武汉汉金堂项目可行性研究报告.doc
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1、汇新房地产近期开发项目可行性分析报告汇总武汉项目之二:汉金堂项目分目录序号内 容页码第一章武汉市商业发展状况概述 一武汉商业发展规划 二商业网点发展的导向 三武汉市居民消费需求分析 四武汉批发零售业带动值 五武汉商业主要预期目标 六汉正街的后期规划 第二章现有武汉商圈的分析 第三章项目周边数据分析 一项目及周边基本状况 二周边商铺情况 三项目周边成熟商业点 四周边住宅情况 五汉正街周边配套 第四章客群分析及定位 第五章项目实施进度 第六章项目资金解决方案 第七章投资估算 第八章财务评价与社会效益分析 一盈亏平衡分析 二赢利预测 三敏感性分析 四社会效益分析 第1章 武汉市商业发展状况概述在中国
2、历史上,武汉市以其特有的区位优势和便利的交通运输条件而成为中国重要的进出口贸易中心和著名的商品集散转运中心。17世纪中叶,汉口即成为中国四大名镇之一。19世纪中叶,汉口成为对外通商口岸,商业更趋发达,特别是对外贸易有较大的发展,到20世纪初,武汉进出口贸易占全国贸易额的12.04,仅次于上海而居第二位。20世纪30年代,武汉进出口贸易仍居全国第三位,随着内外贸易的发展,武汉的金融业也迅速发展起来,并逐步成为中国重要的金融中心之一。中华人民共和国成立后,武汉成为国家建设投资的重点地区。1982年底武汉的工业产值、工业固定资产产值和实现的利税额,均居全国第四位而仅次于上海、北京、天津。20世纪90
3、年代,三峡工程建设使得处于长江中游地带的武汉在国家经济发展中的重要位置又得到进一步加强。一些高新技术产业(如光电子信息)开始在武汉形成,而且国家批准武汉为对外贸易口岸,武汉作为中国内陆地区贸易中心和转口码头的地位和作用得到增强。武汉是全国商品的重要集散地,市场辐射范围遍及华中和中原地区(主要指汉口而言)。近5年来,全市各类商品市场从385个增加到612个;全市商业街从10余条综合性街道发展到有精品街、品牌街、电子街、美食街等众多专业商业街和中山大道商业景观街、江汉路商业文明街等特色商业街。近十几年来,武汉企业改革逐步由经营形式的改革向产权制度改革深入,由单一商品经营向资本运营转变。1986年,
4、武汉商场在国内商界率先进行股份制改造,并成为中国第一家商业企业上市公司。名牌企业采取收购股权和托管、连锁等经营方式,调整了企业组织结构和经营结构,扩大了名店效应。尔后,中商集团徐东平价超市,武汉华联超市,中百集团仓储商场,家乐福等国内外20余家大型超级市场和仓储式商场竞相开张。当代国际零售业流行的新型业态开始启动。一、武汉商业发展规划“九五”期间以来,武汉市商业网点已形成多元化投资格局,促进了各类商业网点的快速发展。2002年,全市各类商业网点为11.5万个,比1995年的9.4万个增长22.3%;各类商品交易市场697个,比1995年的405个增长72.1%.城区人均拥有零售商业营业面积达到
5、0.8平方米。不断提升商业网点功能档次,已成为我市商业网点建设发展的主流。规划期内我市商业网点建设和发展的主要任务为:通过创新业态,发展连锁,提升功能,加强汉口中心商业区的建设;推动中南路、钟家村两个市级商业中心的繁荣繁华;培育发展后湖、汉口火车站前、古田二路、十升路、四新、沌口、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖等30个市级商业副中心(亦即区域商业中心);培育一批专业特色商业街;在居民集中区规划设置一批社区商业中心;逐步在中心城区减少商住混杂的低水平小网点。大力发展远城区各城镇的多种类型网点,在11个重点城镇和城关镇增加商业业态和业种;在中心镇及一般建制镇,引导发展具有规模经营、规范服务特点
