房地产投资与项目管理21.ppt

1、房地产投资与项目管理房地产投资与项目管理主讲：田晓晨主讲：田晓晨Email:办公室：办公室：7-302引言：一个房地产投资者在很多情况下都面临着如何选择和决策的问题。有时，一个项目有几个方案，当它们互相排斥时采用哪个方案？当它们相互独立时又采用哪个方案？有没有可能将它们相互组合然后找到最佳方案呢？有时，当你手中资金有限的时候，你将进行何种投资土地开发投资还是房屋开发投资？还有时，是采用何种经营方式的问题开发完毕后是出售还是出租好？出租经营时持有几年合适？或者如何选择筹资方式的问题是自筹、借款还是通过发行有价证券？该不该借款？该借多少？等等。投资者有时会面临其中的一个或几个问题，因此投资决策的内

2、容是多方面的。不同的问题会有着不同的投资决策方法。投资决策的实质，就在于选择最佳方案以取得最好的投资效益，并使得投资资源得到最优配置。第第9章章 房地产投资决策分析房地产投资决策分析1、房地产项目投资决策的含义 一般来说，决策就是对需要处理的事情作出策略上的决定。投资决策就是围绕事先确定的经营目标，在占有大量信息的基础上，借助于现代化的分析手段和方法，通过定性的推理判断和定量的分析计算，对各种投资方案进行比较和选择的过程。在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案，就是房地产投资决策。构成一个房地产投资决策问题，

3、必须具备以下几项基本条件：1）有明确的决策目标，即要求解决什么问题。确定目标是决策的基础，决策目标应明确具体，并且可以是定量描述的；2）有两个以上可供选择和比较的决策方案。一个决策问题往往存在多种实施方案，决策的过程也就是方案的评价和比较过程。3）有评价方案优劣的标准。决策方案的优劣必须有客观的评价标准，并且这些标准应当尽可能地采用量化标准。4）有真实反映客观实际的数据资料。2、房地产投资决策的程序：1）确定拟建项目要达到的目标；2）根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案；3）通过方案的比选，选出最佳投资方案；4）对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。各类方案的经济效益是投决策时的主要依据

4、。3、房地产投资决策的准则 房地产投资项目的决策经常会面临下列三种类型：1）确定型决策。它是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，是可以作定量描述的。2）风险型决策。是指每一种方案的执行都会出现若干种不同的结果，并且各种结果的出现都有一定的概率，即每种选择都存在风险。3）不确定型决策。投资决策所面临的客观条件完全未知。三种情况的决策准则：1、确定型决策准则 确定型决策问题的准则就是各类方案的评价指标。它一般按决策目标所确定的定量标准，根据不同的约束条件，采用不同的数学模型和计量指标，进行程序化的决策。只需按实现选定的评价指标（如投资成本、利润总额、投资回收期、投资利润率等），进行计算分析即可

5、。2、风险型决策准则 要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。即根据已掌握的资料，对其各种情况发生的可能性（概率）作出估计。因此，风险型决策准则是以同时考虑方案的经济效益极其发生的概率的所谓期望值作决策准则。例1：某房地产开发公司计划开发建设住宅小区，面临两个备选方案。两方案的建设经营期限均为6年。方案A是进行大规模开发，需投资2亿元；方案B是进行小规模开发，需投资1亿元。根据市场调研和预测，该时期住宅销路好的概率为0.8，销路差的概率为0.2.两个方案的年损益值表下表，试评价两个方案。单位：万元投资方案年损益值销路好p1=0.8销路差p2=0.2A：大规模开发 6000-2

6、000B：小规模开发 300010003、不确定型决策准则 投资项目未来所面临的状态与前景很不明朗，决策者在一种无法肯定的情况下进行决策。此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险所持的态度。在此情况下，由于信息不全，有较大的主观随意性，所以只得提出若干不同的决策准则作为不确定性决策的依据。包括：1）悲观准则 由瓦尔德创造的决策准则。即为了保险起见，决策者总是按最不利的状态作出决策。立足于把损失降到最小，把安全放在首位。具体做法：先从各方案中找出收益最小值来，再从中找到最大值，它所对应的方案便是优选方案。“小中取大准则”例2：一房地产开发公司针对某一项目设计了三种投资方案A、B、C。而这三种方

7、案的损益情况与房地产市场需求情况密切相关。据分析，未来的市场需求将面临高、中、低三种状态，这三种状态发生的信息尚未掌握，此时应如何决策？高中低A16501100700B18601030500C1420680330需求状态方案单位：万元 悲观准则通常运用于投资者对于投资结果要求稳当、慎重的情况下，其基本思想是不求大功但求无过，以保险和避免发生较大的损失作为效用标准。缺点：缺点：虽然可以避免出现较大的实际损失的风险，但也可能是盈利机会损失最大的。2）乐观准则 决策者对项目面临的未知状态持乐观态度。喜欢主动冒险的投资者，总能从所有最好的结果中选择一项最有利的方案。具体过程：首先从每一方案的所有可能结

