商业综合体项目机电问题维修总结.pptx
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1、华润中心二期维修总结华润中心二期维修总结(机电问题)(机电问题)一、机电系统实际运营数据一、机电系统实际运营数据二、维保阶段出现问题与分析二、维保阶段出现问题与分析三、持续改进与建议三、持续改进与建议一.机电实际运营数据机电实际运营数据序号项目住宅商业君悦酒店备注1变压器实际负荷率32%(公用部分)45%65%2空调实际冷负荷与酒店公用一套系统一般开启1台1250RT或650RT主机3实际热负荷一般开启1台2吨热水锅炉和1台蒸汽锅炉4末端实际给水压力一般为0.250.35Mpa一般为0.250.35Mpa一般为0.250.35Mpa5末端实际热水温度5055 华润中心二期自从2009年12月竣
2、工以来,项目部安排专人负责机电系统维护和保养工作。我们从业主方和物业方角度出发,为他们排忧解难,尽最大努力解决维保过程出现的问题,受到业主方和物业方的一致好评。华润中心二期机电系统整体运行情况稳定,但是在维保阶段还是出现了一些问题。接下来,我们就一些主要的问题逐一进行详细说明。二、机电系统的维保分析二、机电系统的维保分析A.住宅1.给排水系统给排水系统-入户水表自转现象:现象:住宅小业主收楼后发现,部分无人员住宅小业主收楼后发现,部分无人员居住的房屋出现水表自转情况,尤以居住的房屋出现水表自转情况,尤以高层出现较多(故障比:高层出现较多(故障比:8.72%8.72%)。)。原因:原因:经现场打
3、压排除管网漏水可能,我司经现场打压排除管网漏水可能,我司及物业公司定期检查发现此水表灵敏及物业公司定期检查发现此水表灵敏度较高,由于本项目为超高层住宅,度较高,由于本项目为超高层住宅,水压波动较大。水压波动较大。措施:措施:在水表前后增加止回阀。在水表前后增加止回阀。效果:效果:大部分水表自转情况得以解决。大部分水表自转情况得以解决。建议:建议:高层建筑设计阶段可考虑水表前后高层建筑设计阶段可考虑水表前后止回阀的设置;止回阀的设置;对楼层进行上下分对楼层进行上下分区,向上变频供水,向下减压供水。区,向上变频供水,向下减压供水。2.给排水系统给排水系统-空中花园侧排地漏返水现象:现象:住宅空中花
4、园住宅空中花园2-52-5层侧排地漏大雨天层侧排地漏大雨天部分返水。部分返水。原因:原因:二层、三层结构反梁,造成二层、三层结构反梁,造成住宅空中花园侧排地漏接主排水管在住宅空中花园侧排地漏接主排水管在施工过程中,无法放坡或反坡;施工过程中,无法放坡或反坡;主主排水管在二层有转换弯头,易造成雨排水管在二层有转换弯头,易造成雨水积滞,发生返水现象。水积滞,发生返水现象。措施:一部分将坡度有问题的管道改措施:一部分将坡度有问题的管道改至空中花园室外花坛内,一部分将室至空中花园室外花坛内,一部分将室内侧排口内侧抬高或封堵。内侧排口内侧抬高或封堵。效果:问题得以解决。效果:问题得以解决。建议:建议:结
5、构设计应综合考虑机电管线的布结构设计应综合考虑机电管线的布置及走向,对于排水管的安装坡度要置及走向,对于排水管的安装坡度要在通水前进行复核;在通水前进行复核;建议主排水管建议主排水管在转换部位使用在转换部位使用9090斜三通或斜三通或2 2个个4545弯头来达到顺水效果。弯头来达到顺水效果。3.给排水系统给排水系统-住宅卫生间有异味现象:现象:住宅卫生间内有异味产生,住宅住宅卫生间内有异味产生,住宅A A户型卫生间地漏返臭。户型卫生间地漏返臭。原因:原因:因设计时未考虑卫生洁具安装空间,浴缸排水管直接采用塑料因设计时未考虑卫生洁具安装空间,浴缸排水管直接采用塑料软管接入软管接入PVCPVC排水
