房屋建筑本体维修养护服务方案.doc
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1、中标服务方案一、 环境卫生保洁服务方案(一)保洁规定(二)xxx科技学院物业管理服务采购项目环境管理的总体思路1、环境管理策略针对xxx科技学院物业管理服务采购项目特点,拟采取以下管理策略,保证环境服务(如下图):节能降耗,将低碳环保概念融入环境管理;塑造与项目办公区文化氛围相适应的环境氛围;识别项目办公区环境服务重点时间、重点部位,针对性方案,重点关注;打造专业监管团队,对大型配合清洁管理专项实施有效管理,全面整体提升;制定合理方案,建立监督机制,提供干净、优美、舒适的整体环境;保证服务的一致性;打造“零干扰”、 “隐形的”、“酒店式的” 环境服务;策略一策略二策略三策略四(1)提供干净、优
2、美、舒适的整体环境1)工作分配合理化,强调“隐形服务”管理,保证监控力度强工作流程根据每个岗位分“日常保洁、周保洁、月保洁”,工作内容精确到时间段的同时,更注意人性化的“隐形服务”管理,将对xxx科技学院物业管理服务采购项目正常工作有干扰的作业(如:化粪池的清掏等),制定定期作业方案,利用节假日、下班时间、非工作时间,集中相关人员和设备等对各片区进行定期、专项专业清洁保养维护。实施对办公的“零干扰”工作方式,使环境管理工作寓于“隐形服务”之中。在制定环境管理方案时,制定xxx科技学院物业管理服务采购项目清洁范围看板(具体看板需要根据实际测量制定),将工作具体量化,合理分配至个人。另外,制定针对
3、性月工作计划(包括周、月、季度)等。加之监督、管理,保证工作落实:区域划分面积具体化日常工作流程周工作计划月工作计划季度工作计划(科学化管理)。区域工作流程图2)制定可行的日常保洁方案特别是xxx科技学院物业管理服务采购项目楼内外保洁服务区域,其中包含行政办公楼、教学楼、图书馆、公寓、食堂、电教中心、文化艺术中心、体育场(馆)及庭院、道路、门前三包以及万寿路老干部活动中心的保洁工作。确保环境整洁干净;考虑到xxx科技学院物业管理服务采购项目整体服务的一致性,北京中水物业管理有限公司将对xxx科技学院物业管理服务采购项目建立统一的服务标准、服务流程和环境配套布置方案,保证服务的一致性,塑造整体的
4、、与xxx科技学院物业管理服务采购项目文化氛围相适应的环境氛围。统一标准定期巡查分区管理、统一标准,以主管为主导巡查,定期抽查各区。选定1名综合能力强的管理员对xxx科技学院物业管理服务采购项目进行巡查,强化执行效果 考虑到整体提升环境清洁水准,北京中水物业管理有限公司将制定定期作业方案:利用节假日、下课时间集中人员和设备等对各片区进行周、月定期、专项专业清洁保养维护。实施对办公的“零干扰”工作方式,保洁工作寓于“隐形服务”之中环境管理人员定期跟xxx科技学院物业管理服务采购项目工作人员的反馈,适时改进、提升效果 客户意见反馈定期保洁 日常管理与定期集中保养相结合的环境管理保障机制3)建立环境
5、管理监管体系基础环境监管是环境管理的基础,在整个环境管理中起着至关重要的作用。 现场监管:坚持环境管理区域责任制,保洁员按照低、中、高区域划分,对所辖区域所有环境事宜负责。保洁主管每天不少于两次巡视检查并形成日巡查与考核记录,项目负责人、周检组每周组织周巡查与考核,形成周检记录并跟踪整改。 一级监管:公司品质部每季度不少于一次季现场巡视检查与考核,形成季检记录,对发现问题跟踪整改。一级监管检查跟踪保洁人员二级监管项目负责人保洁部主管保洁部部主管自查,组织员工整改纠正,持续改进反馈检查反馈反馈抽查抽查跟踪反馈反馈检查现场监督一级监管问题甲方随时监管:随时接受xxx科技学院物业管理服务采购项目负责
