住宅项目全成本对标与改进建议.xlsx
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1、住宅项目全成本对标与改进建议1 项目概况1.1 对标项目:XX地块/XX公司项目名称AB对标差异说明(1)项目位置主临道路/现有配套/预期规划/交通设施(2)物业类型楼栋数/层数/各业态占比(3)项目售价业态丰富/高低配/大型商业溢价(4)开发期数是否分期/分期数/标段数(5)总销售期85%去化率时点/现金流回正时点销售期时长(开发分期多/建设期长/销售期长 管理及销售成本 融资成本 详见三费对标)(6)建设期拿地/首开桩基开工/主体封顶/总包进场/交付(7)总用地面积(8)总建筑面积(9)地上总面积(10)地下室面积(11)地上可(租)租售面积(12)容积率规划用地面积相近 容积率与地上建面
2、正相关(13)可(租)售比可售比与可售单方负相关(14)绿化率(15)建筑密度(16)建筑限高(17)地上标准层层高(18)地库层数及层高(19)地库占总建面比例(20)可售车位数及占比(21)不可售车位数及占比(22)车位配置户配车位数/公建指标(23)地面停车比例地上车位影响地下车位数成本差异(24)配套用房比例建面单方*配套占比(25)架空层建面单方*架空占比(26)赠送面积空中花园/飘窗等从上表可看出,可售率降低2.5%,可售单方成本增加达156元/m2,因此:在强排规划阶段,应重点控制“可售率”,合理或尽量减少社区公建、架空层配置,适当安排地面停车。1.2 户均面积与比例项目名称AB
3、对标差异说明(BA)(1)户数各面积各户型套数占总户数比(2)户均面积(3)其中:90m2规划要求范围内 户均面积小 单位面积车位数大(4)其中:90m290少交契税个税2 总开发成本对标2.X 四项成本对标序号项目名称备注AB差额(BA)建面单方可售单方建面单方可售单方建面单方可售单方A01开发成本4774626046506291-12431直接成本29903921371550267251105A.01.01土地成本 出让金+契税178423399351265-849-1074A.01.02前期工程费 含报批报建、勘察设计费135177235318100141A.01.03建安工程费 含地库
4、及人防2244294326333562389619a其中:单体2060(A)15712060169822971272372297(B)b其中:配套用房395149661015c其中:地库(分摊至单体)2695(A,一 层)3426(B,两层)465610728985263375d其中:非人防地库e其中:人防地库169222158214-11-8A.01.04基础设施费 七通+室外+景观+弱电6057938381134233341A.01.05公建配套费00A.01.06开发间接费(工程管理/物业完善费)6891234A02不可预见费按(开发成本-土地费)*2%计取00B营销费用非营建营销费+营
5、建费1672192092834264C管理费用管理人员工资+日常费用136178343464207286D财务费用融资利息22729868-221-290总成本5304695552087046-96912.1 前期成本对标水电气小市政垄断类提前洽商 政府规费尽力沟通争取减收序号项目名称备注AB差额(BA)建面单方可售单方建面 单方可售单方建面单方可售单方A.01.02前期工程费135177256346121169A01.02.01勘测、设计费00A01.02.01.01地质勘察00A01.02.01.02建筑方案设计00建筑施工图设计00A01.02.01.03景观方案设计00景观施工图设计0
6、0A01.02.01.04精装方案设计00精装施工图设计00A01.02.01.05专项设计费非建筑/景观/精装专业设计费00A01.02.01.06其他设计相关费各专业审图晒图费、物业前介费等00A01.02.02报批报建费行政及经营性收费00A01.02.02.01城市建设配套费00A01.02.02.02其他行政及经营性收费00A01.02.03三通一平工程费 00A01.02.03.01场地平整00A01.02.03.02临水临电临路工程费00A01.02.02.03临时设施费00A01.02.03.04其他三通一平费002.2 建安成本对标从以下两张比较表可以发现,B高出237元/m
7、2(11.5%)的主要原因:a.客观因素(结构层数):占20元/m2建面;b.可能存在超设计/配置标准(不见光/桩基、砌筑):占56元/m2;c.配置标准(见光/层高、外门窗、栏杆、内装、电梯、入户门、泛光照明等):占168元/m2;d.引用新产品(外保温+反光涂料),外装饰减少60元/m2;e.备用金(变更控制、重计量预留金)87元/m2。B在桩基设计、配置标准、变更控制等方面,仍有一定优化潜力。2.2.1 主楼/建安成本对标序号项目名称备注AB差额对标差异说明BA建面单方(元/m2)建安工程费20602297237 其中:客观因素(层数、外门窗)占76元/m2建面;桩基工程(主楼分摊)桩基
