知名地产动态成本编制要点.pdf
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1、动态成本编制要点成本管理中心成本管理部2020年3月10日1内部资料 严禁外传 目录动态成本基本逻辑PART 12动态成本台账结构PART 2动态成本台账编制PART 3动态成本管控要点PART 4内部资料 严禁外传 目录动态成本基本逻辑PART 13内部资料 严禁外传 01.动态成本基本逻辑 动态成本始于项目有成本发生之时,贯穿项目整个开发过程开盘后评估正式成本策划目标成本/执行成本合约规划中期过堂会动态成本结算后评估投资定案/责任包干成本可研策划目标管理体系动态监控体系后评估体系 什么是动态成本?对项目开发成本的动态反映,动态成本=待发生+已发生(含预估变更),围绕目标成本上下波动。4内部
2、资料 严禁外传 01.动态成本基本逻辑 动态成本的管控目标:经营目标达成5投资版成本/责任包干成本方案版成本/执行版成本动态成本结算成本目标利润/承责利润考核利润/承责利润动态利润结算利润目标成本不超支目标利润有保障内部资料 严禁外传 目录动态成本台账结构PART 26内部资料 严禁外传 5大台账+2张表成本动态台账已发生成本已发生成本合同台账无合同费用台账待发生成本待发生成本待发生合约规划设计变更台账签证台账面积变化跟踪表工程进度表包含在审合同及其预估变更02.02.动态成本台账结构未使用明源线上动态台账未使用明源线上动态台账功能功能:7内部资料 严禁外传 6大台账成本动态台账已发生成本已发
3、生成本合同台账无合同费用台账待发生成本待发生成本待发生合约规划设计变更台账签证台账包含在审合同及其预估变更02.02.动态成本台账结构非单独执行补充协议台帐使用使用明源线上动态台账明源线上动态台账功能功能:说明:为提高工作效率,推荐使用说明:为提高工作效率,推荐使用明源线上动态台账明源线上动态台账功能功能编制动态成本编制动态成本8内部资料 严禁外传 目录动态成本台账编制PART 39内部资料 严禁外传 自有成本发生之日起,即开始维护已发生台账,养成良好习惯:实时更新已发生,定期梳理待发生。首次动态成本完成时间:项目开工后3个月内须完成首次线上动态成本月度回顾流程终审 定点提交:每月15日前(含
4、15日)完成项目动态成本月度回顾拍照及审核 编制之前须熟知集团下发指引办法及说明:动态成本工作指引(2020年V1.0版)、动态成本50问、碧桂园集团成本归集与分摊管理办法、2018版科目调整及释义等(若指引有更新则以最新要求为准)。项目成本负责人对本项目整体情况知根知底,掌握所有成本数据。时间要求人员要求03.03.动态成本台账编制整体要求10内部资料 严禁外传 03.03.动态成本台账编制两张表面积变化跟踪表工程进度表合同台账已发生合同录入检查及预估变更梳理变更签证台账变更签证录入检查待发生台账待发生合约规划梳理成本动态台账汇总成本变动原因分析0102030405 编制流程:线下台账线上台
5、账依据合同实际情况修正线下台帐及线上系统数据,金额、数量线上线下确保一致系统原因或特殊情况导致线上线下不一致的,需在动态成本台账中备注说明不一致原因,说明须合理线上重点监控,请务必保证明源ERP系统中数据维护的准确性!说明:适用未未使用明源线上动态台账使用明源线上动态台账功能功能项目项目11内部资料 严禁外传 03.03.动态成本台账编制 两张表:编制项作用意义作业强度面积变化跟踪表了解项目面积变化情况判断面积对动态成本的影响动态成本增减对于利润率的影响半”一劳永逸“型全部过程仅填写三个节点数据工程进度表了解工程进展,判断已发生待发生合理程度促进项目结合实际进度更新动态成本可“照搬”型按照工程
6、进展每月更新说明:适用未未使用明源线上动态台账使用明源线上动态台账功能功能项目项目12内部资料 严禁外传 03.03.动态成本台账编制 两张表:面积变化跟踪表项目面积变化跟踪表序号产品业态报规版预测绘版实测版是否需要补交土地出让金是否是方案版目标成本数据是是否是方案版目标成本数据是/否是否是方案版目标成本数据是/否建筑面积()可售面积()容积率建筑面积()可售面积()容积率建筑面积()可售面积()容积率1超豪别墅1.22双拼别墅地上47375.2647375.26否3双拼别墅地下4小高层洋房9859.429859.42否5高层洋房21214.4221214.426底商1181.151181.1
7、5否7综合楼8地下室35541.335541.3否9物业用房2576合计117747.55115171.55重点关注:三个节点的数据,关注面积变化带来的成本和利润影响说明:适用未未使用明源线上动态台账使用明源线上动态台账功能功能项目项目13内部资料 严禁外传 03.03.动态成本台账编制产品业态(分开发节奏)计划或实际竣工时间目前工程进度简述(与大运营节点一致)中高层洋房(1#-2#)2018年11月30日1-2#楼结构封;1#楼砌筑完成至8层,9层砌筑完成40%,10层至14层砌筑完成;2#楼完成负1层砌筑完成60%,2-10层砌筑完成,12-15层砌筑完成,16层砌筑完成40%。别墅(3#
