恒大项目管理经验交流.pdf
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1、中铁建设西南分公司 2020 年年中工作会暨一体化综合管理体系评审总结会内部资料项目观摩交流培训会会议材料注意保管昆明恒大阳光半岛小区项目首期(一标段)主体及配套建设工程恒大项目管理经验交流中铁建设集团有限公司西南分公司中铁建设集团有限公司西南分公司云南军马场一期项目部云南军马场一期项目部20202020 年年 7 7 月月中铁建设西南分公司 2020 年年中工作会暨一体化综合管理体系评审总结会内部资料项目观摩交流培训会会议材料注意保管第 1 页 共 18 页恒大项目管理经验交流分享尊敬的各位领导、同事,大家好:我是第 2 项目部项目经理陈龙瑞,很荣幸能够和大家一起在这里分享恒大项目的管理经验
2、,有不足和欠缺的地方,希望大家积极提出宝贵意见。一、项目基本情况(一)工程概况:昆明恒大阳光半岛项目(云南军马场项目),地处云南省昆明市嵩明县杨林镇,在施工程建筑面积 28 万平米,其中地上19.8 万平米,地下 8.2 万平方米。共 51 栋单体建筑,类型有运动中心、会议饮食中心、KTV 等各 1 栋、商业 14 栋、洋房 6 栋、别墅 17 栋、高层 8 栋、平层公寓 3 栋。项目开工时间为 2018年 6 月 11 日,合同金额 6.75 亿元。(项目展示:PPT 配图,项目视频宣传片自由选择是否播放)(二)项目特点:1 1、新合同模式:、新合同模式:1.1 总价包干+非总价包干形式:前
3、期合同范围内主体楼栋工程(除室外配套工程外)全部采取总价包干形式。室外配套等室外零星工程采用非总价包干形式。(开工令下发 76 天开始,中铁建设西南分公司 2020 年年中工作会暨一体化综合管理体系评审总结会内部资料项目观摩交流培训会会议材料注意保管第 2 页 共 18 页甲乙双方就必须进行施工图预算30天内完成开工令范围内总价包干预算,本工程是集团第一批恒大新模式。优点是过程中就完成大部分结算工作,但也存在缺项漏项风险。新模式为纯垫资工程,工程进度款付款节点为每批次的全部楼栋外立面实际完工且移交精装为进度款申报时间节点。1.2 目前项目经过测算,结合相关政策指导,已经将一部分工程(9 栋别墅
4、+5 栋商业)转为了“老模式”合同,在一定程度上能够减少资金压力。2 2、恒大内部管理特点:、恒大内部管理特点:(1 1)恒大管理制度具有高度标准化、流程化的特点)恒大管理制度具有高度标准化、流程化的特点恒大的管理制度高度标准化、流程化,充分体现了“法治大于人治”的特点,与“甲方代表授权制”形成鲜明对比。需要注意的是,恒大管理规则一部分体现在承包合同条款中,一部分并未在合同条款中而在其内部管理制度中,需要从实际业务往来中发现与总结。必须严格按照合同及恒大内部管理制度执行,很难突破。(2 2)恒大管理制度具有强刚性、弱弹性的特点恒大管理制度具有强刚性、弱弹性的特点强刚性:通过制度重重考核重奖重罚
5、确保层层传递执行力强、落地性强(不可逾越)。如:新出“三大管理办法”最后一部分都有监督管理和考中铁建设西南分公司 2020 年年中工作会暨一体化综合管理体系评审总结会内部资料项目观摩交流培训会会议材料注意保管第 3 页 共 18 页核规定。恒大制定制度的部门是可以考核其他执行部门并有处罚权限。弱弹性:恒大各级自由裁量权比较有限。各部门及分级领导的权限范围明确且有限,如:结算争议裁决权限:地区公司预决算部裁决:争议金额 50 万且占总结算金额 5%以下;地区公司预算分管领导裁决:争议金额 50-200 万且占总结算金额10%以下或 50 万以下且比例 5%-10%:地区公司董事长裁决:争议金额2
6、00-600万且占结算金额15%以下或200万以下且比例在 10%-15%;预算审计中心直管副总裁裁决:争议金额600-5000 万或争议金额在 600 万以下且比例 15%以上。(3 3)恒大针对项目部管理设立多个部门)恒大针对项目部管理设立多个部门分别有:工程部:主要负责现场施工管理和进度管理,驻扎施工现场;总工室:负责设计图纸下发及设计变更、图纸技术标准确定等;技术部(综合计划部):现场签证办理,甲供材申报到货,现场安全质量检查等;预决算部:成本预算核算管理,预算人员近 45 人;审计部:负责审核预决算工作,常随机来现场抽查是否按图施工;招投标部:负责合同签订、解释,新增单价核定等事宜;
