房地产项目开发流程表.xlsx
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1、房房地地产产项项目目开开发发流流程程表表节节点点主主要要阶阶段段主主要要工工作作内内容容主主办办部部门门工工作作内内容容土土地地获获取取阶阶段段土土地地信信息息收收集集 现现状状图图规规划划设设计计条条件件现现场场踏踏勘勘了了解解周周边边配配套套情情况况了了解解该该区区域域未未来来规规划划情情况况土土地地初初判判了了解解地地块块的的上上市市方方式式和和土土地地款款了了解解当当地地的的建建安安成成本本、政政府府收收费费项项目目和和具具体体情情况况了了解解当当地地的的房房地地产产市市场场状状况况土土地地深深判判可可行行性性研研究究报报告告寻寻找找合合作作资资金金项项目目招招商商报报告告(前前期期阶
2、阶段段)明明确确合合作作伙伙伴伴、寻寻找找合合作作方方式式(招招商商阶阶段段)引引资资(商商业业计计划划书书)合合作作实实施施(实实施施阶阶段段)投投标标、摘摘牌牌投投方方案案标标投投经经济济标标拍拍卖卖挂挂牌牌获获取取土土地地签签订订土土地地出出让让合合同同确确定定用用地地图图、桩桩点点坐坐标标、用用地地条条件件用用地地规规划划许许可可证证土土地地出出让让合合同同出出让让金金、交交易易费费交交费费证证明明确确权权企企业业投投资资项项目目备备案案土土地地获获取取阶阶段段建建设设用用地地规规划划许许可可证证原原地地上上物物土土地地证证登登报报声声明明(原原有有土土地地证证作作废废)土土地地补补偿
3、偿费费(原原户户主主需需交交纳纳的的土土地地使使用用费费)土土地地出出让让合合同同核核定定用用地地图图、核核定定用用地地相相关关图图、规规划划地地界界坐坐标标图图交交费费证证明明1 1:500500现现状状地地形形图图3 3份份(反反楼楼座座)详详规规办办理理土土地地证证土土地地出出让让合合同同交交费费证证明明建建设设用用地地规规划划许许可可证证地地籍籍图图4 4份份(薄薄膜膜图图)土土地地登登记记申申请请书书土土地地确确权权来来源源证证明明文文件件申申请请人人主主体体资资格格证证明明、法法人人代代表表证证明明或或个个人人身身份份证证明明确确权权企企业业投投资资项项目目备备案案规规划划设设计计
4、阶阶段段区区域域市市场场调调研研1 1、项项目目所所在在地地房房地地产产市市场场总总体体供供求求现现状状2 2、项项目目周周边边竞竞争争性性楼楼盘盘调调查查3 3、项项目目所所在在商商圈圈或或临临近近商商圈圈现现状状调调研研(商商业业部部分分)4 4、同同期期操操作作商商业业地地产产项项目目调调查查(商商业业部部分分)项项目目定定位位公公建建部部分分拟拟选选业业态态种种类类确确定定、所所选选业业态态数数量量确确定定市市场场定定位位、客客户户定定位位、产产品品定定位位、价价格格定定位位经经济济测测算算项项目目发发展展报报告告设设计计前前期期明明确确产产品品设设计计思思路路明明确确设设计计院院选选
5、择择标标准准制制定定设设计计组组织织计计划划方方案案设设计计组组织织方方案案与与设设计计院院选选择择与与合合同同签签订订制制订订规规划划、景景观观及及建建筑筑单单体体的的设设计计任任务务书书、交交工工标标准准,及及规规划划指指标标、环环境境指指标标的的初初订订规规划划方方案案结结合合成成本本测测算算的的研研讨讨及及确确定定彩彩色色总总平平面面图图(含含经经济济指指标标)送送规规划划预预审审修修建建性性详详规规成成果果详详细细性性规规划划方方案案(配配套套场场站站点点)报报建建及及确确定定(公公示示会会市市政政府府)建建筑筑平平、立立面面功功能能效效果果及及成成本本测测算算的的研研讨讨及及确确定
