聚泰地产大亚湾西区项目定位报告.ppt
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1、本报告是严格保密的。聚泰地产大亚湾西区项目定位报告营销策划部营销策划部 本报告严格保密目标的理解目标的理解制定准确的产品定位制定准确的产品定位对本项目目标的理解:对本项目目标的理解:本报告的目标本报告的目标第一个开发项目,在稳健中求发展,第一个开发项目,在稳健中求发展,实现项目收益最大实现项目收益最大本报告严格保密目录目录01 01 项目认知项目认知02 02 背景分析背景分析03 03 客户分析客户分析04 04 产品定位产品定位本报告严格保密010102030405项目认知本报告严格保密聚泰地产20000商住用地西西A 大大道道规规 划划 路路聚泰地产20000(待转换地块)项目分A、B、
2、C两地块,其中A地块为商住用地,B地块为工业用地地块总占地:地块总占地:约42188平方米容积率:容积率:3.5 总建筑面积:总建筑面积:约14.7万平方米项目项目认知认知项目经济技术指标项目经济技术指标ABC 2188中高密度、中等规模项目中高密度、中等规模项目p地块容积率较高,产品排布有一定限制地块容积率较高,产品排布有一定限制p项目地块:项目规模中等,地块项目地块:项目规模中等,地块平整,方正,土地利用强度较好;平整,方正,土地利用强度较好;本报告严格保密项目项目认知认知地块内部平整,周边成熟度较低,多是厂房及空地块内部平整,周边成熟度较低,多是厂房及空地基本无山水景观资源,东侧隔西地基
3、本无山水景观资源,东侧隔西A A大道大道项目北面为德州成一、二期项目北面为德州成一、二期(已建)三、四期(待建)(已建)三、四期(待建)项目西面为一块空地项目西面为一块空地德州五期(待建)德州五期(待建)项目内部地块平整项目内部地块平整空地空地地块东侧已建成西区地块东侧已建成西区科技园,并有大量企科技园,并有大量企业入驻,已经较有规业入驻,已经较有规模。模。空地空地项目南面为一块空地,目前视觉项目南面为一块空地,目前视觉范围内有山体远景范围内有山体远景项目四至项目四至本报告严格保密超市漳浦市场邮政电信营业厅卫生站惠客隆购物商场大世界商业街新寮市场福鑫超市工商银行提款机卫生站饭店小超市项目项目认
4、知认知项目周边商业教育等配套非常缺乏项目周边商业教育等配套非常缺乏本报告严格保密项目项目认知认知惠阳城区惠阳城区本案本案车行车行1010分钟内到达惠阳城区中心分钟内到达惠阳城区中心车行车行1515分钟到达澳头分钟到达澳头车行车行2020分钟到达石化区分钟到达石化区车行车行2525分钟到达龙岗大工业区分钟到达龙岗大工业区p项目位于大亚湾西区综合组团区项目位于大亚湾西区综合组团区p项目处于深惠合作示范区项目处于深惠合作示范区p项目位于西项目位于西A大道上,昭示性较强大道上,昭示性较强本报告严格保密西西A大道在建大道在建段,至海关段,至海关西三大道西三大道西部综合工业区西部综合工业区西一大道西一大道
5、西二大道西二大道淡水收费站至大工业区至大工业区深汕公路深汕公路白云路大大亚亚湾湾中中心心区区淡水现状与外界联系还较为不便,周边现状与外界联系还较为不便,周边“三纵三纵一横一横”路网在逐步完善中。路网在逐步完善中。新新澳澳大大道道通往石化工业区通往石化工业区及东部旅游区及东部旅游区通往惠州港通往惠州港深汕高速已建成通车道路规划在建道路高速公路项目交通项目交通项目项目认知认知现状交通:现状交通:深汕公路:通往深圳坑梓方向国道,路况一般深汕公路:通往深圳坑梓方向国道,路况一般 白白 云云 路:连接深汕公路,通往淡水的双向四车道,路况较差。路:连接深汕公路,通往淡水的双向四车道,路况较差。西一大道:规