7、管理及监察部:直属集团领导,监察人员实行轮换制,监管地区公司所有部门及施工单位,并进行考核评价工作。中铁建设西南分公司 2020 年年中工作会暨一体化综合管理体系评审总结会内部资料项目观摩交流培训会会议材料注意保管第 4 页 共 18 页部门间既是独立的,又建立互相考核机制,如工程技术部考核工程部现场签证办理情况,检查是否符合合同及集团要求执行,并有相应的处罚权限。各部门对施工单位只要检查问题均有处罚权力。(4 4)恒大开发施工单位协作平台)恒大开发施工单位协作平台,全面推开线上管理。全面推开线上管理。2019 年 7 月 1 日开始试行的,目前如工作函、签证管理(材料报验、原始签证、完工申请
8、、签证申请)、整改验收、工作面移交、材料计划等均由线上操作,间接给项目部管理提高了要求。例如:签证原始记录照片只能事发当天拍照才可上传平台,这就要求所有资料要有及时性。二、项目管理过程中经验教训(一)合同风险大,需研究透彻并做好风险防控恒大总包合同分为协议书和通用条款,通用条款为整个恒大集团通用模板,条款约定相当苛刻,风险基本由乙方承担。1 1、开工令下发的特点开工令下发的特点。合同内不管从工期还是办理签证等都对时间要求严格,特别针对总价包干部分超出时限约定,就不单独计费。“开工令”作用不可小觑,开工时间直接影响了合同施工工期、我方预算出数和核对时间、签证和变更时效性、还有材料价格等(钢筋、砼
9、),新合同模式预算材料价以开工令下发第 75 天当期现有的信息价为准,所以项目要对材料价格中铁建设西南分公司 2020 年年中工作会暨一体化综合管理体系评审总结会内部资料项目观摩交流培训会会议材料注意保管第 5 页 共 18 页趋势进行提前预判。开工令由工程部下发,为此可以现场不具备条件、图纸会审未完等方面进行协商下发时间,相对比较好沟通,项目可以争取最有利的开工时间。2 2、甲供材料管理严格甲供材料管理严格,“宁缺勿多宁缺勿多”:根据总包合同条款约定,超量领用甲供材除超领部分材料进行价格赔偿外还要处予一定的罚款。甲供材要做到“宁缺也不能多要宁缺也不能多要”的原则。恒大甲供材也是有专人管理,如
10、过程中形成库存过多,与计划不符,恒大会在当期进度款支付中扣除库存部分金额,直至此部分甲供材用完后方可给予计取,但仍有相应罚款。项目针对甲供材必须设立专人管理,严格把控材料计划和收发料管理,加强现场材料和施工管理;强抓三量对比工作;做到进行风险转移,对劳务分包单位下发材料用量内控指标,超出部分进行相应处罚(不低于恒大处罚力度)。3 3、过程施工,每道工序按要求执行:、过程施工,每道工序按要求执行:恒大过程中对质量控制要求并不严格,但是在完工之后内部验收时,各部门会对图纸中各项工序进行严格核查。近期恒大审计部下发项目现场核实操作手册(内有 51条内容:如:砖胎模是否按涉及造价方案施工、马凳筋是否有
11、涉及造价方案报审和现场是否按方案实施、柱梁板根数是否与“四舍五入+1”相吻合、砌体上下滚砖、砌体墙厚度/抹灰厚度中铁建设西南分公司 2020 年年中工作会暨一体化综合管理体系评审总结会内部资料项目观摩交流培训会会议材料注意保管第 6 页 共 18 页是否与图纸一致、不同材质交界处钢丝网宽度规格及挂网使用的是否为铁钉、内墙腻子是否符合合同单价包含的遍数与厚度),专门针对我们容易疏忽的点,要求提供资料或者破检,这就要求施工过程中隐蔽类资料一定要有效齐全。例如:目前恒大云南公司针对他们昆明“金碧天下”项目内外墙抹灰检查,发现其抹灰厚度及外墙工序不满足图纸要求,为此扣罚 300 余万;6 月份中铁二局