6、定彩彩色色立立面面效效果果图图送送规规划划预预审审及及审审批批(上上报报市市政政府府)建建筑筑方方案案报报建建图图景景观观概概念念方方案案设设计计及及确确定定指指标标确确认认阶阶段段项项目目成成本本指指标标确确定定项项目目考考核核指指标标确确定定年年度度考考核核指指标标调调整整施施工工图图设设计计组组织织施施工工图图设设计计院院的的选选择择与与合合同同签签定定制制定定建建筑筑、综综合合管管网网、景景观观施施工工图图设设计计任任务务书书(交交工工标标准准确确定定、建建筑筑、景景观观限限额额指指标标确确定定)结结构构方方案案及及设设备备选选型型研研讨讨及及确确定定地地质质勘勘察察报报告告施施工工图
7、图成成果果规规划划设设计计阶阶段段方方案案设设计计组组织织综综合合管管网网方方案案设设计计景景观观扩扩初初及及施施工工图图设设计计景景观观施施工工图图成成本本测测算算、分分析析、反反馈馈并并进进行行图图纸纸优优化化开开工工开开盘盘建建设设工工程程规规划划许许可可证证规规划划方方案案及及市市政政方方案案送送审审建建筑筑方方案案送送审审施施工工图图成成果果取取得得许许可可证证现现场场工工程程放放线线建建设设工工程程规规划划许许可可证证规规划划局局批批复复的的项项目目总总平平图图及及电电子子文文件件首首层层平平面面图图按按照照施施工工总总平平图图进进行行楼楼座座点点放放置置,出出放放线线报报告告施施
8、工工单单位位配配合合做做记记录录、现现场场保保护护移移交交施施工工单单位位施施工工许许可可证证建建设设用用地地规规划划许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证天天津津市市建建筑筑工工程程施施工工图图纸纸及及技技术术资资料料报报告告书书工工程程施施工工中中标标通通知知书书及及经经过过鉴鉴证证的的施施工工合合同同建建设设资资金金证证明明(银银行行存存款款证证明明)(注注:资资金金情情况况满满足足施施工工中中标标价价的的1/31/3以以上上)建建设设项项目目年年度度投投资资计计划划(当当年年计计划划)施施工工图图审审查查质质量量监监督督登登记记表表安安全全措措施施安安全全施施工工措措施施登登
9、记记表表销销售售许许可可证证营营业业执执照照 资资质质证证书书国国有有土土地地使使用用证证或或建建设设用用地地规规划划许许可可证证年年度度投投资资计计划划建建设设工工程程规规划划许许可可证证建建设设工工程程施施工工许许可可证证公公用用基基础础设设施施配配套套证证明明获获取取前前期期物物业业备备案案证证明明基基础础工工程程形形象象部部位位达达到到正正负负零零及及图图象象文文件件获获取取面面积积计计算算成成果果表表项项目目总总平平面面图图施施工工许许可可证证获获取取商商品品房房网网上上销销售售数数据据录录入入合合格格证证明明企企业业投投资资项项目目备备案案规规划划成成果果大大配配套套开开工工准准备
10、备移移苗苗临临水水、临临电电临临水水、临临电电平平整整场场地地施施工工组组织织方方案案招招投投标标、签签订订合合同同土土建建施施工工单单位位的的公公开开招招标标及及合合同同备备案案施施工工图图会会审审设设计计交交底底质质量量监监督督手手续续环环卫卫、环环保保等等相相关关手手续续开开工工开开工工施施工工放放线线规规划划验验线线桩桩基基施施工工桩桩基基检检测测开开槽槽地地基基备备案案基基础础施施工工基基础础验验收收备备案案基基础础处处理理竣竣工工结结算算项项目目亮亮相相前前准准备备推推盘盘策策略略确确定定确确定定外外部部资资源源开开工工开开盘盘基基础础施施工工项项目目推推广广定定位位确确定定项项目
