知名地产成本策划100问.pdf
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1、成本策划 100 问 1 成本策划 100 问 (2016 版)成本管理中心成本管理部 2016 年 12 月发布编辑 姜 巍、吴晓波 校核 齐艾红、张亚妮 审定 齐艾红 版本 V1.0 成本策划 100 问-1-目录 第一章 序.-5-第二章 成本策划工作指引解读.-6-问题 1:哪些项目需进行成本策划?.-6-问题 2:成本策划的直接责任人是谁?汇报人是谁?.-6-问题 3:成本策划会由谁负责组织召开?.-6-问题 4:什么情况下需进行成本策划推进会?.-6-问题 5:成本策划正式会召开时间要求是什么?.-6-问题 6:成本策划推进会召开时间要求是什么?.-7-问题 7:成本策划正式会参会
2、人员有哪些?.-7-问题 8:成本策划推进会参会人员有哪些?.-7-问题 9:成本策划及时性评分要求是什么?.-7-问题 10:除及时性外,专业方面成本策划将从哪些维度进行评分?.-7-问题 11:成本策划考核申诉流程是什么?.-8-第三章 成本策划准备工作.-9-问题 12:成本策划准备阶段,成本管理团队何时介入?.-9-问题 13:成本策划重要节点的时间安排主要有哪些?.-9-问题 15:成本策划工作如何组织?.-9-问题 16:成本策划工作如何分工?.-10-第四章 成本策划模板解析.-11-一、项目经营指标.-11-问题 17:项目基本情况分析需要哪些部门参与,需要哪些资料支撑?.-1
3、1-问题 18:项目平面图分析时,应该注意哪些?.-11-问题 19:项目现状图分析时,应该注意哪些?.-11-问题 20:项目周边情况分析时,应注意那些?.-11-问题 21:项目周边配套分析时,应注意那些?.-12-问题 22:项目竞品分析由哪部门主导,需要参考哪些资料?.-12-问题 23:竞品项目数量如何确定?.-12-问题 24:竞品分析应该分析什么?.-12-问题 25:项目 SWOT 分析,要点有哪些?.-12-问题 26:项目经营指标分析时,应注意的问题是什么?.-13-问题 27:进行一级科目成本对比分析时,应注意什么?.-13-二、项目成本策划.-13-成本策划 100 问
4、-2-问题 28:项目产品方案设计由哪些部门主导?需要什么材料支撑?.-13-问题 29:为什么要设置产品方案规划专题?.-13-问题 30:为什么要对规划指标进行分析?.-13-问题 31:地方标准专项分析的原则是什么?.-14-问题 32:前期工程策划由哪些部门主导?需要哪些资料支撑?.-14-问题 33:行政事业性收费减免确定的原则是什么?.-14-问题 34:在基础设施及配套专项分析,需要注意什么?.-14-问题 35:跨期分摊应该注意什么?.-14-问题 36:示范区成本策划需关注的重点是什么?.-15-问题 37:建造成本经济指标对比的目的是什么?.-15-问题 38:做结构性成本
5、策划需要重点关注什么?.-15-问题 39:为什么要做敏感性成本策划?.-16-问题 40:如何做好专题方案成本策划?.-16-三、成本管控策略.-17-问题 41:成本风险防控关注点是什么?.-17-问题 42:规划金额是否应该等于招标控制金额?.-17-问题 43:为什么要做合约规划?.-17-问题 44:成本策划中,责任成本的关注重点是什么?.-18-问题 45:为什么推行责任成本?.-18-第五章 成本策划典型问题解析.-19-一、数据指标闭合性问题.-19-问题 46:项目实际容积率协议容积率(上限),原因是什么?.-19-问题 47:项目实际车位配比与政府或规划要求存在不一致情况,
6、原因是什么?.-19-问题 48:关注示范区规模,建议控制示范区占地面积.-20-问题 49:关注项目停车效率,对比集团设计限额.-20-问题 50:项目占地面积指标数据是否闭合.-21-问题 51:请核实成本策划中专项策划指标的闭合性.-21-问题 52:建议项目核实物业用房面积占比是否偏高或偏低?是否存在优化空间或不足的风险?.-21-问题 53:物业配套用房的功能性划分是否合理,配置位置是否最优?.-22-二、项目经营指标异常问题.-22-问题 54:项目大宗资产占净利润比例较高,建议重点关注大宗资产去化与盘活.-22-问题 55:项目售价高于周边竞品,我们的溢价点在哪里?.-22-问题
