规划与建筑精细化设计与成本管控15个关键点.pdf
《规划与建筑精细化设计与成本管控15个关键点.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《规划与建筑精细化设计与成本管控15个关键点.pdf(85页珍藏版)》请在沃文网上搜索。
1、1 1,货值最大化(利润最大化),货值最大化(利润最大化)5 5,规划与户型结合,规划与户型结合6 6,建筑体型,建筑体型7 7,停车方式,停车方式3 3,容积率的选择,容积率的选择4 4,规划指标的控制,规划指标的控制8 8,土方与地形,土方与地形9 9,道路系统,道路系统规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点1010,分期与组团设计,分期与组团设计1313,无效成本的控制,无效成本的控制1414,交楼标准,交楼标准1111,两点一线设计,两点一线设计1212,地下室设计,地下室设计1515,设计与成本结合的三个节点,设计与成本结合的三个节点
2、2 2,客户敏感度,客户敏感度1 1,货值最大化(利润最大化),货值最大化(利润最大化)(一)货值最大化(利润最大化)(一)货值最大化(利润最大化)-住宅内部独栋、双拼、联排、叠住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房,高层等产品的特性及价值判断拼、洋房,高层等产品的特性及价值判断(一)货值最大化(利润最大化)(一)货值最大化(利润最大化)-住宅内部独栋、双拼、联排、叠住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房,高层等产品的特性及价值判断拼、洋房,高层等产品的特性及价值判断1 1,货值最大化(利润最大化),货值最大化(利润最大化)(一)货值最大化(利润最大化)(一)货值最大化(利润最大化)-住宅内部独栋
3、、双拼、联排、叠住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房,高层等产品的特性及价值判断拼、洋房,高层等产品的特性及价值判断1 1,货值最大化(利润最大化),货值最大化(利润最大化)(一)货值最大化(利润最大化)(一)货值最大化(利润最大化)-住宅内部独栋、双拼、联排、叠住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房,高层等产品的特性及价值判断拼、洋房,高层等产品的特性及价值判断一,货值最大化(利润最大化)一,货值最大化(利润最大化)(一)货值最大化(利润最大化)(一)货值最大化(利润最大化)-住宅内部独栋、双拼、联排、叠住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房,高层等产品的特性及价值判断拼、洋房,高层等产品的特性
4、及价值判断1 1,货值最大化(利润最大化),货值最大化(利润最大化)方案一方案二方案三方案一方案二方案三面积单价货值面积单价货值面积单价货值11洋房439901.35718711洋房352421.345814.611洋房01.3018洋房138241.216588.818洋房225721.227086.432高层568621.268234.4商业149422988商业149422988商业244624892合计59308-76763.876763.8合计59308-7588975889合计59308-73126.473126.41 1,货值最大化(利润最大化),货值最大化(利润最大化)(一)货
5、值最大化(利润最大化)(一)货值最大化(利润最大化)-住宅内部独栋、双拼、联排、叠住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房,高层等产品的特性及价值判断拼、洋房,高层等产品的特性及价值判断(二)货值最大化(二)货值最大化-商业,商铺,写字楼、公寓,住宅等相应业态的商业,商铺,写字楼、公寓,住宅等相应业态的价值判断价值判断重庆中央广场项目,重庆中央广场项目,计容计容16.816.8万,万,占地占地2.92.9万平米,万平米,容积率容积率5.85.8,商住混合用地,商住混合用地,商业步行街商业步行街2 2万平方米,万平方米,2 2层,持有商业层,持有商业精装住宅精装住宅8 8万万超高层超高层150150
6、米办公米办公4.84.8万平米万平米办公及住宅卖掉办公及住宅卖掉办公毛坯办公毛坯1.51.5万万住宅精装住宅精装1.41.4万万1 1,货值最大化(利润最大化),货值最大化(利润最大化)1 1,货值最大化(利润最大化),货值最大化(利润最大化)(三)货值最大化(三)货值最大化-持有物业与销售物业结合的价值判断持有物业与销售物业结合的价值判断规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点2 2,客户敏感度,客户敏感度不花钱通过好的设计满足客户基本需求不花钱通过好的设计满足客户基本需求规划规划户型户型地下室地下室结构结构花少量的钱满足客户高度认可的设计花少
