秦皇岛市城市进入研究.pptx
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1、此报告仅供客户内部使用,未经中国房地产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司的书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。华润置地1秦皇岛市城市进入研究秦皇岛市城市进入研究华北大区投资管理部华北大区投资管理部 二零一七年二零一七年X X月月华北大区投资管理部华北大区投资管理部 二零二零二零二零年年一一月月华润置地2秦皇岛房地产市场秦皇岛房地产市场,能不能,能不能进入进入?一定进!华润置地3大健康产业的勃兴,旅游消费升级伴生下的康养旅游产业顺势而生,大健康产业的勃兴,旅游消费升级伴生下的康养旅游产业顺势而生,大健康产业的勃兴,旅游消费升级伴生下的康养旅游产业顺势而生,大健康产业的勃兴
2、,旅游消费升级伴生下的康养旅游产业顺势而生,环京国家级滨海旅游健康城市环京国家级滨海旅游健康城市环京国家级滨海旅游健康城市环京国家级滨海旅游健康城市“秦皇岛秦皇岛秦皇岛秦皇岛”将再次成为焦点!将再次成为焦点!将再次成为焦点!将再次成为焦点!重新发现秦皇岛重新发现秦皇岛华润置地4中国海岸线总长中国海岸线总长3.23.2万公里万公里,但适宜居住的海岸线仅有约但适宜居住的海岸线仅有约2 2千公里千公里,中国近中国近1414亿人口亿人口,人均适宜居住海岸线仅为1.3厘米.东戴河海滨度假区北戴河海滨度假区青岛海泉湾温泉旅游度假城连云港连岛海滨旅游度假区上海滨海旅游度假区杭州西溪湿地公园福州琅岐岛巽寮滨海
3、旅游度假区北海银潍国家旅游度假区三亚海棠湾度假区南山文化旅游区天津海滨旅游度假区大连金石度假区渤海地区华东地区福建沿海海南周边进入因素!进入因素!旅游海洋资源:全国沿海资源逐渐稀缺,滨海资源进入“厘米”时代,秦皇岛北方优良的旅游康养度假区,承接京津冀地区、东北地区、内蒙古地区及部分内陆地区的滨海度假需求。华润置地5北京方向北京方向北京方向天津、唐山方向沈阳方向2012201320142015201620170100020003000400050006000234125952851334441885254秦皇岛2011-2017旅游人次(万)旅游人次秦皇岛市区国家级北戴河新区旅游人口及资源:秦皇
4、岛作为环京重要的滨海城市,6年间旅游人次从2000万激增到5254万人次,京津冀一体化以来城市被重新认知,热度迅速增长!进入因素!进入因素!序号旅游资源山海关区1天下第一关(5A)2祖山(4A)3燕塞湖(4A)4长寿山(2A)北戴河区1北戴河鸽子窝(4A)2南戴河国际娱乐中心(4A)3北戴河碧螺塔酒吧公园(4A)4秦皇岛野生动物园(4A)海港区1新澳海底世界(4A)昌黎1翡翠岛(4A)2渔岛(3A)抚宁1天马湖(2A)区域内生态环境优异且景区丰富,年旅游人次达到5200万人次,区域自带流量。华润置地6交通网络:在建城际高铁开通后秦皇岛将进入环北京1小时生活圈!区域立体交通体系完善,加速城市升级
5、与变迁!秦皇岛市秦皇岛站山海关站北京站通州站京沈高铁京秦城际京秦高速京哈高速已有高铁规划高铁已有高速规划高速北京一小时生活圈交通现状规划高速高铁高速高铁北京-秦皇岛京沈高速京沈高铁京秦高速(2019年底通车)京秦城际(2019年底通车),54分钟北戴河站进入因素!进入因素!华润置地7中国夏都、京津冀后花园、国际康养城、国家级定位开发区及新区城市;滨海城镇发展带为核心的现代化、国际性、生态城市;高铁节点城市、京津冀1小时生活圈,北方稀缺的滨海康养度假资源特色城市;经济稳定、产业结构合理、消费能力较高、滨海海景资源丰富,旅游业发展迅速,立体交通导入加速!产业开始升级、经济提速加快、生态宜居的滨海城