6、人检查,并在月底邀请xxx科技学院物业管理服务采购项目负责人一起进行月考核,形成环境月度成绩。1.现场监管主要是从以下几方面进行监管:现场环境质量监管、协助进行员工管理、加强团队建设、建立专业质量管理体系。2.环境检查标准化模板:借助北京中水物业管理有限公司清洁环境检查标准化模板,用以指导xxx科技学院物业管理服务采购项目环境监管工作。3.北京中水物业管理有限公司清洁标准化模块展示 4)提倡洗手间文化 摆放适宜盆栽和插花设计; 悬挂美观柔和的壁画; 所有物资配备,均进行严格挑选,保证适合xxx科技学院物业管理服务采购项目氛围,而不失品位和适用性,营造轻松氛围,化解所有办公及进修、学习人员压力;
7、(三)根据管理经验对现场管理的重点识别(一)重点区域xxx科技学院清洁管理重点时间分析服务内容重点区域判定依据服务措施清洁管理领导办公室室内清洁重要客户感受服务区域提前制定个性化服务方案,固定专人清洁,主管每天巡检。办公、教学区公共区域客户重点感受服务区域提前制定服务方案和服务重点,专人清洁,管理员每天巡检会议区会议室区域重大会议召开会议场所提前制定服务方案和服务重点,专人清洁,管理员每天巡检接待厅贵宾接待区接待厅重大活动期间接待重要领导的场所提前制定服务方案和服务重点,专人清洁,管理员每天巡检(二)重点时间xxx科技学院清洁管理重点时间分析主要功能区重点时间判定依据物业服务需求服务措施与现状
8、教学楼、公寓公共教室、公寓上课前后按照学生作息时间,在上课前完成区域内清洁卫生工作,营造一个舒适的学习环境清洁卫生,绿化长势,综合环境,专人跟踪。每天早上专人跟踪卫生环境检查,管理处经理或主管在这个时间段定时检查。办公区区领导办公室、会议室、会客室随时无固定时间,根据业主需要随时清洁清洁卫生,综合环境,专人跟踪。每天早上专人跟踪卫生环境检查,管理处经理或主管在这个时间段定时检查。电教中心、文化艺术中心报告厅、舞台、校史馆随时无固定时间,根据业主需要随时清洁清洁卫生,综合环境,专人跟踪。每天早上专人跟踪卫生环境检查,管理处经理或主管在这个时间段定时检查。(三)重点事件:大型会议、贵宾接待。3.1
9、会议期间或人流集中时的情节管理xxx科技学院作为重要的培训单位,其培训人数及次数、大型会议众多,而且部分时候会议、培训之间的间隔时间较短,要求清洁人员进行高效的突击清洁。因此总结了一套针对会议期间或人流集中时的清洁管理的应对措施即使用前清洁、使用中保洁、使用后清理。(1)会议期间或人流集中时清洁管理的特点在会议或者贵宾接待期间,由于时间紧迫,要求对会场或者接待厅进行迅速的清洁;在人流骤然集中,无疑会给xxx科技学院部分整洁环境会受到污染。此时必须集中保洁人员突击进行环境保洁。届时,我司会利用组群服务的优势,迅速调整清洁人员对重点区域突击工作。(2)会议期间或人流集中时的清洁工作集中使用期环境管
10、理分为使用前的清洁、使用中保洁和使用后的整洁。1)使用前的清洁l 遇有会议期间或人流集中前,需做如下的清洁工作:l 对接待厅、会议室、专用洗手间等各种功能房进行清洁,备齐如水杯、矿泉水、手纸、清洁纸、洗手液等各种物品,以整洁清新环境迎接各种贵宾、学员、工作人员等。l 对接待厅、会议室、教室、公用洗手间等进行清洁,以整洁面貌迎接嘉宾及观众。l 对外围、停车场进行清洁,准备停放车辆。2)使用中的保洁l 对贵宾室、会议室及洗手间要利用使用者使用间隙进行循环保洁,并添置已使用完的物品。l 对公用卫生间、公共走道、楼梯等公共区域进行不间断滚动保洁,保持现场的整洁。l 对外场、地下停车场进行基本保洁。3)
