知名房企标准工期制定.pdf
《知名房企标准工期制定.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《知名房企标准工期制定.pdf(25页珍藏版)》请在沃文网上搜索。
1、标准工期标准工期V4.0V4.02021-2-1一、背景概述一、背景概述 开发提效是公司十四五战略规划的重要要求,是战略目标实现的重要前提。开发提效是公司十四五战略规划的重要要求,是战略目标实现的重要前提。2一、背景概述一、背景概述 对对标标杆房企总部层面标标杆房企总部层面3333层高层精装标准工期,中海拿地到交付层高层精装标准工期,中海拿地到交付2929个月(拿地到竣备个月(拿地到竣备2323个月),龙湖拿地到交付个月),龙湖拿地到交付28.328.3个月,我个月,我司标准工期司标准工期V3.0V3.0拿拿地到交付地到交付33.533.5个月(拿地到个月(拿地到开工按照开工按照6 6个月模拟
2、,原标准工期无拿地个月模拟,原标准工期无拿地开工时长)。以上时间不含补偿。开工时长)。以上时间不含补偿。3一、背景概述一、背景概述 在建项目计划梳理情况在建项目计划梳理情况对于在建项目,通过CPM总控计划梳理发现,完成拿地到交付均值33个月(含补偿)的压力极大,尤对于在建项目,通过CPM总控计划梳理发现,完成拿地到交付均值33个月(含补偿)的压力极大,尤其开工后的工期优化势在必行。各城市需系统研究在建项目通过创新工法应用及穿插施工等,梳理工其开工后的工期优化势在必行。各城市需系统研究在建项目通过创新工法应用及穿插施工等,梳理工期优化的空间。期优化的空间。部分大区存在启动会到开工将近一年、甚至跨
3、年开工的现象,造成开工量数据统计不准,且项目存在部分大区存在启动会到开工将近一年、甚至跨年开工的现象,造成开工量数据统计不准,且项目存在产品和市场不适配的风险。十四五期间,坚决杜绝为了减少启动会,后开分期一次上会后晚开工现象。产品和市场不适配的风险。十四五期间,坚决杜绝为了减少启动会,后开分期一次上会后晚开工现象。4二、标准工期二、标准工期V4.0V4.0制定制定 统一置地标准工期模板统一置地标准工期模板结合结合置地目前各大区计划编制模板不统一等问题,对标中海、龙湖,制定置地统一的全景计划模板置地目前各大区计划编制模板不统一等问题,对标中海、龙湖,制定置地统一的全景计划模板,并由开工并由开工-
4、交付调整为拿地交付调整为拿地-交付的计划模板,共计交付的计划模板,共计114114个节点(中海个节点(中海112112个、龙湖个、龙湖129129个),包含设计类个),包含设计类节点节点1515个、合约类节点个、合约类节点2525个、开发报建类节点个、开发报建类节点1111个、施工管理类节点个、施工管理类节点5151个、客户风险检查类节点个、客户风险检查类节点7 7个。个。5总部一二级节点共计67个华北大区总控计划模板172个节点华东大区总控计划模板88个节点华南大区总控计划模板157个节点华西大区总控计划模板200个节点东北大区总控计划模板151个节点华中大区总控计划模板152个节点一二级节
5、点分类不变参考对标房企,各城市公司计划模板予以统一,各城市公司计划执行情况拉通管理区分高层、小高、洋房、别墅、写字楼制定标准工期补偿工期区分置地拉通类及一城一策类可结合实际情况进行增加,增加节点作为四级各大区计划管理水平参差不齐,与运营部的权责划分也不一致,且多为各大区计划管理水平参差不齐,与运营部的权责划分也不一致,且多为CPMCPM节点完成情况统计。节点完成情况统计。二、标准工期V4.0制定二、标准工期V4.0制定 33层精装高层标准工期33层精装高层标准工期按照自下而上梳理与评审一城一策标准工期,按照自上而下制定总部层面标准工期V4.0;梳理各城按照自下而上梳理与评审一城一策标准工期,按
