房地产开发流程精细化解析与管控实战.pptx
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1、一、房地产项目市场分析房地产开发流程精细化解析与管控实战房地产开发流程精细化解析与管控实战1、房地产市场宏观环境分析2、区域状况分析3、竞争者分析4、消费者分析5、项目成本分析6、项目地块调查分析二、房地产项目土地的取得方式及评估三、房地产项目定位与策划分析房地产开发流程精细化解析与管控实战房地产开发流程精细化解析与管控实战1、土地的价值估算2、土地的选择3、土地成本及土地开发成本三三、房地产项目定位与策划分析、房地产项目定位与策划分析1、房地产项目定位与规划2、房地产项目客户定位3、房地产项目产品组合与策划4、房地产项目价格定位与策划四、房地产项目投资预算管理五、房地产企业融资策略房地产开发
2、流程精细化解析与管控实战房地产开发流程精细化解析与管控实战4、房地产项目可行性研究3、房地产项目风险分析2、房地产项目成本分析1、房地产项目项目经济效益评价3、房地产项目风险分析4、房地产项目可行性研究1、房地产项目融资的成本及优劣势分析2、房地产项目成本分析六、房地产项目规划设计管理七、房地产项目工程管理与控制房地产开发流程精细化解析与管控实战房地产开发流程精细化解析与管控实战3、房地产项目工程成本控制2、房地产项目工程质量控制1、房地产项目工程进度控制2、物业增值设计规划3、小区内的布局规划4、房屋外观设计1、产品类型设计规划八、房地产项目成本预算及管理九、房地产项目市场推广及销售房地产开
3、发流程精细化解析与管控实战房地产开发流程精细化解析与管控实战1、形象及卖点策划2、销售策略3、阶段性销售执行方案4、广告成本预算5、代理商的选择3、房地产项目造价管理2、房地产项目成本预算1、房地产项目成本估算一一、房地产项目市场分析、房地产项目市场分析1、房地产市场宏观环境分析2、区域状况分析3、竞争者分析4、消费者分析5、项目成本分析6、项目地块调查分析1、房地、房地产市市场宏宏观环境分析境分析(1)定)定义:市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程,市场分析的结论是进行决策的基础一一、房地产项目市场分析、房地产项目市场分析(2)作用:评估项目所处的市场环境寻找项目潜在的市场机
4、会,挖掘需求尚未被满足的市场规避市场风险制定项目的发展方向和市场定位推荐最具竞争力的产品建议评估开发商目标实现的可能性市场分析不是简单的罗列市场数据,而是必须基于数据进行分析一、房地产项目市场分析(3)市场分析包括:需求需求市市场分析:分析:目目标客客户需求分析需求分析预测需求的大小、来源以及客户需求点主要考虑以下因素:确定目标消费人口、家庭和客户特征统计目标消费者收入、支付能力和购买力迁居和交通方式目标客户的消费价值趋向(偏好)等一、房地产项目市场分析供供给市市场分析:分析:竞争争项目市目市场分析分析供供给分析主要考分析主要考虑以下关以下关键因素:因素:现有物业的供应类型和各供应面积空置率和
5、空置物业的特点近期物业的吸纳情况,包括购买和出租的情况在建或者正在筹建、拟建的项目租金或者售价,以及不同位置和品质的物业租金或售价的波动现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析(核心竞争力)一、房地产项目市场分析一、房地产项目市场分析市市场分析的落脚点:分析的落脚点:必必须回答的三个核心回答的三个核心问题本项目的目标客户是谁?目标客户的置业需求和偏好是怎样的?本项目面对竞争市场的机会点在哪里?项目未来在市场中的地位如何?一、房地产项目市场分析一、房地产项目市场分析(4)房地房地产市市场分析的思路分析的思路一、房地产项目市场分析一、房地产项目市场分析三个层次 区域市场、相关物业市场、项目针对性物业
6、市场两个方面 市场的供给、市场的需求三个时段 过去、现在与未来2、区域状况分析、区域状况分析(1)调查目的及意义通过市场调查,了解项目所在区域的房地产市场现状和特征,以及区域项目情况,分析区域市场的产品供应与需求,并结合部分典型项目的情况,进一步解决本项目产品的定位问题。一、房地产项目市场分析一、房地产项目市场分析(2)调查区域与调查项目调查区域范围大小与所在城市大小有关,城市越大,调查区域就越大。一般在5KM至20KM范围之内。调查项目为本项目相同或接近为主,项目数量在5至20个之间,项目相对越多,越能代表本区域的市场需求情况,但也不能过多,否则会增加工作量,也会使数据失真。一、房地产项目市
