正荣地产品质管理红线法则.pptx
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1、正荣地正荣地产产品品质质管理管理红线红线法法则则从地产遗留问题分类分析,为设计、建造、接管等各阶段,前置缺陷提示、发现及整改动作01020304业业主生活主生活动线动线及敏感点及敏感点地上、地下地上、地下各缺陷各缺陷类别类别产产生的原因及解决方案生的原因及解决方案目目录录1.电梯机房及基坑2.车库空间3.地下排水1.地地产遗产遗留留问题问题分分类类分析分析围绕业主生活、通行动线及敏感点进行分类地上六六要素 地下三三要素1.出入口及园路2.景观绿化及公共设施3.架空层4.外立面及空调安装5.入户大堂及走道6.户内2.品品质红线质红线法法则则PATR 01地产遗留问题分类分析地上六要素地上六要素地
2、上六要素1、出入口及园路、出入口及园路问题:道路地面等石材断裂、缝隙大小不一、污染 问题问题分分类类:工程工程质质量量类类 问题问题描述:描述:车行道地面石材(砖)过薄,基层不实易破损铺装存在断砖、缝隙大小不一、污染 后后续续解决机制:解决机制:1、项目(住宅及商业)车行出入口及园路,存在车辆通行碾压的路段,须使用厚实石材(砖),并对混凝土基层加固;2、铺装放线:需以铺装区域中心点或图纸特别注明的位置为放线起始点,异形铺砖材料必须在工厂加工完成,按编号铺装;3、铺设前必须先按铺设范围排砖,如发现边沿部位可能形成小砖,须调整砖缝或对称切割,保证边沿砖体大小符合美观稳固的要求;4、铺装路面干净整洁
3、无污染,路面平整无明显色差,拼缝宽窄一致色泽均匀,直线顺直,曲线平滑,勾缝细腻;无积水、无破损、无污染、无泛碱;转角部位增加三角石材/面砖。地上六要素地上六要素2、景、景观绿观绿化及公共化及公共设设施施问题:景观绿化枯黄、处理不到位等问题 问题问题分分类类:工程工程质质量量类类 问题问题描述:描述:灌木存踩踏、种植稀疏漏土;草皮存在枯黄、踩踏、拼接明显;乔木树穴处理不到位、固定支撑缺失或铁钉固定 后后续续解决机制:解决机制:1、树荫下及建筑物北侧等阳光较少部位栽植耐阴灌木,灌木是否耐阴直观判断标准为:深绿色叶子植物耐阴,浅绿色叶子植物喜阳;2、片植灌木栽植应层次分明,种植均匀,密度合适(近人尺
4、度密植,远人尺度稀植),不漏土;3、草地铺设需用草卷地毯式铺设,严禁一块一块拼铺,草皮铺设完成后整体外观应颜色一致,无明显接缝,无明显高低差;4、草坪内乔木、灌木树坑表面散放圆形陶粒或放置30-50mm深色卵石;地上六要素地上六要素2、景、景观绿观绿化及公共化及公共设设施施问题:公区设施、景观枯死、缺失等 问题问题分分类类:管理移交管理移交类类 问题问题描述:描述:公区道路、井盖、景观苗木等未进行维护保养,导致部分项目公区杂乱,无管理痕迹,给业主的观感和体验造成影响。后后续续解决机制:解决机制:在现场出现施工单位不配合的情况,及时发函书面通知施工单位配合维修,并可会同工程、成本部门约谈施工单位
5、,若限期不完成整改,则启用第三方单位,相应费用从责任单位中扣除。地上六要素地上六要素3、架空、架空层层问题:梯架空层及业主生活区地面毛坯,观感差 问题问题分分类类:成本成本优优化化类类 问题问题描述:描述:部分架空层等业主主要通行生活动线,均为毛坯状态,影响客户体验及感官效果。后后续续解决机制:解决机制:业主使用频繁及主要生活。通行动线上,建议考虑做简单装修及装饰,增强客户体验。地上六要素地上六要素4、外立面及空、外立面及空调调安装安装问题:外墙石材、线条及屋顶沥青瓦等脱落 问题问题分分类类:工程工程质质量量类类 问题问题描述:描述:门头门头线条采用云石胶粘贴在平板上的固定方式不合理,石材厚度
6、较薄,截面较窄、挂点位置开槽使石材北侧破坏。外外墙墙外墙保温做法优化,取消钢丝网及塑料锚栓,长时间日照及雨水影响,易产生开裂脱落隐患。后后续续解决机制:解决机制:门头门头采用粘结剂粘贴,平面石材板及线条均应采用干挂方式固定,且所有挂点采用AB胶粘贴。外外墙墙外墙保温需要采用钢丝网加塑料膨胀锚栓进行固定。地上六要素地上六要素4、外立面及空、外立面及空调调安装安装问题:空调外机无法安装、机位无反坎、排水 问题问题分分类类:设计设计缺陷缺陷类类 问题问题描述:描述:图图1由于空调机位没有地漏、没刷防水和无反水坡,空调外机化霜散排的水积攒在内侧阴角位置,导致户内墙面返潮,腻子和墙纸等材料起壳。图图2通