6、管管口内,用手工弯制存水弯,达不到实际排水管管口内,用手工弯制存水弯,达不到实际存水弯的效果,所以易出现异味。存水弯的效果,所以易出现异味。措施:措施:更换地漏。更换地漏。效果:效果:问题得到解决。问题得到解决。建议:建议:精装修深化时应考虑设备的安装空间;在招采阶段,洁具的精装修深化时应考虑设备的安装空间;在招采阶段,洁具的存水弯及其它配件必须明确在供应商的供货范围内;存水弯及其它配件必须明确在供应商的供货范围内;在施工在施工过程中,隐蔽验收时,对相关部位进行严格复查;过程中,隐蔽验收时,对相关部位进行严格复查;在调试与在调试与移交阶段,再对洁具以及排水配件进行逐个调试与检查,确保移交阶段,
7、再对洁具以及排水配件进行逐个调试与检查,确保其使用功能。其使用功能。4.给排水系统-单元内排水管管井渗水现象:现象:单元内衣柜返潮、发黑;公单元内衣柜返潮、发黑;公共管道井内积水,导致积水共管道井内积水,导致积水向下渗漏。向下渗漏。原因:原因:管井设计在衣柜后,管道井管井设计在衣柜后,管道井未设置地漏。未设置地漏。措施:措施:拆除衣柜对管道进行维修并拆除衣柜对管道进行维修并恢复;增加了地漏。恢复;增加了地漏。效果:问题基本解决。效果:问题基本解决。建议:建议:管道井在考虑建筑管道井在考虑建筑美观效果时也要考虑今后的美观效果时也要考虑今后的实用性,既要美观也要方便实用性,既要美观也要方便以后检修
8、;以后检修;设计阶段必须设计阶段必须于管道井内设置地漏;于管道井内设置地漏;建建议今后项目将管道设置于室议今后项目将管道设置于室外,以便于维修。外,以便于维修。A A户型衣柜发黑户型衣柜发黑A A户型衣柜发黑户型衣柜发黑A户型衣柜发黑5.给排水系统给排水系统-住宅户内墙面结露渗水现象:现象:个别住宅内卫生间外围靠近踢脚线墙面及木地板结露渗水。个别住宅内卫生间外围靠近踢脚线墙面及木地板结露渗水。原因:原因:卫生间内淋浴(或盆浴)混水阀阀芯与供水管接头处连接不卫生间内淋浴(或盆浴)混水阀阀芯与供水管接头处连接不紧密渗水。长时间渗水造成墙体内水分饱和,因内部为石材装紧密渗水。长时间渗水造成墙体内水分
9、饱和,因内部为石材装饰面,不宜透水,从而由外墙处渗水。饰面,不宜透水,从而由外墙处渗水。2#2#楼楼32C32C经检查发现,卫生间混水阀安装过程中将给水铜管经检查发现,卫生间混水阀安装过程中将给水铜管拧裂,造成渗水。拧裂,造成渗水。3#6C3#6C精装修施工时将给水铜管钉破后,造成墙体内渗水。精装修施工时将给水铜管钉破后,造成墙体内渗水。措施:措施:装修单位重新安装混水阀阀芯,并对损坏墙面及地板装修单位重新安装混水阀阀芯,并对损坏墙面及地板进行恢复。进行恢复。、机电三队配合重新更换损坏铜管,装修单位机电三队配合重新更换损坏铜管,装修单位对损坏墙面及地板进行恢复对损坏墙面及地板进行恢复。效果:问
10、题得以解决。效果:问题得以解决。建议:建议:严格要求精装修单位做好二次试压、试水工作;严格要求精装修单位做好二次试压、试水工作;将精装修将精装修二次试水、试压、灌水等测试工作纳入到业主、监理、总包的二次试水、试压、灌水等测试工作纳入到业主、监理、总包的日常机电管理工作中。日常机电管理工作中。6.住宅内电器设备烧坏现象:现象:多起住宅厨房内电器设备被烧坏。多起住宅厨房内电器设备被烧坏。原因:原因:住宅入户箱接线不规范,住宅用住宅入户箱接线不规范,住宅用电三相严重不平衡,未将零线并电三相严重不平衡,未将零线并接零线排,而是串接零线,造成接零线排,而是串接零线,造成只要入户箱内一个器件出现问题只要入
