 2.1.5 从属贷款的提供或可转换债

28、券的购买谈判要点可退让的基本方案最低底线政府为项目提供从属优惠贷款，或购买低利率可转换债券。政府依市场行情为项目提供从属贷款，或购买可转换债券。如果由于政府自身资金问题无法提供任何贷款，项目公司可以选择放弃该项主张，但考虑以此向政府争取其他优惠。40项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2谈判要点框架2 2.2 特许期内运营保障 2.2.1 公共基础配套设施谈判要点可退让的基本方案最低底线某县水电等公用事业企业确保配套基础设施的使用，若出现中断，依耽误工程日数，必须给予企业相应

29、全面补偿。政府对补偿给予担保。某县水电等公用事业企业确保配套基础设施的使用，若出现中断，依损失情况给予相应补偿。政府对补偿给予担保。某县水电等公用事业企业确保配套基础设施的使用。若出现中断，造成的损失，公用事业企业应给予相应补偿。政府提供确保偿付的支持函。41项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方242谈判要点框架2 2.2 特许期内运营保障 2.2.2 投资环境支持及政治不可抗力各项承诺权利的及时获批可退让的基本方案最低底线政府应确保特许权内对项目的各项承诺权利的及时批复，对

30、因批复滞延而导致的工期、销售的延误和损失，依耽误工程日数，进行全面补偿。政府应确保特许权内对项目的各项承诺权利的及时批复，对因批复滞延而导致的工期、销售的延误和损失给予项目公司一定补偿。政府应确保特许权内对项目的各项承诺权利的及时批复。若批复滞延给项目公司造成了较为严重的实质性损失，政府需给予项目公司一定补偿。项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方243谈判要点框架2 2.2 特许期内运营保障 2.2.2 投资环境支持及政治不可抗力公众闹事、破坏等政治不可抗力可退让的基本方案最

31、低底线政府全力保障社会环境稳定，若出现公众闹事情况，依耽误工程日数，必须给予项目公司相应全面补偿。政府全力保障社会环境稳定，若出现公众闹事情况，视损失情况，给予相应补偿。政府保证社会环境稳定，协助平息公众闹事。政府与项目公司分担损失。项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2谈判要点框架2 2.2 特许期内运营保障 2.2.3 产品销售谈判要点可退让的基本方案最低底线政府利用现有条件，协助企业拓展当地至京津冀地区各级销售渠道，并保障一定量的页岩砖销售量。政府利用现有条件，协助企业

32、拓展当地至京津冀地区各级销售渠道。政府利用现有条件，协助企业拓展当地销售渠道。44项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2谈判要点框架2 2.2 特许期内运营保障 2.2.4 税收优惠谈判要点可退让的基本方案最低底线政府利用现有条件，在可行范围内，确保项目公司能够获得涉及资源税、企业所得税、土地增值税中各项优惠措施所需的企业属性。政府利用现有条件，在可行范围内，尽量争取项目公司能够获得涉及资源税、企业所得税、土地增值税中各项优惠措施所需的企业属性。政府利用现有条件，协助支持项目

33、公司获得涉及资源税、企业所得税、土地增值税中各项优惠措施所需的企业属性。45项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2谈判要点框架2 2.2 特许期内运营保障 2.2.5 环境保护条款二氧化碳及砖窑其 矿渣及其他固体废弃他气体排放 物处理环保要求的提高可退让的直接排放不受限制，自主堆放政府对于造成的成本增加给予全额补贴或等额基本方案直接排放，超标部 在限定范围内自主堆分缴纳一定费用 放，超标部分缴纳一定费用其他方面优惠政府对于造成的成本增加给予一定额度的补贴或其他优惠最低底线清洁

34、生产，污染自清洁生产，废弃物全处理，政府通过其 面处理，政府通过其他方面给予一定优 他方面给予一定优惠惠政府保证尽量协助降低因环保要求提高而新增加的项目成本，或给予项目公司其他方面的一定优惠46项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2谈判要点框架2 2.3 危机处理及移交事宜 2.3.1 提前移交谈判要点可退让的基本方案最低底线对于项目的提前移交，政府负责返回项目投资者所有股本金投入，并承担公司现有所有负债。同时，政府应给予项目投资者相当于若时期投资收益的经济补偿对于项目的提前

35、移交，政府负责返回项目投资者所有股本金投入，并承担公司现有所有负债。同时，依实际情况，政府应给予项目投资者一定的经济补偿。政府负责返回项目投资者所有股本金投入，并承担公司现有所有负债。47项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2谈判要点框架2 2.3 危机处理及移交事宜 2.3.2 经营困难谈判要点可退让的基本方案最低底线政府在项目出现困难时给予项目公司股本金或从属贷款支持；出面购置一定数量产品，协助拓展销售渠道政府在项目出现困难时给予项目公司股本金或从属贷款支持，并协助拓展产

36、品销售渠道政府在项目出现困难时给予项目公司一定支持，并协助拓展产品销售渠道。48项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2谈判要点框架2 2.2 特许期内运营保障 2.2.4 法律变更谈判要点可退让的基本方案最低底线相关法律变更对项目公司造成不利影响时，政府给予项目公司相应补偿，并就诸如特许期长度等其他项目条款与项目公司重新进行协商，给予一定优惠，并在其他方面给予一定便利。相关法律变更对项目公司造成实质性损害时，政府给予项目公司一定补偿，并就诸如特许期长度等其他项目条款与项目公司

37、重新进行协商，给予一定优惠。相关法律变更对项目公司造成实质性损害时，政府给予项目公司一定补偿。若政府无法提供相应补偿，应在其他方面给予一定便利和优惠。49项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方250谈判要点框架谈判协议1：房地产公司和政府生地转让土地一级开发安置小区建设后续运作谈判协议2：页岩砖项目公司和政府1、项目总体授权项目所有权及移交页岩矿开采权、设施使用权投资收益担保从属贷款或可转换债券2、特许期内运营保障配套设施、环境支持政治不可抗力销售、税收、环保3、危机处理及移交事宜提前移交经营困难法律变更项目背景描述总体规划地域特征开发计划政策法规解读宏观政策项目法规投融资方案比选市场分析方案比选拟定方案介绍开发流程项目结构成功要素谈判要点框架谈判方1谈判方2