11、目核核心心识识别别系系统统确确定定亮亮相相前前项项目目知知识识培培训训分分卖卖场场设设立立销销售售道道具具准准备备联联动动工工作作的的准准备备意意向向商商家家签签约约项项目目亮亮相相前前准准备备确确定定项项目目亮亮相相方方案案项项目目亮亮相相项项目目亮亮相相项项目目开开盘盘前前准准备备销销售售内内部部资资料料客客户户接接待待、客客户户问问题题汇汇总总及及反反馈馈客客户户积积累累交交工工标标准准确确定定价价格格体体系系确确定定合合同同准准备备开开盘盘前前销销售售道道具具准准备备项项目目形形象象的的提提升升及及深深化化开开盘盘信信息息告告知知银银行行大大协协议议的的签签订订开开盘盘开开盘盘开开盘盘
12、庆庆典典活活动动客客户户转转化化回回款款落落实实日日常常销销售售月月度度指指标标分分解解产产品品分分析析、聚聚焦焦销销售售重重点点月月度度操操作作手手册册制制定定项项目目开开盘盘前前准准备备开开盘盘前前销销售售道道具具准准备备价价格格监监控控及及调调整整月月度度推推广广计计划划执执行行客客户户到到访访及及接接待待成成交交工工作作月月度度付付款款计计划划及及支支付付合合作作方方合合同同签签订订回回款款月月度度指指标标考考核核清清盘盘清清盘盘清清盘盘后后项项目目各各种种资资料料移移交交项项目目销销售售、招招商商工工作作问问题题总总结结、汇汇报报并并存存档档日日常常销销售售工工程程建建设设主主体体施
13、施工工审审核核施施工工方方案案、施施工工组组织织设设计计材材料料进进场场验验收收钢钢筋筋混混凝凝土土工工程程配配套套管管线线预预埋埋重重要要分分项项工工程程及及隐隐蔽蔽工工程程质质量量验验收收图图纸纸问问题题解解决决施施工工质质量量问问题题、事事故故处处理理变变更更签签证证设设计计变变更更工工程程变变更更工工程程款款支支付付工工程程进进度度的的确确认认工工程程款款申申请请表表审审批批工工程程款款支支付付主主体体验验收收备备案案施施工工单单位位自自评评监监理理对对验验评评资资料料审审查查、现现场场观观感感质质量量量量测测和和检检查查监监理理组组织织相相关关部部门门验验收收签签定定建建筑筑工工程程
14、分分部部工工程程(主主体体)验验收收表表外外檐檐装装修修材材料料确确定定设设计计、研研发发定定板板施施工工样样板板制制作作材材料料确确定定甲甲供供、甲甲分分包包材材料料招招标标制制定定招招标标计计划划编编制制招招标标文文件件考考察察投投标标单单位位招招标标、定定标标内内外外檐檐装装修修地地面面防防水水抹抹灰灰饰饰面面板板(砖砖)门门窗窗甲甲供供、甲甲分分包包材材料料招招标标编编制制招招标标文文件件轻轻质质隔隔墙墙幕幕墙墙涂涂饰饰水水、暖暖、电电安安装装室室内内给给水水系系统统室室内内排排水水系系统统门门窗窗室室内内热热水水供供应应系系统统卫卫生生器器具具安安装装室室内内采采暖暖系系统统变变配配
15、电电室室室室内内排排水水系系统统供供电电干干线线电电气气动动力力电电气气照照明明安安装装水水、暖暖、电电安安装装备备用用和和不不间间断断电电源源安安装装防防雷雷及及接接地地安安装装工工程程建建设设电电气气照照明明安安装装智智能能化化通通信信网网络络系系统统办办公公自自动动化化系系统统建建筑筑设设备备监监控控系系统统火火灾灾报报警警及及消消防防联联动动系系统统安安全全防防范范系系统统综综合合布布线线系系统统智智能能化化集集成成系系统统电电源源与与接接地地环环境境住住宅宅(小小区区)智智能能化化系系统统通通风风与与空空调调送送排排风风系系统统防防排排烟烟系系统统除除尘尘系系统统空空调调风风系系统统