6、划双向八车道城市主干道,预计明年上半年建成通车西一大道:规划双向八车道城市主干道,预计明年上半年建成通车西二大道:目前仅修通了连接西西二大道:目前仅修通了连接西A A大道至珠江东岸,全程通车预计要到明年上半年大道至珠江东岸,全程通车预计要到明年上半年西三大道:双向八车道城市主干道,目前已建成通车西三大道:双向八车道城市主干道,目前已建成通车西西A A 大道:连接淡水收费站与西三大道龙光项目地路段,预计今年底全线通车大道:连接淡水收费站与西三大道龙光项目地路段,预计今年底全线通车本报告严格保密项目淡水:2公里 项目深汕公路:1公里 项目淡水收费站:2公里 项目坑梓:3公里 项目坪山:6公里 项目
7、龙岗中心城:15公里西区工业区西区工业区大亚湾中心区大亚湾中心区霞涌旅游休闲度假区霞涌旅游休闲度假区惠州港惠州港石化工业区石化工业区深圳深圳惠城惠城核心旅游带核心工业带西部工业区龙岗大工业区项目位于惠阳、龙岗与大亚湾交界地带,项目位于惠阳、龙岗与大亚湾交界地带,区位条件较好区位条件较好惠阳项目项目认知认知大亚湾区与深圳龙岗交通已有2条公路接通,而西南大道等2条路计划年底与深圳接通,石化大道西等2条路计划明年完工与深圳接通。本报告严格保密项目属性界定项目属性界定p项目现交通路网正在完善中,预计明年上半年项目现交通路网正在完善中,预计明年上半年多条线路开通;多条线路开通;p商业,教育等资源配套较缺
8、乏;商业,教育等资源配套较缺乏;p高容积率、产品规划排布限制较大;高容积率、产品规划排布限制较大;p景观资源不明显,只有南侧有一定的山体远景。景观资源不明显,只有南侧有一定的山体远景。产业新城产业新城 中高密度中等项目中高密度中等项目项目项目认知认知本报告严格保密020102030405背景分析本报告严格保密 目前,大亚湾开发区已经初步形成“五区一岸线”的规划布局(石油化学产业区、西部综合产业区、港口物流仓储区、行政金融商务区、旅游休闲度假区和起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线),并呈现出蓬勃的发展态势,一座现代化滨海石化新城正崛起在南海之滨。大亚湾整体规划:大亚湾整体规划:确定确定“五区一岸线五
9、区一岸线”的规划的规划布局,城市建设进入快速发展通道。布局,城市建设进入快速发展通道。规划规划研究研究本报告严格保密霞涌旅游休闲区霞涌旅游休闲区目前处于待发展阶段,规划目前处于待发展阶段,规划还未实现还未实现 旅旅游游休休闲闲度度假假区区着重开发建设以霞涌为核心的滨海旅游度假区、以笔架山为中心的森林生态度假区、以海域岛屿为重点的海洋观光度假区,将按国际化、高品位的要求,努力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游景区、景点,从而使之成为休闲度假胜地、石化产业园区的后花园。包括小径湾、大甲岛和三门岛旅游景区,小径湾建成东方夏威夷,大甲岛建成国际会议中心;三门岛建成休闲度假胜地规划规划研究研究本报告严格保密
