成本对标成都中坝VS成都万科国宾润园.pdf

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1、一、项目概况二、高层成本差异分析三、地下车库成本差异分析四、对标后的成本管控方向目 录西湖西湖一、项目概况1、中坝项目概况滨江公园区政府n 项目位于成都项目位于成都市青羊区，西市青羊区，西三环路外侧，三环路外侧，临近日月大道临近日月大道和武青北路。和武青北路。占占地地面积面积3.773.77万万平方米，平方米，容容积率积率4.04.0，总总建建筑面积筑面积216618m2216618m2。西湖西湖一、项目概况2、万科国宾润园项目概况滨江公园区政府n 项目地块项目地块位于位于金牛金牛区科中路区科中路（地铁金科北（地铁金科北路站路站B B口西南口西南侧侧），），占地占地面面积积3.423.42万平

2、方万平方米，容积率米，容积率2.852.85，总建筑，总建筑面积面积137072.67m2137072.67m2。一、项目概况3、总图对比n中坝中坝项目总用地面积项目总用地面积37756.61 m2，总建筑面积，总建筑面积216618 m2，主要业态为高层住宅（占比，主要业态为高层住宅（占比91.1%），），商业（占比商业（占比8.9%）。容积率）。容积率4.0，绿化率，绿化率30%，PC率率30%。n拿地时间：2016年2月n开工时间：2016年6月n交付时间：2017年12月n万科国宾润园项目总用地面积万科国宾润园项目总用地面积34186.72 m2，总建筑，总建筑面积面积137072.6

3、7 m2，主要业态为高层住宅（占比，主要业态为高层住宅（占比94.2%）、商业（占比）、商业（占比5.8%）。容积率）。容积率2.85，绿化，绿化率率25%，高层住宅，高层住宅PC率率%。n拿地时间：2013年7月n开工时间：2014年4月n交付时间：2016年12月一、项目概况4、项目主要指标对比序号项目中坝项目国宾润园项目项目整体其中高层备注项目整体其中高层T3备注1实际建筑面积243080.41161648.39144197547722建筑面积216618.35138381.39137073506402.1地上建筑面积152143.5138381.3998718506402.2地下建筑面

4、积64474.8503835503赠送面积253452326771254132.244可售面积202053.99137048.4813215549968.945可售率83.12%84.78%91.65%91.23%6赠送率11.70%16.81%5.20%8.16%7有/无地下车库有有8车位比率1027户/1646个停车位住宅户数/住宅机动车位724户/1149个停车位9地下车位数量/单车位面积1794个停车位/30.95m2单车位面积不含非机动车库、地下商业、地下配套设施、地下设备用房1149个/30.4m2单车位面积不含地下物业用房、地下设备用房和自行车位10结构形式剪力墙结构11地下层数

5、及层高2层2层/12地上层数及层高20-24层/2.95m-3.15m18层/2.9m13外立面装修仿石涂料92%涂料88%国产花岗石8%真石漆12%14窗地比0.230.2515容积率4.002.8516高层住宅PC率10%0%二、高层成本差异分析二、高层成本差异分析1、差异汇总表n土地及大配套成本，中坝项目比万科国宾润园项目高1186元/m2的可售单方。原因是万科国宾润园项目地价要低于中坝项目。n建造成本，中坝项目比万科国宾润园项目高4元/m2的建筑单方。指标指标 项目名称项目名称万科国宾润园项目高层住宅万科国宾润园项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅成本单方差异成

6、本单方差异序号序号成本分项成本分项建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）总投资总投资（万元）（万元）建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）总投资总投资（万元）（万元）建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）一一土地及大配套费土地及大配套费4865 4865 4950 4950 24735 24735 6077 6077 6137 6137 84100 84100-12131213-1186-1186二二建造费用建造费用2841 2841 2891 2891 14446 14446 2

7、84528452873287339370 39370-4-41818（一）（一）前期费用前期费用144 144 146 146 732 732 181 181 1831832506 2506-37-37-36-36（二）（二）建安工程费建安工程费2302 2302 2342 2342 11704 11704 2176 2176 2197 2197 3011030110126126145 145（三）（三）市政基础设施费市政基础设施费296 296 301 301 1505 1505 41441441841857245724-118 118-117117（四）（四）公用配套设施公用配套设施100

8、 100 101 101 506 506 74 74 75751030 1030 25252626（五）（五）不可预见费不可预见费0 0 0 0 0 00 00 00 00 00 030万G地产大型数据库利用这是视频文档资料，从中吸取借鉴同行的成功经验、管理思路、操作之道，去解决工作中的实际问题。31优化圈-成本总监交流群 32优化圈-土建成本交流群33优化圈-安装成本交流群 34优化圈-机电成本交流群35优化圈-预结算交流群 36优化圈-机电专业交流群37优化圈-地产投资拓展群 38优化圈-工程经理交流群39优化圈-项目总交流群 40优化圈-招采&供应商交流群41优化圈-地产职业考试交流群