6、,能满足居民和农民生活、生产需求的商业网点。二、商业网点发展的导向中心商业区: 服务范围对象以区域以外消费者为主。使该区域成为华中地区第一流的现代化、多功能的商务活动中心。 规划范围以中山大道、解放大道中段为主体,分别向沿江(河)大道、建设大道延伸,适时扩充至王家墩区域为范围。该区域内发展的重点为:突出解放大道中段武商片的繁荣繁华;提高中山大道商业景观街的品质;提升江汉路步行商业街的功能档次;引导汉正街包括沿河大道、大兴路等地段商业网点由数量扩充逐步转向质量提高;培育沿江大道,建设大道贸易、休闲的特色优势;建设京汉大道(硚口路至黄浦路)的商品集中经营区域,形成一条与轻轨交通线人流聚集相适应的购
7、物、休闲长廊;配合王家墩区域规划的实施,建设商贸、餐饮、酒店等服务网点,力争提升其能级。大力引导发展促进中心商业区功能提升的金融保险、信息咨询、中介服务、宾馆酒楼、写字楼宇等配套经营服务业。为引导有序竞争,促进网点功能完善,该区域拟大力培育专业特色街,引导和支持现有网点调整经营结构,鼓励发展连锁经营、单店营业面积适中的超级市场、家居、装饰建材、通讯、服饰、工艺品等大型专业店和专卖店、专业店、便利店及特色餐饮店;适度控制单店营业面积在5000平方米及其以上商业零售网点的新建、改扩建;限制危险化学品、加油站,农贸市场等网点的设置。市级商业中心: 指商业中度聚集,商业服务行业完善,服务对象中近50%
8、为区域以外消费者的繁华商业中心。形成分别联系三镇,具有经营特色的市级商业中心。 规划以武昌中南路和汉阳钟家村地段为核心分别形成我市市级商业中心。中南路商业街区以中南商业大楼、中商广场等大型商业网点等为主体向徐东路和武珞路方向延伸。钟家村商业街区以汉商总部等大型商业设施为主体向周边延伸。 在中南路、钟家村为核心的两个市级商业中心大力优化经营结构,不断提升功能。重点引导现有各类优势企业,采取多种方式,逐步形成卖场特色分工,积极引进各种品牌和优势经营企业,大力发展专业店、专卖店和特色餐饮店,进一步完善购物功能,增强贸易、娱乐、休闲、商务等功能, 市级商业中心拟鼓励发展单店规模适中经营家居、装饰建材、
9、家电、通讯、服饰、布艺、汽车和配套服务、工艺品等的大型专业店,以及各种品牌专卖店、各类专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点;适度控制单店营业面积在5000平方米以上的综合超市、百货店;限制危险化学品、加油站、农贸市场等网点的设置;关闭治污不达标的网点。 市级商业副中心(亦即区域商业中心):指在居民稠密区、历史形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置的地区性商业服务中心。规划培育、建设的三种主要形式为: (1)、沿街式。以沿街商业网点主体,形成配套服务行业较为齐全,方便购买,满足周边不同层次消费需求的区域性综合型商业街区。在已初具规模的商业街区,适宜培育和建设不同风格的专业
10、商业街,发展单店面积适中的大型综合超市或超级市场及其它新兴业态,提升市级商业副中心的购物、休闲、娱乐等功能,带动周边社区商业中心的结构合理、功能完善。 (2)、板块型。在沌口、常青、关山、古田、后湖、四新等地,与即将建设的城市大型公共设施相配套,利用完善的交通网络,分别选址规划建设大型购物中心(即MALL),形成以百货店、仓储式商场或大型综合超市、大型专业店为核心店,组合各类专业店、专卖店、餐饮店等特色店铺的具有各类零售业态、服务设施的集合体,突破以商业街为主要形式的市级商业副中心的单一模式。 (3)、组团式。在鲁巷等地配合零售商业网点的建设,发展批发、中介经纪等贸易服务网点,丰富市级商业副中
