云南昆明多面积段地块深化方案文本.pdf
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1、总图篇01项目研究设计思考方案展示规划分析总图篇总图篇 Basic Analysis项目研究丨规划条件用地红线建筑控制线控规绿化控制线净用地面积:65860.71容积率:1.6建筑密度:32绿化率:40地块地上总建筑面积105377.136平方米。其中:沿街商业建筑面积4000平方米。售楼部建筑面积1000-1500平方米。展示区面积不超过10000平方米。产品定位:类型类型总面积总面积()()面积段面积段()()套数配比套数配比()()梯户比梯户比叠加999714084层小高层900421009211层T4125SITESITE用地面积:65860.71 所具备的优势所具备的优势1.靠近滇池
2、,景观资源丰富,宜居2.周边道路完善通达,地块可达性高3.基地方正,土地利用率高4.周边教育资源丰富,潜力巨大要克服的问题要克服的问题1.周边为滇池,如何更好的利用景观资源提升溢价2.如何在产品中寻求差异化,提升产品力第一个思考:如何在货值、去化率与品质之间进行第一个思考:如何在货值、去化率与品质之间进行比选平衡,比选平衡,以实现最优化以实现最优化货值与去化率的平衡货值与去化率的平衡面对不同需求人群定制不同面积段户型,选择了叠加和高层两种产品并保持他们之间的相对独立性,在面对不同客群时间定制不同的活动空间。第二个思考:如何传递社区价值,营造社区场景第二个思考:如何传递社区价值,营造社区场景仪式
3、感、体验感、生活化仪式感、体验感、生活化通过对社区的打造,联系住宅、景观与人,传递设计能量,体现社区价值第三个思考:如何因地制宜,定制有独特性的产品第三个思考:如何因地制宜,定制有独特性的产品产品的创新性、产品竞争力、产品的创新性、产品竞争力、独特独特的花园景观、独立性的花园景观、独立性在竞争越发激烈的当下,保持研发的热度,将建筑、产品、景观以及定制化的个性空间布局融合在一起Basic Analysis项目研究丨设计思考 所以我们需要的是-户户有景的社区(滇池景、公园景、花园景):户户有景的社区(滇池景、公园景、花园景):利用西侧滇池景观,将高层景观资源利用到最大化,做到户户有美景。多样空间的
4、社区(大花园、景观轴、宅间庭):多样空间的社区(大花园、景观轴、宅间庭):在整体规划上,通过打造礼仪轴线形成一条具有礼序的归家动线,北侧通过楼的围合创造出“新月花园”。爱与陪伴的社区(体验感、仪式感、生活化):爱与陪伴的社区(体验感、仪式感、生活化):着重精细化设计,对入户门厅及地下大堂进行设计,增加社区的仪式感与体验感。Basic Analysis项目研究丨设计思考The Plan设计策略丨强排测算18F高层+4F叠拼11F高层+4F叠拼18F高层+11F高层+4F叠拼4F叠拼18F11F18F高层+4F叠拼18F高层+4F叠拼18F高层+4F叠拼18F高层+15F高层+4F叠拼18F高层+
5、11F高层+4F叠拼不同业态组合下的多方案强排测算。景观视野最优化/货值最大化/方案合理性/空间品质最优化 The Plan设计策略丨项目诉求1.大区愿景:梦云南滇池国际文旅城,全业态宜居新城,高层、别墅住宅物业丰富高层、别墅住宅物业丰富。2.项目定位:项目以走量为首要目标以走量为首要目标,以高低配满足各类客户需求,实现产品品质和溢价最大化品质和溢价最大化。3.规划设计:含规划公共绿地设计,提出公共绿地设计理念公共绿地设计理念。4.景观规划:15#地块住宅需考虑对滇池视野最大化对滇池视野最大化的设计理念,使得尽可能多的房间能看到水域。物业类型总面积()面积段()套数配比()梯户比叠加99971
6、4084层小高层900421009211层T4125住宅产品定位:在项目的定位与甲方的设计诉求中寻找方案的合理性、突破性、独特性在项目的定位与甲方的设计诉求中寻找方案的合理性、突破性、独特性高货值与高去化率的平衡高货值与高去化率的平衡/观景视野最大化观景视野最大化/产品品质与溢价提升产品品质与溢价提升The Plan设计策略丨方案推演方案一11F小高层+4F叠加住宅:99604.2811F观湖小高层:1550 2.80亿元11F小高层:71734.28 10.40亿元4F叠拼:12320 2.34亿元商业:4432.86 1.02亿元总货值:16.5608亿元完全符合营销定位方案优点:符合营销
7、定位,小高层户型得房率高缺点:小高层缺乏高度优势,未充分利用滇池景观资源;楼栋间距较小,缺乏空间品质方案二18F高层+4F叠加(南北分区)住宅:95260观湖高层:18850 3.39亿元18F高层:450506.53亿元4F叠拼:31360 5.96亿元商业:4543 1.05亿元总货值:16.9285亿元北高南低分区成组团方案优点:高层与叠加分区明确,减少高层对叠加的影响;高层中央花园缺点:未充分利用滇池景观资源;楼栋间距较小,缺乏空间品质方案三18F高层+4F叠加(高层L型布局)住宅:99660观湖高层:35100 6.32亿元18F高层:315204.57亿元4F叠拼:33040 6.
