成都北改火车北站改造项目方案3.pptx
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1、交投集团火车北站改造项目研究报告 汇报本次北改以五个节点区域中心为依托,通过不同的产业功能带动,打造城北副中心,辐射整个北部新城北改对于本项目的区位定义为人北商务中心,是依托交通枢纽发展的区域商业商务中心人北商务中心不仅是城市重要交通枢纽中心,还是集高端商务、商业服务、酒店等功能于一体的城市枢纽型商业商务中心;城北副中心五大板块承载区域功能:交通枢纽+商业商务中心人北延线城市副中心国际商贸城熊猫国际文化旅游休闲区人北商务中心新成华大道中心国际商 贸城熊猫基地人北延线北改解读总体定位人北本项目交投集团火车北站项目报告初稿2Page212345火车北站是连接两个中心的纽带,是中心城区出入北部新城的
2、咽喉,整个区域作为北改乃至整个西南地区的交通枢纽对于城市副中心的形成有重要的推动重用 功能需求:区域政治、经济、文 化中心,能有效辐射 本区域,同时能和城 市中心处在一个合适 的空间距离内,拥有 便利的交通,沿途没 有断档;形象需求:代表区域最繁荣的发 展面貌,通常是整个 区域的商务商业中心;功能需求:城市政治、经济、文 化中心,市政配套完 善,城市向心力中心 节点,能有效辐射城 市范围,交通四能八 达;形象需求:代表一个城市最繁荣 的发展面貌展示,通 常也是整个城市的商 务商业中心;北部新城桥头堡北改解读与核心区域的关系本项目城市中心交投集团火车北站项目报告初稿城市 副中心城北副中心城市中心
3、火车 北站Page3交投集团火车北站项目报告初稿总体定位NBD 城北商业商务经济发展轴城市形象封面,北改推进引擎交投集团火车北站项目报告初稿定位原则:高度:打造北改城市商业中心及多个产业承接平台,推进传统的“过境经济”向“枢纽经济”跨越。目标是建成“成都最具影响力、全国一流 和国际知名的”的枢纽经济标杆。广度:形成集总部经济、购物经济、商贸经济,会展经济与综合交通枢纽的融合,汇集创意产业、总部经济、商贸等现代服务业的新一代城市 综合体,形成成都文化展示和交流的平台和名片。NBD:North Business District城北商业商务经济发展轴高端产业发展轴、城市风貌展示轴、城市核心交通枢纽
4、CBDNBDSBD城北商业商务经济发展中轴主要承载四大产业:现代商贸产业、精品复合商业、总部商务产业、会展服务产业购物中心立体步行街 开放式文化活动空间高档酒店大型城市会议中心 商品博览展示中心国际商贸城各类精品贸易中心现代都市采购国际品牌港西部制造业总部甲级写字楼集群总部商务产业精品复合商业现代商贸产业会展服务产业功能定位66此次定位研究主要范围包括规划中火车北站综合交通枢纽南广场区域地块,综合改造面积约为349亩。为保证良好的交通通达性,需要预留较多的道路空间,经过计算,除去道路及站前广场外,可建设面积约为203亩;整个项目总拆迁成本已经达到61个亿,即每亩土地成本已经达到3000万元以上
5、,这就要求项目更符合市场,有更好的盈利能力。规划背景交投集团火车北站项目报告初稿Page7区域目前没有系统的车行人行设计,功能分区不清晰。导致大量物业缺乏有效的达到性,缺乏理想的形象展示界面,最终导致只能维持低端的业态经营。因此,整个项目改造的核心是交通改造,最大化的发挥交通枢纽优势8交投集团火车北站项目报告初稿蓉北商贸大道火车北站汉都酒店成彭大道青龙饭店城北客运站项目现状二环路北站站房成 彭 大 道蓉 北 大 道万通商城 万和酒店 成大附属医院人民北路板块描述承担功能一轴城市商务商业发展轴串联区域人流和商气,解决目前区域商业人气不顺畅和循环交通 问题两区西侧城市精品复合商业区东侧现代商贸产业