6、市,对房地产市场的稳步发展形成良好支撑。进入因素!进入因素!未来秦皇岛发展潜力较大,具备较好的进入条件!华润置地820142015201620172018(1-12)010002000300040005000600005010015020025030010434892077251348994313451663266228942202611321331552014-2018.12秦皇岛市区整体土地供求量价走势供应面积(亩)成交面积(亩)地价(万元/亩)20142015201620172018(1-12)0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.0
7、050010001500200025003000154.558.8190.8212.7397.362.036.9155.0223.8205.8152824371414157921772014-2018.12秦皇岛市区整体土地供求及楼板价走势供应面积(万)成交面积(万)楼面价(元/)土地市场:市场供销量呈增长趋势,近5年年均土地市场成交约136万,供需相对平衡;年度最高亩单价261万/亩,最高楼板价约2437元/。数据来源:CRIC数据库;统计数据说明:左边“亩”统计为占地面积,右边“面积”统计为建面说明:市区包含海港区、北戴河区、北戴河新区、山海关区。经营性用地包含住宅(纯住宅、商住、综合)、
8、商办。进入因素!进入因素!华润置地9 山海关板块 中心区板块 开发区板块 北戴河板块 北戴河新区板块山海关板块地价:130万元/亩楼板价:1340元/市场均价:6466元/北戴河新区板块地价:130万元/亩楼板价:6450元/市场均价:13733元/北戴河板块地价:190万元/亩楼板价:5196元/市场均价:10856元/中心区板块地价:227万元/亩楼板价:4070元/市场均价:9315元/开发区板块地价:159万元/亩楼板价:5410元/市场均价:11424元/数据来源:CRIC,统计口径:山海关区土地数据为2014年,其他区域为2018数据;房价为2018年度成交均价。进入因素!进入因素
9、!板块土地成本特征:各板块历年最高楼板价及当前房价差值大小依次为:北戴河新区 开发区北戴河区中心区山海关区。区域房价楼板价差值北戴河新区1373364507283开发区1142454106014北戴河1085651965660中心区931540705245山海关646614255041华润置地10进入因素!进入因素!品牌房企投资策略:近几年品牌房企纷纷入驻秦皇岛,投资区域主要以市区及滨海旅游度假区为主,获取项目方式灵活。公司名称项目总建面(万)投资区域投资方式获取时间华夏幸福公园海10.2北戴河新区招拍挂2017年森屿海12.5北戴河新区招拍挂2017年天行九州阿那亚63北戴河新区招拍挂201
10、4年荣盛一杯澜19北戴河新区合作开发2012年汤泉首岭40北戴河新区股权收购2008年戴河首领9.7北戴河新区股权收购2008年隆基泰和香邑澜湾84北戴河区招拍挂2016年香邑溪谷67开发区招拍挂2010年铂锐山30开发区招拍挂2012年万和城31.9海港区收购2011年万科假日风景24海港区合作开发2011年未来城14海港区合作开发2011年北戴河小镇25北戴河区合作开发2014年米哈斯小镇42北戴河区合作开发2014年恒大恒大城191海港区招拍挂2013年恒大悦府62开发区股权转让2017年华润置地橡树湾23开发区招拍挂2012年富力富力和园23北戴河区招拍挂2017年高尔夫6.7北戴河区