11、使用后的清理l 对接待厅、洗手间及各种功能房进行清理、保洁,收集未使用完的物品集中保管。l 对公用卫生间、公共走道、楼梯等公共区域进行清洗(公用卫生间进行一次消毒)。l 迅速清理、运走接待厅、会议室的垃圾,对全部座椅进行清洁,对过道及栏杆、扶手等进行清洗。l 对使用中遭到损坏的部分设施设备进行清点登记,上报工程组进行维修。二、 房屋建筑本体维修养护服务方案提要: 房屋本体管理目标:美观完好、安全环保、维护科学、应急快速 质保期内房屋本体养护管理 房屋本体养护计划及细则 公用设施:定期维修养护,确保正常运行(一)房屋本体维护管理xxx科技学院物业管理服务采购项目结构复杂,采取的建筑结构、工艺及装
12、饰材料有所不同,需要不同的维护管理手段及方法。北京中水物业管理有限公司承诺xxx科技学院物业管理服务采购项目房屋本体管理维护的目标是:美观完好、安全环保、维护科学、应急快速。xxx科技学院本体管理维护管控思路美观完好安全环保维护科学应急快速1、严格执行国家或北京市政府物业主管部门颁布的同等或更高的房屋修缮管理标准,保证施工质量; 2、制定房屋本体养护制度和计划,坚持日常检查和定期检查相结合、计划维护保养和及时维修相结合。1、对于公共区域重点房屋本体建立防护措施,防止因人为原因导致的地基浸水,地基受力异常;2、在不影响业主办公的前提下,统筹计划维修养护工作,并确保人员和财产安全;3、确保维修养护
13、实施过程中使用材料符合环保要求;1、建立房屋建筑的管理和维护应急反应措施,发现问题及时处理;2、借助于北京中水物业管理有限公司层面、事业部层面和项目层面三级应急,保障在房屋本体在应急情况下能够将各类问题快速解决。1、重点关注房屋屋面、幕墙、地下室以及门窗防水工程的维修与养护工作;2、采取多样化的维护管理手段,关注各种装饰材料的防腐、防染色及大理石材、外墙的清洁保养。对房屋本体的维修养护管理,坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则,引入绿色环保的理念,编制科学性和操作性强的修缮养 。 1、房屋本体管理维护目标及内容1.1房屋本体管理维护目标 坚持以预防为主的计划性维修保养和
14、应急性的修缮养护相结合 制定科学合理的维修保养计划 严格执行房屋修缮管理标准,坚持日常检查与定期检查相结合 将节能、环保概念融入到日常管理中 建立应急反应措施,确保应急事件快速响应1.2房屋本体管理维护内容:1地基基础养护维修2结构工程养护维修3楼地面工程养护维修4门窗工程养护维修5油漆工程养护维修6墙台面及吊顶工程养护维修7屋面工程养护维修8地下防水工程养护维修9通风道的养护维修10. 其他建筑构筑物养护维修2、房屋本体管理的重点1、建筑物的变形监测和地基基础维护:控制并杜绝不合理荷载的产生,防止地基浸水,保证基础顶面、勒脚的完好无损,防止由于地基受力处于异常的状态而导致建筑物不均匀的沉降。