7、 56:车位售价是否虚高?去化能否保证?.-23-成本策划 100 问-3-问题 57:项目精装修等敏感性成本增配,溢价体现在哪里?.-23-三、关键性指标适配.-23-问题 58:公共部位装修是否与业态售价适配?.-23-问题 59:门窗配置是否经济,对标竞品是否符合市场?做增配是否做到溢价?.-24-问题 61:智能化工程(单体+小区)是否进行增配?如增配,是否做到溢价?.-25-问题 62:外立面选材配置是否匹配项目售价?是否有优化空间?.-25-问题 63:展示区与货量区景观标准差距是否过大?是否会有投诉风险?.-25-问题 64:在不降低品质及品牌基础上如何降低电梯成本?.-26-问
8、题 65:注意泛光照明的成本控制.-26-问题 66:建议关注综合楼及样板间的装修成本,是否不足或配置过高?.-26-问题 67:如何确定客户的重点关注点在哪里?.-26-问题 68:地上或地下钢筋、混凝土含量超过集团限额原因是什么?是否有优化空间?-27-问题 69:地上或地下结构及粗装修指标超过片区数据库相关指标,原因是什么?.-27-问题 70:地下室层高超过集团设计限额,是否有优化空间?.-27-问题 71:人防设备成本是否偏低或偏高?.-28-问题 72:安置房除结构等指标外,是否有必要和商品房配置相同?是否做异地建设费与自建经济效益分析?.-28-问题 73:防火门属于非敏感性成本
9、,项目是否有必要配置钢木或者木质防火门?.-28-问题 74:关注行政事业性收费指标,遵循从有不从无,从大不从小原则。.-28-问题 75:物业前期介入费指标是否合理,建议关注。.-28-问题 76:窗地比指标合理性.-29-问题 77:墙地比指标合理性.-29-问题 78:开发间接费指标合理性.-29-问题 79:销售费用指标合理性.-29-问题 80:管理费用指标合理性.-29-问题 81:财务费用指标合理性.-29-问题 82:桩基指标合理性.-30-问题 83:土护降成本指标合理性.-30-四、成本风险把控.-30-问题 84:如何做土石方专项成本策划?.-30-问题 85:红线外大市
10、政专题策划应该注意什么?.-31-问题 86:红线外景观专题策划需注意什么?.-31-问题 87:红线内大市政工程专项策划时需注意什么?.-31-成本策划 100 问-4-问题 88:人防经济效益分析如何做?.-31-问题 89:如何确定项目发电机成本?.-32-问题 90:如何解决成本策划中的目标成本缺漏项?.-32-问题 91:项目地块是否分期,如分期是否涉及公建配套(幼儿园、菜市场、会所等)分摊?.-33-问题 92:项目地块是否分期,如分期是否涉及红线外景观、大市政成本分摊?.-33-问题 93:涉及到地价返还或投资奖励等问题,成本应如何考虑?.-33-问题 94:红线外大市政、景观道
11、路等政府答应代建的情况,成本应如何考虑?.-33-第六章 成本策划免开条件.-34-一、成本策划免开相关问题解读.-34-问题 95:成本策划篇幅越长,免开机会越大?.-34-问题 96:成本策划免开不是集团与区域多轮修改的结果.-34-问题 97:成本策划免开是否代表项目完全没问题?.-34-问题 98:申请免开成本策划的工作流程是什么?.-34-问题 99:成本策划免开的基本条件是什么?.-35-问题 100:高质量的成本策划需具备哪些条件?.-35-成本策划 100 问-5-第一章第一章 序序 成本策划,是集团前置成本管控、提升盈利能力的重点举措。2015 年度,集团累计完成 98 个项
12、目成本策划;2016 年度,截止 2016 年 11 月 30 日,集团累计完成 300 个项目成本策划。成本策划提前推演整个项目成本管控重点、难点和风险点,实施成本分解、目标分解和责任分解,从经营角度实施成本适配、前置确定项目成本管控方案,为实现项目经营目标奠定坚实基础。成本策划工作已成为集团“经营视角的全成本管理体系”的关键一环,成为全成本管理工作的重要抓手!如何正确理解成本策划、如何组织好项目成本策划、如何解决策划过程中遇到的各种难题,是很多一线专业人员最为关心的。为帮助各级专业人员快速了解和掌握成本策划工作,集团成本管理部在成本策划制度和模板的基础上、充分结合大量策划案例,整理汇编形成
