房地产工程精细化管理实战.pdf

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1、跨部门沟通与协作-职场纵横术跨部门沟通与协作-职场纵横术变金变金冉云帆房地产工程精细化管理实战第一部分工程管理问题的典型表现与根源剖析第二部分工程管理可控的关键举措第三部分工程管理疑难杂症剖析与对策 工程管理质量问题的典型表现与根源剖析先从房产品的质量谈起，更多的房地产公司谓之“品质”第一部分 国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分部分项工程整体验收合格。项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存在质量问题

2、都认为该房屋工程质量不合格。铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求。对所需检验项目的检验方法没有明确要求。一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离；二、产品的价值评判标准的差异；三、建立最终使用者评价标准的重要性施工企业的目标管理 目标（范围）质量：工艺质量标准进度：施工工艺进度成本：合同成本控制 房地产企业普遍面临的问题：1、越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力；2、肢解分包，房地产公司如何做总承包？3、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质;4、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式，如何有 效应对，几何级数倍增的复

3、杂要素如何掌控？5、满足国标质量就能做出好品质吗？6、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将 优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？7、低价中标的误区 落地执行难？方向与执行的关系？管理发展阶段的启示规范型管理观念转变阶段规范化阶段精细化阶段经验型管理精益化阶段精细型管理精益型管理创业期成长期成熟期再造期 企业生命周期手工作坊粗放式规范化精细化精益化做什么？如何做？如何做好？如何做到最优？对制度、流程、标准的认知规定管理原则、统一行为准则、说明层级责权等是各类管理文件的基础和依据；用于说明业务活动开展的程序及方法；基于制度，应用于业务协调；规定具体工作节点的工作标准，并提供统一操作方法是

4、实现业务操作标准化的重要保障 制度流程标准/模板 浦东星河湾一期售价4.8万元/平米，周边2万元/平米；二期售价8万元/平米，周边3万元/平米浦东星河湾一期售价4.8万元/平米，周边2万元/平米；二期售价8万元/平米，周边3万元/平米温州鹿城广场实现两年内3倍溢价第二部分工程管理可控的关键举措第二部分工程管理可控的关键举措要素管理要素管理审图与技术评审样板工程成品保护进度管理 三、三、成品保护管理成品保护管理案例：某工程项目的规定：案例：某工程项目的规定：根据现场情况，应搭建临时卫生间或在阳台、露台部位放置小便桶等临时卫生设施，严禁现场随地大小便。重点：图片化的标准，形象直观，标准统一。一、设

5、计管理与技术评审管理 常见问题1、产品品质与客户需求有差距，但找不到为什么？2、产品品质有问题，但主要是工艺的问题；3、设计各专业“打架”现象严重，领导“拍板”的方案需推倒重来；4、设计院“粗心大意”，小业主投诉问题颇多，但好像无法避免。5、决策性错误多，导致开发困难、成本居高不下、决策性错误多，导致开发困难、成本居高不下。（产品标准化能解决问题吗?）类型序号优化项目降低成本/增加收入（万元）优化成本1地下室层高30 8158 人防271 2土石方460 3基础工程桩基1,169 基坑围护200 4地下室结构含钢量474 含砼量13125防水279 6外立面装饰石材600 保温460 7外立面

6、门窗1,110 8公共部位精装修225 9景观覆土73 围栏13 景观桥68 10市政配套（高压线移位）700 11高层赠送VRV空调514 12售楼处石材50 装修150 增加收入1地下室高层444 2,806 别墅852 车库10 2市政配套（公变、专变配电间）1,500 合计10,964案例：石材的客户评价标准如何建立？设计图纸设计图纸 任何项目的理念和定位，都需要通过工程施工才能由思路、方案变成最终的产品，所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的施工工艺难易程度发表专业意见，通过各职能的相互藕合，追求项目在“理想”和“现实”的高度统一。比如：产品的前瞻性与可行性如何兼顾？如何使定位

7、的产品更容易实现？哪种材料更容易施工？质量更稳定？采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好？工艺实现与设计效果的辩证统一工具是什么？工艺实现与设计效果的辩证统一工具是什么？3.“强制性条文”解读强制性条文”解读园区保安亭设置应在规划设计阶段予以整体考虑，建筑设计应充分考虑保安亭的遮风避雨功能及夏热冬冷防护措施，并设置洗手间.保安亭视线应通透无遮挡。幼儿园建筑外墙禁止采用面砖、石材等饰面。在砌体和墙抹灰施工中，严禁使用砂浆王、石灰王、微沫剂等外加剂。7)生活水箱和给水泵应采用食品级不锈钢材质。8)电梯井道和机房不得与卧室、起居室和书房紧邻布置，无法做到的，必须要进行噪音测试和隔音设计。毛坯交付用房