9、42优化圈-营销精英交流群43优化圈-城市更新交流群 44优化圈-旅游地产交流群45优化圈-地产干货交流群 46优化圈-地产干货交流群47优化圈-猎头&HR交流群 48优化圈-地产财务总监交流群49优化圈-设计精英交流群 50优化圈-运营总监交流群61优化圈-广东地产精英交流群 62优化圈-浙江地产精英交流群 63优化圈-江苏地产精英交流群 64优化圈-湖南地产精英交流群65优化圈-江西地产精英交流群 66优化圈-山东地产精英交流群67优化圈-东北地产精英交流群 68优化圈-福建地产精英交流群69优化圈-重庆地产精英交流群 70优化圈-云南地产精英交流群71优化圈-京津翼地产精英交流群 72优

10、化圈-上海地产精英交流群73优化圈-广西地产精英交流群 74优化圈-江西地产精英交流群75优化圈-西安地产精英交流群 76优化圈-四川地产精英交流群77优化圈-湖北地产精英交流群 78优化圈-河南地产精英交流群79优化圈-西北区地产精英交流群 80优化圈-安徽地产精英交流群地产高端人脉微信交流群：扫描二维码，添加管理员微信请注明或提供名片真实姓名+城市+企业+职位拉你进对应的城市群或专业群以资料内容来源于网络资料版权归原作者所有.经由我方再整理我方不对版权问题负责。资源均作为交流学习.不可用作商业用途。若此图库侵扣到您的版权请与我们联系撤下相关资源。关注公众号“优化圈”每天分享地产成本控制、设

11、计管理、成本优化等干货文章。让我们相互借鉴，取长补短，共同提升，合作共赢。为读者找知识为知识找读者希望优化圈的朋友们有所收获。二、高层成本差异分析2、建造成本明细分析前期费用n三通一平，中坝项目低1元/m2的建筑单方。口径不同，因为中坝项目的前期费用中加入了销售围挡及看房通道的费用，而国宾润园项目不含此费用。另外，填土及平整场地费用，中坝项目比万科国宾润园项目低11元/m2的建筑单方，原因是万科此科目成本还分摊了抗浮锚杆的处理费用，中坝项目抗浮锚杆处理费用则是分摊到地下室。指标指标 项目名称项目名称万科国宾润园项目高层住宅万科国宾润园项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅

12、成本单方差异成本单方差异序号序号成本分项成本分项建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）总投资总投资（万元）（万元）建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）总投资总投资（万元）（万元）建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）（一）（一）前期费用前期费用144 144 146 146 732 732 181 181 1831832506 2506-37-37-36-361 1 三通一平三通一平70 70 71 71 355 355 68 68 69 69 946 946 1 12 22 2

13、 勘察放线费勘察放线费5 5 5 5 27 27 3 3 4 4 48482 22 2 3 3 设计费设计费44 44 45 45 223 223 797980 80 1093 1093-35-35-35-354 4 行政及经营性收行政及经营性收费费25 25 25 25 127 127 303031 31 419419-5-5-5-5二、高层成本差异分析2、建造成本明细分析前期费用n设计费，中坝项目高35元/m2 的建筑单方。主要原因：万科方案及施工图建筑单方19.61元/m2，中坝为26元/m2；万科公共部分装修25元/m2，样板间及精装房为500元/m2，中坝临时样板间设计费500元/m

14、2，实体售楼处设计费600元/m2；万科景观设计单方25元/m2（景观面积），中坝景观设计单方23元/m2（景观面积）；万科人防设计单方25元/m2（人防面积），中坝人防设计单方30元/m2，比万科高5元/m2；万科除上述设计费用外，只有结构设计顾问6.5元/m2（建筑面积）和晒图费1元/m2，而中坝则还有二次设计费用和其他设计相关费用，比万科高8元/m2。n行政及经营性收费，中坝项目比万科国宾润园项目高5元/m2 的建筑单方。二、高层成本差异分析3、建造成本明细分析建安工程费n地基与基础工程，万科国宾润园的土方、地基处理与边坡支护、桩基土方、地基处理与边坡支护、桩基工程工程属于属于六类公摊，

15、归入前期费用中的填土及六类公摊，归入前期费用中的填土及平整场地费中，中坝的土方、护壁费用是各产品公摊，但地基处理（含独基、超挖换填、抗浮锚杆等）费用由车平整场地费中，中坝的土方、护壁费用是各产品公摊，但地基处理（含独基、超挖换填、抗浮锚杆等）费用由车库分摊，住宅不分摊库分摊，住宅不分摊。n土建、安装工程费，中坝项目比万科国宾润园项目低110元/m2 的建筑单方。n营销设施建造，中坝项目比万科国宾润园项目高10元/m2的建筑单方。n工程相关费，中坝项目比万科国宾润园项目低26元/m2 的建筑单方。指标指标 项目名称项目名称万科国宾润园项目高层住宅万科国宾润园项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅融