7、风井内空调机位没有冷凝水排水管和地漏,导致空调冷凝水无处排放。图图3空调外机板设置在山墙,离西阳台距离较远,无法安装放置空调主机,引起大量业主投诉。后后续续解决机制:解决机制:1.设计阶段应进行图纸深化,考虑空调外机冬季化霜水,空位机位内尽量设计地漏增加下水管,进行找坡及30公分防水上翻。2.设计阶段考虑空调外机位的安装以及检修;3.出具设计变更,在西阳台南侧新增空调外机架、重新开空调外机孔、增加冷凝水管。地上六要素地上六要素5、入、入户户大堂及走道大堂及走道问题:地下入户大堂集水井及地面高差问题 问题问题分分类类:设计设计缺陷缺陷类类 问题问题描述:描述:图图1地下入户大堂设置集水井,影响视
8、线观感及大堂二次精装。图图2地下大堂与地下车库结构标高一致,车库面层厚度(常规面层厚度100)大堂面层厚度(常规面层厚度50),施工完成后有高差。后后续续解决机制:解决机制:1.集水井不得设置在地下入户大堂,应隐蔽设置,且方便检修。2.地下大堂垫层加厚,完成面与地库标高一致。地上六要素地上六要素5、入、入户户大堂及走道大堂及走道问题:公共走道(连廊)未做降板及排水不畅问题 问题问题分分类类:设计设计缺陷缺陷类类 问题问题描述:描述:图图1合用前室外小阳台未做降板,仅考虑找坡。如遇暴雨天气,雨水容易倒灌至前室内进入电梯,给后期物业管理带来隐患。图图2、3风雨连廊的地漏设计不合理,找坡坡度较浅,导
9、致积水、渗漏及业主滑到等风险。后后续续解决机制:解决机制:1.所有露台、阳台均采用降板、找坡等方式防止雨水倒灌。2.如条件受限(如下层为其他住户房间)应有防雨水倒灌措施(如设置门槛等)2.可采取侧面墙体方形孔排水的方式,可避免地漏堵塞及找坡坡度较浅问题。地上六要素地上六要素6、户户内内问题:入户门收口等问题 问题问题分分类类:工程工程质质量量类类 问题问题描述:描述:入户门主要存在收口粗糙、划伤、磕碰、污染 后后续续解决机制:解决机制:1、安装牢固,位置正确,开关灵活,关闭严密,无倒翘、碰擦、异响,无自开、自关、回弹现象,框与扇及扇与扇平行,无大小头;2、表面平整、光洁、色泽一致,无雀丝、划痕
10、、毛刺、锤印及修补色差;3、铰链、门锁、拉手、插销、小五金、猫眼、门吸等五金齐全,位置准确,表面清洁,保护妥当,使用灵活无锈蚀、损坏、凹痕、划痕、污染;4、合页槽深浅适宜,螺丝型号统一,螺丝头平五金面,螺钉旋槽方向一致;5、门框与门扇间应有防撞措施,门框密封条安装牢固,无断裂、砂眼等缺陷;6、割角、拼缝严密平整,裁口顺直,刨面平整,槽、孔边缘整齐,无毛刺、无脱胶;7、结合处和安装配件处不得有木节或已填补的木节。地上六要素地上六要素6、户户内内问题:强电箱收口等问题 问题问题分分类类:工程工程质质量量类类 问题问题描述:描述:强电箱存在周边收口粗糙、元件面板漏黑、面板与墙面贴合不紧密,弱电箱存在
11、箱内保洁不到位 后后续续解决机制:解决机制:1、配电箱安装方正,箱体表面干净整洁、无破损、划伤、锈蚀等;2、箱体内部干净整洁,无垃圾、灰尘等;3、箱体面板缝隙均匀一致;4、户内配电箱内回路编号齐全,标识正确。问题:铝合金门窗收口等问题问题问题描述:描述:铝合金门窗存在周边收口粗糙、型材划伤、变形、污染、发泡胶不密实外露、打胶不顺直 后后续续解决机制:解决机制:1、门窗安装牢固,开关灵活,关闭严密,间隙均匀,无碰擦、倒翘、异响,框与扇、扇与扇之间平行无翘曲、大小头;2、配件齐全,位置正确,灵活适用,达到各自的功能,端正美观,推拉门窗扇必须有防脱落措施,墙边内平开窗扇需配备限位装置;3、门窗表面洁
12、净、平整、光滑、色泽一致,无锈蚀、无划痕、碰伤、污染,漆膜表面光滑、平整、厚度均匀,无气孔;4、门窗框密封胶条安装牢固,无断裂、砂眼等缺陷;5、排水孔的位置、数量应符合设计要求,排水孔不得被密封胶堵塞;6、连续窗整齐划一,平开门窗开启角度不小于90。地上六要素地上六要素6、户户内内问题:墙纸铺贴等问题问题问题描述:描述:墙纸存在起鼓、收口粗糙、破损、划伤 后后续续解决机制:解决机制:1、玄关吊顶墙面壁纸与吊顶涂料之间应设置外飘线条,保证壁纸收于线条上口阴角;2、墙面壁纸需设置石膏角线或挂镜线收头,保证壁纸收于线条下口阴角;3、铝合金/塑钢门窗框、窗台石与壁纸阴角收头;4、室内不同种类壁纸拼缝应
13、收于阴角,并保证深色壁纸先行铺贴;5、室内相同种类壁纸拼缝严禁收于墙面阴阳角处,翻卷阴阳角不少于150mm;6、室内存在壁纸与涂料相接时,涂料应先于壁纸施工,防止涂料咬色。地上六要素地上六要素6、户户内内问题:地板冒灰、划伤等问题问题问题描述:描述:木地板存在划伤、冒灰 后后续续解决机制:解决机制:1、对于室内房间,优先顺光方向排放,然后垂直于进门方向排放;2、地板色泽均匀,表面洁净,无划痕、沾污、刨痕、刨茬、毛刺,排版无大小头;3、地板铺设牢固,无松动,行走时无异响(架空底板严禁采用木楔调平),接头处不起拱,无冒灰;4、扣条顺直,无翘曲,光滑通顺,接缝严密,无透漏;5、地板铺装前,宜运输至铺
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