成本策划的实施思路和要点.pdf
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1、内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)财务资金中心成本管理部成本策划的实施思路和要点内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)策划什么内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)成本核算管理成本控制管理成本策划管理成本管理与成本策划事后预结算为中心结算完账算清事中合同为中心不超目标成本事前经营为中心保障目标利润内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)知道:成本知其然,知其所以然,知道成本构成和来源谋划:用什么样的成本,做什么样的产品,实现什么样的目标计划:谁负责,什么时间实施内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)Contents目录成本策划的重要性成本策划的重要性成本策划的实施要求成本
2、策划的实施要求成本策划的注意事项成本策划的注意事项一二三内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)存地存货问题解决途径性价比差异化低成本内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)提高性价比同品质低成本 同成本高品质“七前三后”增加成本策划内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)以目标成本为依据,围绕经营目标实现这一核心目的,开展成本策划成本策划包含对影响项目成本和利润的重要因素和解决方案进行的规划、以及规划目标达成所需要的计划和部署。因此成本策划必须要有全局性成本策划要能够实现管控、要充分体现前置性成本策划贯穿经营全程、要有持续性成本策划的特点内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)Con
3、tents目录成本策划的重要性成本策划的重要性成本策划的实施要求成本策划的实施要求成本策划的注意事项成本策划的注意事项一二三内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)1 1个中心:经营目标1 1条主线:目标成本2 2个基本点:产品定位与规划方案2 2个切入点:合约规划与测算分析内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)目标成本成本策划分解任务目标交底风险预案明确要点落实责任目标成本不超支-目标利润有保障目标成本有节余-目标利润有提升内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)策划职责策划职责内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)区域总为成本策划第一责任人项目总直接责任区域成控和成本组织实施内
4、部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)成本策划会,区域总裁向集团汇报目标成本及成本策划方案投资版目标成本方案版目标成本成本策划体现控制原则成本投资版或利润投资版体现责任管理内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)策划时间策划时间内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)交楼前精装前开盘前定位策划开盘后评估区域公司组织全成本策划成本策划会与工程策划会在开工前合并召开报建策划成本策划工程策划营销策划装修策划交楼策划交楼后评估结算后评估立项前摘牌前开工前开工前内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)策划内容策划内容内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)客户定位 产品定位项目定位 销售物业产
5、品 公建配套产品产品方案 规划报建指标 规划产品指标规划指标项目经营指标计划总收入计划总成本销售净利润销售净利率土地获利倍数自有资金回报率资金回正周期价值双享金额规划方案经营指标全成本策划起点-投资阶段多方案比选和优化内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)成本结构指标建造标准&交楼标准结构指标&限额设计费用指标&定额标准不确定因素成本指标市政配套类成本指标品质效果类成本指标项目总目标成本汇总表项目总目标成本汇总表科目编码科目名称单位数量 单价 目标成本 成本整理及依据说明01土地成本02行政事业性收费与前期工程费用03主体建筑安装工程费03.01主体建筑工程费03.01.01 基础工程费桩
6、基础基坑支护降水费用地基处理03.01.02 地下室结构及粗装修03.01.03 地上结构及粗装修地上结构地上粗装修03.01.04 门窗工程03.01.05 公共部位装修03.01.06 外立面装修03.01.07 栏杆工程(阳台露台护窗栏杆)03.02室内精装修工程03.03主体安装工程04景观环境工程05社区管网工程06公共配套设施07工程建设其他费用08开发间接费用09营销费用10财务费用11管理费用12税金13所得税14总计方案测算成本指标目标成本制定过程也是成本策划过程内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)通过成本策划形成策划成果清晰成控目标、明确成控任务内部资料请勿外传(财务
7、资金中心成本管理部)一收入调整原因分析调整指标涉及金额(万元)投资版方案版1产品定位2销售价格3其他项目自评项目自评总收入是否总收入是否可控可控二成本调整原因分析调整指标涉及金额(万元)投资版方案版1规划指标2建造标准3成本漏项4其他项目自评项目自评总成本是否可控总成本是否可控编码项目投资版目标成本(万元)策划后成本(万元)差异一 项目计划总收入二 项目计划总成本开发成本期间费用税金所得税三销售部分计划利润总额四 经营指标销售毛利率销售净利率亩产净利润土地获利倍数自有资金回报率五 成就共享金额成本策划成果1-确定经营目标内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)编码项目投资版策划后差额主要差异
8、说明1-开发成本01土地成本02行政事业性收费与前期工程费用03主体建筑安装工程费04景观环境工程05社区管网工程06公共配套设施07工程建设其他费用08开发间接费用2-期间费用09营销费用10财务费用11管理费用成本策划成果2-明确目标成本内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)产品方案投资版方案(对比)策划方案建筑面积可售面积交楼标准及说明建筑面积可售面积交楼标准及说明一 销售物业别墅超豪双拼联排洋房多层小高高层商业底商商业街综合楼二 自持物业酒店医院综合楼商业三 公建配套物业学校幼儿园物管用房产品方案策划调整说产品方案策划调整说明明:成本策划成果3-交底产品方案内部资料请勿外传(财务资
9、金中心成本管理部)*项目概念规划阶段(投资版目标成本)规划指标表(第*版)概念规划负责人:本版本规划时间:内部资料、严格保密规划用地指标亩项目实际容积率规划总占地面积m2项目可售率规划及报建指标单位协议值设计值公建配套设施单位 建筑面积 比例%容积率(建议报建时为一个区间,如1并2.5,便于修改)总公建配套面积m2100%其中独立会所m2地下面积是否计入容积率是口否口活动中心m2绿化率幼儿园m2其中红线内景观面积(绿化/景观)m2/学校m2红线外景观面积(绿化/景观)m2/医院m2规划总建筑面积m2邮局m2其中规划地上面积m2物业配套建筑面积单位 建筑面积 比例%规划地下面积非人防m2总物业配
10、套面积m2100%人防(异地建设费_元/m2)m2其中物业用房m2抗震等级风荷载员工宿舍m2地质情况溶洞多 口湿陷性黄土 口持力层深度m架空层(不计容)m2单位建筑面积地上地下比例%医疗用房m2社区用房m2总建筑面积指标m2100%电房和发电机房m2其中持有物业建筑面积m2水泵房m2销售物业建筑面积m2消防控制室m2公建配套建筑面积m2监控室m2物业配套建筑面积m2其他物业配套m2容积率方案容积率方案项目指标或方案说明项目指标或方案说明1容积率是否最大值拿地条件项目实际2非计容面积分析地下室地上其他后期后期优化优化方案措施成本金额可售可售率分析率分析项目指标或方案说明项目指标或方案说明1可售面
11、积拿地阶段项目实际2可售率拿地阶段项目实际3非可售面积地下室配套设施酒店自持商业其他后期后期优化优化方案措施成本金额成本策划成果4-交底规划方案内部资料请勿外传(财务资金中心成本管理部)持有物业建筑面积单位 建筑面积 层数备注比例%车位配比方案设计值政府要求比例%总持有面积m2100%总车位数(个)100%酒店m2其中地面车位数其中地上建筑面积m2首层架空车位数地下建筑面积m2停车楼停车数综合楼m2地下非人防车位数其中地上建筑面积m2人防车位数地下建筑面积m2别墅车位医院m2洋房车位其中地上建筑面积m2通廊式住宅车位地下建筑面积m2宿舍车位幼儿园m2幼儿园车位学校m2学校车位销售物业建筑面积单
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