10、石油化学产业区石油化学产业区 大亚湾石油化学产业区是广东省“十五”期间重点发展的石化工业基地之一,规划面积为27.8平方公里。自 2000 年起,大亚湾石化区对产业的规划、市政规划、环境规划等进行不断地调整、优化和细化,使大亚湾石化区规划门类之齐、程度之深都居全国石化区前列。据统计,目前己落户石化区的项目共计46个,投资逾1300亿元人民币。大亚湾石化区已完成了扩区初步规划,石化区面积将由原来的27.8平方公里扩大到65平方公里。规划规划研究研究本报告严格保密1.目前石化城已落实目前己落户石化区的项目共计目前石化城已落实目前己落户石化区的项目共计46个投资个投资1300亿元,建设呈现快速发展的
11、态势,亿元,建设呈现快速发展的态势,2.大亚湾石化区已完成了扩区初步规划,石化区面大亚湾石化区已完成了扩区初步规划,石化区面积将由原来的积将由原来的27.8平方公里扩大到平方公里扩大到65平方公里。平方公里。配套与中下游产业项目正迅速成形。配套与中下游产业项目正迅速成形。石油化学产业区现状石油化学产业区现状规划规划研究研究规划规划研究研究本报告严格保密 惠惠州州荃荃湾湾港港区区原规划总用地面积为8平方公里。凭借其天然的优势,加上香港和记黄埔的参资入股(李嘉诚投资建设1.51平方公里),惠州港将进入崭新的发展时期,推动物流产业快速发展。调整港区用地布局,整个港区的用地规模将增至1111平平方方公
12、公里里。此外,还将结合沿海高速公路的建设,积极推进惠澳疏港公路的改造提升,完善高速公路网体系,加快进港铁路的建设,形成快捷通畅的海陆联运体系。国家一类对外开放口岸,将建成粤东地区的物流中心和南中国海最大的油气化工储运基地。惠州港的建设未来将带动物流、报关等服务行业的发展,对临近港口的商业物业的带动较大。惠州港惠州港国家一类对外开放口岸,建设港口国家一类对外开放口岸,建设港口物流仓储区物流仓储区目前年货物吞吐量约目前年货物吞吐量约25002500万吨,处于大规模扩建改造阶段。万吨,处于大规模扩建改造阶段。规划规划研究研究本报告严格保密大大亚亚湾湾中中心心区区规划为大亚湾行行政政金金融融商商务务区
13、区,总用地面积约2222平平方方公公里里,突出滨海特色,打造沿海城区的核心区域,也是完善城市功能的重点地区,目标是建成高水准、高品味,具有沿海特色的,具有世界级水平,融商住、金融、购物、旅游、休闲度假于一体的生态型区域,为投资者提供一流的生活、配套服务。中心区定位为行政金融商务区,承担主要配套功能,是大亚湾开发区的配套依托现阶段仅管委会、国税、地税、投资服务中心、现阶段仅管委会、国税、地税、投资服务中心、南山国际大厦等少量物业投入使用,区域闲置南山国际大厦等少量物业投入使用,区域闲置地块众多,成熟度低;地块众多,成熟度低;规划规划研究研究本报告严格保密 西部综合西部综合产业区产业区总占地面积约
14、总占地面积约3030平方公里,目前已近有平方公里,目前已近有100100家企业入园,主要家企业入园,主要包括响水河工业园、东风车城、西区科技园等区域,目标是建设成为高技术、高包括响水河工业园、东风车城、西区科技园等区域,目标是建设成为高技术、高效益的电子信息、汽车零部件等产业基地。现已有东风本田、三洋、住友、永昶、效益的电子信息、汽车零部件等产业基地。现已有东风本田、三洋、住友、永昶、宝兴、合正、东风、龙亿、普利司通、新华昌等国内外知名企业进驻。根据区位宝兴、合正、东风、龙亿、普利司通、新华昌等国内外知名企业进驻。根据区位及产业特点,西部综合产业区可分为西三大道电子信息产业带、西北部东风汽车及