11、心的内涵,提升其功能档次。对汉口火车站前、南湖等地,适宜发展超市、专业店、专卖店等新兴流通业态,形成新型商业群落,构筑与住宅组团相适应的商贸服务业格局。 引导市级商业副中心提升功能档次,倡导发展独立座落的商业网点群,鼓励发展单店营业面积在5000平方米以下的大型综合超市和经营家居、装饰建材、家电、服饰、布艺、通讯、工艺品、汽车及配套服务等大型专业店、以及规模适中的专卖店、专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点;适度控制单店营业面积在5000平方米以上商业设施的新建和改扩建;限制危险化学品、加油站、农贸市场等网点的设置;关闭治污不达标的网点。专业商业街:指开展专业性、系列化商品和服务经营的专业
12、店、专卖店高度聚集,提供专门商品和专业服务的特色商业街。重点培育桥口路美食街、台北路风情街、吉庆街美食街、彭刘杨路美食街、龙阳大道汽车及配套服务特色街、解放路商业街、顺道街、京汉大道江汉路至航空路、小东门装饰建材街、保成路、前进四路和五路电子商品街、大智路通讯器材街、香港路、友谊大道市场群落等,引导调整经营结构,扩大特色经营规模,提高专业特色水平。 在中心商业区、市级商业中心和市级商业副中心,结合不同地段的历史文化、人文环境、商业特色,引导建设和发展一批有规模和影响的信息通讯、餐饮娱乐、男女用品、家电电器、花卉宠物、儿童玩具、酒吧、休闲等适应现代消费趋势的专业商业街。限制设置与专业商业街整体功
13、能不协调匹配的经营网点。社区商业中心:指设置在居民居住区,以当地居民为服务对象的商业集中区域。这是方便居民购物、满足服务需求的基础性商业服务设施。社区商业中心网点发展的重点依次为:居住区以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主;住宅组团中建立综合超市,专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发、健身、维修等特色店等,适度设置废旧物品收购等网点,限制商住混杂的网点设置,关闭治污不达标等扰民网点,形成社区商业服务中心的功能依次递增、不断完善的格局。批发市场设置区域:指由城市规划定点,用于设置批发市场、物流配送中心等大型商业设施,体现商品集散综合功能的区域。引导物流企业和物流基地、新建或迁移的大型专业和综
14、合商品交易市场,在中环线周边和外环线的常福、东山等地设置,增强城市商业的集聚辐射功能。发展的重点为规划的物流企业和物流基地、新建的现代物流配送中心以及农副产品、家居、汽车及相关服务、装饰建材、钢材等大型商品交易市场,利于向省内及邻省等地辐射。 三、武汉市居民消费需求分析 根据武汉信息中心的统计数据显示:08年在自然灾害和国际金融危机的背景下,该市全年仍实现社会消费品零售额1850亿元,同比增长21.8,增幅创12年来的新高。08年武汉市要新增商业固定投资额110亿元,武汉市进出口总额首次突破百亿美元大关,达139.77亿美元,同比增长40.3,表明近年来武汉市外贸结构调整的成效进一步显现。进入
15、到09年,上半年武汉市实现社会消费品零售总额1012.66亿元,与上年比较,提前一个月超千亿元,比上年同期增长14.7%,增幅回落7.6个百分点,较15月提高0.3个百分点。总量完成全年目标47.2%;增幅低于全年目标增幅1.3个百分点。分行业完成情况:批发零售业为858.84亿元,增长14.2%,住宿餐饮业为132.98亿元,增长15.6%,其他行业为20.84亿元,增长32.1%。四、武汉批发零售业带动值在整个武汉市的大力增长中,大型的批发零售在强有力的增长是重中之重。 2008年,全市限额以上企业由2008年初的718户发展到2008年末891户,净增173户。其中,限额以上批发和零售业
