名企房地产项目管理标准手册.pdf
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1、QB项目管理标准项目管理标准(房地产项目管理分册)(房地产项目管理分册)编号:CSCEC4B-MS02.05-2019编号:CSCEC4B-MS02.05-20192019-08-23 发布2019-08-23 实施2019-08-23 发布2019-08-23 实施中国建筑第四工程局有限公司中国建筑第四工程局有限公司中国建筑第四工程局有限公司管理标准中国建筑第四工程局有限公司管理标准I目录目录第一章 组织管理第一章 组织管理.11 术语定义.12 组织结构.12.1 各级结构职能定位.12.2 项目公司组织架构.13 企业治理结构.44 机构管理.54.1 机构设立.54.2 机构变更.54
2、.3 机构解散和清算.5第二章 计划管理第二章 计划管理.61 术语定义.62 职责权限.62.1 管理职责.62.2 审批权限.63 计划制定与调整管理.63.1 项目年度运营计划书编制与调整.73.2 项目主项计划编制与调整.73.3 项目专项计划编制与调整.73.4 项目部门月度计划编制与调整.84 计划执行与监督管理.94.1 计划执行与反馈.9II4.2 项目公司计划分析会.115 表单、模板.11第三章 考核管理第三章 考核管理.131 职责权限.131.1 管理职责.131.2 审批权限.132 项目总体目标考核管理.133 项目年度目标考核管理.134 项目班子及副职考核责任书
3、.135 部门年度考核责任书.14第四章 开发报建管理第四章 开发报建管理.151 术语定义.152 职责权限.152.1 管理职责.152.2 审批权限.153 项目主要开发报建环节.154 项目开发报建过程管理.15第五章 商务管理第五章 商务管理.171 术语定义.172 职责权限.182.1 管理职责.182.2 审批权限.183 工程变更管理.193.1 工程变更审批管理.19III3.2 工程变更完工确认管理.204 工程产值报送及月度工程款支付管理.205 工程结算计划及结算审批管理.236 承供商管理.246.1 承供商进场、退场管理.246.2 承供商考核管理.256.3 承
4、供商评价管理.257 其他相关工作.278 表单、模板.27第六章 工程技术管理第六章 工程技术管理.291 术语定义.292 职责权限.292.1 管理职责.292.2 审批权限.293 工程施工技术管理.303.1 施工组织设计和专项施工方案评审.303.2 组织施工图纸会审及设计交底.313.3 施工图纸管理.333.4 工程指令单及工程联系单.333.5 科技优化管理.344 工程施工质量管理.354.1 甲供材及材料进场验收管理.354.2 工程施工样板实施管理.364.3 工程实体质量检查.384.4 工程质量整改通知单.38IV4.5 工程质量罚款单.404.6 施工质量事故处理
5、.414.7 督查分包单位质量管控工作的落实情况.415 工程施工安全管理.425.1 工程施工安全文明检查.425.2 工程施工安全隐患整改通知单.425.3 工程安全文明施工罚款单.446 工程施工进度管理.456.1 编制工程总体/分期施工进度计划.456.2 编制工程进度月报.466.3 工程施工进度计划交底.476.4 工程施工进度实时管理.476.5 工程施工进度计划调整.486.6 工程进度罚款单.496.7 督查分包单位进度管控工作的落实情况.516.8 督查分包单位安全管控工作的落实情况.517 工程竣工验收管理.527.1 分户模拟验收管理.527.2 竣工综合验收管理.5
6、27.3 竣工图纸管理.538 表单、模板.53第七章 营销管理第七章 营销管理.551 术语定义.552 职责权限.552.1 管理职责.55V2.2 审批权限.563 项目定位.574 货值管理.584.1 目标货值管理.584.2 动态货值管理.605 销售管理.615.1 销售方案管理.615.2 销售价格管理.646 营销费用管理.687 售后管理.707.1 信息变更管理.707.2 退、换房管理.727.3 延期签约管理.737.4 延期付款管理.758 营销数据管理.778.1 营销数据管理(周/月/季度).778.2 营销数据管理(上半年营销总结/下半年工作计划).799 品
7、牌管理.8110 招商及运营管理.8211 营销后评价.8412 表单、模板.86第八章 财务资金管理第八章 财务资金管理.871 术语定义.872 职责权限.882.1 管理职责.88VI2.2 审批权限.883 全面预算管理.893.1 管理职责.893.2 机构设置及职责.893.3 全面预算职责分工.893.4 预算编制.903.5 预算执行与控制.923.6 预算调整.933.7 预算分析与预警.944 会计基础管理.944.1 基础管理.944.2 财务报告.985 资金管理.1005.1 银行账户管理.1005.2 备用金管理.1036 核算管理.1056.1 房地产开发业务收入
8、确认.1056.2 费用管理.1077 表单、模板.112第九章 综合管理第九章 综合管理.1131 术语定义.1132 职责权限.1142.1 管理职责.1142.2 审批权限.1143 公文管理.115VII3.1 公文分类.1153.2 公文格式.1163.3 收文办理.1173.4 发文办理.1194 会议管理.1215 行政后勤管理.1225.1 保障用车.1225.2 车辆使用.1226 档案管理.1236.1 档案分类.1236.2 档案保管.123第十章 项目风险与后评价管理第十章 项目风险与后评价管理.1261 术语定义.1262 职责权限.1262.1 管理职责.1262.