16、净净化化空空调调系系统统制制冷冷设设备备系系统统工工程程建建设设空空调调水水系系统统电电梯梯安安装装招招标标选选定定安安装装单单位位提提供供电电梯梯井井道道土土建建节节点点图图指指导导电电梯梯井井道道土土建建施施工工电电梯梯安安装装及及调调试试毛毛坯坯房房竣竣工工验验收收备备案案会会同同监监理理、施施工工单单位位初初步步验验收收 施施工工队队伍伍整整改改。整整理理竣竣工工资资料料及及竣竣工工图图施施工工单单位位提提供供建建筑筑工工程程质质量量保保修修书书组组织织销销售售、研研发发、运运营营、物物业业共共同同验验收收。报报建建委委质质监监部部门门审审定定备备案案与与物物业业进进行行交交接接。毛毛
17、坯坯房房竣竣工工结结算算土土建建、给给排排水水、采采暖暖、电电气气、空空调调、甲甲供供材材、各各项项分分包包工工程程结结算算成成品品房房装装修修土土建建工工作作面面移移交交吊吊顶顶洁洁具具护护栏栏和和扶扶手手制制作作与与安安装装饰饰面面板板(砖砖)涂涂饰饰橱橱柜柜制制作作与与安安装装门门窗窗套套制制作作与与安安装装花花饰饰制制作作与与安安装装成成品品房房装装修修土土建建工工作作面面移移交交窗窗帘帘盒盒、窗窗台台板板暖暖气气片片安安装装裱裱糊糊与与软软包包细细部部成成品品房房验验收收备备案案会会同同监监理理、施施工工单单位位初初步步验验收收 施施工工队队伍伍整整改改。整整理理竣竣工工资资料料及及
18、竣竣工工图图施施工工单单位位提提供供建建筑筑工工程程质质量量保保修修书书组组织织销销售售、研研发发、运运营营、物物业业共共同同验验收收。报报建建委委质质监监部部门门审审定定备备案案与与物物业业进进行行交交接接。成成品品房房竣竣工工结结算算精精装装修修甲甲供供材材、精精装装修修分分包包、成成品品房房施施工工结结算算配配套套手手续续及及施施工工排排水水热热力力、排排水水热热力力自自来来水水园园林林用用水水、换换热热站站用用水水中中水水配配套套手手续续及及施施工工热热力力燃燃气气视视讯讯电电力力场场站站点点位位置置排排水水、热热力力招招标标手手续续配配套套施施工工给给排排水水与与采采暖暖电电气气综综
19、合合管管网网环环境境施施工工附附属属建建筑筑景景观观竣竣工工结结算算排排水水、热热力力、自自来来水水、中中水水、煤煤气气、视视讯讯、电电力力、环环境境工工程程结结算算结结算算稽稽核核全全部部合合同同结结算算并并做做项项目目整整体体结结算算报报告告竣竣工工入入住住室室内内空空气气检检测测住住宅宅准准入入证证项项目目竣竣工工验验收收报报告告建建设设工工程程规规划划验验收收合合格格证证 非非经经营营性性公公建建配配套套证证明明供供水水、供供电电、供供气气、供供热热、排排水水等等配配套套证证明明土土地地使使用用权权证证书书地地名名管管理理部部门门批批准准的的地地名名文文件件小小区区竣竣工工资资料料(小
20、小区区情情况况说说明明、小小区区现现状状照照片片4 4张张、非非经经营营性性公公建建配配比比表表)人人防防验验收收住住宅宅准准入入证证规规划划验验收收消消防防验验收收通通水水、通通电电大大配配套套验验收收竣竣工工验验收收备备案案通通知知书书小小配配套套验验收收供供热热验验收收人人防防验验收收入入住住准准备备工工程程质质量量保保证证书书竣竣工工入入住住住住宅宅使使用用说说明明书书寄寄发发商商品品房房交交付付使使用用通通知知书书销销售售客客户户资资料料移移交交客客服服楼楼牌牌标标识识协协调调地地名名办办办办理理地地名名手手续续物物业业用用品品储储备备物物业业接接收收钥钥匙匙、验验房房入入住住办办理