15、产业特点,西部综合产业区可分为西三大道电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南部汽车零部件生产基地城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南部汽车零部件生产基地五大片区(带)。五大片区(带)。西部综合产业区规划西部综合产业区规划规划规划研究研究规划规划研究研究本报告严格保密深圳产业转移的重点区域,深圳产业转移的重点区域,目前已有近目前已有近100家企业家企业入园。入园。建设速度明显提升。建设速度明显提升。西部综合产业区发展现状西部综合产业区发展现状规划规划研究研究规划规划研究研究本报告严格保密为呼应深圳“东进”战略,在西南部与深圳龙岗大工业区相邻
16、区域,建设惠深合作开发区,占地规模为7.7平方公里。该片区确立了工业与商住并重的发展思路,除满足本片区工业与生活配套的用地需求外,充分考虑深圳龙岗大工业区的配套要求。主要包括南北两个生活组团和中间一个工业组团。该片区的开发建设计划分为三步走:第一步是启动北部居住配套组团,满足东风车城、西区科技园工业项目及龙岗大工业区部分项目的生活配套需要;第二步是启动西A路南端两边的工业组团;第三步是根据西南大道的建设进度,启动该路北侧的工业区与生活区,重点是满足龙岗大工业区生活配套的需要。“惠深合作开发区”规划规划研究研究惠深合作开发区惠深合作开发区-目前处于发展初期,正大量引进项目目前处于发展初期,正大量
17、引进项目与招商引资,发展尚需时日。与招商引资,发展尚需时日。规划规划研究研究本报告严格保密西部组团不仅带来经济增量,同时也促使大量产业西部组团不仅带来经济增量,同时也促使大量产业人口转移,使城市人口快速增加人口转移,使城市人口快速增加进驻企业规模就业人口 总投资进入企业日本三菱丽阳0.5万7.亿元日本三菱丽阳东风汽车城2平方公里0.8万园区内已有东风本田、东风易进、东风众科、东风(惠州)、惠州东风、住成电装、住金锻造等企业落户,响水河工业 4.98平方公里2万20亿元目前已有永昶、宝兴、合正等15家企业入园富士康项目 占地3.75平方公里20万员工总数可达20万人。比亚迪1.3平方公里 6万人
18、100亿元厂房建设的高峰期,厂区建筑面积已超过80万平方米,部分厂房即将进入设备安装调试阶段。西三电子信息产业带4.5平方公里2万20亿元合计平方公里32万人147亿元投资额1000万美元以上的企业21家n电子信息企业扎堆产业带产业片区以电子信息产业为主,仅响水河工业园区就有企业21家,其中电子产业工业年总产值达到近40亿元。仅2006年该园区就引进投资额1.08亿美元,进园项目5个。n汽车工业企业集中东风车城东风车城规划占地面积2平方公里,是大亚湾区的汽车工业主要集中地之一。园区内已有东风本田、东风易进、东风众科、东风(惠州)、惠州东风、住成电装、住金锻造等企业落户,其中的轿车零部件主要为广
19、州本田轿车、广州风神轿车、北京现代、东南汽车等配套,并出口到日本、东南亚、欧美等地。n惠深合作开发区建设三步走惠深合作开发区占地规模为7.7平方公里。分为三步走:第一步是启动北部居住配套组团。满足东风车城、西区科技园工业项目及龙岗大工业区部分项目的生活配套需要,打通大亚湾区西部的三大出口。第二步是启动西A路南端两边的工业组团。第三步是启动西南大道北侧的工业区与生活区。n整车项目预留用地3.5平方公里产业区西部专门安排了2平方公里用地,用于发展汽车零部件产业。此外,还预留了3.5平方公里的土地作为发展整车项目的备用地。”n富士康项目预计用工20万位于综合产业区南部的富士康精密电子制造基地占地3.