9、2 审批权限.1263 项目风险管理.1263.1 过程指标监控.1263.2 执行专项风险整改方案.1264 项目后评价管理.1275 表单、模板.127第十一章 综合管理评价第十一章 综合管理评价.1291 综合管理评价的管理要求.1291.1 评价依据.1291.2 评价组织与频次.129VIII1.3 评价方式.1291.4 评价结论.1291.5 评价后管理.1302 综合管理评价表的填写要求.1303 房地产项目管理评价表.1311/132第一章组织管理第一章组织管理1术语定义术语定义(1)组织治理结构管理指为实现企业战略目标、基于企业所有权与经营权相互依托、明确股东/股东会、董事
10、/董事会、监事/监事会和其他利益相关人员之间权利和责任分配而形成的分工协作体系。(2)机构管理指对各级企业法人或分支机构的设立/变更/分立/合并/解散/注销/清算,以及股东、法人、董事、监事、高级管理人员变更,章程内容变更(包括但不限于注册资本、经营地址、经营范围等的变更)等进行工商备案事项进行统一管理。(3)区域公司指地产公司所属分(子)公司,负责管理所辖区域内的项目公司。(4)项目公司指为开发特定项目而设立的法人公司。2组织结构组织结构2.1各级结构职能定位各级结构职能定位表 2-1 各级结构职能定位序号序号职能层次职能层次职能定位职能定位1局总部战略引领、资源协调、运营监控、业务支持2地
11、产公司战略管控、运营监控、业务协同、产品管控、品牌管理3区域公司投资拓展、项目融资、运营管控、成本管控、设计管理、客户服务、物业管理、工程管理4项目公司产品营销、项目建造(工程施工,开发报建)、现场协调注:如新进入区域尚未设立区域公司的,由地产公司总部履行区域公司职能2.2项目公司组织架构项目公司组织架构2.2.1项目公司组织结构图项目公司组织结构图2/132项目公司营销管理部前期开发部计划部(计划管理、信息管理部)工程技术部(环境管理部、安全生产监督管理部、技术管控)综合办公室(党建工作、档案室、人力资源管理)项目总经理财务资金部物业管理部(客服中心)图 2-1项目公司组织结构3/1322.
12、2.2项目公司各部门职责项目公司各部门职责(1)项目公司各部门通用职责表 2-2 项目公司各部门通用职责表序号序号一级职能一级职能二级职能二级职能1一岗双责思想政治工作党风廉政建设保密责任安全生产管理2体系建设负责本部门职能相关管理制度、管理流程的执行与宣贯参与本业务线条数据库的建设对标分析、优化改进与创新建立本部门与其他部门、以及项目公司的业务衔接和工作协调机制,主动协助和协调相关部门按时完成各项工作推进各项制度、流程及标准的实施,并根据制度、流程和标准的执行效果进行完善和修订3计划管理根据战略规划和年度目标,制定部门年度、季度和月度计划,组织执行并评估对本部门工作计划进行分解,并指导和监督
13、落实4绩效管理根据公司绩效管理规范,建立本部门所属岗位的关键绩效考核指标与工作计划目标,开展本部门员工的绩效管理工作提供相关业务信息及数据,协助完成对本部门及相关部门的绩效考核5团队建设提出本部门及本业务线的人力资源规划及培训需求,参与本部门及本专业线条人员的招聘工作本部门岗位编制,协助完成本部门岗位说明书的起草、修订和完善工作组织开展本部门及本专业线人员的培养,并参与人员调配建议(2)项目公司各部门职责表 2-3 项目公司各部门职责表序号序号部门部门主要职能描述主要职能描述1工程技术部(环境管理部、安全生产监督管理部、技术管理)1)工程技术管理:施工图及变更管理实施、施工组织设计和专项施工方
14、案审核及管理实施;2)工程进度管理:工程施工总计划及分期进度计划编制、现场进度实时管理;3)工程安全管理:管理现场安全文明施工、重点危险源监控、重大安全专项施工方案监督落实实施、配合政府职能部门开展相关检查工作;4)工程质量管理:管理现场施工实体质量、施工实体重点部位质量专项检查、配合政府职能部门开展相关检查工作;5)工程成本管理:施工图现场实施管理、变更签证现场管理实施(尽可能减少现场无效签证)、竣工图及结算资料整理4/132序号序号部门部门主要职能描述主要职能描述2营销管理部1)销售策划方案的编制与执行;2)销售人员考核(自建团队情况);3)负责售后(信息变更、退换房、延期等)部分管理;4