8、应在墙上标注户内暗埋管线的走向。毛坯交付用房室内面板、插座等离地高度，除应满足国家相关规范要求外，尚应预留不小于50mm的地面装饰面层厚度。基坑围护设计和施工方案、桩基工程施工方案、钢结构工程施工方案等应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施。12)石材幕墙、玻璃幕墙、铝板幕墙等外墙饰面工程(含保温防水体系)应委托有资质的专业公司进行施工图专项深化设计，并经过集团相关职能部门评审后方可实施.问题：1、我们自己“粗心大意”，怎么办？2、管理人员水平层次不齐，怎么办？3、管理人员经验不足，怎么办？解决方案：1、策略-形成指引性文件 2、执行-表格式的会审问题：1、我们自己“粗心大意”，怎么办？2、

9、管理人员水平层次不齐，怎么办？3、管理人员经验不足，怎么办？解决方案：1、策略-形成指引性文件 2、执行-表格式的会审 评审：评审：是一个论证的过程，论证不成功则是一个寻求解决方案的过程。是一个论证的过程，论证不成功则是一个寻求解决方案的过程。与成本相关的案例：技术评审-含钢量钢筋混凝土结构的配筋是否正确及每平方米含钢量的合理性。“每平米钢筋含量低于限额”惹的祸 启示：图纸会审需要二次回馈。控方案 优成本 增效益 案例：地下车库设计 地下车库停车率分析地下车库停车率分析分析报告第一部分停车率:停车率:有效地下车库建筑面积有效地下车库建筑面积/停车数/停车数（这里的地下车库总面积由于各种计算方式

10、不同有较大差异，可以指地下车库外墙围合的所有建筑面积，也可以是剔除设备用房和地上建筑主体地下部分后的总面积。）一、停车率分析一、停车率分析分析报告技术指标对比技术指标对比项目名称地杰浦江花园国际绿地公元项目名称地杰浦江花园国际绿地公元1860绿城玉兰花园江桥万达广场恒大华府绿城玉兰花园江桥万达广场恒大华府2号车库号车库 有效地下建筑面积有效地下建筑面积（不包括主体核心筒部分地下及过渡空间）一期：10000一期：30133二期：25500148322494111386北区:108838040910837 车位数量车位数量333（含机车位）一期：706二期：579435637268北区:23517

11、34+400（机械位）273 停车率停车率（有效地下建筑面积）30.03一期：42.68二期：43.2373942北区:463739.69 停车率停车率（扣除主体设备用房）.二期：3934373939.34 柱网柱网8.7x8.7一期：8.1x8.1二期：8.7x8.78.4x8.48.1x8.16.0 x6.68.4x6.68.4x8.48.4x8.4影响地下车库停车率因素分析报告1、平面形式：1、平面形式：结论：以同样4000平米车库面积计算,规整形比不规整形地库停车率大 约结论：以同样4000平米车库面积计算,规整形比不规整形地库停车率大 约3m3m2 2/辆/辆规整形不规整形一、停车率

12、分析一、停车率分析建筑面积:4104m2 停车位:157个停车率:26.11建筑面积:4104m2 停车位:141个停车率:29.1一、停车率分析一、停车率分析分析报告2、地下车库是否含人防：2、地下车库是否含人防：结论：同条件情况下,有人防地下车库比普通地下车库增加约 结论：同条件情况下,有人防地下车库比普通地下车库增加约 5平方/辆5平方/辆普通地库 停车率:29人防地库 停车率:34按规范凡九层以上以及基础深超3米的建筑按首层投影面积配置人防，多层部分地上面积的2%配置。具体需经民防办核面积。人员掩蔽体口部:290平方一、停车率分析一、停车率分析分析报告3、车库车位布置与柱网关系：3、车

13、库车位布置与柱网关系：标准车位分析车型号长(mm)宽(mm)高(mm)宝马730521219021478奥迪Q7508619831737雅阁2.0494518451480帕萨特467517401461奥迪Q5462918801653标致307424917861556马自达34532175514658.8.4X8.48.1X8.18.7X8.78.4X8.48.1X8.18.7X8.7随着车辆的使用率的提高,车辆的外形也逐渐变大.且SUV的保有量也越来越多.停车的舒适性越来约被人们强调.随着车辆的使用率的提高,车辆的外形也逐渐变大.且SUV的保有量也越来越多.停车的舒适性越来约被人们强调.一、停