6、照自上而下制定总部层面标准工期V4.0;梳理各城市一城一策标准工期,由总部及大区评审后达成共识,取80%可完成的比例,制定33层精装高层拿地市一城一策标准工期,由总部及大区评审后达成共识,取80%可完成的比例,制定33层精装高层拿地到交付900天的置地全景计划净工期标准(毛坯净工期870天),比标准工期V3.0要求压缩三个半月;到交付900天的置地全景计划净工期标准(毛坯净工期870天),比标准工期V3.0要求压缩三个半月;1月份计划审批的深圳南山前海诚信三街项目、呼市瑞府、无锡万象城二期、武汉葛店项目均满足标1月份计划审批的深圳南山前海诚信三街项目、呼市瑞府、无锡万象城二期、武汉葛店项目均满
7、足标准工期V4.0要求。准工期V4.0要求。6二、标准工期二、标准工期V4.0V4.0制定制定 3333层精装高层标准工期层精装高层标准工期与与中海、龙湖标准工期对标,我司工期标准不可按照无证施工排布,但封顶到精装完工中海、龙湖标准工期对标,我司工期标准不可按照无证施工排布,但封顶到精装完工/竣备时间明竣备时间明显长于竞品,备案到交付时间短于竞品,后期仍需优化显长于竞品,备案到交付时间短于竞品,后期仍需优化。7拿地工规证施工证开工首批次正负零全部正负零首批次封顶全部封顶外立面施工完成景观施工完成批量及公区精装施工完成竣工备案拿地-精装交付华润标准工期V4.0012015018029032054
8、0570750840840855900中海0150190100205340/450630660660690870龙湖0110180110/250/430700/790850慢慢于对标房企两个月以上。于对标房企两个月以上。质量过程检调整为优良、合格、不合格,取消公布分数进度检查调整为工序倒置、穿插施工执行情况通报总部编制穿插提效指引,明确工业化建造要求项目总主动管理意识(分判调整申请,穿插研究等等)二、标准工期V4.0制定二、标准工期V4.0制定 33层精装高层标准工期33层精装高层标准工期严格执行铝膜、爬架、全剪外墙等,若项目条件不支持则需在启动会说明。严格执行铝膜、爬架、全剪外墙等,若项目条
9、件不支持则需在启动会说明。目前53.3%一城一策工期标准全部封顶至批量精装修完工300天以上,对比优秀做法城市及中海龙目前53.3%一城一策工期标准全部封顶至批量精装修完工300天以上,对比优秀做法城市及中海龙湖,结合全剪外墙、穿插施工落地等,此部分工期仍有优化空间。湖,结合全剪外墙、穿插施工落地等,此部分工期仍有优化空间。88390357345340335330320 320315 314310 310 310 309305300 300 300 300 300 300 300 300 299295 292 290 288 285 285 283270 270265251 251247 24
10、5 245 243238 236 233 230210050100150200250300350400450昆明宁波武汉贵阳徐州南昌苏州赣州太原天津青岛日照上海杭州温州京北张家口雄石(石家庄、邯哈尔滨呼和浩特沈阳长春大连南通湖南京中无锡东莞西安成都临沂烟台威海南京海南福州合肥重庆兰州湛江深圳厦门惠州大亚湾惠州广州全部封顶至精装修完工300天300天二、标准工期二、标准工期V4.0V4.0制定制定 仍存在优化空间仍存在优化空间,将结合穿插施工指引予以明确,方便,将结合穿插施工指引予以明确,方便项目技术项目技术要求编制与合同签订要求编制与合同签订对标万科,按照对标万科,按照9/159/15悬挑层区
11、分精装施工纵向流水段,地面施工及精装进场按照两个流水段可进一悬挑层区分精装施工纵向流水段,地面施工及精装进场按照两个流水段可进一步压缩工期;步压缩工期;主体结构按照每主体结构按照每层层6 6天,首天,首层层1010天排布,严格计算为出零后天排布,严格计算为出零后202202天,标准工期给予天,标准工期给予220220天(架空层、转天(架空层、转换层、装配式、坡屋面、屋面设有机房等情况均按照工期补偿计算);换层、装配式、坡屋面、屋面设有机房等情况均按照工期补偿计算);砌筑抹灰完成时间为主体封顶后砌筑抹灰完成时间为主体封顶后9090天,洋房为天,洋房为6060天;天;施工电梯拆除后施工电梯拆除后6