11、招拍挂2015年保利海公园88北戴河新区股权转让2008年森林高尔夫9北戴河新区股权转让2008年观潮公寓12北戴河新区股权转让2008年碧桂园碧桂园首府45海港区合作开发2011年碧桂园逅海11开发区合作开发2017年碧桂园御府5北戴河区招拍挂2011年u协议拿地:通过政店招商渠道,获取政府支持,协议公开拿地进行大规模产品开发。u战略布局:以较低土地成本获取土地,逐步加大区域市场土储能力,战略重点布局开发区住宅开发和北戴河新区旅游地产开发为主。u加速市场占有率:采取成熟产品系列快速复制策略通过成熟产品的快速复制实现市场占有率的快速提升。华润置地11拿地模式-品牌房企:品牌房企拿地模式较多,招
12、拍挂、城改、合作等方式;如华夏参与北戴河新区中心片区开发;燕达集团参与海港海阳片区旧城改造,打造北部新城;碧桂园选址北戴河板块,参与招拍挂获地。开发商名称地块位置所属板块成交建面成交楼板价拿地模式华润(橡树湾)秦皇西大街开发区19万926元/招拍挂燕达集团(皓月城)海阳片区开发区板块235.3万(居住用地占地)1,642元/招拍挂(旧城改造)恒大(悦府)开发区开发区板块62万25000元/股权收购华夏幸福(公园海)中心片区北戴河新区板块13.9万1636元/北戴河新区产业新城燕达恒大悦府华夏幸福恒大悦府秦皇皓月城北戴河孔雀城 山海关板块 中心区板块 开发区板块 北戴河板块 北戴河新区板块数据来
13、源:市场调研华润橡树湾华润置地进入因素!进入因素!华润置地12拿地模式-本地房企:博维起步最早,擅长旧城改造,天洋则以电器零售起家,兴龙开发资质最高。知名企业企业开发特点拿地方式在售项目在售项目所在板块博维集团创建于1996年,前期以开发商住工程为核心,而后参与秦皇岛老城区旧城改造工程,其中博维新座标小区成为市旧城改造样板工程。城市旧改招拍挂3中心区板块(2个)山海关北部板块(1个)天洋集团1993年,天洋在秦皇岛以电器零售业起步,用8年时间,占据了秦皇岛零售业市场的主导地位。2000年进军房地产市场,先后投资建设了多个商业地产、住宅地产项目。原有土地储备招拍挂3开发区板块(2个)北戴河板块(
14、2个)兴龙集团成立于1998年,是秦皇岛首家具备国家一级开发资质的房地产企业,现已经发展成为以房地产开发为龙头,集工程建设、物业管理、房产经纪为一体的综合性集团公司。原有土地储备招拍挂3中心区板块(2个)北戴河板块(1个)金洋集团侧重于改善,大盘开发,建设新城区的步伐,以满足广大城镇居民对现代生活品质的需求,打造度假类产品引领健康生活新方式。原有土地储备招拍挂2山海关南部板块(1个)北戴河板块(1个)博维天洋兴龙兴龙生态谷珠江道12号博维中央美墅金洋天洋万科北戴河小镇天洋翠堤湾兴龙九里桃源兴龙香玺海金洋戴河湾博维中央公园金洋石河湾博维左岸香颂数据来源:市场调研 山海关板块 中心区板块 开发区板
15、块 北戴河板块 北戴河新区板块进入因素!进入因素!华润置地13数据来源:市场调研万科碧桂园富力天洋万科北戴河小镇富力和园万科未来城碧桂园首府华夏幸福北戴河孔雀城碧桂园御府燕达集团秦皇皓月城恒大嘉里建设海碧台远洋远洋海世纪远洋华贸蔚蓝海岸恒大城河北建投恒大御府保利保利海公园中铁中铁秦皇半岛隆基泰和香邑澜湾万和城华贸华润橡树湾荣盛一杯澜汤泉首岭御泉湾戴河首岭四季海岸万科假日风景中冶中冶玉带湾山海雅居华润进入因素!进入因素!房企进驻:全国性品牌房企进驻较多,且进驻范围以开发区和北戴河新区较集中;品牌房企的聚集优势,加速城市区域配套和发展的升级。房企名称 数量 项目名称规模(万)所属板块 项目类型万科