7、量的钱满足客户高度认可的设计花较多的钱满足满足绝大部分客户花较多的钱满足满足绝大部分客户降低投入降低品质不满足客户基本需求降低投入降低品质不满足客户基本需求两点一线两点一线入户大堂入户大堂景观景观玻璃栏杆玻璃栏杆豪华精装修豪华精装修石材或者玻璃幕墙石材或者玻璃幕墙恒温泳池恒温泳池中央空调中央空调层高层高很差的涂料很差的涂料容易生锈的栏杆容易生锈的栏杆规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点3 3,容积率的选择,容积率的选择容积率高容积率高品质低品质低成本高成本高速度慢速度慢容积率低容积率低品质高品质高成本低成本低速度快速度快产品的组合选择多产品的
8、组合选择多应对市场变化的措施多应对市场变化的措施多容积率低的别墅变化更多容积率低的别墅变化更多独栋,双拼,联排,合院,独栋,双拼,联排,合院,乐高别墅乐高别墅规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点3 3,容积率的选择,容积率的选择别墅别墅洋房洋房高层高层产品品质的判定产品品质的判定独栋独栋双拼双拼联排联排合院合院 2 2户户四户四户6 6户户8 8户户 局部容积率不同的产品局部容积率不同的产品高低搭配的产品高低搭配的产品规划与建筑精细化设计及成规划与建筑精细化设计及成本管控的本管控的1515个关键点个关键点3 3,容积率的选择,容积率的选择江苏
9、无锡锡山区江苏无锡锡山区占地面积:占地面积:3002230022平米平米南边为城市主干道南边为城市主干道右侧为人行主出入口右侧为人行主出入口左侧为左侧为5 5层楼商场层楼商场右下角有地铁出入口右下角有地铁出入口三角地带有一栋三角地带有一栋3030层高住宅层高住宅地块南边有地块南边有1010米宽左右河道米宽左右河道东北角有拆迁东北角有拆迁楼面价楼面价1000010000元左右元左右政府挂牌拍卖土地政府挂牌拍卖土地绿化率绿化率25%25%建筑密度建筑密度25%25%不限高不限高拍卖土地容积率选择拍卖土地容积率选择规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键
10、点3 3,容积率的选择,容积率的选择规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点3 3,容积率的选择,容积率的选择容积率容积率2.52.5计容建筑面计容建筑面积积7.57.5万万覆盖率覆盖率25%25%绿化率绿化率25%25%车位数量车位数量750750个个地面车位地面车位100100个个地下车位地下车位650650个个地下室面积地下室面积2.22.2万平米万平米地下室层数地下室层数一层一层商铺层数商铺层数一层一层商铺面积商铺面积36003600平米平米洋房面积洋房面积2.72.7万万37%37%总户数总户数780780户户容积率容积率3.33.3计
11、容建筑面计容建筑面积积9.99.9万万覆盖率覆盖率25%25%绿化率绿化率25%25%车位数量车位数量960960个个地面车位地面车位100100个个地下车位地下车位860860个个地下室面积地下室面积3.33.3万平米万平米地下室层数地下室层数二层二层商铺层数商铺层数二层二层商铺面积商铺面积66006600平米平米总户数总户数850850户户容积率对于项目建容积率对于项目建筑形态的判断筑形态的判断容积率容积率覆盖率覆盖率高度高度三者关系很重要三者关系很重要规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点3 3,容积率的选择,容积率的选择容积率低于0.3
12、,高档的独栋别墅项目。纯独栋容积率0.30.5,一般独栋别墅项目,密度偏大。穿插部分双拼别墅,可适当降低密度提高品质。纯独栋或者纯双拼容积率0.50.8,一般的双拼、联排、合院别墅。纯别墅社区。容积率0.81.2,以前传统为全多层项目。现在以别墅(联排与合院)与洋房为主,覆盖率做足,尽最大努力别墅最大化,合院与叠拼较多,也可做极致高低配容积率1.21.5,以前传统为正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境品质较好。高低配(合院与高层)容积率1.52.0,正常的多层 小高层项目。高低配,组合很多。高低配(合院与高层)容积率2.02.5,正常的小高层项目。高低配,组合很多。高低配(
13、合院与高层)容积率2.53.0,小高层 二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。或者全高层(100米以内)也可做高低配,11层洋房100米高层组合容积率3.06.0,高层项目(楼高100米以内)或者部分超高层。容积率6.0以上,全部超高层常规规划指标常规规划指标具体专项要求具体专项要求特殊要求特殊要求规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点4 4,规划指标的控制,规划指标的控制土地面积容积率覆盖率绿化率限高建筑退线要求车位要求(地上地下比例)配套设计要求(商业比例及具体要求)建筑间距规划指标是开发商的核心利益反应规划指标数据必