12、060天完成外立面施工;天完成外立面施工;回填时间可以提前回填时间可以提前各城市一城一策标准工期可调整过程节点时间,总部工期标准各城市一城一策标准工期可调整过程节点时间,总部工期标准V4.0V4.0作为底线管理依据。作为底线管理依据。9二、标准工期V4.0制定二、标准工期V4.0制定 18层小高、7层洋房、3层别墅、24层写字楼标准工期18层小高、7层洋房、3层别墅、24层写字楼标准工期在33层精装高层标准工期的基础上,按照华润置地产品类型划分标准,区分高层(19-33F)、小高在33层精装高层标准工期的基础上,按照华润置地产品类型划分标准,区分高层(19-33F)、小高(12-18F)、洋房
13、(4-11F)、别墅(1-3F)、写字楼制定标准工期;(12-18F)、洋房(4-11F)、别墅(1-3F)、写字楼制定标准工期;洋房、别墅重点考虑水平流水排布工期标准;洋房、别墅重点考虑水平流水排布工期标准;各城市公司须将此作为参考深化完成一城一策的小高、洋房、别墅、写字楼标准工期(净工期),使标准工期更具备指导性;各城市公司须将此作为参考深化完成一城一策的小高、洋房、别墅、写字楼标准工期(净工期),使标准工期更具备指导性;原则上一城一策工期标准的拿地到交付时长不得长于总部标准,若长于该标准则组会总部评审。原则上一城一策工期标准的拿地到交付时长不得长于总部标准,若长于该标准则组会总部评审。1
14、0假设模型描述33层高超(批量精装)拿地到交付900天(BCD档住宅项目、一层地下室、土方量8-10万方、共一个交付批次、建面12-15万平方米、33层精装修。注:毛坯为870天)19-32层在此基础上扣减时间18层小高(批量精装)拿地到交付785天(BCD档住宅项目、一层地下室、土方量8-10万方、共一个交付批次、建面8-10万平方米、18层精装修。注:景观为关键线路,毛坯为770天)12-17层在此基础上扣减时间7层洋房(毛坯)拿地到交付725天(BCD档住宅项目、一层地下室、土方量8-10万方、共一个交付批次、建面6-7万平方米、毛坯,约4栋楼左右一个流水段,共计3-4个流水段)4-11
15、层在此基础上调整时间,参考补偿标准3层别墅(毛坯)拿地到交付695天(开工随图纸设计延后20天)(BCD档住宅项目、一层地下室、土方量8-10万方、共一个交付批次、建面5万平方米左右、毛坯,按照20套左右一个流水段作为参考模型,共计约6个流水段,每两个流水段同时施工)24层写字楼(毛坯)拿地到交付970天(单栋甲级写字楼、三层地下室、全幕墙体系、百米高层、层高4.2m、框架结构、共一个交付批次)二、标准工期二、标准工期V4.0V4.0制定制定 置地拉通的工期补偿标准说明置地拉通的工期补偿标准说明11工期补偿内容工期补偿天数适用城市TA档批量精装增加工期60天所有公建外立面(仅对全幕墙体系)。部
16、分幕墙造型的项目不给与补偿工期补偿2天/层所有超高层超过33层以上的楼层按照每层2天给予补偿(涂料外立面补偿包含在内,公建外立面不重复补偿)所有装配式结合楼高与构件形式20层以上(含):叠合板的+0.5天/层,叠合板+竖向构件的+2天/层所有20层以下:叠合板的+0.5天/层,叠合板+竖向构件的+3天/层所有每增加一层地下室(含护臂桩等)补偿30天/层所有标准工期假设模型基础上增加的土方量3000立/天所有架空层/转换层等补偿10天/层所有毛备精交增加工期60天所有每有一层层高大于4.2m的LOFT增加工期3天/层所有屋面为坡屋面增加工期20天所有屋面设置有机房的增加工期10天所有内支撑20天
17、/层所有深基坑、桩基围护形式复杂、地铁上盖、TOD合作、与商业捆绑类销售型物业项目等情形地铁上盖、TOD合作、与商业捆绑类销售型物业项目等情形予以一事一议所有溶洞打桩补偿一事一议所有春节工期补偿15天,中高考工期补偿6天。台风或雨季15天/年深圳、惠州、汕头、珠海、海口、万宁、福州、厦门、温州、宁波10天/年上海、嘉兴、南京、扬州、苏州、无锡、常州、徐州、南通、盐城、成都、重庆、昆明、贵阳、绵阳、武汉、湖南、南昌、赣州、合肥二、标准工期V4.0制定二、标准工期V4.0制定 一城一策的工期补偿标准说明一城一策的工期补偿标准说明12按照一城一策原则,细化至月份制定地域性工期补偿标准,一个城市一个“