14、车率分析一、停车率分析分析报告地下车库柱网取值：地下车库柱网取值：结论：用相同停车数量所需面积推算,柱网大小对停车率数值以2平米递进.柱网的取值由车位大小以及主楼柱网大小所决定.结论：用相同停车数量所需面积推算,柱网大小对停车率数值以2平米递进.柱网的取值由车位大小以及主楼柱网大小所决定.8.1x8.1柱网8.4x8.4柱网8.7x8.7柱网建筑面积:4104m2 停车位:157个停车率:26.11建筑面积:4418m2 停车位:155个停车率:28.51建筑面积:4658m2 停车位:155个停车率:30.05一、停车率分析一、停车率分析分析报告4、建筑主体是否落入车库内：4、建筑主体是否落

15、入车库内：如果建筑主楼落在地下室中间会对地下室停车位的设置行车路线以及柱网大小带来一定影响.据万科集团的研究,上部建筑落入地下室的面积比例大于地下室面积的三分之一时,停车率数值在原有数值上至少增加1平米,且随着比例越大值也越大.建筑主楼一、停车率分析一、停车率分析分析报告5、设备用房的面积：5、设备用房的面积：一般地下室的设备用房包含变配电电间,水泵房,生活水池,消防水池,进风排风机房消防控制室等.根据几个案例项目的设备用房面积分析，设备用房占到整个地下车库的815不等。对停车率的影响较大。技术指标对比技术指标对比项目名称地杰浦江花园新都绿地公元项目名称地杰浦江花园新都绿地公元1860绿城玉兰

16、花园江桥万达广场恒大华府绿城玉兰花园江桥万达广场恒大华府2号车库号车库 有效地下建筑面积有效地下建筑面积（不包括主体核心筒部分地下及过渡空间）一期：10000一期：30133二期：25500148322494111386北区:108838040910837设备用房设备用房二期：24321305127480416451553 停车率停车率（有效地下建筑面积）30.03一期：42.68二期：43.2373942北区:463739.69 停车率停车率（扣除主体设备用房）.二期：3934373939.34 柱网柱网8.7x8.7一期：8.1x8.1二期：8.7x8.78.4x8.48.1x8.16.0

17、 x6.68.4x6.68.4x8.48.4x8.4分析报告影响停车率的因数:影响停车率的因数:分析影响地下库停车率的主要因数分析影响地下库停车率的主要因数主要因素主要因素的表现形式规范限值控制指标主要因素主要因素的表现形式规范限值控制指标固有因素固有因素 地下车库平面形态地下车库平面形态 无人防车库停车率：32平米/辆 有人防车库停车率：1/4地下总面积人防面积1/3地下总面积 35平米/辆 1/3地下总面积人防面积1/2地下总面积 37平米/辆 人防面积 1/2地下总面积 39平米/辆*注:上部建筑落入地下室的面积比例大于地下室面积的1/3,表中数值加 1.地库是否有人防建筑地库是否有人防

18、建筑设计技术因素设计技术因素 地下车库柱网取值地下车库柱网取值 地库内是否设有建筑主楼地库内是否设有建筑主楼 设备用房的布置方式以及轮廓线形式设备用房的布置方式以及轮廓线形式 停车位置及行车方式停车位置及行车方式一、停车率分析一、停车率分析 提高停车率的措施综述:在分析各项目停车率指标时不应简单地用数字比较而是应分析平面形态,是否有人防等条件,再做判断.提高停车率的措施综述:在分析各项目停车率指标时不应简单地用数字比较而是应分析平面形态,是否有人防等条件,再做判断.一、停车率分析一、停车率分析分析报告人防设置原则:人防设置原则:u人防面积尽量少设置 项目之初与民防办积极协商u人防的口部防消空间

19、尽量设置在主楼地下或其它不影响停车的部位，避免空间浪费。u人防布置考虑与防火分区合并，消防疏散口尽量与人防出入口结合。一、停车率分析一、停车率分析分析报告设备用房的布置原则设备用房的布置原则u设备用房布置减少对有效车位的占用，保证地库经济性。u设备用房邻近外墙，便于管线进出。u尽可能将设备用房、辅助用房及停车全部设置在地下室，地面计容面积尽可能做为可销售面积，增大容积率控制范围内的建筑面积可销售。u垃圾房设置在地下室，不对地面环境产生破坏影响。u应布置在塔楼下方及其它不便停车的边角地带u设备用房不能挤占停车位置。u水池水箱应尽量利用坡道下方及其他受限制空间。一、停车率分析一、停车率分析分析报告

20、设备用房的布置原则：设备用房的布置原则：P型变电站型变电站K型变电站型变电站水泵房水泵房用户站用户站 垃圾房垃圾房 排风机房 P型变电站 K型变电站 水泵房用户站 垃圾房地杰项目设备用房的平面布置图地杰项目设备用房的平面布置图一、停车率分析一、停车率分析分析报告地下车库轮廓线及停车设计原则：地下车库轮廓线及停车设计原则：u轮廓线应简洁，避免出现多段折线，造成外墙增多。u布置应紧凑，避免出现多余空间，造成无效面积。u轮廓线应方正，避免出现锐角弧线，造成布车障碍。u充分利用地库角部空间，布置机房及竖向交通口。u尽量在长边布置停车位，鱼骨状方式最佳。u避出现单边停车，行车道靠外墙的情况。一、停车率分