20、75平方公里。其中生产区用地2.75平方公里,生活区用地1平方公里,预计完全建成后,员工总数可达20万人。规划规划研究研究本报告严格保密大亚湾市场调查报告大亚湾市场调查报告大亚湾宏观经济发展持续向好,呈现稳定强劲的发展态势大亚湾宏观经济发展持续向好,呈现稳定强劲的发展态势 当地产业人群具备强悍的综合消费能力和房产消费能力当地产业人群具备强悍的综合消费能力和房产消费能力 大亚湾宏观经大亚湾宏观经济发展济发展 2006年,大亚湾GDP突破百亿大关,较05年增幅90.3%,中海壳牌南海石化项目于当年3月顺利投产,在迅速拉动经济提升方面作用显著。其余规模产业实现工业总产值369.27亿元,其中电子产业
21、贡献214.2亿元,汽车产业贡献53.42亿元,大亚湾进入经济迅猛发展阶段。2008年受全球金融危机影响,GDP增速有所放缓,全年地区生产总值177亿元。不过随着2009年5月中海油1200万吨炼油项目的顺利投产,以及电子、汽车等企业订单逐渐增多的利好背景下,09年上半年实现GDP86.4亿,工业生产总值创造242亿元。地区地区07年人均年人均GDP08年人均年人均GDP深圳深圳1.06万美元万美元1.29万美元万美元广州广州9302美元美元1.16万美元万美元大亚湾大亚湾1.8万美元万美元1.94万美元万美元2020年大亚湾规划人口情况年大亚湾规划人口情况近年来大亚湾人均近年来大亚湾人均GD
22、P发展发展大亚湾现有人口大亚湾现有人口12万,流动人口万,流动人口5万,万,产业人群经济收入相当可观,且随着产业人群经济收入相当可观,且随着更多产业的进驻,更多产业的进驻,2020年常住人口可年常住人口可 达达35万,包括房产、商贸在内的第三万,包括房产、商贸在内的第三 产业未来发展潜能巨大!产业未来发展潜能巨大!本报告严格保密深圳未来将快速发展,深港一体化,推动深圳深圳未来将快速发展,深港一体化,推动深圳向世界先进水平迈进向世界先进水平迈进总趋势120062006年年9 9月月1919日日深圳深圳20302030城市发展城市发展策略策略提出,深圳提出,深圳20302030的发展目标的发展目标
23、应是应是“建设可持续发展的全球先锋城建设可持续发展的全球先锋城市市”“先锋城市先锋城市”有四个内涵:有四个内涵:改革开放与制度创新的先行者;自主创新和产业转型的排头兵;深港交流和区域合作的推动者深港交流和区域合作的推动者;中国参与全球竞争的领跑者。未来深圳城市发展具有未来深圳城市发展具有三大功能定位三大功能定位:国家级高:国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市、区域性物新技术产业基地和自主创新的示范城市、区域性物流中心城市、流中心城市、与香港共同发展的国际都会与香港共同发展的国际都会本报告严格保密o深圳面临四大深圳面临四大“难以为继难以为继”的危机:的危机:o土地、空间有限土地、空间有限,
24、剩余可开发用地仅200多平方公里,深圳土地面积相对较小,总面积为1953平方公里,可建设用地只有760平方公里。如果以每年10平方公里的速度开发,土地“分母”与人口密度及经济产出“分子”之间将出现严重失衡,20年后,深圳将无地可用。o能源、水资源能源、水资源 难以为继,深圳水资源短缺,是全国个严重缺水的城市之一。人均水资源占有量仅为广东省的六分之一,全国的五分之一。o人口容量人口容量 按照速度模式,实现万亿元GDP需要更多的劳动力投入,而深圳已经是全国人口密度最高的城市,难以为继;o环境容量环境容量 已严重透支,7条河流全部遭到污染,环境承载力难以为继高高GDPGDP增速的深圳,正面临四个增速
25、的深圳,正面临四个“难以为继难以为继”的的约束条件,城市发展进入转型期约束条件,城市发展进入转型期总趋势2“速度深圳速度深圳”难以为继!这难以为继!这“惊人之语惊人之语”,出自全国人大代,出自全国人大代表、深圳市市长李鸿忠之口表、深圳市市长李鸿忠之口 本报告严格保密从从深圳市住房建设规划(深圳市住房建设规划(2006-20102006-2010)中看,中看,未来新增住房人口的未来新增住房人口的8080会在关外居住,会在关外居住,大深大深圳圳 已成趋势已成趋势201201 25 25 1.13 5700 1.13 5700深圳2006-2010年住房计划:规划期内我市新增住房面积为5700570
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