18、表”按照一城一策原则,细化至月份制定地域性工期补偿标准,一个城市一个“表”工期补偿类型1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计XX公司环保33410环保治理环保治理环保治理0冬施00政府活动(中高考、节假日等)15621春节中高考0雨季(补偿区间每年都补)5510补偿合计315055600003441二、标准工期二、标准工期V4.0V4.0制定制定 一城一策一城一策的工期补偿标准说明的工期补偿标准说明13对标中海、龙湖,总部层面标准工期仅考虑冬歇补偿,其余补偿一律不予考虑,我司标准工期相对对标中海、龙湖,总部层面标准工期仅考虑冬歇补偿,其余补偿一律不予考虑,我司标准工期相对人
19、性化;人性化;加之加之标准工期标准工期V4.0V4.0净工期标准仍存在优化空间,故此次一城一策工期补偿标准较净工期标准仍存在优化空间,故此次一城一策工期补偿标准较V3.0V3.0更为严苛。未更为严苛。未来结合项目实际开发时长,逐年调整为仅补偿冬歇;来结合项目实际开发时长,逐年调整为仅补偿冬歇;环保环保控制严格的城市,小业主签合同时间可以控制严格的城市,小业主签合同时间可以延后延后最最长长6 6个月,但内部个月,但内部考核时间考核时间不变。不变。具体环保补偿具体环保补偿工期按月度的划分情况,请参考附件一城一策工期补偿;工期按月度的划分情况,请参考附件一城一策工期补偿;冬施补偿冬施补偿情况按照一情
20、况按照一城一策工期城一策工期补偿标准,东北大区对冬歇补偿标准按照项目阶段给予不同标准;补偿标准,东北大区对冬歇补偿标准按照项目阶段给予不同标准;大风不给工期补偿,其他政府活动或其他节假日不给工期补偿大风不给工期补偿,其他政府活动或其他节假日不给工期补偿。三、标准工期V4.0使用说明三、标准工期V4.0使用说明 1、新项目模拟使用情况计划可自动生成,手动调整,OA审批调整点1、新项目模拟使用情况计划可自动生成,手动调整,OA审批调整点14序号 节点编码节点名称管理级别 节点级别关键节点计划节点完成标准交付物要求1P2001土地成交确认书签订总部二级2020/11/16与国土局共同签署土地成交确认
21、书2D2001土地出让合同取得大区二级2021/1/10取得土地出让合同土地出让合同3P2002投资批复下发总部二级2020/11/30总部战略管理部下发投资批复土地获取快报、投资批复4P1001项目启动会召开总部一级2020/12/6大区总经理签发项目运营目标书,完成土地、规划、工期的客户风险检查启动会报告、启动会会议纪要、节点检查评分表、分期启动版运营目标书5P2003项目公司注册总部二级2020/11/16取得营业执照公司营业执照6P1002项目关键节点计划编制总部一级2021/1/31总部运营管理部审批通过项目关键节点计划、关键节点计划编制评审材料、标准工期计算表7P1003产品规划建
22、议书评审总部一级2021/2/9通过总部产品管理部备案/评审产品规划建议书成果备案流程审批及包括分管领导签批、住宅bcd档产规重点评审清单、产规评审会会议纪要(重点项目)8P2004整体营销策略方案大区二级2021/7/5通过大区分管领导或城市公司总经理审批营销策略报告9P2005精装产品策划书编制总部二级/大区内部审批通过并通过总部产品管理部备案精装产品策划书10P2006立项批复(前期函)取得总部二级2020/12/30当地发改委下发批复立项批复11P2007国有土地使用证取得总部二级2021/4/9取得证件国有土地使用证12P2008建设用地规划许可证取得总部二级2021/2/28取得证
- 1.请仔细阅读文档,确保文档完整性,对于不预览、不比对内容而直接下载带来的问题本站不予受理。
- 2.下载的文档,不会出现我们的网址水印。
- 3、该文档所得收入(下载+内容+预览)归上传者、原创作者;如果您是本文档原作者,请点此认领!既往收益都归您。
下载文档到电脑,查找使用更方便
20 积分
下载 | 加入VIP,下载更划算! |
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 知名 标准 工期 制定