21、析一、停车率分析分析报告设备用房的布置方式及轮廓线：设备用房的布置方式及轮廓线：浦江项目地下车库轮廓线设计调整浦江项目地下车库轮廓线设计调整增加母子车位：按1.5个在初步设计基础上，减小地下室面积600平左右，优化停车位数量：1.优化外轮廓，2.优化车道宽度，保持：5500。3.增加母子车位缩小轮廓线双车道宽：5500角部布置设备用房调整行车道宽度影响地下车库成本因素影响地下车库成本因素分析报告第二部分1、地下车库层数及层高1、地下车库层数及层高分析报告二、成本因素分析与措施二、成本因素分析与措施u地下一层 普通地下车库 每平方造价:20002200元 人防地下车库 每平方造价:2800300

22、0元u地下二层：每层造价约为2300元，但加上土方及基坑围护的费用较 一层地库增加 约700元/平米结论：尽量不做二层以上地下车库。u层高也是同样每增加100，成本增加1020元，因此层高控制的好也能有效节约成本见下表:地下车库层高控制与景观覆土地下车库层高控制与景观覆土分析报告二、成本因素分析二、成本因素分析技术指标对比技术指标对比项目名称分类层高控制项控制要点覆土浦江二期项目名称分类层高控制项控制要点覆土浦江二期人防地下车库37004000结构高度:900尽量减小板厚及梁高机电布置让位其他项1.2管线设备高度：600停车空间净高：2200浦江一期浦江一期无人防地下车库3500结构高度:70

23、01.05管线设备高度：450停车空间净高：2200（局部：2000）地杰地杰无人防地下车库48005800结构高度:8001.0管线设备高度：700停车空间净高：3700分析报告二、成本因素分析二、成本因素分析层高控制要点：层高控制要点：分析报告二、成本因素分析与措施二、成本因素分析与措施结合柱网要求控制结构梁高及板厚，降低结构高度。综合设计设备管线，降低安装高度。控制行车道的最小净高，够用即可。不需过于浪费。结合不同场地做结构降板处理。解决场地管线和种植大型乔木要求。地杰项目降板示意2、地下车库埋深与景观覆土2、地下车库埋深与景观覆土分析报告二、成本因素分析二、成本因素分析埋深设计原则：政

24、府要求大于 1m 覆土，满足管线敷设,满足绿化种植要求景观覆土:按11.2米厚度控制，需要种大树时，可局部堆土。浦江二期剖面分析梁高梁高900设备高度设备高度600车库车库2200覆土：覆土：10002、地下车库埋深与景观覆土2、地下车库埋深与景观覆土分析报告二、成本因素分析二、成本因素分析车库净高2200梁高700浦江一期剖面分析建筑面层150设备高度450覆土1050将建筑主体地下室埋深抬高至3米以内，减少人防面积3、地下车库的构造做法3、地下车库的构造做法分析报告二、成本因素分析二、成本因素分析设计原则:集水井设置方式 排水沟及面层设计 底板防水层 集水井设计原则：给水井的布置不影响车位

25、布置，宜靠墙设。或靠柱敷设时：单侧设排水沟3、地下车库的构造做法3、地下车库的构造做法分析报告二、成本因素分析二、成本因素分析排水沟及面层设计 目前施工条件决定不设地漏。通常地库多以明沟排水。底板面层厚度常规为200300左右，厚度由明沟长度所决定。由于地库比较干燥没有大量的排水。因此建议合理减少明沟坡度，将面层控制在150内。关注明沟设置方案，尽量减少集水井数量。减少明沟跨越行车道。明沟应靠墙设置。应设置在车位后方或前后两个车位中间。在人员不到的地方可不设明沟盖板。底板防水层 地板防水做法按公司惯例施工时予以取消（但施工图不允许）每平米可节约3040元。但应采取施工措施，提高混凝土密实度，提

26、高自防水质量。4、地库机电设计控制4、地库机电设计控制分析报告二、成本因素分析二、成本因素分析排风优化设计：使用诱导风机系统，通风效果好，节省风管高度，节省风机房面积，一次性投入较低可比传统通风系统省1525。安装简单，围护方便。利用地下庭院，通过自然补风，可以减少甚至取消机械补风系统配置，并进一步减少机房面积。因此地下室利用自然补风结合诱导风机系统，可最大限度地减少成本投入和围护费用。室内综合管线优化设计：在方案设计之初进行讨论，主动设计机房及管线走向，避免施工图后期被动选择机房位置。管线设计尽可能按直线布置，减少转弯分流，以减少分管尺寸。管线设计尽量避免或减少交叉，且所有主管线尽可能集中在