11、户箱内一个器件出现问题就会连带烧坏厨房电器。就会连带烧坏厨房电器。措施:措施:相关单位江苏向荣对所有入户配相关单位江苏向荣对所有入户配电箱重新进行检查及接驳工作。电箱重新进行检查及接驳工作。效果:问题得以解决。效果:问题得以解决。建议:建议:设计时考虑三相用电平衡;施工设计时考虑三相用电平衡;施工安装前请电箱厂家复核三相用电安装前请电箱厂家复核三相用电平衡;零线、地线应单独接入零平衡;零线、地线应单独接入零线排、地线排,而非串接。线排、地线排,而非串接。电气系统电气系统7.地下室潜水泵故障频发现象:现象:排水泵为耦合式,固定杆锈蚀严重,无法耦合,故排水泵为耦合式,固定杆锈蚀严重,无法耦合,故障
12、频发;障频发;控制箱内控制箱内KBOKBO故障率高,缺相就烧电机。故障率高,缺相就烧电机。原因:原因:产品自身问题;前期投入使用时间过早,造产品自身问题;前期投入使用时间过早,造成损耗较大;管理不到位,未能及时清理集水井内垃成损耗较大;管理不到位,未能及时清理集水井内垃圾,造成堵塞,进而导致泵烧毁;圾,造成堵塞,进而导致泵烧毁;KBOKBO的技术尚未的技术尚未完善。完善。措施:措施:更换水泵;更换水泵;更换更换KBOKBO设备。设备。效果:问题解决。效果:问题解决。建议:建议:选择质量更好的设备;选择质量更好的设备;在前期使用阶段可使用临在前期使用阶段可使用临时潜水泵进行排水;时潜水泵进行排水
13、;可于集水坑内再下挖一个底坑,可于集水坑内再下挖一个底坑,用于沉淀杂物,水泵入水口不到达最底部,这样也可用于沉淀杂物,水泵入水口不到达最底部,这样也可有效延长水泵使用寿命;有效延长水泵使用寿命;在正式潜水泵安装使用阶在正式潜水泵安装使用阶段,要求并监督各单位对于潜水坑的杂物进行定期清段,要求并监督各单位对于潜水坑的杂物进行定期清理,水泵及电箱进行定期检查;理,水泵及电箱进行定期检查;加强后期对设备的加强后期对设备的管理及维护,维保期内协同物业定期检查,定期维护。管理及维护,维保期内协同物业定期检查,定期维护。电气系统电气系统8.门禁系统故障频发现象:现象:住宅门禁、智能化、可视对讲系统出现诸如
14、:杂音大、图像不住宅门禁、智能化、可视对讲系统出现诸如:杂音大、图像不稳定、无法开门、无法对讲等故障。稳定、无法开门、无法对讲等故障。原因:原因:产品为博世品牌,由业主指定分包中航进行采购及施工。住产品为博世品牌,由业主指定分包中航进行采购及施工。住宅部分总共为宅部分总共为768768户,据了解该品牌之前并无这么多户数的施工户,据了解该品牌之前并无这么多户数的施工案例。联网后,系统出现故障;案例。联网后,系统出现故障;为了美观,室外主大门主机为了美观,室外主大门主机未采用原厂箱体,而是采用了根据要求更改过的箱体。未采用原厂箱体,而是采用了根据要求更改过的箱体。措施:措施:联系设备厂家检修。联系
15、设备厂家检修。效果:效果:仅能初步解决问题,但无法彻底根除。仅能初步解决问题,但无法彻底根除。建议:建议:设计阶段需参考产品性能及实际案例,给出选型的相关参数;设计阶段需参考产品性能及实际案例,给出选型的相关参数;招采阶段进行参数的准确复核;施工阶段进行最终的数据复核;招采阶段进行参数的准确复核;施工阶段进行最终的数据复核;业主指定分包必须纳入管理范围,包括设备选型、采购到施业主指定分包必须纳入管理范围,包括设备选型、采购到施工、调试的整个过程,对于有疑问的地方提出合理化建议。工、调试的整个过程,对于有疑问的地方提出合理化建议。弱电系统弱电系统9.消防走廊感应灯频繁烧坏现象:现象:住宅消防通道
16、近住宅消防通道近900900个感应照明灯的灯泡个感应照明灯的灯泡频繁烧坏。频繁烧坏。原因:原因:根据现场测试及检查发现西门子感应根据现场测试及检查发现西门子感应开关没有消防接口,施工人员安装时接开关没有消防接口,施工人员安装时接线错误;线错误;为满足消防强制要求,回路为满足消防强制要求,回路接驳后造成灯泡基本上处于长亮不灭状接驳后造成灯泡基本上处于长亮不灭状态,造成灯泡大量损坏。态,造成灯泡大量损坏。措施:措施:更换带有消防接口的感应开关,并重新更换带有消防接口的感应开关,并重新接线。接线。效果:效果:问题得以解决。问题得以解决。建议:建议:设计阶段充分考虑设备所应具备的功能;设计阶段充分考虑