8、28亿元商业:4377.14 1.01亿元总货值:18.1727亿元高层L型布局方案优点:充分利用滇池景观资源;叠加最大化,货值最大化缺点:高层区域缺乏空间序列观湖高层普通高层4F叠加观湖高层普通高层4F叠加观湖高层普通高层4F叠加The Plan推演方案三丨鸟瞰图The Plan总平面图高层L型布局方案方案特点:充分利用滇池景观资源,高层观湖视野最大化。叠加最大化,货值最大化住宅:99660观湖高层:35100 6.32亿元18F高层:315204.57亿元4F叠拼:33040 6.28亿元商业:4377.14 1.01亿元总货值:18.1727亿元经济技术指标表经济技术指标表项目项目数量数
9、量单位单位规划建设用地面积65860.71总建筑面积146164.7计容积率建筑面积105377.1其中住宅高层住宅66620叠拼33040商业4377.14配套面积1340其中社区卫生服务站100生鲜超市500社区用房200物业管理200公共卫生间40老年服务站300非计容率总建筑面积40787.6地下室总面积40787.6其中消防控制室80物业管理100地库40607.6其中非机动车库2001.6普通车库23976人防区车库14630容积率1.60/建筑密度22.21%建筑占地面积14630其中住宅12030商业2600绿地率41.30%户数804户总人数2573 人建筑层数118层机动车
10、停车位1032辆地下停车位1032辆其中普通停车位666辆人防区停车位366辆地库单车位停车指标36/个非机动车停车位1112辆其中住宅非机动车停车位997辆配套及商业非机动车停车位115辆The Plan经济技术指标The Plan户型配比户型套数统计表户型套数统计表类型类型面积段面积段套数套数套数比套数比高层10024831.16%12524831.16%155648.04%叠加14023629.65%合计合计796100.00%140(下叠)125100140(上叠)155The Plan 设计生成内部景观,衔接外部绿化,景观渗透,引入大公园式景观空间。提升叠加产品亲地属性。高层产品,远
11、眺滇池湖景,近瞰中央公园。诚市税The Plan 方案分析方案高层L形沿路布局,低层紧临城市公园成组团布局。观湖套数占比住宅类型套数占比观湖住宅308 55.00%普通住宅252 45.00%合计560 100%I I观湖高层I I普通高层I I 4F叠加_,岂芭蕊澡它斥覂菇力 .挖掘更多的可能性挖掘更多的可能性景观的价值进一步挖掘景观的价值进一步挖掘大花园大花园空间仪式感空间仪式感中西文化的融合中西文化的融合多重礼序动线多重礼序动线The Plan方案一丨鸟瞰图The Plan 设计概念设计概念提取了抽象的滇池形象以及英国伦敦Wilton-Crescent高端社区规划为蓝本,重塑全新生活方式
12、。概念提取滇池形象抽象:新月案例镜鉴 伦敦Wilton-Crescent社区(伦敦新月社区)具象:序列The Plan方案一丨鸟瞰图 ,The Plan新月花园 ,The Plan叠加区核心景观 ,The Plan高层顶部透视北The Plan 方案I总平面图,j IIIJI、高层沿西侧布局方案方案特点:北区高层中央大花园,南区高层沿西侧绿地排布。高层观景资源最优化。住宅:100082而观湖高层:42770而7.70亿元18F高层:28140而4.08亿元4F叠拼:29172而5.54亿元商业:4000而0.92亿元总货值:18.2416亿元,,I,The Plan经济技术指标指标经济技术指标
13、表经济技术指标表项目项目数量数量单位单位规划建设用地面积65860.71总建筑面积146442计容积率建筑面积105377其中住宅高层住宅71768叠拼28314商业4000配套面积1295其中社区卫生服务站101生鲜超市501社区用房201物业管理151公共卫生间40老年服务站301非计容率总建筑面积41065地下室总面积41065其中消防控制室80物业管理150地库40835非机动车库1989普通车库26208人防区车库12638容积率1.60/建筑密度19.19%建筑占地面积12638其中住宅10775商业1863绿地率41.90%户数810户总人数2592人建筑层数118层机动车停车位