13、成本策划 100 问。希望成本策划 100 问能够帮助区域和项目成本策划工作,能够帮助各级专业和管理人员。期待和各区域各项目一起努力,共同提升集团成本管理水平!共同提升集团成本核心竞争力!集团成本管理部 2016-12-1 成本策划 100 问-6-第第二二章章 成本策划工作指引解读成本策划工作指引解读 问题问题 1:哪些哪些项目需进行成本策划?项目需进行成本策划?答:集团所有新摘牌项目和旧项目新地块、建筑面积大于 5 万的项目,均须开展成本策划工作;旧项目新地块建筑面积小于 5 万的项目仅在区域召开成本策划会,策划成果报集团备案。问题问题 2:成本策划的直接责任:成本策划的直接责任人人是是谁
14、谁?汇报人是?汇报人是谁谁?答:项目总为项目成本策划工作直接责任人,也是成本策划的汇报人,如有特殊情况可由项目副总进行汇报。成本策划的具体专业工作,由区域全成本管理团队和项目成本负责人负责。问题问题 3:成本策划会由谁负责组织召开?:成本策划会由谁负责组织召开?答:成本策划正式会由集团成本管理部负责组织;成本策划预备会由区域成本管理部负责组织。集团会务统筹人:成本管理部目标管理组成本策划模块(现为陈利衡);如有召开计划,最迟于召开前一周周四或周五预约正式会时间。问题问题 4:什么情况:什么情况下下需进行成本策划推进会?需进行成本策划推进会?答:项目总对项目成本管理工作不了解,项目成本策划存在较
15、多问题与较大风险,且成本策划相关成果或措施明显缺失的,应组织成本策划推进会;是否召开推进会由集团成本管理部评审、总经理审批决定。问题问题 5:成本策划正式会召开时间要求是什么?:成本策划正式会召开时间要求是什么?答:根据七前三后要求,成本策划正式会召开时间为项目开工前;结合项目实际情况,最迟不得迟于开盘前。同时,成本策划正式会应在预备会召开后七天内召开。成本策划 100 问-7-问题问题 6:成本策划推进会召开时间要求是什么?:成本策划推进会召开时间要求是什么?答:成本策划推进会应在成本策划正式会召开后七天内召开。问题问题 7:成本策划正式会参会人员有哪些?:成本策划正式会参会人员有哪些?答:
16、集团:集团成本管理部总经理(原则上参加)、集团成本管理部副总经理(分管对应区域),集团成本中心领导视情况参加,其他人员区域视情况自行安排参加。区域:区域总裁(原则上参加)、区域分管成本副总裁或总裁助理、项目总、成本部第一负责人、成本组负责人,其他人员区域视情况自行安排参加。问题问题 8:成本策划推进会参会人员有哪些?:成本策划推进会参会人员有哪些?答:集团:集团成本管理中心领导、集团成本管理部总经理、集团成本管理部副总经理(分管对应区域),其他人员区域视情况自行安排参加;区域:区域总裁、区域分管成本副总裁或总裁助理、项目总、成本部第一负责人、成本组负责人、其他人员区域视情况自行安排参加。问题问
17、题 9:成本策划及时性评分要求是什么?:成本策划及时性评分要求是什么?答:成本策划作为前置管控的一个重要工具,前置才具有价值。具体评分规则如下:在开工前召开的,5 分;开盘前、且在预备会后 7 天内召开的,4 分;开盘前、未在预备会后 7 天内召开的,3.5 分;开盘后 30 天内、且在预备会后 7 天内召开的,2 分;开盘后 30 天内,未在预备会后 7 天内召开的,1.5 分;开盘后 3 个月内召开的,1 分;开盘后 3 个月内未召开的,0 分。问题问题 10:除及时性外,专业方面成本策划将从哪些维度进行评分?:除及时性外,专业方面成本策划将从哪些维度进行评分?答:集团成本管理部会在成本策
18、划正式会后,即时完成成本策划评分。成本策划评分纳入大运营考核和季度全成本考核。成本策划 100 问-8-主要考核维度:策划成效、指标适配、策划重点把控、经营风险防控、数据合理程度、成本管控规划、策划亮点及项目总汇报质量 8 个方面。问题问题 11:成本策划考核申诉流程是什么?:成本策划考核申诉流程是什么?答:集团成本管理部每月定期公布集团成本策划效果评分成绩,若区域存在重大异议可以申诉,但申诉须在 2 个工作日内书面提出;成本管理部负责受理申诉,且须在 2 个工作日内书面回复。成本管理部有权根据制度要求驳回不合理申诉内容;同时有义务对不合理考核评分进行及时调整,若调整效果专项评分,须报成本管理
19、部总经理审批。成本策划 100 问-9-第第三三章章 成本策划准备工作成本策划准备工作 问题问题 12:成本策划准备阶段,:成本策划准备阶段,成本管理成本管理团队团队何时介入?何时介入?答:地块初判可以跟进后,成本管理团队可以着手介入,负责或协助投资测算工作,同时进行成本策划相关资料的收集与准备。正常条件下,建议项目根据开工节点倒排策划准备工作计划;一旦确定项目一级计划,成本管理团队即按倒排时间提前介入。问题问题 13:成本策划:成本策划重要节点的时间安排重要节点的时间安排主要主要有哪些?有哪些?答:一般来说分为:资料准备、策划启动(会议形式)、专项策划安排、成本策划完成。主要时间节点如下图:
20、问题问题 14:成本策划需做哪些筹备工作?:成本策划需做哪些筹备工作?答:熟悉土地出让协议或合作协议(联合投资)、大市政情况(联合开发)、投资定案报告;掌握项目综合情况(上下内外),进行成本风险梳理和排查;掌握地方行政规费和建设开发相关文件,以及市政配套及相关收费文件;了解市场和竞品,并分析户型、售价和交楼标准需求(联合营销);深入调研当地成本情况(联合成本部其他部门)、现场踏勘(成本管理组)。问题问题 15:成本策划工作如何组织?:成本策划工作如何组织?答:成本策划不是一个部门的事情,也不是一个部门可以完成的。成本策划工作启动最好召开成本策划工作启动会,由项目总主持,成本管理小组统筹,设计、
21、营销、工程、财务、开发等部门分工协作,确定各模块责任分工和时间节点、各司其责、各尽其职,共同进行成本策划工作。项目总作为项目的第一责任人,应该参与其中,并主导项目成本策划;项目总熟悉项目成本情况,才有利于项目成本策划方案落地和过程管控。成本策划 100 问-10-问题问题 16:成本策划工作如何分工?:成本策划工作如何分工?答:各区域结合区域内部权责分工实际情况确定。主要分工建议:设计:规划指标和相关技术指标等;营销:项目定位、竞品分析、营销卖点、配置标准等;开发:行政事业性收费、地方政策规范、相关优惠条件、合作条件;工程:施工组织设计、方案比选与优化【设计成本配合】;财务:开发间接费、销售费
22、用、财务费用和管理费用确定;成本:成本指标适配、策划成果形成、目标成本与经营指标分析等。成本策划 100 问-11-第第四四章章 成本策划模板解析成本策划模板解析 成本策划模板目前已经更新至 V 3.0,该模板是集团成本管理部和部分优秀区域智慧的结晶,通过策划模板的不断更新与修订,也使得策划模板在内容方面更加全面、更加深入、成本策划实际的价值也更加凸显。本章对策划模板进行解析:一、项目经营指标一、项目经营指标 1项目基本情况 问题问题 17:项目基本情况分析需要哪些部门参与,需要哪些资料支撑?:项目基本情况分析需要哪些部门参与,需要哪些资料支撑?答:项目基本情况获得途径主要有两个,其一是参与现
23、场踏勘,其二是通过投资定案报告进行。进行基本情况分析时,成本需与投资密切联动,争取获得最全、最细致的信息,从而规避风险。问题问题 18:项目平面图分项目平面图分析时,应该注意哪些?析时,应该注意哪些?答:方案的容积率、绿地率应该满足相关文件要求,可售比是否达到最大值,示范区面积占比是否有优化空间。问题问题 19:项目现状图分析时,应该注意哪些?:项目现状图分析时,应该注意哪些?答:关注地块内可能影响成本的因素,主要包括但不限于:上(高压线、待拆迁坟墓和其他建筑物、苗木等)下(旧基础、地下水位、地质条件,是否有溶洞、流沙等)内(竖向方案、管线走向、施工道路、道路开口等)外(是否有受影响民居、河湖
24、高压线等)问题问题 20:项目周边情况分析时,应注意那些?:项目周边情况分析时,应注意那些?答:红线外未建市政公园是否由我司代建、未建市政道路是否我司代建、沿河景观是否需要我司升级、大市政管网接口是否已经接至红线边;如无,需在对成本控制不利因素中予以说明。成本策划 100 问-12-问题问题 21:项目周边配套分析时,应注意那些?:项目周边配套分析时,应注意那些?答:需从教育、商业、生活、交通等各方面综合分析和考虑,确定项目优劣势,考虑成本支撑条件。2项目竞品分析 问题问题 22:项目竞品分析由哪部门主导,需要参考哪些资料?:项目竞品分析由哪部门主导,需要参考哪些资料?答:项目竞品分析主要由营
25、销部门主导,成本进行配合;竞品分析应提出成本调研或局部有针对性对标的需求,由营销和成本共同完成,可以参考营销的竞品分析报告。通过竞品分析,找到项目的溢价点,找到项目成本适配和优化方向。问题问题 23:竞品项目数量如何确定?:竞品项目数量如何确定?答:竞品项目数量没有固定限制。一般建议为 3-4 个左右,可以是距离项目最近竞品、主要竞品(户型、体量、售价相当的项目)、当地/区域最好楼盘。问题问题 24:竞品分析应该分析什么?:竞品分析应该分析什么?答:竞品售价,客户群、位置(距我司项目距离)、户型及主力产品去化情况;敏感性成本(内装、外装、公装、智能化、园建、绿化等)商业及车位去化情况。问题问题
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