12、洋房验收因为抹灰厚度不足也被扣罚 200 余万。4 4、确认签证确认签证,务必在时限内有效办理务必在时限内有效办理。恒大模式下,即便图纸或施工方案中有明确说明的,过程中也要办理对应签证,否则结算时也会以各种理由不给计费,也就是要办理确认签证,即为合同施工范围内,需要经过实际确认计量的签证工作;如,马凳筋、泵送、砖胎模、止水螺杆、塔吊桩基础、土石方工程、大型机械进出场等;所有签证办理前均需要按其提供的固有格式编制与造价有关的对应施工方案,并通过其内网审批完毕后,方可办理,否则不予受理。此外签证严格按照合同制度:必须在工作完成后 5 天内上报,超过 5 天不予认可,故应特别注意报送时间的书面文件留
13、存。要注意各相关材料的报验、工序的报验填写时间一定要与签证的上报填写时间基本一致,否则恒大公司会不予认可。如中铁建设西南分公司 2020 年年中工作会暨一体化综合管理体系评审总结会内部资料项目观摩交流培训会会议材料注意保管第 7 页 共 18 页塔吊基础、砖胎膜、混凝土采用泵送、措施钢筋的布置等与造价相关的技术措施须经过发包人工程技术及预决算部门审核同意且在施工过程中及时办理签证确认,否则费用由承包人承担。在展示区结算过程中,我们有部分确认签证已办理完毕,但是超期,涉及金额 120 多万,恒大集团审计部不同意给,要求按照合同约定执行。后面由工程部单独打报告报地区公司总经理审批并担责,目前已经全
14、部办理完,截止目前现场在施部分没有超期签证。目前甲方大部分领导更换,中铁二局没有注意这一点,导致现在遗留 53 份签证无人接手。5 5、合同中存在诸多不利条款合同中存在诸多不利条款,恒大成本控制苛刻恒大成本控制苛刻,核对预核对预算过程中存在很多不利项。算过程中存在很多不利项。核对预算时恒大预决算部还会以该集团内部制度为由,将合理或本应计取的项不给计取费用。如:(1)依照规范要求项目可以额外增加一些主体结构使用的措施筋,如梯子筋,双 F 卡,这些一般是可以做签证计量的,但合同内明确写明措施筋只计取马凳筋。(2)二次结构施工时,构造柱筋及拉筋采用植筋方式,不另给予计费。(3)设计图中给出了抹灰为一
15、般抹灰标准,但其审计部要求面层有做法的均只给装饰打底抹灰费用(装饰打底费用比一般抹灰低出1/3左右),并要求现场可以不做到一般抹灰的标准,否则自行承担。(4)后浇带接缝处凿毛事宜,根据定额是可以计取凿毛费用,但审中铁建设西南分公司 2020 年年中工作会暨一体化综合管理体系评审总结会内部资料项目观摩交流培训会会议材料注意保管第 8 页 共 18 页计部特意为此发工作提示函给其公司各部门及抄送领导,要求现场施工单位在初凝到终凝这个时间段内就提前做好后浇带接缝面的相关处理工序,避免后续打凿毛化。(5)钢筋算量设置:比如:梁及柱中箍筋、墙中水平分布筋距边缘构件起始距离规范写明宜为 50mm,但恒大预
16、算核对时只给 100mm。理由是现场抽查基本均在 100mm 以上。恒大对其预决算部和审计部预算审核均有时限要求,逾期有相应处罚。这对我们有利当然也有弊端,抓住其时限要求,在预算核对初步阶段,审减部分只要我们有依据的坚决不退让,做到据理力争。另外,我们也在不违背质量标准的情况下进行调整,量入为出的同时也简便施工。在合理范围内利用恒大成本算量对量中的设置及依据反馈给恒大现场管理人员,一定程度上可以减少施工,避免更大的支出,同时也避免与甲方产生不必要的争执和可能造成的不按要求施工的罚款。(二)规避设计变更和签证工程,据实开展二次经营工作恒大合同外变更、签证工程能不做尽量不做,更无需刻意追求设计变更
17、,因为设计变更不仅费用很难要到,即便要到也大多数为亏损。恒大工程想进行开源工作基本不可能。项目需多了解恒大内部结构及发展情况。如该现场工程部有权限办理金额 20 万以下委托协议,相对而言,沟通便捷、给予价格均不中铁建设西南分公司 2020 年年中工作会暨一体化综合管理体系评审总结会内部资料项目观摩交流培训会会议材料注意保管第 9 页 共 18 页低。故可在此方面下文章开展开源工作。为扩大二次经营范围,项目通过积极沟通了解恒大在周边发展情况,恒大为开盘营销需要在周边建立停车场,项目部立即与甲方沟通可划入我方的施工范围内,虽为甲指分包,但也提高了项目的收入,增加赢利点。对于恒大周边有两条市政道路,
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