27、地库公共区域，以方便检修。设置原则：设置原则：分析报告三、总结三、总结u小区的样板区因为展示需要，尽早开放。结合工期原因原则上不设地下车库。积极与政府部门沟通，一定程度地减少车位数。结合项目定位合理设置地面停车数。尽可能减少地下车库的面积从而在根本上节约成本。积极与政府部门沟通，尽可能少地核准民防面积，尽量设六级二等，如有可能多设物资库人防工程（类型、等级）普通车库基础上增加的费用 1.六级二等人员掩蔽体工程 800元/平方米2.六级二等战备物资库工程 600元/平方米3.五级二等人员掩蔽体工程 1000元/平方米4.五级一等人员掩蔽体工程 1500元/平方米5.五级专业队掩蔽工程 1500元

28、/平方米 设置原则：设置原则：分析报告三、总结三、总结地下车库原则上不建二层以上，适当可设置机械车位。利用下沉庭院进行补风从而减少设备投入及后期围护。地下车库尽量减少埋深，控制绿化种植，综合管线埋设要求。在项目设计方案阶段，就将地下车库经济性设计作为一个重要控制节点。力求在停车率、结构、机电设计的合理性、人防经济性等方面取得一个平衡点。3.汇总1.优化成本2.增加销售一、优化成本1.1地下室（层高）内容原设计优化后设计备注标准/做法3.9米（不含人防）4.1米（含人防）高层地库3.8米（含人防）别墅地库部分3.65米（不含人防）优化降低总成本30万元建面单方1.80元/平米销面单方2.21元/

29、平米地下车库3.8米覆土1.2米一、优化成本1.2地下室（人防）内容原设计优化后设计备注标准/做法无物资库平战转化费用平均缴纳为190元/平米1个物资库平战转化费用平均缴纳为120元/平米优化降低总成本271万元建面单方16.22元/平米销面单方19.92元/平米2.土石方内容原设计优化后设计备注标准/做法地下室底板标高-6.85m地下室底板标高-5.65m优化降低总成本460万元建面单方27.53元/平米销面单方33.81元/平米一、优化成本3.1基础工程（桩基）内容原设计优化后设计备注标准/做法高层：钻孔灌注桩，管径700mm，长度70m地库：PHC管桩管径600mm，长度50m，壁厚13

30、0mm高层：PHC管桩，管径600mm，长度50m地库：PHC管桩管径500mm，长度40m，壁厚100mm优化降低总成本1169万元建面单方70.00元/平米销面单方85.96元/平米PHC桩施工一、优化成本3.2基础工程（基坑围护）内容原设计优化后设计备注标准/做法排桩加支撑水泥搅拌桩加放坡优化降低总成本200万元建面单方11.98元/平米销面单方14.71元/平米4.1地下室结构（含钢量）内容原设计优化后设计备注标准/做法别墅地下：162kg/m2高层地下：185kg/m2别墅地下：155kg/m2高层地下：165kg/m2优化降低总成本474万元建面单方28.40元/平米销面单方34.

31、88元/平米 一、优化成本4.2地下室结构（含砼量）内容原设计优化后设计备注标准/做法别墅地下：0.8m3/m2高层地下：1.8m3/m2别墅地下：0.8m3/m2高层地下：1.55m3/m2优化降低总成本1312万元建面单方78.56元/平米销面单方96.47元/平米5.防水内容原设计优化后设计备注标准/做法三道防水二道防水SBS优化降低总成本279万元建面单方16.68元/平米销面单方20.48元/平米一、优化成本6.1外立面装饰（石材）内容原设计优化后设计备注标准/做法线条较繁琐；幕墙结构系统较保守线角简化；装饰简化；幕墙结构系统成本优化优化降低总成本700万元建面单方41.92元/平米

32、销面单方51.47元/平米6.2外立面装饰（保温）内容原设计优化后设计备注标准/做法高层：岩棉高层：无机保温砂浆优化降低总成本460万元建面单方27.54元/平米销面单方33.82元/平米一、优化成本7.外立面门窗内容原设计优化后设计备注标准/做法高层、别墅高档系统窗高层普通铝合金窗别墅中档系统窗优化降低总成本1110万元建面单方66.47元/平米销面单方81.62元/平米8.公共部位装修内容原设计优化后设计备注标准/做法标准层用石材标准层用墙地砖优化降低总成本225万元建面单方13.47元/平米销面单方16.54元/平米一、优化成本9.1景观（覆土）内容原设计优化后设计备注标准/做法1.5m