17、设备所应具备的功能;招采阶段复核产品性能能否达到设计要招采阶段复核产品性能能否达到设计要求;施工阶段严格按要求进行施工。求;施工阶段严格按要求进行施工。消防系统消防系统B.商业1.风机房百叶飘水现象:现象:下雨时,风机房百叶飘水,下雨时,风机房百叶飘水,倒入风管内。倒入风管内。原因:原因:该处安装百叶非防水百叶,该处安装百叶非防水百叶,百叶上方有雨水渗入风管。百叶上方有雨水渗入风管。措施:措施:风管内增加集水槽。风管内增加集水槽。效果:效果:问题得到解决。问题得到解决。建议:建议:外墙处采用防雨百叶;外墙处采用防雨百叶;于风管下部做集水槽。于风管下部做集水槽。通风空调系统通风空调系统2.地下室
18、-2F通道异味大现象:现象:地下室地下室-2F-2F通道异味很大。通道异味很大。原因:原因:地下室地下室-2F-2F有个隔油池房间,房间内通风效果不好,导致里面的异味往通道扩散。有个隔油池房间,房间内通风效果不好,导致里面的异味往通道扩散。措施:措施:我司建议物业公司在地下室我司建议物业公司在地下室-2F-2F通道上增加排风管道,在隔油池房间内增加排风系统。通道上增加排风管道,在隔油池房间内增加排风系统。效果:效果:问题得以解决。问题得以解决。建议:建议:隔油池肯定有异味产生,设计阶段应考虑隔油池实际使用情况,设置机械排风系统去除异味,排出隔油池肯定有异味产生,设计阶段应考虑隔油池实际使用情况
19、,设置机械排风系统去除异味,排出前做活性炭过滤,再排除室外;施工阶段加以复核确认。前做活性炭过滤,再排除室外;施工阶段加以复核确认。通风空调系统通风空调系统3.地下室-3F水泵房给水管振动大现象现象地下室地下室-3F-3F水泵房一条商业给水管卡箍水泵房一条商业给水管卡箍螺丝断裂,管头松脱漏水。螺丝断裂,管头松脱漏水。原因:原因:水泵房进水池水面波动过大,液位浮水泵房进水池水面波动过大,液位浮球阀频繁开关,给水管道振动幅度较球阀频繁开关,给水管道振动幅度较大。大。措施:措施:将水泵房内进水箱的所有给将水泵房内进水箱的所有给水管卡箍接头换成双球橡胶软接头;水管卡箍接头换成双球橡胶软接头;将补水浮球
20、阀移至远离进水口处,将补水浮球阀移至远离进水口处,减小浮球阀在进水时的震动减小浮球阀在进水时的震动 。效果:问题得以解决。效果:问题得以解决。建议:建议:进水口位置设置到远离浮球一端;进水口位置设置到远离浮球一端;所有给水管道卡箍接头处换成双球所有给水管道卡箍接头处换成双球橡胶软接头;橡胶软接头;进水管入水箱口做消进水管入水箱口做消能管至水箱底;能管至水箱底;设置电磁阀及液位设置电磁阀及液位控制系统控制进水。控制系统控制进水。给排水系统给排水系统4.水景系统溢水现象:现象:水景系统溢水,下雨天尤为严重。水景系统溢水,下雨天尤为严重。原因:原因:二次设计问题,考虑到噪音,回水管设二次设计问题,考
21、虑到噪音,回水管设计不够、管径偏小。计不够、管径偏小。措施:措施:增大回水量。增大回水量。效果:效果:问题暂时得到解决。问题暂时得到解决。建议:建议:做好设计阶段的数据确认,施工阶段给做好设计阶段的数据确认,施工阶段给予复核。予复核。给排水系统给排水系统5.平衡水箱溢水现象:现象:平衡水箱于晚上系统停止后运行,会税平衡水箱于晚上系统停止后运行,会税后溢水。后溢水。原因:原因:平衡水池容量小,进水多于回水,当系平衡水池容量小,进水多于回水,当系统晚上停止运行后,回水逐渐回流到水统晚上停止运行后,回水逐渐回流到水箱,造成溢水。箱,造成溢水。措施:措施:增大平衡水池容量。增大平衡水池容量。效果:效果
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