21、理入入住住制制定定入入住住流流程程审审验验合合同同全全款款发发票票,发发放放两两书书,开开具具入入住住分分配配单单验验房房及及交交费费收收集集反反馈馈业业主主问问题题,并并及及时时解解决决各各种种问问题题验验房房问问题题汇汇总总售售后后维维修修售售后后及及移移交交投投诉诉处处理理装装修修管管理理施施工工资资料料整整理理及及移移交交供供暖暖工工程程提提供供工工作作面面监监督督施施工工,保保证证供供热热、办办理理供供热热证证明明,销销管管提提供供空空房房面面积积,财财务务提提供供资资金金缴缴纳纳空空房房费费、移移交交物物业业、物物业业客客服服协协调调现现场场业业主主保保证证供供热热通通煤煤气气工工
22、程程提提供供工工作作面面保保证证煤煤气气施施工工、协协助助验验收收整整改改、带带气气、点点火火、需需要要物物业业、客客户户协协调调业业主主、保保证证同同期期入入住住准准备备整整体体移移交交物物业业移移交交建建筑筑物物及及相相关关资资料料产产品品问问题题总总结结及及反反馈馈初初始始登登记记区区局局办办理理初初始始登登记记手手续续产产权权证证办办理理为为客客户户办办理理产产权权证证前前期期手手续续分分户户土土地地证证土土地地证证办办理理为为客客户户办办理理土土地地证证前前期期手手续续售售后后及及移移交交工工作作部部门门协协办办部部门门工工作作内内容容主主办办部部门门协协办办部部门门落落实实地地块块
23、具具体体位位置置及及周周边边情情况况发发展展中中心心落落实实规规划划条条件件,了了解解限限制制性性条条件件发发展展中中心心对对地地块块现现状状、地地质质条条件件、是是否否有有地地下下埋埋藏藏物物等等影影响响开开发发的的因因素素详详细细了了解解。发发展展中中心心了了解解地地块块周周遍遍的的商商业业、教教育育、交交通通等等情情况况发发展展中中心心了了解解地地块块所所属属区区域域的的规规划划,对对以以后后项项目目开开发发的的影影响响和和支支撑撑。发发展展中中心心同同土土地地所所有有方方进进行行接接触触,了了解解土土地地出出让让方方式式和和土土地地款款,以以及及能能否否调调整整。发发展展中中心心成成本
24、本测测算算发发展展中中心心产产品品形形式式、开开发发周周期期的的安安排排发发展展中中心心现现状状图图(四四至至电电子子文文件件)发发展展中中心心市市场场深深度度调调研研销销售售:参参与与市市场场调调查查,进进行行地地块块周周边边及及辐辐射射范范围围内内的的客客户户分分析析、产产品品分分析析、市市场场竞竞争争分分析析等等研研发发部部:负负责责协协助助进进行行区区域域市市场场调调研研发发展展中中心心销销售售部部 研研发发部部项项目目最最终终定定位位销销售售 研研发发部部:根根据据以以往往及及周周边边项项目目成成交交客客户户分分析析和和产产品品分分析析等等,对对项项目目定定位位、客客户户定定位位、产
25、产品品定定位位提提出出策策略略性性建建议议发发展展中中心心销销售售部部 研研发发部部成成本本测测算算:针针对对多多个个方方案案进进行行初初步步成成本本测测算算、利利润润率率分分析析及及比比选选研研发发:协协助助进进行行方方案案设设计计和和成成本本测测算算发发展展中中心心、运运营营部部 研研发发部部开开发发周周期期及及付付款款计计划划工工程程部部、开开发发部部、销销售售:根根据据土土地地的的开开工工条条件件、市市场场情情况况,共共同同制制定定开开发发节节奏奏。发发展展中中心心工工程程部部 开开发发部部 销销售售项项目目方方案案确确定定知知识识星星球球:地地产产智智库库发发展展中中心心、研研发发部
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