16、实现零售额652.23亿元,增长22.7%,高于全市零售总额增幅0.9个百分点;限上批发零售业和住宿餐饮业零售额占全市零售总额比重为38.1%,较同期提高0.4个百分点,拉动全市零售额增长8.7个百分点五、武汉商业主要预期目标建成4座以上融购物、餐饮、旅游、娱乐、休闲、文化功能于一体的10万平方米以上的现代大型购物中心;营业面积在3000平方米以上的大中型综合超市发展到90家以上;营业面积在500-3000平方米连锁经营的超级市场达到2000家左右;营业面积在5000平方米以上的仓储式商场发展到10家以上;营业面积在3000平方米以上经营家电、建材、家居、服饰、汽车等商品的大型专业店发展到60
17、家左右;培育实行连锁经营的便利店、专卖店、专业店达到2000家以上;营业面积在5000平方米以上的百货店达到35家左右;营业面积在3000平方米以上的大型特色餐饮店、酒楼达到50家左右。 中心商业区、市级商业中心功能进一步完善,集散能力进一步增强。在解放大道、建设大道、沿江大道、鲁巷广场、洪山广场等地段形成多点位的商务集中区,参与实施王家墩区域商务区建设规划,吸引国内外优势企业或分支机构聚集。 建设辐射范围500公里左右的现代商贸物流配送中心10个;培育功能齐全、特色突出的面向全省、全国的商品交易市场10个左右。 培育发展特色专业商业街20条左右;建立具有规模和经营特色的市级商业副中心(亦即区
18、域商业中心)10个左右;培育发展功能完善的社区商业服务中心80-100个。 城区人均拥有零售商业营业面积在1-1.1平方米左右。六、汉正街的后期规划2005年底,一场大火吞噬4条生命,换来6400多户小服装加工作坊外迁;2009年初的一场大火,又造成了1死10伤。大火令武汉市和硚口区政府坚定了改变汉正街“商住混居模式”的决心,进一步促进了汉正街提档升级,制定出汉正街综合整治改造的“时间进度表”,初步划定汉正街6大区域分布及功能定位。关键词:蓝图“马路超市”转向“商品超市”没有巴士乱停、的士乱窜,地下空间极大拓展,不需要顶着烈日购物,看样品、下订单,仓库就将货物按时发到硚口区区长胡勤华公布了汉正
19、街发展规划设想概要,描绘了汉正街的新未来。在实施步骤上,将突出整治交通、消防、违建等问题,建成0.25平方公里的综合整治示范区;三年内实现“马路市场”向“商品超市”转变,仓库和物流大规模外迁,完善商务休闲配套功能;7年内,随着东汉正街打造,通过电子商务实现由中级业态向高端业态转变。“3年内建成老街新区,7年内实现脱胎换骨,但不变的,是保持汉正街的聚散能力和辐射功能。”据估计,前期3年的改造工程需耗资200亿元。关键词:格局六大功能区勾勒新“购物地图”汉正街整体规划新设想,为“天下第一街”勾勒出新“购物地图”。据介绍,汉正街未来将分为特色商业旅游街、小商品展销区、服装展示区、会展商务区、综合配套
20、服务区和滨水魅力展示区6大区域,涉及1.67平方公里范围。据估计,整个改造需耗资200亿元。根据设想,汉正街将以多福路为纵轴、以三曙街和大夹街为横轴,连同汉江滨水,形成“一轴四区一线”的新格局。特色商业旅游街:多福路第一大道定位:购物观光、文化旅游、休闲娱乐;重点巩固和扩大现有的时尚服饰优势,增设旅游线路节点,形成具有现代气息的商业建筑风格,打造购物观光特色街。待建项目:人和地下商城。小商品展销区:汉正街西南片定位:小商品集中展示,分布工艺礼品、日用品和饰品等10个功能板块;先期打造综合整治示范区,建成仿明清风格的特色商贸街区,具体由展销区、休闲区和步行街组成。待建项目:国华礼品城、三特汉金堂
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