8、-12#)2018年11月30日3-12#楼结构封顶;3#、8#、11#楼砌体施工完成,外墙粉刷完成;5#、6#、7#、9#、12#楼砌筑完成;10#楼砌筑完成80%。商业(2#楼底商)2018年11月30日结构施工完成。别墅(16#-17#、23#-24#、30#、15#、18#-22#、25#-29#、31#-35#)2018年10月15日16#-17#、23#-24#、30#、15#、18#-22#、25#-29#、31#-35#楼主体结构封顶;19#砌筑完成30%;23#砌筑完成30%;25#楼砌筑完成70%;30#楼砌筑完成30%。大地下室2018年11月30日结构施工完成。多层洋房
9、(13#-15#)2018年11月30日13、15#楼结构封;13#楼2-6层砌筑完成;15#楼2-6层砌筑完成。两张表:项目现场工程进度表说明:适用未未使用明源线上动态台账使用明源线上动态台账功能功能项目项目14内部资料 严禁外传 03.03.动态成本台账编制 合同台账序序号号计数计数标识标识是否本是否本月新增月新增取数取数标识标识合同涉合同涉及期区及期区合同名称合同名称对应成本科对应成本科目目合同状态合同状态计价方式计价方式计算基础计算基础+单位单位(长度(长度m/m/立方立方m3/m3/建筑面积建筑面积)工程量工程量单价单价合同签约金额合同签约金额A A1否一期泉州汇丰项目转让合同土地出
10、让金已完成未结算固定总价包干占地面积m2570813503.79 200,000,000 2否一期泉州碧桂园桃花山A、B地块土地租赁合同临时设施已签约正在实施固定总价包干租赁时间年235000.00 70,000 3否一期泉州碧桂园汇丰花园项目岩土勘察工程勘测丈量费已完成未结算综合单价包干勘测长度m3000140.94 422,820 否二期泉州碧桂园汇丰花园项目岩土勘察工程勘测丈量费已完成未结算综合单价包干勘测长度m1000140.94 140,9404否一期泉州碧桂园汇丰花园项目一期土石方工程场地平整已签约正在实施综合单价包干土方数量m310,648,000 补是一期泉州碧桂园汇丰花园项目
11、一期土石方工程施工合同补充协议(一)场地平整已签约正在实施综合单价包干土方数量m3135200 44.38 6,000,000 作用:线上与线下合同数量核对不填:补充合同;同一合同的科目拆分作用:标行并有对应成本科目取数至“成本动态台账”不填:跨科目的合同;跨期合同,按期分摊,本期计入按照科目释义及成本归集与分摊管理办法,将各合同拆分至正确成本科目合同状态:已签约未实施/已签约正在实施/已完成未结算/已结算将合同金额,按照实物工程量进行量价分离说明:适用未未使用明源线上动态台账使用明源线上动态台账功能功能项目项目15内部资料 严禁外传 03.03.动态成本台账编制 合同台账合同相关信息录入成本
12、科目归集与拆分预估变更及计算过程描述示例:土方合同:科目归集、量价分离总包合同:科目归集与拆分示例:土方合同:预估变更及计算过程描述监理合同:预估变更及计算过程描述总包合同:预估变更的计算说明:适用未未使用明源线上动态台账使用明源线上动态台账功能功能项目项目16内部资料 严禁外传 总价包干合同非总价包干有预算刷新非总价包干无预算刷新无参照指标以合同为依据以预算为依据选取同类可参照指标为依据以目标成本为依据结合结算指标数据库总包合同通常有四种情况:一个难点:总包合同预估变更如何做?17内部资料 严禁外传 总价包干合同01工程量及综合单价已基本明确,动态成本预估较易实现工程量及综合单价已基本明确,
13、动态成本预估较易实现基本逻辑:合同预估结算金额=合同包干总价+合同约定调差金额+变更签证金额+结算风险预估关注点:1.关注合同包干总价对应的施工范围及工程量,合理界定已发生、待发生工程量。2.深入审阅施工图纸,研判施工图精确度等,并根据整体总包合同签证变更率,合理确定预估结算风险系数。18内部资料 严禁外传 非总价包干合同,有预算刷新金额02以预算指标为依据确定预估结算金额以预算指标为依据确定预估结算金额基本逻辑:若合同为预算包干,则类似总价包干合同。合同预估结算金额=预算包干总价+合同约定调差金额+变更签证金额+结算风险预估关注点:1.关注预算包干总价对应的施工范围及工程量,合理界定已发生、
14、待发生工程量。2.审阅施工图纸,研判施工图精确度,根据总包合同签证变更率,合理确定预估结算风险系数。3.重点关注预算刷新金额不包干的合同,此种情况应选择性进行指标参考,结合“非总价包干且无预算刷新金额”的处理方式进行动态梳理。19内部资料 严禁外传 合同无固定工程量及明确指标合同无固定工程量及明确指标非总价包干合同,无预算刷新金额03基本逻辑:选定可参照的造价指标,在其基础考虑价格调差、结算风险等预估金额可参照指标按优先级进行选择:本区域同类项目总价包干签约指标;本区域同类项目预算包干指标;其他项目类似产品的结算指标;目标成本结合合同签约单价。关注点:1.当参照类似产品的结算指标时,应充分对比
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