16、创成都中坝项目高层住宅成本单方差异成本单方差异序号序号成本分项成本分项建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）总投资总投资（万元）（万元）建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）总投资总投资（万元）（万元）建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）（二）（二）建安工程费建安工程费2302 2302 2342 2342 11704 11704 2176 2176 2197 2197 30110 30110 1261261451451 1 地基与基础工程地基与基础工程0 0 0 0 0 0 0

17、 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 土建、安装工程费土建、安装工程费2168 2168 2206 2206 11023 11023 205820582078 2078 2848228482110 110 1281283 3 营销设施建造营销设施建造67 67 68 68 342 342 77 77 78 78 10681068-10-10-9-94 4 工程相关费工程相关费66 66 68 68 338 338 404041 41 56056026262727二、高层成本差异分析3.1、建造成本明细分析建安工程费土建安装工程费指标指标 项目名称项目名称万科国宾润园项目高层住宅万科国宾

18、润园项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅成本单方差异成本单方差异序号序号成本分项成本分项建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）总投资总投资（万元）（万元）建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）总投资总投资（万元）（万元）建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）2 2 土建、安装工程费土建、安装工程费2168 2168 2206 2206 11023 11023 205820582078 2078 2848228482110 110 1281282.1 2.1

19、总包总包1431 1431 1456145672777277143114311445144519799 19799 0 012122.22.2门窗门窗124 124 126 126 630 630 117 117 118118162016207 78 8 2.32.3百叶、栏杆百叶、栏杆62 62 63 63 315 315 57575858793 793 5 55 5 2.42.4入户门入户门13 13 13 13 66 66 40 40 41 41 555555-27-27-27-272.52.5防火门、管井门、防火门、管井门、单元门、车库门单元门、车库门15 15 16 16 78 78

20、 27272727372 372-12 12-12 12 2.62.6外檐（含屋面）外檐（含屋面）111 111 113 113 564 564 145145146 146 2003 2003-34-34-33-332.72.7安装安装302 302 307 307 1536 1536 148 148 1501502054 2054 1541541571572.82.8精装精装110 110 111 111 557 557 99 99 100 100 1365 1365 11 11 11 11 二、高层成本差异分析3.1、建造成本明细分析建安工程费土建安装工程费n总包工程，国宾润园项目与中坝项

21、目建筑单方持平。万科地上钢筋含量46.96kg/m3，综合单价4452元/t，中坝地上钢筋含量46kg/m3，综合单价4494元/t；万科地上砼含量0.41m3/m2，综合单价396元/m3，中坝地上砼含量0.37m3/m2，综合单价价352元/m3；万科地上模板含量4.16m2/m2，综合单价50元/m2，中坝地上砼含量3.9m2/m2，综合单价价46.42元/m2。n门窗工程，中坝项目低7元/m2 的建筑单方。国宾门窗含量0.25，单价500元/m2，中坝门窗含量0.23，单价500元/m2。n栏杆、百叶工程，中坝项目低5元/m2 的建筑单方。阳台栏杆，国宾润园含量14m/户，单价300元

22、/m，中坝10.4m2/户，单价360元/m。n入户门工程，中坝项目高27元/m2 的建筑单方，国宾润园入户门是1800元/樘，中坝选用钢木子母复合门（德曼，电子锁）单价是5285元/樘。n防火门、管井门、单元门、车库门工程，中坝项目略高防火门、管井门、单元门、车库门工程，中坝项目略高1212元/m2 的建筑单方。国宾防火门单价为450元/m2，防火门含量为0.02m2/m2（建筑面积含量），中坝防火门单价420元/m2，含量则是0.06。n外檐工程，中坝项目高34元/m2 的建筑单方。因为中坝项目外墙局部有石材和GRC装饰线条。n安装工程，国宾润园项目高154元/m2 的建筑单方。主要原因为

23、国宾润园项目配备有地暖和新风系统，地暖建筑单方为162元/m2，新风系统建筑单方为18元/m2。电梯设备及安装，国宾润园项目高1元/m2的建筑单方（国宾润园每台电梯价格为30万元/台，中坝44万元/台）。消防工程，国宾润园项目比中坝项目低27元/m2。n精装工程，国宾润园项目高11元/m2 的建筑单方。二、高层成本差异分析3.2、建造成本明细分析建安工程费营销设施建造n营销设施建造费，国宾润园建筑单方为67元/m2，中坝项目建筑单方为77元/m2，中坝项目比国宾润园项目高10元/m2的建筑单方。二、高层成本差异分析3.3、建造成本明细分析建安工程费工程其他费n工程造价咨询费，中坝项目比国宾润园