8、果中选择一个最大收益值来，然后将个方案的最大可能收益值进行比较，从中选择一个最大值，该最大值对应的方案便是最优方案。例3：试用乐观准则对例2所示项目进行投资决策。高中低A16501100700B18601030500C1420680330需求状态方案3）折衷准则 由赫维茨创立的以乐观系数来表示乐观程度的准则。决策过程：决策者对每一决策方案取其最大和最小损益值的加权平均值，然后选出最大加权平均值者为最优方案。注：注：权重通常根据决策者的经验而定。若每一决策方案最大值的发生概率为，则最小值的发生概率为（1-）。例4：设例2中所示投资项目，乐观系数=0.7，试按折衷准则进行方案决策。高中低A1650

9、1100700B18601030500C1420680330需求状态方案4）后悔值准则 如果对形势估计错误而选错方案时，项目投资将产生损失。决策者会因当时的错误决策而后悔，人们总是希望这种“后悔”的程度越小越好。塞维奇把这种原则称为“后悔值准则”，以“后悔值”最小作为方案评价标准进行方案决策。具体决策：将每种自然状态的最高值定为该状态的理想目标，并将该状态中的其他值与最高值相比所得之差作为未达到理想的后悔值。为了提高决策的可靠性，在每一方案中选取最大的后悔值，再在各方案的最大后悔值中选取最小值作为决策依据，与该值所对应的方案即为入选方案。例5：试用后悔值准则对例2所示投资项目进行方案决策。高中

10、低A16501100700B18601030500C1420680330需求状态方案5）机会均等准则 机会均等准则也叫拉普拉斯准则，即决策者在决策过程中，不能肯定各种自然状态出现的概率，便认为是等概率的，即如果有n个自然状态，则每个自然状态出现的概率为1/n，然后按照风险决策的损益最大期望值做出决策。例6 某一房地产开发经营公司，经全面市场调查，并针对本公司现有房源及销售情况得出表3中的报酬率统计。试按机会均等准则选择最佳方案。方案逐渐看好的市场报酬率（%）逐渐衰退的市场报酬率（%）A30-13B19-3C24-9D9-5二、房地产投资项目的方案比选二、房地产投资项目的方案比选 在分析问题的时

11、候，通常假设方案是唯一的。但实际上投资者产生投资意向时，往往面临多种投资机会和可能方案，而由于资金的限制，再加上对风险因素的考虑，须从中选择预期收益最大者，然后进行详细而具体的投资分析，最后决定投资实施与否。因此，房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较与选择，是寻求合理的房地产开发方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案做出最后选择的过程。1、投资方案的类型 1）互斥方案 在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其他方案就必须被排斥的一组方案。例如，在某一确定的地点有建商场、写字楼、住宅等方案，此时投资者选择其中任何一个方案其他方案就无法实施，方案之间具

12、有排他性。资本资源有限是这类投资者的一个共同特点。一般的，若有N个互斥方案，则两两进行比较的次数共有 次。2）独立方案 一组相互独立、互不排斥的方案。特点：诸方案之间没有排他性，只要条件（如资金）允许，就可以几个方案共存。直到资源得到充分运用为止。例如，某房地产开发公司想投资开发几个项目时，这些方案之间的关系就是相互独立的。就一组完全独立的方案而言，其存在的前提条件是：（1）投资资金来源无限制；（2）投资资金无优先使用的排列；（3）各投资方案所需的人力、物力均能得到满足；（4）不考虑地区、行业之间的相互关系极其影响；（5）每一投资方案是否可行，仅取决于本方案的经济效益。3）混合方案 兼有互斥方

13、案和独立方案两种关系的混合情况。具体说，是在一定条件制约下（如资金条件），有若干个相互独立的方案，在这些独立方案中又分别含着几个互斥型的方案。方案的类型不同，其选择、判断的尺度也不同，因而选择的结果也不同，所以在投资方案的选择前，清楚这些方案属于何种类型是至关重要的。三、比选所用的指标三、比选所用的指标1、静态指标 这是指没有考虑资金的时间价值因素的指标。与投资方案必选密切相关的静态指标主要有两种：1）差额投资收益率 是单位追加投资所带来的成本节约额，有时也叫追加投资收益率。其表达式为：R为差额投资收益率；C1、C2分别为两个比较方案的年成本；I1、I2分别为两个比较方案的总投资。2）差额投资回收期 是指通过成本节约收回追加投资所需的时间，有时也叫追加投资回收期。其表达式为：l预习p187房地产投资方案比选的指标