16、4假日风景24海港区刚需未来城14海港区刚需+改善北戴河小镇25北戴河区投资米哈斯小镇42北戴河区投资恒大2恒大城191火车站刚需恒大悦府62开发区刚需+改善碧桂园3碧桂园首府45海港区改善碧桂园逅海11开发区改善碧桂园御府5北戴河区改善隆基泰和4香邑澜湾84北戴河区改善香邑溪谷67开发区改善铂锐山30开发区改善万和城31.9海港区刚需中冶1中冶玉带湾64老城区改善中铁1秦皇半岛60开发区刚需嘉里建设1海碧台55开发区改善河北建投1山海雅居25南部改善房企名称 数量 项目名称规模(万)所属板块项目类型华润置地 11橡树湾23开发区改善荣盛5一杯澜20北戴河新区改善汤泉首岭40北戴河新区 刚需+
17、改善御泉湾100北戴河新区改善戴河首岭192北戴河新区 刚需+改善四季海岸250北戴河新区改善华夏幸福2公园海10.2北戴河新区刚需森屿海12.5北戴河新区投资远洋5远洋五项目371开发区刚需+改善远洋华贸1蔚蓝海岸298北戴河新区 刚需+改善富力2富力和园23北戴河区招拍挂高尔夫6.7北戴河区招拍挂燕达集团1秦皇皓月城4,000开发区刚需(占地)保利3海公园88北戴河新区刚需森林高尔夫9北戴河新区投资观潮公寓12北戴河新区投资华润置地14进入因素!进入因素!秦皇岛市商品房市场整体量价呈上行趋势,近5年年均市场容量约202万;成交价呈增长趋势,项目均价为10938元/;城市热度提升、改善类及投
18、资类客户增加,房企加速产品升级与转变,促使价格逐年上涨。近年来城市“国际大健康产业”规划落位提速城市发展。2014年2015年2016年2017年2018年(1-12)0501001502002500200040006000800010000120002371231132041651811972312211786422687375949037109382014-2018.12秦皇岛市商品房市场供求量价走势供应量(万)成交量(万)成交均价(元/)2014年2015年2016年2017年2018年(1-12)050100150200250300350051015202532525013311597
19、22157672014-2018.12秦皇岛市商品住宅市场存量走势存量(万)去化周期(月)供小于求供小于求量价齐升量价齐升热度增加热度增加快速去化阶段快速去化阶段库存剩余较少库存剩余较少去化去化周期周期6 6月月华润置地15进入因素!进入因素!房企表现:近2年成交TOP10中,单盘年均去化量金额最高达到19.94亿元,市场前三名保持在10-22万区间;整体市场品牌房企一直处于优势状态,品牌房企规模和品牌优势明显!2017年房企成交TOP10排名开发商成交金额(亿元)成交面积(万)1金屋地产19.9421.512碧桂园13.0411.343中铁地产10.4713.244中冶置业7.898.995
20、远洋地产7.558.276万科地产7.397.627保利地产7.1410.278兴龙地产6.688.739隆基泰和6.166.4410博辉地产5.425.322018年12月房企成交TOP10排名开发商成交金额(亿元)成交面积(万)1隆基泰和19.020.72恒大18.819.33华夏幸福17.317.54远洋12.87.05富力10.09.06天行九州9.84.17嘉里建设8.93.38万科8.29.19金屋7.64.810兴龙地产7.58.9华润置地16秦皇岛(北戴河新区)为高潜力高增长的新兴市场,政策调控的市场下行期,项目两极分化严重;神话级文旅大盘“阿那亚”印证秦皇岛房地产市场新机遇已