14、须吃干榨尽指标必须与报建结合指标与营销及成本结合特别关注计容不可售指标政府对建筑风格要求人防要求物管要求停车要求面积计算细则节能要求绿建要求日照要求结构超限审查要求门窗要求栏杆要求空调机要求泛光照明要求自行车位要求应急避难要求消防要求大庭院的要求坡屋顶的要求户型面积的要求外观材料的要求建筑高度不能落差太大的要求一定会有更多更奇葩的要求不要抱怨我们能做的更专业更细致考虑更周全提前预见性随机应变关系搞更好规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点A A,政府要求做的指标,政府要求做的指标文化设施体育设施幼托设施物业管理设施卫生服务设施养老设施消防设施供
15、电设施卫生间垃圾站居委会4 4,规划指标的控制,规划指标的控制规划设计要点要求做的肯定要做规划设计要点没有明确需按规范要求来做规范没有强制规定的灵活掌握并注重沟通沟通注意引导与技巧尤其要分清楚是否计容积率B B,政府要求做,政府要求做的但不计面积的的但不计面积的指标指标集中绿地健身场所架空空间开敞广场露天公共停车位公共避难要求消防蓄水要求CC,项目品质配置要,项目品质配置要求做的指标求做的指标露天泳池或者室内泳池游泳池配套设施独立门厅及入户大堂或者门卫室健身用房棋牌用房儿童游乐室内用房机电设施用房停车收费岗亭D D,商业,商业及生活社区配套尽可能用可销售的商业指标来做做的指社区配套商业健身房咖
16、啡厅指标上不要写会所及配套设施有可能会让人理解为小区共有的没有房产证导致不能销售损失商业利益结合适宜的地方可以验收之后的加建入户大堂泳池卫生间门卫室尽可能用架空空间来做不要影响规划效果概念方案有所考虑方案报建阶段需设计完善规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点5 5,规划与户型结合,规划与户型结合标准层总平面图标准层总平面图对于住宅产品来说,户型的好坏所占的比重很大,所以空间规划时必须与户型结合考虑,千万不要拍板,规划就是这样了,户型你们慢慢调,总能调的出来的总图的布置与户型,日照,间距,庭院的氛围等等都相关,户型落定了方能称之为规划成立。通过
17、标准层总平面能快速的将核心信息反映到一张图上,高效做出设计也方便做决策通过标准层总平面可以将住宅之间的相互关系反映的更直接,以及每一套住宅在总图的位置,对应的资源和优缺点在此基础上还可以将总图的其他信息补充,车行出入口,人行出入口,商业,幼儿园,社康中心等等配套设施位置补充完善设计本身很复杂,但我们的工作是把复杂问题简单化,高效直接,标准层总平面就是一个很好的过程文件复杂问题简单化复杂问题简单化简简单问题精细化单问题精细化单一问题标准化单一问题标准化标准模板及工具的使用标准模板及工具的使用规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点6 6,建筑体型,
18、建筑体型建筑体型系数:建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值外表面积中,不包括地面和不采暖楼梯间隔墙和户门的面积,不包括女儿墙,也不包括屋面层的楼梯间与设备用房等的墙体。突出墙面的构件如空调板在计算时忽略掉,按完整的墙体计算即可一般住宅高层建筑的体型系数在0.3以内控制或者减少建筑体型系数的方法:A,减少面宽,增大进深B,整栋楼建筑面积的扩大C,层数的增多(与标准层面积结合)D,体型变化不能太多,外轮廓尽可能平整,简洁,减少凹凸变化建筑体型系数:与节能有关,结构钢含量及混凝土含量外立面成本规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点7
19、7,停车方式,停车方式停车位的指标地上车位指标地下车位指标微型车位的尺寸及指标子母车位是否计算指标架空层车位是否计算面积半地下室的认定充电车位的指标机械车位指标要吃干榨尽规范理解透与报建结合停车位的租售模式车位指标的突破与住宅售价的关系停车位销售价格与车位指标的关系投入与产出的逻辑关系交通评估规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点7 7,停车方式,停车方式地下车库停车地下车库停车地面停车地面别墅独立停车叠拼私家花园停车洋房地面停车地面公共停车场半地下车库停车半地下车库停车规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个