15、)执行落实总部及区域安排的其他事项3计划部(计划管理、信息管理部)1)编制项目专项计划,并报区域公司审批;2)制定并跟踪部门月度计划,组织召开项目计划分析会;3)执行地产公司或区域公司制定的计划,过程跟进并及时向区域公司反馈;4)负责完成上级单位要求的计划管理相关工作4综合办公室(党建工作,档案室,人力资源管理)党建工作,接待、会议管理,公文管理,秘书、印章管理,行政事务管理,档案管理,配合人力资源管理;人才队伍建设,员工关系管理,招聘管理5前期开发部组织开展项目开发报批报建工作,执行既定计划,确保取得各项证照6财务资金部1)财务管理:本级会计核算;本级财务报表编制及本级财务报表审核;配合各级
16、基础工作及合规性检查;预算管理,负责本级预算编制、预算执行、预算分析;具体实施财务信息化建设。2)资金管理:负责按计划付款;银行账户管理,负责本级银行账户的管理;负责项目现金流分析。3)税务管理:本级税务基础工作;税收政策的学习;本级税收筹划4)清欠管理:负责项目回款的统计分析,未回款的催收7物业管理部(客服中心)1)负责客户服务工作管理;2)负责物业管理工作;3)负责物业标准化建设;4)负责处理客户投诉管理工作5)协助总部品牌维护3企业治理结构企业治理结构图 3-1项目公司治理结构图总经理办公会项目总经理综合办公室工程技术部计划部营销部财务资金部前期开发部物业管理部5/132表 3-1企业治
17、理结构及职能序号序号企业治理结构名称企业治理结构名称主要职能主要职能备注备注1总经理办公会公司经理层对某一业务系统重要事项或其他事务的重要事项进行研究决策1)项目公司综合办公室承办;2)按总经理办公会要求进行记录4机构管理机构管理4.1机构设立机构设立根据项目拓展实际如在新开区域,开发新项目由分管区域公司新增设立项目公司进行管理,如在已开发区域新增项目,由法律事务部出具法律风险评估报告,由公司总经理办公会考虑是否需用老项目公司对新项目进行开发管理。4.2机构变更机构变更公司机构的变更根据实际情况进行处理。4.3机构解散和清算机构解散和清算项目公司已完成该项目开发,并在该区域不再进行后续开发则可
18、考虑注销该项目公司。6/132第二章计划管理第二章计划管理1术语定义术语定义(1)主项计划主项计划是由关键节点计划、一二级节点计划构成的指导项目开发的整体计划。(2)专项计划专项计划是指根据项目主项计划编制的更详细的工作计划,是各部门、各专业对主项计划的进一步分解,用来指导和控制相关部门月度、周等的工作。2职责权限职责权限2.1管理职责管理职责表 2-1计划管理的管理职责序号序号管理职责管理职责局总部局总部地产公司地产公司区域公司区域公司项目公司项目公司1计划制定与调整管理-2计划执行与监督管理-2.2审批权限审批权限表 2-2计划管理的审批权限序号序号管理决策事项管理决策事项细分事项细分事项
19、局总部局总部地产公司地产公司区域公司区域公司项目公司项目公司1计划制定与调整管理项目年度运营计划书编制与调整-总经理办公会-项目主项计划编制与调整-总经理办公会-项目专项计划编制与调整-总经理办公会-项目部门月度计划编制与调整-专题会-2计划执行与监督管理项目公司计划分析会-项目总经理3计划制定与调整管理计划制定与调整管理7/1323.1项目年度运营计划书编制与调整项目年度运营计划书编制与调整配合区域公司投资运营部编制项目年度运营计划书,包括不限于提供项目年度计划执行情况、签约及回款指标完成情况、下一年工程进度节点等。3.2项目主项计划编制与调整项目主项计划编制与调整配合区域公司投资运营部编制