7、场分析一、房地产项目市场分析(3)区域状况分析内容概述:介绍项目所在区域基本情况,如经济、政治、交通、医疗、商业等位置及交通:位置范围与本区域主要公共交通工具人文环境:重点说明教育、医疗、商业、公园、体育设施等自然环境:河流、湖泊、山川等自然或文化遗产一、房地产项目市场分析一、房地产项目市场分析(4)区域市场分析1)项目规划分析(1)整体区域分析重点说明大中小项目分部情况社区规模:比如某区域建筑面积在10万平方米以下的项目有13个,占调查项目总数的45;总建筑面积在10-20万平方米的项目有7个,占调查项目总数的25%;总建筑面积在20万平方米以上的一、房地产项目市场分析一、房地产项目市场分析
8、建筑形式容积率容积率统计表一、房地产项目市场分析一、房地产项目市场分析建筑形式项目数量所占比例只建塔楼16个55只建板楼6个20既有板楼又有塔楼7个25容积率项目数量所占比例6以上10个35%4-6之间6个20%4以下13个45%(2)社区配套分析重点是商业配套与休闲配套(3)园林景观分析重点指标为社区绿化率(4)户型及面积分析(5)价格分析一、房地产项目市场分析一、房地产项目市场分析(6)市场供应量分析(7)销售情况分析(8)畅销楼盘分析一、房地产项目市场分析一、房地产项目市场分析3、竞争者分析竞争者分析一般包括以下几项内容:(1)识别企业的竞争者从行业的角度来看,企业的竞争者有:现有厂商、
9、潜在加入者、替代品厂商。从市场方面看,企业的竞争者有:品牌竞争者、行业竞争者、需要竞争者、消费竞争者。从企业所处的竞争地位来看,竞争者的类型有:市场领导者、市场挑战者、市场追随者、市场补缺者。企业应从不同的角度,识别自己的竞争对手,关注竞争形势的变化,以更好地适应和赢得竞争。一、房地产项目市场分析一、房地产项目市场分析(2)识别竞争者对手的策略及判断竞争者目标竞争者虽然无一例外关心其企业的利润,但它们往往并不把利润作为唯一的或首要的目标。在利润目标的背后,竞争者的目标是一系列目标的组合,对这些目标竞争者各有侧重。了解竞争者对目前盈利的可能性、市场占有率的增长、资金流动、技术领先、服务领先和其他
10、目标所给予的重要性权数更为重要。如一个追求低成本领先的竞争者对于他的竞争对手因技术性突破而使成本降低所作出的反应,比对同一位竞争对手增加广告宣传所作出的反应强烈得多。一、房地产项目市场分析一、房地产项目市场分析(3)企业竞争者关系营销企业竞争者关系营销即是指与这些竞争者保持良好的竞争合作关系,摆脱恶性竞争,协调利益,优势互补,共同开发市场机会,最终取得多赢的结果。竞争企业之间的关系可以从互不相干到兼并收购,建立联盟合作形式。一、房地产项目市场分析一、房地产项目市场分析(4)房地产市场竞争者分析1)房地产竞争者的含义与本企业提供的房地产商品在质量、类型、区位等方面基本相似,并且有相同的目标消费群
11、体的企业。2)房地产竞争者分析的目的企业制定竞争战略的基础,也是占领市场主导地位的基本前提。3)房地产竞争者分析需要解决的五个问题 然后根据竞争者及其战略、目标、实力、反应 制定房地产企业竞争战略。一、房地产项目市场分析一、房地产项目市场分析谁是竞争者?竞争者战略是什么?竞争者的目标是什么?竞争者的优劣势是什么?竞争者的反应模式是什么?4)房地产市场营销竞争对手竞争对手的识别与确认:品牌竞争、行业竞争、形式竞争、通常竞争。其次是项目竞争对手的识别与确认企业竞争对手的识别与确认。竞争对手的分析与判断主要有现行战略、策略与经营目标分析,优势和劣势分析。其中关于优势和劣势分析应该在收集竞争者信息资料
12、、收集市场信息资料、全面分析和评估之后才能进行,而且对于竞争者的评估主要集中于以下几个方面:资源条件-经营管理条件-成本与财务-技术条件-市场与营销条件-公共关系。一、房地产项目市场分析一、房地产项目市场分析5)房地产市场竞争优势竞争优势也称差异化优势是被目标市场视为比其他竞争者更重要及更优越的企业与其产品的独有特色组合。就是这个或这些因素使消费者惠顾该企业而不是其他竞争者。主要有以下几个方面的优势:一、房地产项目市场分析一、房地产项目市场分析成本成本竞争争优势创新竞争优势产品(服务)差异化竞争优势补缺竞争优势规模竞争优势信息竞争优势品牌竞争优势 6)基本竞争策略市场领导者的基本竞争策略主要考
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