20、关键点个关键点7 7,停车方式,停车方式地面停车与规划结合利用推线周边路与近端路结合规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点8 8,基坑支付与土方,基坑支付与土方控制基坑支护经济性总原则控制基坑支护经济性总原则1.基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边坡高度临近建(构)筑物、环境条件、施工条件和工期等因素,因地制宜、合理设计、精心施工。2.当工程条件许可时,应优先采用自然放坡法。3.当不具备自然放坡条件时,应对可选择的支护方案进行技术经济比较和选型。4.对开挖后不稳定或欠稳定的边坡,应根据边坡的地质特征和可能发生的破坏等情况采取自上而
21、下,分段跳槽,及时支护的逆作法或部分逆作法施工,严禁无序大开挖,大爆破作业。5.不应在边坡潜在塌滑区超量堆载,危及边坡稳定和安全。6.边坡工程的临时性排水措施应满足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求;有条件时宜结合边坡工程的永久性排水措施进行。7.边坡工程开挖后应及时按设计实施支护结构或采取封闭措施,避免长期裸露,降低边坡稳定性。地下室开挖支护形式成本:放坡土钉墙锚索支护桩锚支护桩锚+内支撑。支护应首选放坡形式,支护形式需要多方案比较。优选方案放坡垂直支护规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点8 8,基坑支付与土方,基坑支付与土方对场地内及周边
22、必须保留物、施工临时物的退让,使建筑物基坑开挖时具备自然放坡距离要求,避免产生支护费用。场地内、周边必须保留物:保留树、已建成道路、已建成建筑、地下无法迁移的保留物、地上无法迁移的保留物施工临物:临时电、临时水、料场等。案例:A A,土地固有物产生的支护成本,土地固有物产生的支护成本地下车库施工临时电线杆地下车库施工临时电线杆地下车库坡道前期施工策划时,未考虑周全,地下车库缺少坡道考虑,施工临时电架设后,地库出图开挖,由于退距不足,原有的放坡方案要改为护坡桩支护增加成本约70万元。施工策划阶段方案施工实施阶段方案规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个
23、关键点8 8,基坑支付与土方,基坑支付与土方XB B,其他设计因素对支护成本的影响,其他设计因素对支护成本的影响 减小基坑开挖深度在土方平衡的前提下,尽量提高室外地坪标高降低地下室层高在满足规范要求的前提下尽量减小主楼地下室埋深多层洋房条件允许时采用半地下室 地库平面尽量规则 减小围护长度,例如鱼骨式地库基坑围护总长度比方形地库增加较多 控制主楼地下室与地库底板高差 避免地库中间的主楼地下室需要采取基坑围护措施(土体侧压力可能使主楼桩基断裂)例如软土地区高差控制在1.2米以内 双层地下室 兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求,可考虑负二层内退一跨的方案处理 埋深较深的地下室(如局部双层地下
24、室)尽量离河道和市政道路远一些示范区的范围划定与地库开挖考虑示范区快速施工,进度要求,在前期划定示范区时与地库设计通盘考虑,合理规划施工围护界面规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点8 8,基坑支付与土方,基坑支付与土方CC、土方成本控制、土方成本控制严格控制土方量、做到场地自平衡前期做好场地设计,力求少开完,控制挖、填方量。土方平衡设计督导,在方案设计阶段即组织设计院对土方的平衡进行方案设计,督导土建设计院保持对方案设计的土方进行阶段性的复核;充分理解和利用各开发地域对基地内外高程设计的不同要求,除一、二线城市外,三、四线城市,尤其是丘陵较多
25、地区、山区城市,对场地内外的完成面标高控制是比较有弹性的。可以充分利用政策条件,尽量拔高基地内建筑的0.00的绝对标高,为地下空间地面化创造条件;土方平衡设计的优化管理,方案阶段的土方平衡方案设计,应由项目公司成本部参与编制土方专项成本测算表,并作为向集团申报评审会的材料内容之一,并存档备案;在山地丘陵地区城市的项目开发中,土方平衡在建设全过程成本中所占比重会明显增大,其影响会向后延伸到基础、基坑维护、挡土墙、护坡等一系列后续工程中去,因此,在山地或丘陵地区项目成本测算中,土方平衡成本应作为一个专项进行审查;在一二线城市的开发实际中,由于其城市管理越来越重视环境保护,土方的运输和倾倒单价越来越
- 1.请仔细阅读文档,确保文档完整性,对于不预览、不比对内容而直接下载带来的问题本站不予受理。
- 2.下载的文档,不会出现我们的网址水印。
- 3、该文档所得收入(下载+内容+预览)归上传者、原创作者;如果您是本文档原作者,请点此认领!既往收益都归您。
下载文档到电脑,查找使用更方便
20 积分
下载 | 加入VIP,下载更划算! |
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 规划 建筑 精细 设计 成本 15 关键