8、、试桩及检测09090B:PHC-600-AB130,287元/m,L=45;B:350350方桩,306元/m,L=16A:无桩基A:PHC-500-A100,180元/m基坑支护(主楼分摊)B:地下2层200424224B:灌注桩、搅拌桩、喷射砼、土钉,混合围护,无水平支撑A:地下1层,且抬高1.5mA:喷射砼+双向钢筋网土方工程(主楼分摊)B:基坑深约8m,覆土1.5m129237108A:抬高地库标高1.5m以减少土方、基坑围护成本约100元/m2A:深约3.6m降水工程(主楼分摊)0土建结构含措施费79581924B(26-39F):钢筋含量50kg/m2较A(18F)高出8kg/m
9、2;砼含量0.34m3/m2较A低出0.03m3/m2;高出26元/m2粗装修含防火门290255-35 B:暂定工程量偏少,局部稍有漏项;外立面装饰274214-60B:反光涂料为主,立面简约;A:仿石涂料为主,立面复杂,线条多。铝合金门窗含百叶18523752 A:塑钢窗450元/m2;B:断桥铝合金门窗(25%中空百叶遮阳)675元/m2。栏杆及其他零星486214B:阳台(双层钢化夹层玻璃栏板)452元/m;护窗(钢栏杆)309元/m。A:方管栏杆190元/m公共部位精装7310734B:大堂:3600元/,标准层电梯厅/前室1080元/,走道720元/A:大堂1800,电梯厅560入
10、户门132815 B:密码锁+甲级防火防盗门3000元/樘;A:普通锁+乙级防盗门1250元/樘安装费给排水/强电/通风/预埋18619812B:给排水67元/A:31元/电梯含2年维保6610741B:日立、30站,担架梯+消防梯,均价51万元/台(1.7万元/台站)A:迅达,18站,无担架梯,22万元/台(1.2万元/台站)总包预留金6014787 B:重计量按总包价之5%,变更按总建安5%;A:按建安约3%。2.2.2 主楼/配置标准对标序号项目名称备注A限额A实施B限额B实施1主要产品类型22栋18F毛坯住宅,无架空层22栋2630F毛坯住宅,有架空层2层高2.90m2.85m无2.9
11、0m桩基工程(主楼分摊)090904砌筑材料外墙+厨卫内墙为砼空心砌块260元/m3其他:为粉煤灰加气砌块260元/m3内外墙:ALC砌块(砂加气混凝土砌块360元/m3)5外立面装饰墙地比:1.2墙地比:1.2墙地比:1.4墙地比:1.23;a)门厅、勒角石材1400元/m2;外饰面成本110元/GFA外饰面成本72元/GFA;b)12F多彩漆85元/m2,3F以上仿石漆60元/m2;a)门厅石材800元/m2;c)阳台平涂45元/m2。立面复杂,线条多;b)其他采用反光涂料60元/m2,且立面简约;d)水泥发泡板100元/m2c)20mm厚保温腻子6铝合金门窗窗地比:0.22窗地比:0.2
12、0窗地比:0.22断桥铝合金门窗(其中:25%内置百叶遮阳)675元/m2,空调铝合金百叶400元/m2塑钢门窗限价450元/m2塑钢门窗420元/m2铝合金门窗限价:520630元/m27栏杆及其他零星阳台栏杆限价:(1100mm方管栏杆)200元/m阳台、消防栏杆:(1100mm方管栏杆)190元/ma)阳台:(1100mm双层钢化夹层玻璃栏板)452元/m;b)护窗:(900mm钢栏杆)309元/m。c)楼梯靠墙扶手:117元/m8公共部位精装a)大堂:限量32m2以下;限价1800元/m2a)大堂:限量32m2以下;限价1800元/m2a)大堂:限价3600元/m2a)大堂:73m2,
13、3600元/;b)电梯厅:限量15m2以下;限价700元/m2b)电梯厅:限量15m2以下;限价560元/m2b)电梯厅:限价1080元/m2b)电梯厅:16m2,1080元/,c)防火门 限价:625650元/m2c)走道:720元/c)走道:9m2,720元/9入户门限价:1250元/樘普通锁+乙级防盗门1250元/樘无密码锁+甲级防火防盗门3000元/樘;10电梯a)迅达,18站,800kg,1.5m/s,22万元/台;a)日立、30站1000/1350kg,2.5m/s;b)担架梯+消防梯,均价51万元/台b)通过公关,更改电梯参数,未设担架梯11泛光照明无此项费用政府要求,有此预算2
14、.2.3 地库/建安成本对标虽然因容积率高出50%引致B地库建两层,从下表可以发现,B在地库设计方面仍有一定的优化空间,特别是:地面停车比例、停车效率(m2/辆)、层高、变更控制等。序号项目名称备注AB差额对标差异说明(BA)建面单方建安工程费(地库)含地下分摊26953426731 B:面积小,墙体摊占钢筋、砼多,停车效率(35m2/辆)远低于A(27m2/辆)不含地下分摊0桩基工程(地库分摊)桩基、试桩及检测09090 B:350350方桩,306元/m,L=16 A:无桩基基坑支护(地库分摊)A:地下1层,且抬高1.5mB:地下2层200424224A:喷射砼+双向钢筋网B:灌注桩、搅拌
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