33、厚1.2m厚，局部堆土优化降低总成本73万元建面单方4.39元/平米销面单方5.38元/平米9.2景观（围栏）内容原设计优化后设计备注标准/做法石材栏杆GRC栏杆优化降低总成本13万元建面单方0.78元/平米销面单方0.96元/平米一、优化成本9.3景观（景观桥）内容原设计优化后设计备注标准/做法单跨（引桥长）石材栏杆三跨（7+20+7）铁艺栏杆优化降低总成本68万元建面单方4.08元/平米销面单方5.01元/平米三跨景观桥一、优化成本10.市政配套（高压线移位）内容原设计优化后设计备注标准/做法政府要求2000万费用经多次协调，费用调整至约1300万优化降低总成本700万元建面单方41.92

34、元/平米销面单方51.47元/平米一、优化成本11.高层赠送VRV空调内容原设计优化后设计备注标准/做法赠送全套VRV系统仅赠送空调主机，安装部分由业主自理；室外机选型采用2套设备优化降低总成本514万元建面单方30.80元/平米销面单方37.82元/平米12.别墅电梯内容原设计优化后设计备注标准/做法安装电梯仅预留电梯井，电梯由业主自行采购、安装优化降低总成本1100万元建面单方65.87元/平米销面单方80.88元/平米一、优化成本13.1售楼处（石材）内容原设计优化后设计备注标准/做法石材葫芦瓶栏杆；线条较繁琐；幕墙结构系统较保守GRC栏杆；线角简化；装饰简化；取消部分圆柱；阳台内侧采用

35、涂料；幕墙结构系统成本优化优化降低50万元13.2售楼处（装修）内容原设计优化后设计备注标准/做法主中庭设计采光窗；石材用量较多，整体设计较繁琐主中庭取消采光窗设计；石材线条简化处理；柱角简化；柱角以上采用仿石涂料；地面拼花简化优化降低150万元二、增加销售1.1地下室（高层）内容原设计优化后设计备注标准/做法主楼地下负二层，均为储藏室主楼地下负一层为赠送面积，提高一层房型附加值；地下负二层部分为可售车位，部分设置储物间并结合布置人防销售增加444万元高层地下负二层储藏，人防合理利用高层负二层可售车位二、增加销售1.2地下室（别墅）内容原设计优化后设计备注标准/做法地下赠送面积较多部分赠送面积

36、调整为可售车位，增加71个车位销售增加852万元别墅地下赠送部分改为可售车位二、增加销售1.3地下室（车库）内容原设计优化后设计备注标准/做法柱网柱跨：8.4米8.4米，车道7米柱网柱跨：8.1米8.4米，车道6米销售增加10万元柱网8.1x8.42.市政配套（公变、专变配电间）内容原设计优化后设计备注标准/做法地上，占用计容面积1000平米地下室，不计容销售增加1500万元二、增加销售地下公变、专变 某酒店的设计过程中，需打样的材料多达260多种，设计师对材料的设计效果要求极其严格，每种材料的反复打样平均在5次以上，竭尽全力满足设计要求成为工作的重点。材料样板都经设计师认可后才进行施工，在材

37、料打样过程中与设计师共同探讨、研究寻找共同点，以求问题的完美解决！启示打样是设计意图可实现的第一步，如果样品都做不出来，谈何实现的效果呢！打样更是材料控制的首要工作，设计、工程、材料部门均应参与。在此阶段形成施工阶段的管理标准，从而为事中控制打下良好基础。施工样板先行制度及案例施工样板先行制度及案例施工样板先行制度，将施工工艺标准具体化，将高标准的施工工艺贯彻到底；施工样板先行制度，将施工工艺标准具体化，将高标准的施工工艺贯彻到底；分类样板工程名称部位幕墙幕墙工艺样板1#楼5层机电机电工艺样板1#楼7层精装修2#楼装修工艺样板2#楼4层1#楼装修工艺样板1#楼7层景观景观铺装工艺样板办公庭院内

38、（二）、样板工程管理（三）样板管理-固化程序 通过建立工程样板制度对重要分项工程在大面施工前、重要部位、关键节点、新工艺新材料应用等实行板先行；通过相关职能部门、设计单位和公司领导参加样板的评审，解决施工中的难点、重点，确保工程营造品质得到保障。样板应用n样板确认以后，由工程管理部对样板实施进行总结，对工艺工法和质量标准进行交底、固化，要求施工单位严格执行，监理单位监督检查。n有多家施工单位的工序，工程管理部应组织相关人员进行样板学习，统一做法与标准。n通过样板实景或影像资料的展示，为销售工作提供支撑。（三）样板管理-固化程序 采购计划表合格供方外采购物资申请表设备进场验收记录工程样板过程验收