6、区西侧地块可对接周边大量居住区,交通条件相对较好,适合发 展城市商业东侧地块承接荷花池北站片区传统商气三心西侧城市生态休闲中心广场城市公共中心东侧博览展演中心为复合型城市商业提供更好的公园式购物环境围绕站前广场做立体商业中心为东侧地块商贸类型商家提供产品展示,促销,活动的公共平 台交投集团火车北站项目报告初稿9一轴、两区、三心,串联人气,有效展示,疏导交通区域总体规划格局建议9编号地块面积编号地块面积A-118,858.7B-121,030.6A-210,417.8B-211,233.3A-39,520.4B-37,411.0A-47,271.8B-45,315.3A-512,398.6B-5
7、10,054.3A-69,790.0B-612,290.3为了保证实现总体规划理念,提升区域价值,根据地块条件我们建议通过道路将区域分为12个组团。但是由于地块规模有限,为了保证充足的区间道路实现,建议规划方面在建筑退距和规划密度等指标上予以适当放宽总体规模:除去理想的道路退界,总计拆迁后可建设用地面积约203亩其中西片区:建设用地68257平米,约102亩其中东片区:建设用地67334平米,约101亩B1交投集团火车北站项目报告初稿 10A5A3B6A2B4B5A4A6B3组团规划建议A1B2总部会展功能区 复合商业功能区 现代商贸功能区版块一期复合商业功能区二期现代商贸功能区三期总部会展功
8、能区包含地块A3,A5,A4,B3,B5,B4B1,B2,B6A1,A2,A6总建筑面积328919平米347548平米342597平米地块拆迁成本21亿元40亿元主打物业精品商贸城,精品商务公寓 情景商业街区国际商贸城品牌总部办公购物中心,五星级酒店根据地块规模、交能条件及区位关系,将整个项目分为3个大型版块地块条件与物业类型匹配判断交投集团火车北站项目报告初稿1112交投集团火车北站项目报告初稿项目总体规划理念建议地块规划布局建议根据开发物业适宜度分析,本项目各物业规划布局建议如下:精品商 务公寓精品商贸零售商业写字楼酒店序号项目名称指标1用地面积(平米)135,5922总建筑面积(平米)
9、1,004,5643总体容积率5.54地面建筑面积747,3664.1商业152,1163.2商贸190,4293.3写字楼172,3393.4精品商务公寓168,8763.5五星级酒店33,6053.6四星级酒店30,0004地下建筑面积257,1984.1地下车库219,7484.2地下负一层商业37,449本项目建议规划指标,充分考虑了各地块的特征和物业适应性,同时借鉴韩国龙山、上海虹桥枢纽等案例,按照目前市场接受度最高的城市功能物业配比进行考虑。13交投集团火车北站项目报告初稿总体规划建议总体指标关键词:一站式、文化氛围、体验式商业为了确保项目市场收益可行、物业具备竞争力,建议总体规划
10、理念为:打造新一代立体城市中心示意图片:东京火车站建议将地块中心的景观轴作为规划设计的重点进行考虑。使人群从站前广场可直接透视远端高层地标物业,吸引并引导形成贯穿内部的人流动线。这样避免站前广场区域人口密度过高,同时目的性的引导出站消费人群去到远端地块交投集团火车北站项目报告初稿 15项目总体规划理念建议地块规划布局建议编号建筑高度(米)A-1179A-280A-373A-420A-5128A-6142B-1114B-2143B-368B-420B-5105B-610816交投集团火车北站项目报告初稿B1本项目建议适当拔高建筑高度,以获得较好的城市形象界面效果。各地块高度指标建议如下:A5A3
11、B6B2项目总规划指标建议建筑高度A2B4A4A6B3B5150米以上100米以上50米以上40米以内A117建议将站前广场区域周围的几个地块合并在一起进行打造,将广场式的商业街区开口直接朝向地铁、公交和火车站出口。第一时间吸引人群进入商场 内部。人群的疏散通过架空通道等形式进行解决。这样做能最大化的发挥地块商业价值项目总体规划理念建议地块规划布局建议交投集团火车北站项目报告初稿建议在西侧城市生态休闲中心和东侧博览会展中心区域,设置跨组团的城市空中广场。在地面三层以上做出一个露天的、公共的商业展演平台,同时可在空中广场中做足绿化,改善区域消费环境。18交投集团火车北站项目报告初稿项目总体规划理
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