21、经到来!1.高潜力高增长的新兴市场;u生态优势,路网便捷,规划的兑现让新区成为承接大北京客户养生、养老、康养度假需求的热点板块(近4年成交面积复合增长率82%,其中16年环比增长122%;17年北京客户占比大幅提升,占比达75%以上;借势新区生态路网的形成,有望保持增长态势。2018年成交均价达到2.5万/!2.政策调控的市场下行期内,项目两极分化严重;u已经进入北戴河新区的品牌开发商(远洋、华贸、荣盛等),规模性开发、一线海景且具备较高品质旅游度假配套体系的项目,依靠业主圈层的口碑,业绩稳定(阿那亚16年15个亿,2018年完成10个亿);u品牌房企打造,引领市场,缔造刚需快消品质大盘,(开
22、发区恒大悦府,2018年12月首期开盘,完成18个亿);u本地开发商主要以纯度假概念的项目为主,单盘体量小,应对市场变化的能力差,成交相对较小。阿纳亚远洋蔚蓝海岸品质大盘 圈层营销配套缺失 销售惨淡荣盛一杯澜保利海公园进入因素!进入因素!品牌企业 刚需快消 华润置地17u山海关板块:历史名城、市场热度不足、协议获地为主、容量较小。板块热度低,土地供应不足、房地产市场容量小,库存去化为主,利润空间较低;商业、办公市场空间小。u海港中心区板块:城市老城区,房地产市场关注度较高,未来或以棚改供地为主,城市热点刚需板块。板块热度增加,近两年土地供应较少并向北部工业区域扩张;住宅市场去化较快,利润空间扩
23、大,商业办公市场存量较大,去化周期较长。u开发区板块:发展较快的区域,紧邻老城区、新迁市政府板块、城市向西发展、高端改善板块。板块热度较高,土地供应量较大,基本供需平衡;市场去化较快,利润空间合理;商办市场体量较小,发展空间有待提升。u北戴河新区板块:规划较好的区域,国际健康城、国家级新区、未来健康产业聚集区、土地供应透明、发展空间大、投资度假关注度较高。滨海类住宅为主,低容积率投资类产品为主。板块投资热度较高,土地供需平衡,商办用地供应达73%,流拍较少;商品房市场存量适中,市场存在少量大盘项目,去化周期合理,利润空间较大;近海项目多为类住宅产品、远海项目以住宅产品为主;商业、办公市场空间较
24、小;u北戴河区板块:国家级度假区、土地稀缺、发展空间受限、景观资源丰富。传统热点关注住区,但土地供应较少,进入机会少。土地供应多以商办为主,2018年商办流拍严重,住宅供地稀缺;商品房市场存量较小,住宅供地稀缺导致供求量下降,区域产品品质待提升,导致去化周期拉长;整体利润空间合理。商办市场空间较小。进入因素!进入因素!板块房地产特征:海港区及开发区为当前市场热点板块、北戴河新区未来发展空间最大已滨海类住宅产品为主、北戴河板块发展空间受限。华润置地18第一梯队:北戴河新区板块销售均价售均价:13733元/类住宅价格:18149元/产品:洋房、别墅、小高层;客户:中高端度假兼投资客群为主。第二梯队
25、:北戴河板块销售均价售均价:10856元/。产品:小高层、洋房、别墅客户:投资、滨海度假客群为主。数据来源:CRIC,统计时间为2017年整年土地成交均价进入因素!进入因素!板块房地产特征:各板块的特征明显,重点关注第一梯队板块;开发区及中心区板块为目前热点成交区域;第二梯队北戴河新区板块做为重点规划区域,价格领跑全市;北戴河区为传统热点关注板块,发展较为稳定。第三梯队,山海关板块市场关注度较低。第三梯度:山海关板块销售均价售均价:6466元/产品:高层、小高层客户:本地客群,刚需为主。第二梯队:中心区板块销售均价:9315元/产品:高层、小高层客户:本地客群,刚需兼改善为主第一梯队:开发区板
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