39、单工程样板最终验收单重点：建立操作表单。（四）样板层的结构处理方案 注：1.本节点适用于中间一层精装修样板施工，其余尚未开始墙体砌筑;2.样板房墙体砌筑时应将上层墙体砌筑但不允许封顶，以防止上部梁结构受力变形影响样板房的墙体；3.如果中间结构分两次验收时，填充墙砌筑分界层也应按此节点施工。1.本节点适用于中间一层精装修样板施工，其余尚未开始墙体砌筑;2.样板房墙体砌筑时应将上层墙体砌筑但不允许封顶，以防止上部梁结构受力变形影响样板房的墙体；3.如果中间结构分两次验收时，填充墙砌筑分界层也应按此节点施工。非常规填充墙封顶方案 实景样板房应做为一个完整的项目来管理，除其进度、质量、成本外，还应考虑

40、其环境的因素，结构、防水、立体施工、看房通道及其对整体项目的影响等等。（五）样板房管理-程序 四、工程进度管理四、工程进度管理 1、进度计划编制的要素、进度计划编制的要素 工程总体进度计划编制时应充分考虑出图时间、施工工艺、周边环境、季节影响、销售节点等因素；并应明确甲方或乙方分包工程的进退场时间（包括电梯、消防系统、空调、防水、铝合金、通讯系统、有线电视、高低压配电、室外给水、煤气、景观、室内精装修等等）2、计划实施时各部门的协调程序、计划实施时各部门的协调程序 工程管理部根据工程总体进度计划制订工程招标计划、施工单位进场计划、施工图纸交付计划以及甲供材料进场计划，并分别抄送公司其他职能部门

41、等，以便各职能部门根据项目时间要求和工作本身周期安排部门工作计划。在每月的工程月报中对下月需要职能部门的工作列出时间清单，前瞻性地敦促和协助职能部门完成相关的工作。2、计划编制时需注意的具体事项、计划编制时需注意的具体事项 一味压缩工期将造成工程费用的提高，各分部分项工程的合理工期得不到保证也将造成工程质量和安全文明施工管理的失控。因此，在编排进度计划时需要尽量在工期、质量和费用方面取得平衡，在满足进度、质量、费用控制目标基础上编排合理工期，合理安排各项工作任务的起止时间。例如：在未取得施工许可证之前，应合理安排桩基础提前施工的时间；如桩基础提前施工完毕，而主包单位迟迟不能进场进行主体结构的施

42、工，必将造成桩机设备和资金的闲置浪费。3 3.计划执行时关键要点计划执行时关键要点 项目公司须针对影响进度的因素前瞻性地采取措 施，及时办理报批报建等手续，及时解决图纸供应、甲方分包、甲供（包括甲控）材料等甲方要协助的问题。监督监理单位检查施工单位的月进度计划及完成情况，检查现场劳动力安排、机械设备、材料的到位情况，对周、月及总进度控制计划与实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，提出追赶进度的方法，督促监理单位落实各项工作。案例案例重点分析交叉工作面，明确过程控制节点 某工程在未完成幕墙门窗的情况下即大面积开展精装施工，为保证精装的施工条件，如何分解幕墙和机电的施工节点，调整施工顺序，有效的加

43、快精装修的施工？1）机电与精装交叉节点分析与目标 、为保证卫生间地坪施工，先行铺设地暖管道，1月20日已完成所有地暖保护层的施工；、卫生间给水系统先行施工，保证卫生间防水施工，1#楼将按计划于4月10日前完成给水系统施工。、设定吊顶内管线施工节点，保证吊顶封板。1#楼将按计划于4月30日完成吊顶内管线施工。1）机电与精装交叉节点分析与目标1）机电与精装交叉节点分析与目标 、为保证卫生间地坪施工，先行铺设地暖管道，1月20日已完成所有地暖保护层的施工；、卫生间给水系统先行施工，保证卫生间防水施工，1#楼将按计划于4月10日前完成给水系统施工。、设定吊顶内管线施工节点，保证吊顶封板。1#楼将按计划

44、于4月30日完成吊顶内管线施工。3）设定独立门窗窗框安装节点，保证厨房、部分卫生间的墙面石材施工；3）设定独立门窗窗框安装节点，保证厨房、部分卫生间的墙面石材施工；4）设定幕墙体系中门窗框架安装节点，保证石材铺贴及基层湿作业施工；4）设定幕墙体系中门窗框架安装节点，保证石材铺贴及基层湿作业施工；5、进度管控要点 1）主体施工阶段，应督促施工单位准备几套模板？）主体施工阶段，应督促施工单位准备几套模板？2）当主体结构上至几层时，应督促施工单位安装调）当主体结构上至几层时，应督促施工单位安装调 试井架或人货笼等垂直运输设备试井架或人货笼等垂直运输设备？为什么？为什么？3）高层建筑的外架如何搭设，能