15、2、钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护。3、装饰材料的养护:由于大楼内使用的建筑材料品种较多,需要针对不同装饰材料需采取多样化的维护管理手段,如各种装饰材料的防腐、防染色及外墙的清洁保养等,都是今后装饰材料维护的重要内容。4、建立房屋建筑的管理和维护应急反应措施,发现问题及时处理。3、房屋本体维修养护程序3.1 目的 通过对辖区建筑物本体保养过程的管理控制,确保建筑物使用安全、功能正常,及时发现不良现象及趋势。3.2职责 负责对建筑物进行日常的巡视检查和维护管理工作。以及协助相关单位对外包维修、改造项目的检查和验收。 物业公司负责编制所辖区域内建筑物本体维护保养年度计划。 物业工程技术部负责
16、建筑物本体维护、保养控制过程的监督、检查、指导和考核。3.3实施程序 建筑物本体分项完好基本标准 屋顶建筑:a)隔热板:完好无损。b)防水层:完好,无壳起、不漏水。c)电梯机房墙面、顶面,无起壳、无霉斑、无裂缝不渗水,地面平整。d)墙或围栏完好无裂缝、破损,避雷带(针)完好无腐蚀、缺损。e)水箱体、底:无裂缝、不渗水。f)排水系统完好畅通、地面无垃圾、不积水。 楼道、厅:a)墙面、顶面无起壳、无霉斑、无裂缝、不渗水。b)地面、台阶平整、完好无损。c)扶手、栏杆牢固、无缺损。d)门、窗完好、无损、开关灵活。 外部:外墙玻璃幕墙、窗户无缺损、无裂缝、不渗水。b)排水管道完好、排水畅通。c)厅外雨披
17、无垃圾、无裂缝、不积水、不渗水。 空房:a)墙面、顶面无起壳、无霉斑、无裂缝、不渗水。b)房柱、房梁完好无损。c)地面平整完好。d)门、窗完好、无损、开关灵活。e)水、电配套设施完整无缺损。 水泵间、配电间、管理用房墙面、顶面无起壳、无霉斑、无裂缝、不渗水。 安全性:按经验判断可能造成人员、设施设备安全隐患的本体建筑。 节能性:按经验判断可能造成能源损耗的本体建筑。3.4建筑物本体检查物业服务管理处需对所管辖建筑物本体进行登记,确定检查项目,并制定日常巡视检查维护作业指导。按规定的项目、频次进行检查并做好相应记录。物业公司每年至少安排一次全面、系统的有专业技术人员参加的建筑物本体检查。并根据检
18、查情况做出下年度建筑物本体维护、保养计划。4、建筑物本体维护保养计划对于日常巡视检查中发现的问题,工程人员应及时上报,物业公司根据日常检查和全面系统检查所发现的问题视程度制定维护、保养计划。维护、保养计划需批准,并报公司工程技术部备案。1)建筑物本体维护、保养实施 日常巡视检查中可自行修缮及简单的维护项目可由物业服务管理处实施维护。 对需外包施工的,由物业公司按供方管理程序选择合适的分包方并实施维护。 物业公司需制定外包项目施工检查、控制作业指导,由物业服务管理处对外包维护、保养过程进行监督检查,并做好记录。 维护、保养结束,物业服务管理处相关责任人需到现场进行验收,并记录验收结果,对验收不合
19、格的项目,应在验收记录中说明,并对问题进行跟踪直至解决。2)质量要求本体维护过程中专项维修基金的使用严格按有关物业管理法规中的规定执行。3)督促检查 物业服务管理处主任对日常检查维护实施情况进行监督检查。 物业公司相关职能室负责对外包施工项目验收进行监督检查。 工程部负责建筑物本体日常维护工作的监督、检查、指导和考核。4)分析改进物业服务管理处对维修养护过程中检查控制中发现的问题及时反馈到分公司,并及时做出适用性调整。5、房屋本体维修养护标准 总体标准:防止基础、楼板不合理荷载,防止漏水浸水,确保xxx科技学院房屋、内外墙面、顶板、地砖、墙砖、门窗玻璃的完好和正常使用;及时完成各项零星维修任务
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- 房屋建筑 本体 维修 养护 服务 方案