20、项目主项计划,包括不限于提供项目开发报建节点计划、工程节点计划、营销节点计划等。3.3项目专项计划编制与调整项目专项计划编制与调整(1)管理流程标题项目公司相关部门项目公司计划部区域公司地产公司项目总经理项目专项计划编制与调整流程流程编号流程编号MS02.05-L020301项目公司相关部门/计划部主控部门主控部门流程名称流程名称开始编制项目专项计划12审核3审核4审批备案5执行项目专项计划6YYYN结束NN(2)流程说明序号序号关键活动关键活动管理要求管理要求时间要求时间要求主责部门主责部门工作文件工作文件1编制项目专项计划项目主项计划确定后,区域公司相关部门或项目公司计划部结合项目实际情况
21、,编制项目专项计划,项目公司计划部将编制项目专项计划上报区域公司审批12 日内区域公司相关 部 门/项目公司计划部项目专项计划(初稿)(MS02.05-L020301)2审核对项目专项计划进行初审2 日内项目公司计划部-3审核审核项目专项计划;项目公司计划部将审核通过的项目专项计划报区域公司投资2 日内项目总经理-8/132序号序号关键活动关键活动管理要求管理要求时间要求时间要求主责部门主责部门工作文件工作文件运营部4审批区域公司投资运营部对项目专项计划进行审核;由区域公司投资运营部组织召开区域公司专题会进行审核、区域公司总经理办公会进行审批3 日内区域公司-5备案区域公司投资运营部将项目专项
22、计划,报地产公司企划与运营部备案区域公司总经理办公 会 后 2日内地产公司企划与运营部-6执行项目专项计划经区域公司总经理办公会审批通过后,形成项目专项计划最终版,并按要求执行;过程及时总结项目专项计划实施情况持续进行项目公司相关 部 门/项目公司计划部-3.4项目部门月度计划编制与调整项目部门月度计划编制与调整(1)管理流程标题项目公司相关部门项目公司计划部项目总经理区域公司项目部门月度计划流程流程编号流程编号MS02.05-L020302项目公司计划部主控部门主控部门流程名称流程名称开始汇总2编制项目部门月度计划13审核4审批执行项目公司月度计划5YYNN结束(2)流程说明序号序号关键活动
23、关键活动管理要求管理要求时间要求时间要求主责部门主责部门工作文件工作文件9/132序号序号关键活动关键活动管理要求管理要求时间要求时间要求主责部门主责部门工作文件工作文件1编制项目公司部门月度计划项目公司相关部门根据工作职责分工,编制部门月度计划,工作需包含本月本部门主责的主项计划、专项计划、高层交办、部门协办、会议决议及部门日常工作等相关事项与编制时间同步项目公司相关部门项目公司月度计划(MS02.05-L020302)2汇总汇总项目公司部门月度计划2 日内项目公司计划部-3审核对项目公司月度计划进行审核;项目公司计划部将项目公司月度计划上报区域公司综合办公室2 日内项目总经理-4审批区域公
24、司综合办公室汇总部门月度计划;区域公司投资运营部结合项目主项计划、专项计划、运营分析会等要求,配合初审部门月度计划;区域公司综合办公室组织召开区域公司月度运营分析会,由区域公司总经理主持审批月度计划1 日内区域公司-5执行月度计划经区域公司月度运营分析会审批通过后,形成项目公司月度计划最终版,并按要求执行;过程及时跟进部门月度计划实施情况持续进行项目公司相关部门-4计划执行与监督管理计划执行与监督管理4.1计划执行与反馈计划执行与反馈(1)工作说明地产公司战略规划 在地产公司发布后执行,公司年度经营计划书、项目运营计划书、项目年度运营计划书、项目主项计划、项目考核责任书在地产公司审批后执行,项
25、目专项计划在区域公司审批后执行。(2)管理流程10/132标题项目公司相关部门项目公司计划部区域公司地产公司计划执行与反馈流程流程编号流程编号MS02.05-L020401项目公司计划部主控部门主控部门流程名称流程名称开始计划执行1跟进并汇总2监控并汇总3核定执行情况4结束(3)流程说明序号序号关键活动关键活动管理要求管理要求时间要求时间要求 主责部门主责部门工作文件工作文件1计划执行地产公司战略规划、公司年度经营计划书、项目运营计划书、项目年度运营计划书、项目主项计划、项目专项计划、项目考核责任书发布实施或形成最终版后,项目公司相关部门应遵照地产公司、区域公司相关要求执行计划持续进行项目公司
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