24、项目高1元/m2的建筑单方。n建安监理费，中坝项目低3元/m2 的建筑单方。n其他工程，中坝项目低25元/m2 的建筑单方。因为国宾润园项目在此考虑了风险费20元/m2。指标指标 项目名称项目名称万科国宾润园项目高层住宅万科国宾润园项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅成本单方差异成本单方差异序号序号成本分项成本分项建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）总投资总投资（万元）（万元）建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）总投资总投资（万元）（万元）建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单

25、方（元（元/m2/m2）（二）（二）建安工程费建安工程费2302 2302 2342 2342 11704 11704 2174 2174 2185 2185 29986 29986 127 127 157 157 4 4 工程相关费工程相关费66 66 68 68 338 338 404041 41 560560262627274.1 4.1 工程造价咨询费工程造价咨询费10 10 10 10 51 51 111112 12 158 158-1-1-1-1 4.2 4.2 建安监理费建安监理费11 11 11 11 59 59 9 9 9 9 123 123 3 3 3 3 4.3 4.3

26、其他其他45 45 46 46 2282282020202027927925252525二、高层成本差异分析4、建造成本明细分析市政基础设施费、公配n水、电、气等市政配套工程，中坝项目高9元/m2的建筑单方，主要是因为万科国宾润园成本中未计供水，消防管网、泵房设备及安装费。燃气费，中坝高层4075元/户，万科适配指标中3750元/户，但国宾润园考虑了地暖增容，故成本增加1600元/户，即3750+1600=5350元/户。n环境工程，中坝项目高85元/m2 的建筑单方。主要是因为中坝示范区（包括临时示范区）景观单方750元/m2，区内景观单方600元/m2，区外景观单方457元/m2，而万科景

27、观单方430元/m2。中坝的建筑密度20%与万科的建筑密度22%相差不大，但中坝有代建公园（面积30503m2），万科代征绿地面积849.9m2。指标指标 项目名称项目名称万科国宾润园项目高层住宅万科国宾润园项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅成本单方差异成本单方差异序号序号成本分项成本分项建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）总投资总投资（万元）（万元）建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）总投资总投资（万元）（万元）建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）

28、（三）（三）市政基础设施费市政基础设施费296 296 301 301 1505 1505 41441441841857245724-173-173-170-170 1 1 水、电、气等市政配水、电、气等市政配套工程套工程110 110 112 112 560 560 1191191201201650 1650-9-9-8-82 2 环境环境120 120 122 122 611 611 206206208 208 2846 2846-85-85-85-85 3 3 其他市政基础设施费其他市政基础设施费66 66 67 67 334 334 81 81 82821367 1367-15-15-

29、15-15（四）（四）公配公配100 100 101 101 506 506 747475 75 1030103025252626二、高层成本差异分析4、建造成本明细分析市政基础设施费、公配n其他市政基础设施费，中坝项目比国宾润园项目高15元/m2 的建筑单方，主要是因为中坝项目含有空房管理费(5元/m2)、河道处理费（11元/m2），而国宾项目不含有这些费用(只含有物业前期开办费12元/m2)。n公配，国宾润园项目比中坝项目高25元/m2 的建筑单方。三、地下车库成本差异分析三、地下车库成本差异分析1、差异汇总表n从汇总表中看，中坝项目地库的土建安装工程要比国宾润园项目低227元/m2 的建

30、筑单方。n中坝项目地库：模板综合含量2.88m2/m2，混凝土综合含量0.80m3/m2，钢筋综合含量98kg/m2；国宾润园项目地库：模板综合含量2.47m2/m2，混凝土综合含量1.00m3/m2，钢筋综合含量110kg/m2。指标指标 项目名称项目名称国宾润园普通地下车库国宾润园普通地下车库中坝项目普通中坝项目普通地下车库地下车库成本单方差异成本单方差异序号序号成本分项成本分项建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/个）个）总投资总投资（万元）（万元）建筑单方建筑单方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/个）个）总投资总投资（万元）（万元）建筑单方建筑单

31、方（元（元/m2/m2）销售单方销售单方（元（元/m2/m2）二二建造费用建造费用2114 2114 70038 70038 6347 6347 1887188763005 63005 985498542272277033 7033（一）（一）前期费用前期费用（二）（二）建安工程费建安工程费2114 2114 70038 70038 6347 6347 1887188763005 63005 985498542272277033 7033 1 1 地基与基础工程地基与基础工程2 2 土建、安装工程费土建、安装工程费2114 2114 70038 70038 6347 6347 1887188763005 63005 985498542272277033 7033 3 3 营销设施建造营销设施建造4 4 工程相关费工程相关费（三）（三）市政基础设施费市政基础设施费（四）（四）公用配套设施公用配套设施