房地产投资与项目管理21.ppt
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1、房地产投资与项目管理房地产投资与项目管理主讲:田晓晨主讲:田晓晨Email:办公室:办公室:7-302引言:一个房地产投资者在很多情况下都面临着如何选择和决策的问题。有时,一个项目有几个方案,当它们互相排斥时采用哪个方案?当它们相互独立时又采用哪个方案?有没有可能将它们相互组合然后找到最佳方案呢?有时,当你手中资金有限的时候,你将进行何种投资土地开发投资还是房屋开发投资?还有时,是采用何种经营方式的问题开发完毕后是出售还是出租好?出租经营时持有几年合适?或者如何选择筹资方式的问题是自筹、借款还是通过发行有价证券?该不该借款?该借多少?等等。投资者有时会面临其中的一个或几个问题,因此投资决策的内
2、容是多方面的。不同的问题会有着不同的投资决策方法。投资决策的实质,就在于选择最佳方案以取得最好的投资效益,并使得投资资源得到最优配置。第第9章章 房地产投资决策分析房地产投资决策分析1、房地产项目投资决策的含义 一般来说,决策就是对需要处理的事情作出策略上的决定。投资决策就是围绕事先确定的经营目标,在占有大量信息的基础上,借助于现代化的分析手段和方法,通过定性的推理判断和定量的分析计算,对各种投资方案进行比较和选择的过程。在房地产投资活动中,一般都会有不同的投资方案可供选择,如何利用有效、准确的方法实现正确的选择,在众多的投资方案中找出最佳方案,就是房地产投资决策。构成一个房地产投资决策问题,
3、必须具备以下几项基本条件:1)有明确的决策目标,即要求解决什么问题。确定目标是决策的基础,决策目标应明确具体,并且可以是定量描述的;2)有两个以上可供选择和比较的决策方案。一个决策问题往往存在多种实施方案,决策的过程也就是方案的评价和比较过程。3)有评价方案优劣的标准。决策方案的优劣必须有客观的评价标准,并且这些标准应当尽可能地采用量化标准。4)有真实反映客观实际的数据资料。2、房地产投资决策的程序:1)确定拟建项目要达到的目标;2)根据确定的目标,提出若干个有价值的投资方案;3)通过方案的比选,选出最佳投资方案;4)对最佳方案进行评价,以判断其可行程度。各类方案的经济效益是投决策时的主要依据
4、。3、房地产投资决策的准则 房地产投资项目的决策经常会面临下列三种类型:1)确定型决策。它是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的,是可以作定量描述的。2)风险型决策。是指每一种方案的执行都会出现若干种不同的结果,并且各种结果的出现都有一定的概率,即每种选择都存在风险。3)不确定型决策。投资决策所面临的客观条件完全未知。三种情况的决策准则:1、确定型决策准则 确定型决策问题的准则就是各类方案的评价指标。它一般按决策目标所确定的定量标准,根据不同的约束条件,采用不同的数学模型和计量指标,进行程序化的决策。只需按实现选定的评价指标(如投资成本、利润总额、投资回收期、投资利润率等),进行计算分析即可
5、。2、风险型决策准则 要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。即根据已掌握的资料,对其各种情况发生的可能性(概率)作出估计。因此,风险型决策准则是以同时考虑方案的经济效益极其发生的概率的所谓期望值作决策准则。例1:某房地产开发公司计划开发建设住宅小区,面临两个备选方案。两方案的建设经营期限均为6年。方案A是进行大规模开发,需投资2亿元;方案B是进行小规模开发,需投资1亿元。根据市场调研和预测,该时期住宅销路好的概率为0.8,销路差的概率为0.2.两个方案的年损益值表下表,试评价两个方案。单位:万元投资方案年损益值销路好p1=0.8销路差p2=0.2A:大规模开发 6000-2
6、000B:小规模开发 300010003、不确定型决策准则 投资项目未来所面临的状态与前景很不明朗,决策者在一种无法肯定的情况下进行决策。此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险所持的态度。在此情况下,由于信息不全,有较大的主观随意性,所以只得提出若干不同的决策准则作为不确定性决策的依据。包括:1)悲观准则 由瓦尔德创造的决策准则。即为了保险起见,决策者总是按最不利的状态作出决策。立足于把损失降到最小,把安全放在首位。具体做法:先从各方案中找出收益最小值来,再从中找到最大值,它所对应的方案便是优选方案。“小中取大准则”例2:一房地产开发公司针对某一项目设计了三种投资方案A、B、C。而这三种方
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