45、有效缩短总工期，）高层建筑的外架如何搭设，能有效缩短总工期，为什么？为什么？4）为加快地下室机电施工进度，应提前做什么工作？）为加快地下室机电施工进度，应提前做什么工作？n内部管控的方法内部管控的方法n管理精细化所构建工程进度管理体系：管理精细化所构建工程进度管理体系：（1）需对原有的基准工期标准进行细化和完善，并根据不同的产品类别分别规定相应的工期标准，并对样板房、样板区的完成时间，屋面防水、外围护砌体及各项专业验收的时间应进行相应的规定。（2）对工程进度计划的编制方法和编制深度应进行规定，其中控制性进度计划应要求采用网络图或时标网络图进行编制；对进度计划的审批、执行、调整都应进行规定。（3

46、）必须对工程进度计划的实施情况进行动态跟踪和管理，进度计划调整时应对资源投入进行优化平衡，妥善处理好进度、成本和质量的关系。劳动力的组织劳动力的组织案例 农业“双抢”和春节期间的施工劳动力的安排。我们该采取哪些措施来避免工人的流 失呢？案例案例 事先摸底鼓励施工单位选择远区域的劳务队伍；鼓励施工单位选择长期合作的劳务队伍；“加班”工资的发放。启示：启示：必须深入到一线中才能制定切实有效的策略 小结小结:劳动力组织的纠偏措施一定是有针对性的，一定是有层次的，也是必须始终保持和坚持的。问题与启示：劳动力组织的纠偏措施一定是有针对性的，一定是有层次的，也是必须始终保持和坚持的。问题与启示：标准的工日

47、消耗从何而来？标准的工日消耗从何而来？1、定额靠谱吗？、定额靠谱吗？2、经验数值靠谱吗？、经验数值靠谱吗？3、那怎么办？、那怎么办？5）案例）案例 进度及劳动力计划进度及劳动力计划工序 施工周期（天）所需工日 所需劳动力 施工开始 施工完成备注埋件、墙面龙骨及吊顶龙骨安装 241200503月25日 4月18日洞口封闭框料安装301500503月25日 4月25日铝板系统 墙面601500255月1日6月20日吊顶651500245月10日 7月15日墙面玻璃及百叶906000674月30日7月30日阳台栏板系统 1506750384月1日9月30日屋面 百叶及铝板 401600405月1日6

48、月10日钢结构及脚手架 35700203月25日5月1日裙房 301800605月30日6月30日 材料进度分析材料进度分析 你是否碰到过如下情况：1、乙供的材料迟迟不能到场 2、施工单位内部连材料的进场计划都没有 3、虽有计划，但由于品质原因屡屡被退，导致彻底失去了供料的动力；4、施工单位无力支付材料款（备料款挪做他用），导致材料商迟迟不发货 你是否碰到过如下情况：1、乙供的材料迟迟不能到场 2、施工单位内部连材料的进场计划都没有 3、虽有计划，但由于品质原因屡屡被退，导致彻底失去了供料的动力；4、施工单位无力支付材料款（备料款挪做他用），导致材料商迟迟不发货 为保障材料供应不出问题，甲方如

49、何掌握采购的主动权？为保障材料供应不出问题，甲方如何掌握采购的主动权？提前启动招标采购，绝大部分材料提前三个月到半年开始招标；在采购方式上应采 用甲供的方式，大宗材料即使不甲供也采取由甲方事先进行招标，确定价格和供应 商后再委托乙方进行采购的“类甲供”方式；并在合同中明确约定：一旦材料品质和供应出现问题，甲方有权立即改为甲供或直接付款。启 示：启 示：凡事预则立，尤其是关键性节点材料，是掌控的要点，避免巧妇难为无米之炊。总 结：工程进度 工程进度 管理的问题与对策 工程进度控制的重点是三个方面：工程进度控制的重点是三个方面：n一是进度计划的科学性和严密性。所谓科学就是计划要与施工技术方案和气候

50、条件紧密结合。所谓严密，是指不但要排细，能检查好执行，而且要进行跟踪管控，并保障落实；一是进度计划的科学性和严密性。所谓科学就是计划要与施工技术方案和气候条件紧密结合。所谓严密，是指不但要排细，能检查好执行，而且要进行跟踪管控，并保障落实；n二是要能深刻了解项目，决策时有一定的前瞻性，能提前做好准备并采取必要措施，以防患未然，减少风险；二是要能深刻了解项目，决策时有一定的前瞻性，能提前做好准备并采取必要措施，以防患未然，减少风险；n三是要能统筹安排，从平面和空间上创造各种条件，能合理组织人力、物力，安排好人流、物流，提前组织好施工作业区、外围交通道路、材料堆场和物料垂直运输方案，合理安排组团、