14、1044辆地下停车位1044辆其中普通停车位728辆人防区停车位316辆地库单车位停车指标36/个非机动车停车位1105辆其中住宅非机动车停车位1004辆配套及商业非机动车停车位101辆The Plan 方案分析北侧高层U型布局,渗透外部景观打造中心花园,同时打开西侧的观景视野。南侧将货量最多的高层住宅紧邻绿地布置,充分利用西侧城市绿地的资源。高层住宅连续界面,营造独特的城市天际线。f1111111 _|IIIII|-r.-.-11111 111 11 L111,-.-i I ,.I The Plan新月花园 ,The Plan新月花园 ,The Plan新月花园 ,The Plan新月花园
15、,The Plan院墅中心湖春樱如霞 ,The Plan院墅中心湖夏光如梦 ,The Plan院墅中心湖秋枫如影 ,The Plan院墅中心湖冬雪如雅 ,The Plan规划亮点丨归家动线回家的路人行流线小区入口中心轴线中心景观住宅入口单元门大面积玻璃,双扇对开,让业主归家更有尊贵感;人性化设置,提供更好的照明系统;尊贵的首层大堂,彰显尊贵奢华。照明设施亮点一:单元门大面玻璃,双扇对开,让业主归家更有尊贵感。亮点二:人性化设置,提供良好的照明系统。亮点三:尊贵的首层大堂,彰显奢华。门头单元入口 ,The Plan规划亮点丨归家动线回家的路车行流线车库入口地下大堂典雅电梯厅尊贵背景墙 ,The
16、Plan户型配比143(下叠)125100143(中叠)143(上叠)户型套数统计表类型面积段套数套数比高层10534241.91%13027033.09%叠加14320425.00%合计816100.00%,The Plan方案二丨鸟瞰图 ,The Plan方案二丨夜景鸟瞰 ,The Plan夜景鸟瞰 ,The Plan夜景鸟瞰 ,The Plan沿河透视 ,经济技术指标表经济技术指标表项目项目数量数量单位单位规划建设用地面积65860.71总建筑面积146373.8计容积率建筑面积105377其中住宅高层住宅78346叠拼21736商业4000配套面积1295其中社区卫生服务站101生鲜超
17、市501社区用房201物业管理151公共卫生间40老年服务站301非计容率总建筑面积40996.8地下室总面积40996.8其中消防控制室80物业管理150地库40766.8非人防车库1990.8普通车库26676人防区车库12100容积率1.60/建筑密度18.37%建筑占地面积12100其中住宅9900商业2200绿地率41.60%户数820户总人数2624人建筑层数118层机动车停车位1044辆地下停车位1044辆其中普通停车位741辆人防区停车位303辆地库单车位停车指标36/个非机动车停车位1106辆其中住宅非机动车停车位1002辆配套及商业非机动车停车位104辆The Plan经济
18、技术指标 ,The Plan 规划亮点二线江景二线江景住宅,P.l.Il.,.I.,1.芭巴彦jE I!I,II 二二线江景住宅The Plan户型配比户型套数统计表户型套数统计表类型类型面积段面积段套数套数套数比套数比高层10031638.54%13035242.93%叠加14315218.54%合计合计820100.00%148(下叠)125100138(上叠),The Plan 规划分析消防分析消防车出入口j/l北,,L 消防车出入口交通分析、P ,1111111111 院墅组团出入口主要出入口亡消防登高场地D 社区出入口D 消防流线D 城市道路D 城市道路亡地库入口,.-,!.一,人行
19、景观流线D 社区出入口D 车行流线D 人行出入口The Plan投资概算 ,The Plan投资概算 ,02地库篇地库篇地库篇设计原则动线设计地库玄关地下大堂 ,Car parking design地下车库设计丨设计标准层高及顶板覆土1.高层区分为人防车库区,普通平层停车区。人防区层高为3700mm3700mm,普通平层车库区层高为3400mm3400mm,净高均满足2200mm2200mm最小要求。2.影响车库净高的设备管线最不利点分析(详剖面表示);3.顶板覆土(不含车库顶板保护层)1500mm1500mm,为目前满足顶部雨污水管及绿化率最小要求。4.顶板排水采用建筑找坡汇集后用暗埋盲管导
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